Viele russische Unternehmen haben Erfahrung mit dem Abschluss von Untermietverträgen für Immobilien. Was sind die Merkmale der entsprechenden Art von Transaktionen? Welche Rechtsquellen regeln die Verfahren für ihren Abschluss? Wie beteiligen sich Immobilienbesitzer an solchen Vereinbarungen?
Was ist Untervermietung?
Untermietverhältnis ist eine Art Rechtsverhältnis nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation, bei dem der Kontrahent des Immobilienbesitzers, der mit ihm einen Vertrag über die Vermietung von Räumlichkeiten geschlossen hat, einen neuen Mietvertrag mit einem Dritten abschließt. Darüber hinaus verbietet das Gesetz beispielsweise eine Erhöhung der Mieten im Rahmen eines neuen Vertrags nicht ausdrücklich. Daher ist die Untervermietung von Büro-, Werkstatt-, Lager-, Garagen- und anderen Räumlichkeiten ein verbreitetes Phänomen in der Wirtschaft.
Untervermietung in der Wirtschaft: rechtlicher Aspekt
Das oben erwähnte Konzept der Untervermietung ist im Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation verankert. Mehrere Artikel des Kodex sehen ein ähnliches Rechtsverhältnis vor. Sie sind daher besonders relevant für die Praxis der Beziehungen zwischen Unternehmen: Unternehmen schließen „primäre“ Mietverträge für Räumlichkeiten ab und vermieten diese dann teurer an ihre Gegenparteien. Gegenstand der Geschäfte sind in diesem Fall häufig gewerbliche Immobilien. Das heißt, die Untervermietung von Nichtwohngebäuden ist ein Phänomen, das hauptsächlich für den Bereich des Unternehmertums charakteristisch ist.
Alle notwendigen Bestimmungen sind in der Gesetzgebung der Russischen Föderation festgelegt, wonach Unternehmen, die Immobilien in Untervermietung genommen haben, selbst als nachfolgende Leasinggeber auftreten können. Und ihre Gegenparteien, die das Eigentum zur Verfügung haben, haben auch das Recht, es zu übergeben - die Kette der Rechtsbeziehungen kann theoretisch sehr lang sein, wie einige Anwälte glauben.
Untermietbedingungen
Gleichzeitig beachten viele Anwälte die Bestimmungen von Artikel 615 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Insbesondere sei für die Untervermietung von Immobilien die Zustimmung des ursprünglichen Eigentümers erforderlich. Was bedeutet das in der Praxis? Wenn das Unternehmen daher ohne Zustimmung des Eigentümers der Immobilie einen Untermietvertrag mit der Gegenpartei abgeschlossen hat, sollte diese Art von Transaktion nach Ansicht der Anwälte als ungültig angesehen werden.
Gleichzeitig wird in Artikel 615 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, wie viele Experten bemerken, nicht ausdrücklich festgelegt, wie der Immobilieneigentümer die Zustimmung für spätere Operationen mit Immobilien in Form von Untermietverhältnissen (und gegebenenfalls entlang der Kette) erteilen muss. Anwälte empfehlen daher, die entsprechende Bedingung im „First Level“ -Leasingvertrag direkt mit dem Eigentümer vorzuschreiben. Es stellt sich ein Mietvertrag mit Untervermietung als einer der Punkte heraus. Weniger wünschenswert, aber nach Ansicht von Experten ist es in einigen Fällen zulässig, zusätzliche Vereinbarungen zum Hauptvertrag zu treffen. In Übereinstimmung mit diesem Dokument kann der Eigentümer der Gegenpartei das Recht einräumen, bei Bedarf einen Untermietvertrag mit einem Dritten abzuschließen.
Vertragsabhängigkeit
Angenommen, der Eigentümer der Immobilie hat dem Kontrahenten den Abschluss von Untermietverträgen gestattet. Aber was ist mit einem Unternehmer, wenn der Vertrag der „ersten Ebene“ aus irgendeinem Grund gekündigt wurde - seine Laufzeit ist abgelaufen -, hat der Eigentümer der Räumlichkeiten rechtliche Gründe für die Kündigung der Beziehung gefunden?
Anwälte weisen darauf hin, dass die Untervermietung von Nichtwohngebäuden in Abhängigkeit vom "Hauptvertrag" als Derivatvertrag gilt. Wenn also der Hauptvertrag gekündigt wird, wird der Vertrag, den der Mieter mit seiner Gegenpartei geschlossen hat, sofort gekündigt.Es ist darauf hinzuweisen, dass die einschlägigen Bestimmungen in Artikel 618 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation niedergelegt sind. Eine Untervermietung von Nichtwohngebäuden ist somit nur im Rahmen des Hauptvertrags des Mieters mit dem Eigentümer der Immobilie möglich.
Wenn wir das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation auf Zugeständnisse für den Untermieter untersuchen, können wir auch eine der Bestimmungen von Artikel 618 beachten.
Das Recht auf einen neuen Vertrag
Es heißt insbesondere, dass die Gegenpartei des Mieters bei Beendigung des „Hauptvertrags“ das Recht hat, sich mit dem Eigentümer der Immobilie in Verbindung zu setzen, um im Gegenzug einen neuen Vertrag abzuschließen. Dies ist zwar nur innerhalb der im ersten Vertrag festgelegten Fristen möglich. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass die ursprüngliche Laufzeit des „Hauptvertrags“ aus Sicht der Bedürfnisse des Untermieters ausreicht.
Das Gesetz sieht daher einen Mechanismus vor, mit dem die Untervermietung von Nichtwohngebäuden in eine vollwertige Vermietung umgewandelt werden kann. Dazu müssen der Hauptmieter und der Eigentümer der Immobilie den „Hauptvertrag“ kündigen. Danach hat der Untermieter das Recht, mit dem ursprünglichen Mieter der Immobilie "Plätze zu tauschen". Es stellt sich die Frage: "Wie kann ein solches Untervermietungsrecht in der Praxis umgesetzt werden?" Betrachten Sie den relevanten Aspekt.
Wie der Mieter einen "Schub" bekommt
Wir haben daher festgelegt, dass ein Vertragspartner eines Unternehmens, das einen „Hauptvertrag“ mit einem Eigentümer einer Immobilie abgeschlossen hat, um ein Objekt zu mieten, einen Vollzeitmietvertrag für Nichtwohngebäude ausstellen kann. Der erste Schritt, den ein Unternehmen unternehmen muss, um das entsprechende Recht auszuüben, besteht darin, den Eigentümer der Immobilie mit einem Angebot zu kontaktieren. Es sollte die Absicht der juristischen Person zum Ausdruck bringen, die Räumlichkeiten zu vermieten, sowie die Grundbedingungen des nachfolgenden Mietvertrags.
Der Eigentümer der Immobilie ist seinerseits gesetzlich verpflichtet, dieses Angebot anzunehmen. Wenn er dies nicht tut, kann gemäß Artikel 445 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation ein Untermieter, der möglicherweise nicht über die Räumlichkeiten verfügt, die er so dringend benötigt, vor Gericht gehen. Gegenstand der Klage ist der Zwang des Grundstückseigentümers zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages. Wie viele Anwälte festgestellt haben, zeugt die Rechtsprechung insgesamt von der Tendenz der Gerichte, die Seite der Untermieter zu vertreten.
Betrachten Sie ein Beispiel, das den obigen Mechanismus veranschaulicht.
Untermieter und Eigentümer von Immobilien: Praxis der Interaktion
Nehmen wir an, Propeller LLC besitzt eine Kabelproduktionswerkstatt. IP Ivanov A. B. hat diese Werkstatt für einen Zeitraum von 3 Jahren gemietet. Zweck der betreffenden Transaktion des Unternehmers ist es, eine eigene Linie für die Herstellung von Kabeln unter seiner eigenen Marke zu eröffnen. Es kam jedoch zu einem Zusammenbruch der nationalen russischen Währung, und IE Ivanov A. B. war der Ansicht, dass die Eröffnung der Produktion aufgrund des Anstiegs der Rohstoffpreise für die Kabelproduktion unrentabel sei. Er wandte sich jedoch an Ivanov Staatsbetrieb "Gidrokabelmontazh", in dessen Lagern sich genügend Rohstoffe ansammelten, die aber dringend eine Werkstatt für die Kabelproduktion benötigten. Ivanov war der Ansicht, dass er eine gute Gelegenheit hatte, Geld zu verdienen, indem er die Räumlichkeiten zu höheren Raten als im Vertrag mit LLC Propeller untervermietete. Staatliches Unternehmen vereinbart. Propeller LLC hat zugestimmt.
Infolgedessen nahmen die folgenden Themen der Rechtsbeziehungen Gestalt an. Erstens ist es LLC Propeller, der Besitzer der Werkstatt. Zweitens ist dies der "Hauptmieter" - IP Ivanov AB Drittens ist es die Gegenpartei und gleichzeitig der Untermieter - das staatliche Unternehmen Hydrocable Mounting.
Der Untermieter brachte Ausrüstung in die Werkstatt und begann mit der Produktion. Dann kam es jedoch zu Meinungsverschiedenheiten zwischen FE Ivanov A. B. und der Geschäftsführung von Propeller LLC über die Richtigkeit des Abschlusses eines Mietvertrages. Infolgedessen reichte der Firmeninhaber der Werkstatt eine Klage gegen den Geschäftsmann ein, der sich auf die Seite des Klägers stellte. Der Vertrag wurde gekündigt.
Die Anwälte von Gidrokabelmontazh haben beschlossen, das gesetzliche Recht zu nutzen, um dank der Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation einen Mietvertrag mit LLC Propeller direkt abzuschließen. Sie machten ein Angebot, in dem sie Propeller LLC die Zahlung des gleichen Betrags anboten, den sie gegen die Verpflichtungen aus dem Untermietvertrag mit SP Ivanov B richteten. Der Firmeninhaber der Werkstatt war einerseits verpflichtet, das Angebot anzunehmen - gemäß dem Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation. Zum anderen tat sie es mit Vergnügen, da es möglich wurde, mehr Einnahmen aus der Vermietung der Werkstatt zu erzielen. Darüber hinaus ist durchaus davon auszugehen, dass Propeller LLC Gidrokabelmontazh vorgeschlagen hat, einen neuen, längeren Vertrag abzuschließen.
Wie wird man Untermieter einer Gegenpartei?
Es gibt eine weitere interessante Nuance in Bezug auf die Art des in Betracht gezogenen Rechtsverhältnisses. Wie bereits erwähnt, kann die Vermietung von Nichtwohngebäuden eine fortlaufende Kette von Transaktionen bilden. Im obersten Schritt steht die Mietervereinbarung mit dem Eigentümer. Als nächstes kommt der Untermietvertrag. Danach unterschreibt der „Hauptmieter“ den entsprechenden Vertrag mit seiner Gegenpartei. Danach kann ein sekundärer Untermietvertrag abgeschlossen werden usw. Das heißt, es ist ein Szenario möglich, in dem Gidrokabelmontazh die Werkstatt an einen anderen Hersteller, beispielsweise Connectmetallist LLC, übergibt, der die Genehmigung von IE Ivanov A. B. erhalten hat. Zu diesem Zeitpunkt war er, wie in unserem oben beschriebenen Szenario folgt, noch nicht in Widerspruch zu LLC Propeller eingetreten.
Wir haben geprüft, in welcher Nuance die Gegenpartei den Platz des „Hauptmieters“ rechtlich einnehmen kann. Gibt es jedoch ein solches Recht für ein Unternehmen, das als „sekundärer“ Untermieter fungiert und relativ gesehen eine Verbindung weiter vom Eigentümer der Immobilie entfernt ist?
Anwälte sagen, dass das russische Recht einen solchen Mechanismus nicht ausdrücklich vorsieht. Es stellt sich heraus, dass die Rechte des „sekundären“ Untermieters nicht so stark geschützt sind wie bei der Gegenpartei, die eine Vereinbarung mit dem „primären“ Mieter geschlossen hat. Und dies trotz der Tatsache, dass der „sekundäre“ Untermietvertrag ein gesetzlich nicht verbotenes Verfahren ist.
Doppelte Untervermietung: Besonderheiten
Einige Anwälte beachten jedoch den Wortlaut von Artikel 6 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation. Dort heißt es, dass in Situationen, in denen die zivilrechtlichen Beziehungen aufgrund fehlender einschlägiger Rechtsvorschriften nicht direkt geregelt werden können und die Geschäftspraxis noch nicht eingeführt wurde, die Vorschriften im Rahmen der gesetzlichen Analogie angewendet werden. In diesem Fall kann der Untermieter im Prinzip versuchen, dem Hauptmieter einen Antrag auf Neuverhandlung des Vertrags zu unterbreiten, um die Immobilie weiter zu nutzen.
In der Praxis ist dies jedoch, wie die Anwälte bemerken, nur möglich, wenn der Untermieter umgehend die Unterzeichnung eines „direkten“ Vertrags mit dem Eigentümer der Immobilie beantragt hat. War die Gegenpartei des "Hauptmieters" inaktiv, verlieren im Allgemeinen alle "Nebenabreden" ihre Gültigkeit. Daher sollte Connectmetallist LLC beim Abschluss von Verträgen, bei denen der eigentliche Eigentümer der Immobilie mehrere Ebenen über dem tatsächlichen Vermieter liegt, vorsichtig sein.
Gleichzeitig behaupten einige Anwälte, dass es möglich sei, die Bedingungen von Untervermietungen als einen Mechanismus zu interpretieren, bei dem "nachgeschaltete" Gegenparteien immer noch auf einen neuen Vertrag mit dem Immobilieneigentümer zählen können - gerade wegen der Möglichkeit, die Regeln als Teil der Analogie des Gesetzes anzuwenden.
Struktur der Untermietverträge
Wie sollte ein Untermietvertrag aussehen? Grundsätzlich ähnelt die Gesamtstruktur den entsprechenden Verträgen, die eine direkte Interaktion zwischen dem Mieter der Immobilie und ihrem Eigentümer vorsehen. Betrachten Sie die Besonderheiten der relevanten Vereinbarungen, unter denen ein Untermietvertrag erstellt wird, als Beispiel für die Struktur dieser Verträge.
Wie bei den meisten anderen zivilrechtlichen Geschäften enthält die betreffende Vertragsart allgemeine Bestimmungen. In ihnen empfehlen Anwälte die Verwendung des Begriffs "Untervermietung" - es ist, wie wir oben definiert haben, recht offiziell, es ist im konzeptionellen Apparat der einschlägigen Gesetzgebung. Die allgemeinen Bestimmungen für die Art der in Betracht kommenden Transaktionen sind im Wesentlichen die gleichen wie für Standardmietverträge - der Eigentümer überträgt das Recht zur Nutzung der Immobilie vollständig an den Mieter, stellt sicher, dass die Immobilie nicht verpfändet wird usw. Die Gültigkeit des Vertrags wird vermerkt.
Der nächste Absatz der Vereinbarung betrifft die Verpflichtungen der Parteien. Hier ist alles fast so, als wäre ein regulärer Mietvertrag abgeschlossen worden. Die Fristen für die Übergabe der Immobilie an den Mieter sind vorgeschrieben, sofern dies erforderlich ist - die Nutzung des Objekts zu diesem Zweck, die Verpflichtung des Vertragspartners gegenüber dem Eigentümer, die Räumlichkeiten in Ordnung zu halten usw.
Ferner sind die Zahlungsbedingungen in der Regel im Vertrag sowie im Abrechnungsverfahren enthalten. In der Regel wird die Frist angegeben, die der Untermieter der betreffenden Zahlungen angibt - in der Regel vor dem 5. eines jeden Monats wird das Recht des Mieters zum Einzug der Forderung festgelegt. Darin enthalten sind Bestimmungen über die Zahlung von Nebenkosten usw. Im Allgemeinen ist alles das Gleiche wie bei der "Haupt" -Vermietung von Nichtwohngebäuden.
Der nächste Absatz des Vertrages liegt in der Verantwortung der Parteien. Die Formulierung hier ist auch ziemlich normal. Dies ist die Verpflichtung von Rechtssubjekten, Strafen, Geldbußen usw. zu zahlen.
Der Untermietvertrag enthält auch die Bedingungen für die Änderung, Kündigung oder Kündigung des betreffenden Vertrags. In der Regel stehen sie im Zusammenhang mit der Ordnungsmäßigkeit der Zahlungen sowie, wie wir zu Beginn des Artikels festgestellt haben, mit der Lieferung von Sachen zur Weitervermietung zu Gunsten Dritter ohne Zustimmung des Vermieters.
Untermietverträge können wie viele andere Arten von Verträgen besondere Bedingungen haben. Sie können beispielsweise die Tatsache widerspiegeln, dass dies möglich ist untrennbare Verbesserungen Das Eigentum geht in das Eigentum des Vermieters über. Darüber hinaus ist in der Regel eine Bestimmung festgelegt, wonach der Untermieter das Recht hat, die Immobilie weiter zu nutzen, auch wenn das Eigentum daran auf Dritte übergeht.
Neben anderen Vertragsbedingungen, die in der Regel auch vorgeschrieben sind - solche, die beispielsweise neben dem bisherigen Wortlaut Möglichkeiten zur Umsetzung von Verbesserungen in der Struktur des Objekts regeln. Wie zum Beispiel Überholung.
Eine staatliche Registrierung eines Untermietverhältnisses ist in der Regel nicht erforderlich. Gleichzeitig muss der aktuelle Mieter, wie oben erwähnt, die schriftliche Zustimmung des Eigentümers der Immobilie für spätere Transaktionen einholen, deren Gegenstand das entsprechende Objekt vermietet. Die Arten von Aktivitäten von Unternehmen, die solche Transaktionen abschließen, können beliebig sein. Wenn die Parteien eine Vereinbarung unterzeichnen, durch die die Räumlichkeiten untervermietet werden, spielen die OKVED und andere Attribute des Unternehmens, die das Profil der Organisation aus Sicht des Unternehmenssektors kennzeichnen, keine Rolle.