Heute ist der Immobilienmarkt hoch geschätzte Vorstadtgebiete für den Wohnungsbau. In diesem Zusammenhang ist die Übertragung von landwirtschaftlichen Flächen in eine andere Kategorie zum Zwecke der anschließenden Erschließung von besonderer Bedeutung.
Warum Entwickler an landwirtschaftlichen Flächen interessiert sind
Die russischen Bürger wollen (zumindest diejenigen, die es sich leisten können), auf ihren eigenen Grundstücken errichtete Landhäuser, damit sie sich an Wochenenden und in den Ferien von der verschmutzten Luft, dem Lärm und der Hektik der Großstädte erholen können und vielen nicht abgeneigt sind lebe sie.
Wie Pilze nach dem Regen im letzten Jahrzehnt haben sich Elite-Hüttendörfer, die auf ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen errichtet wurden, um große Industriezentren gebildet, und zuvor mussten die Entwickler landwirtschaftliche Flächen in eine andere Kategorie übertragen. Dies ist in der Regel das Gebiet von Siedlungen, die eine Wohnbebauung ermöglichen.
Dies ist aus ihrer Sicht durchaus logisch. Und auf welchem Land wird noch gebaut? Immerhin beträgt der Anteil der Siedlungsflächen am gesamten Landfonds Russlands nur etwa 1%, und die Möglichkeiten, sie für Bauzwecke zu nutzen, sind nahezu ausgeschöpft. So wenden sich die Entwickler mit scharfem Blick den riesigen russischen Feldern zu, indem sie neue Stücke von ihnen abbeißen und die Übertragung von landwirtschaftlichen Grundstücken in eine andere Kategorie einleiten.
Was bedroht Russland mit der Entwicklung von landwirtschaftlichen Flächen
Es scheint, dass es in Russland viele solcher Standorte gibt - über 400 Millionen Hektar. Während der gesamten postsowjetischen Zeit gab es jedoch eine stetige Tendenz zu einer Verringerung ihrer Fläche. Allein im Jahr 2012 verringerte sich die Fläche der Hauptressource aus der Zusammensetzung dieser Flächen, nämlich der landwirtschaftlichen Nutzfläche, um 315,7 Tausend Hektar, und ihre Fläche in Russland beträgt nur 195 Millionen Hektar. Und der Hauptgrund für die Reduzierung ist gerade die Verlagerung landwirtschaftlicher Flächen in eine andere Kategorie. Das Jahr 2014 könnte dieser Praxis ein Ende bereiten, als Abgeordnete der Staatsduma von A Just Russia einen entsprechenden Gesetzesentwurf zur Prüfung vorlegten. Bisher wurde es noch nicht verabschiedet, aber einzelne Regionen ergreifen bereits Maßnahmen für sich.
So wurde im laufenden Jahr ein Verbot der Übertragung von landwirtschaftlichen Flächen in eine andere Kategorie in der Region Moskau für die Nutzung für mehrstöckige Gebäude eingeführt. Die regionalen Behörden hoffen, dass diese Maßnahme zusätzliche Anreize für die Eigentümer schafft, ihr Land für den vorgesehenen Zweck zu nutzen.
Ackerland (gemäß RF Land Code)
Nach dem RF-Arbeitsgesetz befinden sich solche Grundstücke immer außerhalb der Siedlungen und werden zur Verfügung gestellt und sind auch für die Landwirtschaft bestimmt.
Wie bereits erwähnt, ist etwas weniger als die Hälfte der landwirtschaftlichen Nutzfläche bewirtschaftet - dies sind Ackerflächen, Wiesen für die Heuernte, Weiden, Obstgärten, Gemüsegärten, Weinberge usw. Dazu gehören auch Jagdhöfe.
Die zweite Hälfte der Gesamtfläche aller landwirtschaftlichen Flächen (oder etwas mehr als die Hälfte) befindet sich unter Straßen, die innerhalb von landwirtschaftlichen Betrieben, verschiedenen Versorgungsbetrieben, Waldgürteln, Teichen zur Landgewinnung und Fischzucht sowie verschiedenen Nebengebäuden verlaufen.
Offensichtlich ist die Hälfte der landwirtschaftlichen Nutzfläche von Bauträgern, die sich nicht für Land interessieren, für sie von geringem Interesse - schließlich sind diese Gebiete bereits mit etwas bebaut oder von linearen Strukturen besetzt. Für die Wohnbebauung besteht die einzige Möglichkeit darin, Grundstücke von Ackerland in eine andere Kategorie zu übertragen.
Arten der erlaubten Nutzung von Ackerland
Welche Möglichkeiten sieht das russische Recht für die Durchführung dieses Verfahrens vor? Das LC RF besagt, dass die Rechtsordnung eines Landes durch zwei ihrer Hauptmerkmale bestimmt wird:
- Zugehörigkeit zu der einen oder anderen Kategorie;
- zulässige Verwendung, die während der Zoneneinteilung von Gebieten festgelegt wird.
Hier lauert der erste Haken. Besteht kein Zweifel über die Zugehörigkeit von Ackerland zur Kategorie der landwirtschaftlichen Nutzflächen (Kategorie 1 gemäß RF-Landesgesetz), so besteht keine völlige Klarheit über deren zulässige Nutzung.
Tatsächlich ist die einzige Art der tatsächlich in der Russischen Föderation durchgeführten Gebietsuntersuchung die städtebauliche Zoneneinteilung. Für Ackerland wird es nicht gepflegt und es werden keine VRI-Diagramme aus ihrer Zusammensetzung erstellt.
Zwar kann nach Ansicht einiger Experten auf dem Gebiet der Landgesetzgebung die in Artikel 78 des RF-Arbeitsgesetzbuchs aufgeführte Liste der Arten ihrer Nutzung als VRI von Ackerlandparzellen anerkannt werden. Darüber hinaus werden im Bundesgesetz Nr. 101 „Über den Umsatz von landwirtschaftlichen Flächen“ Grundstücke aus ihrer Zusammensetzung bestimmt, deren rechtliche Regelung ausschließlich durch das RF-Arbeitsgesetzbuch geregelt ist und die für diese Zwecke bestimmt sind:
- unter IZHS;
- unter Garagen;
- für LPS;
- für Hütten;
- unter Gärten und Gemüsegärten;
- unter der Weide;
- unter verschiedenen Nebengebäuden.
Das Städtebaugesetz (GRK RF) erlaubt daher die Einbeziehung von Siedlungen als Ackerland sowie von Häuschen- und Gartenflächen in die Zusammensetzung. Und das bedeutet nur die Übertragung von landwirtschaftlichen Flächen in eine andere Kategorie.
Ist es möglich, Ackerland anzubauen, ohne es innerhalb der Siedlungsgrenzen einzubeziehen?
Wie Sie wissen, muss jede Gemeinde in Russland ihre eigenen Landnutzungs- und Entwicklungsregeln (LAR) erlassen, die städtebauliche Vorschriften enthalten müssen. Sie geben Listen von VRI für Grundstücke und Kapitalbauprojekte in jedem an territoriale Zone. Die Auswirkungen solcher Vorschriften auf Ackerland als Teil der landwirtschaftlichen Nutzfläche gelten nicht, es wird keine territoriale Zoneneinteilung durchgeführt und es werden keine VRI-Parzellen von Ackerland erstellt, was bedeutet, dass sie nicht geändert werden können.
Dies schließt die Entwicklung von landwirtschaftlichen Flächen über die Siedlungsgrenzen hinaus aus. Bis zur Verabschiedung eines gesonderten Gesetzes über territoriale Zoneneinteilung außerhalb von Städten, Dörfern, städtischen Siedlungen usw. ist Ackerland davor geschützt, durch Entwicklung aus dem landwirtschaftlichen Verkehr gezogen zu werden.
Infolgedessen ist es möglich, den VRI von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb der Siedlung zu bestimmen, die für ihre Entwicklung vorgesehen sind, indem die landwirtschaftlichen Flächen in eine andere Kategorie übertragen werden.
Zu welchen Zwecken ist es zulässig, Ackerland in eine andere Kategorie zu übertragen
Die Liste der Ausnahmefälle, in denen eine solche Übertragung zulässig ist, ist im besonderen Bundesgesetz Nr. 172 über das Verfahren zur Durchführung dieses Verfahrens enthalten.
Nach diesem Gesetz erfolgt die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen in eine andere Kategorie in folgenden Fällen:
- während ihrer Erhaltung;
- bei der Schaffung von Schutzgebieten, Naturschutzgebieten, Resorts, Naturparks, einschließlich dendrologischer, botanischer Gärten usw.
- bei der Festlegung oder Änderung der Siedlungsgrenzen;
- bei der Platzierung von Industrieanlagen auf landwirtschaftlich genutzten Flächen, deren Katasterwert unter dem Durchschnittswert in der Gemeinde liegt;
- wenn landwirtschaftliche Flächen, die für die landwirtschaftliche Erzeugung ungeeignet sind, in die Zusammensetzung der Wälder oder Teiche sowie in die Reserve einbezogen werden;
- wenn darauf lineare Objekte gebaut werden;
- bei der Erfüllung ihrer externen Verpflichtungen durch die Russische Föderation sowie beim Bau von Verteidigungsanlagen auf diesen Gebieten;
- zu Beginn des Bergbaus in diesen Bereichen von Mineralien;
- wenn verschiedene Gegenstände darauf platziert werden, um den Bedürfnissen der Bürger (sozial, kulturell usw.) gerecht zu werden.
Die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen in eine andere Kategorie ist für landwirtschaftliche Flächen, die von besonderem Wert und Produktivität sind, verboten. Dazu gehören Versuchsfelder von Agrarforschungsinstituten und Universitäten sowie Grundstücke mit einem Katasterwert, der das Durchschnittsniveau einer Gemeinde deutlich übersteigt. Eine Ausnahme von dieser Regel können die in den Absätzen 3, 6, 7 und 8 der obigen Liste beschriebenen Fälle sein.
Übrigens ist ab Februar letzten Jahres die rechtlich bedenkliche Übertragung von landwirtschaftlichen Flächen in eine andere Kategorie (dh im Jahr 2014) ebenfalls mit einer erheblich erhöhten Geldbuße für den Missbrauch solcher Grundstücke verbunden. Die Höhe der Strafen liegt im Bereich von 200-500 Tausend Rubel, abhängig von ihrem Katasterwert.
Wie beginnt die Übertragung von Land in eine andere Kategorie?
Der erste Schritt ist die Einreichung des entsprechenden Antrags beim zuständigen Organ der Exekutive. Der vorgenannte Antrag muss Folgendes enthalten:
- Katasternummer;
- verfügbare und gewünschte Landkategorie;
- Was ist der Grund für die Übertragung;
- Form von Landrechten.
Die Übertragung von landwirtschaftlichen Flächen in eine andere Kategorie erfolgt durch die staatliche Behörde der konstituierenden Einheit der Russischen Föderation (mit Ausnahme von Grundstücken mit Bundesbesitz) oder durch die Regierung der Russischen Föderation (in Bezug auf Bundesländer).
Zusätzliche Dokumente zur Übersetzung
Zusätzlich benötigen Sie:
- Auszug aus dem Staatskataster für den Standort oder dessen Katasterpass;
- Kopien der persönlichen Dokumente des Antragstellers;
- Auszug aus dem Einheitsregister;
- den Abschluss der staatlichen Umweltprüfung (falls erforderlich);
- Einwilligung des Urhebers auf Verlangen des Landnutzers.
Kopien persönlicher Dokumente und die Zustimmung des Inhabers des Urheberrechts werden vom Petenten zusammen mit der Petition an die zuständige staatliche Behörde übermittelt. Die übrigen Unterlagen müssen nicht eingereicht werden, da eine befugte staatliche Stelle sie selbstständig anfordern kann. Um das Verfahren zu beschleunigen, ist es jedoch besser, auf ihre Verfügbarkeit zu achten und sie sich selbst zu überlassen.
Bedingungen für die Prüfung eines Transferantrags
Die Regierung der Russischen Föderation prüft das Dokument innerhalb von drei Monaten, und die Subjekte der Russischen Föderation sind verpflichtet, das Dokument innerhalb von zwei Monaten ab dem Datum seines Eingangs zu prüfen.
Infolgedessen wird entweder ein Rechtsakt mit einer positiven Entscheidung oder ein Rechtsakt mit einer Ablehnung einer solchen Übertragung erlassen.
In jedem Fall wird dem Antragsteller das Dokument innerhalb von zwei Wochen ab dem Datum seiner Annahme zugesandt.
Aus dem Gesetz muss hervorgehen:
- was ist der Grund für die angenommene Änderung;
- Parameter, Beschreibung und Katasterzahl der Parzellen;
- Quell- und Zielkategorien.
Wie kann die Annahme eines Aktes der Verweigerung der Übertragung gerechtfertigt sein?
Die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen in eine andere Kategorie ist nicht zulässig, wenn:
- es ist durch Bundesgesetz eingeschränkt oder verboten;
- Die staatliche Umweltprüfung hat während ihrer Durchführung eine ablehnende Stellungnahme abgegeben.
- Der Verwendungszweck des Grundstücks entspricht nicht den genehmigten Plänen für die weitere Nutzung des Gebiets.
Änderungen des staatlichen Immobilienkatasters und des Einheitlichen Staatsregisters bei der Übertragung von Grundstücken in eine andere Kategorie
Die ermächtigte staatliche Gewaltbehörde, die das Gesetz über die Übertragung von Grundstücken verabschiedet hat, sendet Rosreestr eine Kopie (bis zu 5 Tage ab dem Datum ihrer Annahme). Dieser nimmt innerhalb von 7 Tagen Änderungen am Staatskataster und am Einheitlichen Unternehmensregister vor und benachrichtigt alle Interessenten darüber. Die Übertragung von Grundstücken gilt ab dem Datum ihrer Eintragung im Staatskataster als in Kraft getreten (aufgrund einer Änderung der Kategorie).
Dokumente, die das Landrecht beim Wechsel der Landkategorie bestätigen, werden nicht neu ausgestellt.
Transfer in die Siedlungsgebiete
Wie oben erwähnt, können landwirtschaftliche Grundstücke in Siedlungen einbezogen werden, denen eine andere Kategorie zugewiesen wurde - das „Land der Siedlungen“. Innerhalb ihrer Grenzen befinden sie sich in der Zusammensetzung einer bestimmten territorialen Zone, die städtebaulichen Vorschriften unterliegt, einschließlich der Einrichtung von VRI, die ihre Entwicklung vorsehen.Das Verfahren für eine solche Aufnahme bei gleichzeitiger Einrichtung (oder Änderung) von VRI kann gemäß Art. 4 durchgeführt werden. 41 des Bundesgesetzes "Über das Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation."
