Verbesserung der untrennbaren Erbpacht

Bei der Anmietung von Räumlichkeiten, insbesondere wenn es sich um langfristige Räumlichkeiten handelt, investieren Unternehmen, die diese Flächen nutzen, häufig in diese Sachanlagen. Dies geschieht, um das Objekt in einen Zustand zu versetzen, in dem es den Besonderheiten der wirtschaftlichen Tätigkeit und den Bedürfnissen der Person am besten entspricht. Oft treten in solchen Situationen untrennbare Verbesserungen auf. Leasing ist als Rechtsverhältnis eine Besonderheit. Insbesondere gehört der Gegenstand, in den die Person investiert, nicht zu ihrem eigentumsrechtlichen Eigentum. Inzwischen gehen die untrennbaren Verbesserungen des Mieters in seinen rechtlichen Besitz über. Eine andere Bedingung kann jedoch durch Vereinbarung zwischen den Parteien festgelegt werden. Lassen Sie uns genauer betrachten, was untrennbare Verbesserungen eines Leasingobjekts sein können.

Allgemeine Informationen

Untrennbare Verbesserungen sind qualitative Veränderungen, die einen Mehrwert für einen Vermögenswert schaffen. Sie können gerichtet sein an:

• Verbesserung;
• Verbesserung der Eigenschaften und technischen Eigenschaften;
• Erweiterung des Funktionsumfangs etc.

Es ist zu beachten, dass das Objekt während der Reparatur keine neuen Eigenschaften annimmt. Auch die technischen Eigenschaften verbessern sich nicht. In dieser Hinsicht können Reparaturarbeiten nicht als untrennbare Verbesserungen des Mietobjekts angesehen werden. Sie können Aktionen erkennen wie:

• zusätzliche Ausrüstung;
• Fertigstellung;
• Wiederaufbau;
• Modernisierung;
• technische Umrüstung.

Untrennbare Verbesserungen sind solche Änderungen, die nicht entfernt oder abgebaut werden können, ohne das Eigentum zu beschädigen.

Kostendeckung

Untrennbare Verbesserungen des Leasingobjekts werden auf Kosten des Unternehmens durchgeführt, das es gemäß den Bedingungen der Vereinbarung mit dem Eigentümer nutzt. Nach Beendigung seiner Tätigkeit hat eine Person das Recht, die Erstattung von Auslagen zu verlangen. Das Gesetz sieht jedoch eine Reihe von Bedingungen für die Entschädigung vor. Somit erstattet der Vermieter die Kosten für untrennbare Nachbesserungen nur, wenn die Änderungen mit seiner Zustimmung vorgenommen wurden. Eine andere Bedingung kann gesetzlich vorgeschrieben sein. Untrennbare Eigenschaftsverbesserungen durch Abschreibungen von ihm als Eigentum des rechtmäßigen Eigentümers der Sache handeln.

Mögliche Schwierigkeiten

Bevor Sie eine untrennbare Verbesserung vornehmen, müssen Sie die Bedingungen der Vereinbarung studieren. Das Dokument legt möglicherweise nicht das Verfahren für ihre Umsetzung fest oder kann die Notwendigkeit begründen, die schriftliche Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Dementsprechend sollte das Thema den rechtlichen Eigentümer der Einrichtung kontaktieren, bevor untrennbare Verbesserungen vorgenommen werden (ein Modell einer zusätzlichen Vereinbarung wird im Artikel vorgestellt). Es gibt jedoch Situationen, in denen eine schriftliche Zustimmung nicht möglich ist. Dieses Problem tritt auf, wenn Bundesimmobilien vermietet sind. Gleichzeitig muss der Benutzer für den normalen Betrieb bestimmte Änderungen am Objekt vornehmen. Abhängig davon, ob die Kosten erstattet werden und ob die Zustimmung des Eigentümers eingeholt wird, wählt das Anwenderunternehmen die Option der Kostenabrechnung. Betrachten Sie mehrere Situationen.

Änderungen mit Zustimmung des Eigentümers gegen Entgelt

Nach Absatz 1 der Kunst. 256 Tax Code, qualitative Änderungen, die mit Erlaubnis des rechtmäßigen Eigentümers des Objekts vorgenommen wurden und deren Kosten später erstattet werden, gelten als abgeschriebenes Anlagevermögen. Die Berücksichtigung unzertrennlicher Verbesserungen in diesem Fall erfolgt gemäß Absatz 1 von Art. 258 Steuerkennzeichen. Kapitalinvestitionen, deren Kosten dem Nutzer vom Eigentümer erstattet werden, werden von diesem amortisiert. In Übereinstimmung mit Absatz 4 der Kunst.623 BGB hat der Mieter keine Rechte an diesen Nachbesserungen. Nach Angaben des Finanzministeriums werden die Kosten des Benutzers im Zusammenhang mit den qualitativen Änderungen der Einrichtung, wenn sie vom Eigentümer erstattet werden, als Ausgaben im Rahmen der Arbeiten für den rechtmäßigen Eigentümer ausgewiesen. Wenn mit Zustimmung der zweiten Partei eine untrennbare Verbesserung durchgeführt wird, sollte dies dokumentiert werden. Insbesondere ist diese Bedingung in der ursprünglichen Vereinbarung oder im Anhang dazu festgelegt. Wenn der Eigentümer die dem Nutzer entstandenen Kosten ersetzt, können die Kosten gleichzeitig vom Mieter als die Kosten berücksichtigt werden, die sich aus der Arbeit für den rechtmäßigen Eigentümer bei der Berechnung der Einkommensteuer ergeben. Darüber hinaus müssen die Kosten den Anforderungen von Absatz 1 der Kunst entsprechen. 252 Tax Code.

Wichtiger Punkt

In der Berichterstattung wird die Zeit von Bedeutung sein, wenn der Übergang / die Übertragung von untrennbaren Verbesserungen erfolgt. Erläuterungen sind in der Anordnung des Finanzministeriums Nr. 91n vom 13. Oktober 2003 enthalten. In Paragraph 35 dieses Dokuments wird angegeben, dass dies vereinbarungsgemäß ist Kapitalanlagen Wird der Nutzer an den Eigentümer übertragen, so sind die Kosten für die Fertigstellung, vorbehaltlich einer Erstattung, vom Konto für Investitionen in das langfristige Vermögen abzuziehen. In diesem Fall wird der Abrechnungsartikel belastet. Sofern der Vertrag über untrennbare Verbesserungen jedoch vorsieht, dass diese an den Eigentümer des Objekts übertragen werden und der Restwert an den Nutzer, der sie vorgenommen hat, vergütet wird, werden die Kapitalinvestitionen bis zum Ablauf des Vertrags dem OS des rechtmäßigen Eigentümers zugerechnet.

Änderungen am Eigentum mit Erlaubnis ohne Entschädigung

Kapitalinvestitionen in Mietobjekte in Form von untrennbaren Verbesserungen, die mit Zustimmung des Eigentümers vorgenommen wurden, gelten als abschreibungsfähig. Diese Position ist in Absatz 1 der Kunst festgelegt. 256 Steuerkennzeichen. In Absatz 1 der Kunst. 258 des Kodex besagt, dass mit Erlaubnis des Eigentümers getätigte Kapitalinvestitionen, deren Wert von ihm nicht kompensiert wird, von dem Unternehmen abgeschrieben werden, das eine untrennbare Verbesserung vorgenommen hat. Dies erfolgt für die Dauer der Vereinbarung. Amortisationsbeträge, die auf Basis der Nutzungsdauer ermittelt wurden, werden berücksichtigt. Es wird für das Betriebssystem oder für Kapitalinvestitionen von installiert Klassifizierung des Anlagevermögens von der Regierung genehmigt. Die Abschreibung erfolgt am ersten Tag des Monats, der auf den Zeitraum folgt, in dem die untrennbare Verbesserung in Betrieb genommen wird.

Nuancen

Das Anlagevermögen umfasst gemäß § 5 PBU 6/01 Kapitalinvestitionen in gemietete Sachanlagen. Die Richtlinien in Paragraph 35 besagen, dass, wenn sie gemäß der Vereinbarung das Eigentum des rechtlichen Eigentümers des Objekts sind, die Kosten für abgeschlossene Arbeiten vom Guthabenkonto für Investitionen in das langfristige Vermögen abgebucht werden. Gleichzeitig wird der Buchhaltungsposten für das Betriebssystem belastet. Für die Höhe der Kosten öffnet der Benutzer für jedes Objekt eine eigene Bestandskarte.

Änderungen ohne Zustimmung des Eigentümers

Die Gesetzgebung verbietet nicht ausdrücklich untrennbare Verbesserungen ohne die Erlaubnis des Vermieters. In der Zwischenzeit muss der Benutzer verstehen, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Eigentümer die Kosten erstattet, wenn qualitative Änderungen vorgenommen werden. Darüber hinaus in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Artikels 622 BGB ist die Person verpflichtet, die Sache bei Beendigung des Vertrages in dem Zustand, in dem sie von den Parteien vereinbart wurde, unter Berücksichtigung des normalen Abnutzungsgrades oder in dem von ihnen vereinbarten Zustand an ihren rechtmäßigen Eigentümer zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Daraus folgt, dass der Eigentümer das Recht hat, vom Subjekt zu verlangen, die Räumlichkeiten in ihre ursprüngliche Form zu bringen. Dies ist mit bestimmten Kosten verbunden. Wenn das Unternehmen gleichzeitig die angegebenen Aufwendungen bei der Berechnung der Einkommensteuer übernehmen möchte, können schwerwiegende steuerliche Risiken entstehen. Sie richten sich nach den Bestimmungen des Absatzes 1 der Kunst. 256 Steuerkennzeichen. Als abschreibungsfähiges Vermögen gelten nach der Norm nur solche Investitionen in geleaste Sachanlagen, die mit Zustimmung des Eigentümers getätigt werden.Daraus folgt, dass die Nutzerzahler, die sie ohne Zustimmung des rechtmäßigen Eigentümers hergestellt haben, keinen Grund haben, Kosten zum Zwecke der Gewinnbesteuerung anzusetzen.

Mehrwertsteuerrisiken

Sie ergeben sich auch aus den Bestimmungen des Absatzes 1 der Kunst. 256 Steuerkennzeichen. Wenn die Kosten der untrennbaren Verbesserung bei der Berechnung der Steuer nicht berücksichtigt werden, ist es sehr problematisch nachzuweisen, dass sie für die Ausführung von Vorgängen durchgeführt wurden, die als Gegenstände der Mehrwertsteuer anerkannt wurden. Trotz der Tatsache, dass diese Abzüge keinen direkten rechtlichen Zusammenhang miteinander haben, überwachen die Kontrollstellen genau, ob das Berechnungsverfahren eingehalten wird. In der oben genannten Situation kann die Mehrwertsteuer daher mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht abgezogen werden. Auch wenn der Zahler bereit ist, seine Position vor Gericht zu verteidigen, gibt es keine Garantie dafür, dass seine Anträge erfüllt werden - die Behörden übernehmen in der Regel die Kontrolle.

Möglicher Ausweg

In Anbetracht dessen kann der folgende Ansatz als der am wenigsten riskante angesehen werden:

1. Die einkommensteuerlichen Kosten für untrennbare Verbesserungen bleiben unberücksichtigt.
2. Mehrwertsteuerabzug wird nicht akzeptiert.

In diesem Fall sollte daran erinnert werden, dass Unter. 1 S. 1 Artikel 146 der Abgabenordnung, als Gegenstand der Steuer auf ext. Bei den Kosten handelt es sich um den Transfer von Produkten (Arbeitsleistung, Erbringung von Dienstleistungen) auf russisches Hoheitsgebiet für den Eigenbedarf, deren Kosten bei der Ermittlung der Einkommensteuer nicht in die Berechnung (einschließlich Abschreibungen) einbezogen werden. Mit anderen Worten berechnet der Zahler die Mehrwertsteuer auf die Kosten der von ihm geleisteten Arbeit, wenn die Eigentumsverbesserungen von sich aus vorgenommen werden und die Kosten nicht berücksichtigt werden. Dementsprechend ist die Steuer auf ext. Der Wert kann als Selbstbehalt geltend gemacht werden. Infolgedessen wird der Betrag der Abzüge vom Budget verringert.

Wichtige Bedingungen

Da die PBU 6/01 keine Einschränkungen festlegt, werden qualitative Änderungen von Mietobjekten in das OS einbezogen, wenn:

1. Der Gegenstand wird für die Herstellung von Waren, die Ausführung von Arbeiten oder die Erbringung von Dienstleistungen, für die Bereitstellung des Unternehmens zur vorübergehenden Nutzung / das Eigentum gegen eine Gebühr oder für Verwaltungszwecke verwendet.
2. Ein späterer Weiterverkauf dieser Immobilienwerte ist nicht vorgesehen.
3. Ein Objekt kann dem Unternehmen in Zukunft wirtschaftliche Vorteile bringen.

Die Kosten dieser Immobilie sowie des eigenen Anlagevermögens werden durch Abschreibungen gemäß Paragraph 17 der PBU 6/01 zurückgezahlt. Die Laufzeit kann entsprechend der Mietdauer festgelegt werden. Es ist in Paragraph 20 dieser PBUs definiert. Wird am Ende der Vertragslaufzeit die untrennbare Verbesserung ohne Entschädigung des Eigentümers für deren Kosten auf diesen übertragen, so gilt dies als kostenlose Quittung.

Abklärungen des Finanzministeriums

In dem Schreiben Nr. 03-07-05 / 29 vom 26. Juli 2012 wurde festgestellt, dass nach Absatz 1 des Artikels 146 der Abgabenordnung, Operationen zur Durchführung von Arbeiten auf dem Territorium Russlands, einschließlich kostenlos, wirken als Gegenstand der Mehrwertsteuer. Wenn vorher auf unzertrennliche Verbesserungen hinzu. Der Abzugswert wurde nicht akzeptiert (z. B. wenn er ohne Erlaubnis des Eigentümers ausgeführt wurde). Wenn er aus einer unentgeltlichen Überweisung gutgeschrieben wurde, kann er in die Berechnung einbezogen werden, und der zu zahlende Steuerbetrag wird reduziert.

Abzüge vom Eigentum

Diese Steuer wird von dem Unternehmen gezahlt, das die untrennbare Verbesserung vorgenommen hat, als es als Vermögenswert bilanziert wurde. Erläuterungen zu diesem Thema sind im Schreiben des Finanzministeriums Nr. 03-03-06 / 1/651 vom 13. Dezember 2012 enthalten. 374 der Abgabenordnung sind die Besteuerungsgegenstände für russische Unternehmen Immobilien und bewegliche Sachen, einschließlich solcher, die zur vorübergehenden Verwendung, Veräußerung, zum Besitz oder zur Treuhandverwaltung bestimmt sind, allgemeine Tätigkeiten ausgeübt haben oder gemäß einer Konzessionsvereinbarung erhalten wurden, die in der Bilanz als Anlagevermögen ausgewiesen ist in Übereinstimmung mit dem Verfahren zur Aufrechterhaltung des Jahresabschlusses, sofern in den Artikeln 378 und 378.1 der Abgabenordnung nichts anderes bestimmt ist.

Die Regeln, nach denen OS-Daten generiert werden, sind in der PBU 6/01 und in den teilweise gültigen Richtlinien festgelegt, die der PBU nicht widersprechen. Das Anlagevermögen umfasst nach Absatz 5 die Kapitalinvestitionen in gemietete Sachanlagen. Nach Absatz29 sind die Kosten des Ausscheidens oder der Unfähigkeit, dem Unternehmen einen Gewinn zu erwirtschaften, abzuziehen. Kapitalinvestitionen in geleaste Sachanlagen werden gemäß den Bestimmungen der PBU 6/01 bis zu ihrem Abgang berücksichtigt. Unter letzterem ist unter anderem die Erstattung der Kosten für die vom Mieter vorgenommenen Nachbesserungen durch den Eigentümer zu verstehen. Eine Ausnahme bilden Fälle, in denen der rechtmäßige Eigentümer die dem Benutzer entstandenen Kosten durch die Festsetzung der angemessenen Höhe der Gebühren für die Instandhaltung der Einrichtung vergütet.

Buchungen

Nach dem Kontenplan sind Informationen zu Objekten, die das Unternehmen später als Betriebssystem akzeptiert, einschließlich der Investitionskosten, in c zusammengefasst. 08. Die Anschaffungskosten für Investitionen in gemietete Sachanlagen, die nach dem festgelegten Verfahren in Betrieb genommen und ausgeführt werden, werden vom Konto abgebucht. 08. Sie wird an DB SCH übergeben. 01. So werden Kapitalinvestitionen in ein Leasingobjekt als Kosten für dessen Verbesserung vom Nutzer dem Anlagevermögen zugerechnet, bis die Objekte im Rahmen des Vertrages veräußert werden und der Grundsteuer unterliegen. Für den Fall, dass der Eigentümer die Kosten vollständig erstattet, ist ein anderes Verfahren vorgesehen. In einem solchen Fall werden vom Benutzer getätigte Kapitalinvestitionen, die der rechtmäßige Eigentümer vor ihrer Inbetriebnahme erstattet, nicht in das Betriebssystem einbezogen und nicht besteuert.

Untrennbare Verbesserungen beim Verkauf einer Wohnung

Derzeit stellen die meisten Experten einen aktiven Übergang der Banken zu einem speziellen System für die Zusammenarbeit mit Kunden fest. Insbesondere gibt es ein System, bei dem der Betrag einer Kauf- und Verkaufstransaktion auf 1 Million p reduziert wird. Diese Situation wird durch den zunehmenden Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt verursacht. Die Banken stellen Hypotheken bis zu einer Million Rubel zur Verfügung, und der verbleibende Teil der erforderlichen Mittel wird als Konsumentenkredit ausgegeben. Die Bedingungen für die Gewährung beider Darlehen sind jedoch gleich. Einige Finanzorganisationen sind sich bewusst, dass eine solche Kreditvergabe bestimmte Risiken birgt, und erhöhen den Zinssatz für Kredite um 1-1,5 Punkte. Das Volumen eines Hypothekentransaktionsgeschäfts kann jedoch nicht immer auf 1 Million Rubel reduziert werden. Dies ist beispielsweise mit dem heute recht weit verbreiteten Kreditvergabesystem mit staatlichen Zuschüssen nicht möglich.

In diesem Fall stellt sich die Frage der Zahlung der Einkommensteuer durch den Verkäufer. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um aus dieser Situation herauszukommen. So erklären Experten beispielsweise, dass, wenn der Erwerber daran interessiert ist, den gesamten Marktwert des Objekts anzugeben, eine Option möglich ist, bei der er den Verkäufer für die Höhe der Einkommensteuer entschädigt. In der Praxis hat es auch Fälle gegeben, in denen die an der Transaktion beteiligten Parteien vereinbart haben, die Kosten für die Zahlung von Abzügen untereinander zu teilen. Experten sagen jedoch, dass ein solches Schema nur selten angewendet wird. Früher wurde es unter Bedingungen der Stagnation eingesetzt, als es nicht so viele Käufer und Verkäufer gab, die loyaler waren. Während des Zeitraums der Markterholung wird der Steuerausgleich vom Interessenten durchgeführt. Ist es für den Erwerber von Vorteil, dass der tatsächliche Wert des Objekts angegeben wird, für den Verkäufer jedoch nicht, erfolgt zunächst die Rückerstattung. In einigen Fällen ist der Eigentümer daran interessiert, den vollen Preis anzugeben. Dies geschieht zum Beispiel, wenn er ins Ausland geht und Gewinne legalisieren muss. Notarielle Kosten für Papierkram bei Angabe des gesamten Verkehrswertes eines unbeweglichen Gegenstandes erhöhen sich. Wenn der Käufer nichts überbezahlen möchte, kann der Verkäufer diese Kosten übernehmen. Der Eigentümer stellt in der Regel zwei Belege aus. Im ersten gibt er die Kosten nach Absprache mit dem Erwerber an. Ein weiterer Beleg zeigt den Restpreis der Immobilie. Gleichzeitig erhält er den Betrag zum Beispiel für "Vorkaufsrecht" oder "untrennbare Heimwerkerarbeiten". Inzwischen weisen eine Reihe von Experten auf eine wichtige Tatsache hin.

Der Betrag, der die steuerfreie Grenze von 1 Million Rubel überschreitet, die der Eigentümer in der Regel für „Reparatur“, „untrennbare Verbesserung“, Bereitstellung von „Kaufrecht“ usw. erhalten möchte, wirkt auch als Einkommen. Nach Ansicht einiger Experten spielt es keine Rolle, woher das Thema stammt - beim Verkauf einer Immobilie oder von Möbeln. In jedem Fall ist dies ein Einkommen. Nach dem Gesetz ist es auch erforderlich, obligatorische Abzüge in Form von Einkommenssteuern vorzunehmen. Der Unterschied besteht nur in der Höhe der steuerfreien Bemessungsgrundlage. In diesem Fall wird es 250 Tausend Rubel betragen. Trotzdem ist diese Option nicht zur Steuerhinterziehung geeignet. Darüber hinaus vertreten die Gerichte in solchen Fällen in der Regel die Position der Regulierungsbehörde und nicht das Thema.