Der Weg, um ein Wohnhaus zu verwalten. Direkte Verwaltung eines Mehrfamilienhauses

Ein solches Konzept als "Verwaltung eines Mehrfamilienhauses" fehlt in der Wohnanlage. Die Gesetzgebung definiert jedoch die Hauptmerkmale und die Regeln, nach denen sie umgesetzt wird. Betrachten wir sie genauer.

Häufige Symptome

Die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern ist ein zeitaufwändiger Prozess. Die Dauer der Durchführung hängt von der Betriebsdauer des Gebäudes ab. Diese Frist beginnt ab dem Zeitpunkt der Errichtung und endet mit dem Abriss. Die Verwaltung und Instandhaltung eines Mehrfamilienhauses kann viele Formen annehmen.

Klassifizierung

Wohnungsverwaltung zuweisen. Es richtet sich an alle Räume, Appartements, Räumlichkeiten, die sich im legalen Besitz einer Person befinden. In der Praxis können auch die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder eines von ihnen betroffenen Unternehmens verwaltet werden. Was das Objekt selbst betrifft, so gibt es im LCD auch keine klare Definition. In diesem Zusammenhang stellt sich häufig die Frage, was genau als Mehrfamilienhaus anzusehen ist und wie viele Räumlichkeiten sich darin befinden sollten, um ein Gebäude in diese Kategorie einzustufen. In der Praxis kann ein solches Gebäude als ein Gebäude betrachtet werden, in dem zwei oder mehr Räume mindestens einen gesetzlichen Eigentümer haben.

Betreff Zusammensetzung

Die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern kann von verschiedenen Personen durchgeführt werden. Zum Beispiel kann es sich um ein Thema, eine Gruppe von mehreren Bürgern, eine speziell geformte Körperschaft oder Gesellschaft handeln. Sie wirken auf das Objekt ein, um dessen Funktion zu gewährleisten. Betreff:

1. Verwaltet ein Wohnhaus.
2. Trifft Entscheidungen.
3. Schafft Bedingungen für die Durchführung von Aufgaben.

In der Praxis kann die direkte Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch die Eigentümer der Räumlichkeiten oder die von ihnen betroffenen Personen erfolgen. In einigen Fällen liegt die Zuständigkeit bei den örtlichen Behörden. Nach Absatz 4 Art. 161 ZhK, wenn die Eigentümer sich nicht für die Verwaltung des Wohngebäudes entschieden haben, dann übernimmt die Verwaltung der Region Moskau dies für sie.

Zielstrebigkeit

Bei der Auswahl dieser oder jener Art der Verwaltung eines Wohngebäudes bewerten die Eigentümer, wie vollständig die Aufgaben erfüllt werden. Hierzu zählen insbesondere Sicherheiten:

1. Sichere und günstige Lebensbedingungen.
2. Erhaltung des Eigentums.
3. Behebung von Problemen bei der Verwendung gemeinsamer Materialwerte.
4. Die ordnungsgemäße Bereitstellung von Dienstprogrammen.

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses, dessen Räumlichkeiten verschiedenen Bürgern gehören, kann ausschließlich zu mit ihnen vereinbarten einheitlichen Bedingungen erfolgen. Eigentümer von Immobilien können diese selbst entwickeln. In einigen Fällen delegieren Eigentümer das Recht zur Schaffung einheitlicher Bedingungen an eine befugte Person. Letzterer vertritt die Interessen der Eigentümer beim Abschluss von Verträgen mit Dienstleistungsorganisationen.

Das Verfahren zur Verwaltung eines Mehrfamilienhauses

Die Gesetzgebung verpflichtet die Eigentümer, eine Serviceoption zu wählen. Das kann sein:

1. Direkte Verwaltung des Mehrfamilienhauses durch die Eigentümer der Räumlichkeiten.
2. Gründung einer Eigentümerpartnerschaft oder einer anderen spezialisierten Konsumgenossenschaft.
3. Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch eine Verwaltungsorganisation.

Die Frage ist, warum sollte man das tun? Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass die Bürger, die über Eigentum verfügen, zusätzlich zu ihren Rechten mit entsprechenden Pflichten ausgestattet sind und für deren Umsetzung verantwortlich sind.Sie müssen ihr Eigentum in einer Weise nutzen und veräußern, die die Interessen, die Gesundheit und das Leben anderer nicht beeinträchtigt.

Auswahlkriterien

Die Eigentümer der Räumlichkeiten im Mehrfamilienhaus müssen die Verwaltungsoption im Laufe des Jahres ab dem Datum des Wettbewerbs zwischen den lokalen Behörden, die die Unternehmen bedienen, auswählen. Das Ergebnis hängt von der Anzahl der Wohnungen im Gebäude, der Zahlungsfähigkeit und der Disziplin der Eigentümer ab. Darüber hinaus sind die Reputation von Verwaltungsgesellschaften, die Art der Beziehungen zu Unternehmen, die die Bereitstellung von Ressourcen bereitstellen, ob es sich um gewöhnliche Haus- und Wohnungsmessgeräte usw. handelt, von nicht geringer Bedeutung.

Selbstversorgung

Wenn die Verwaltung des Mehrfamilienhauses von den Eigentümern der Räumlichkeiten durchgeführt wird, sollten alle Beziehungen zu Drittunternehmen, die bestimmte Dienstleistungen erbringen, dokumentiert werden. Insbesondere werden Vereinbarungen über Wasserentsorgung, Warm- / Kaltwasserversorgung, Strom, Gas und Heizung getroffen. In diesem Fall werden mit jedem Eigentümer der Wohnungen Verträge abgeschlossen. Darüber hinaus werden Verträge mit Unternehmen geschlossen, die Dienstleistungen für die Instandsetzung von im Gebäude üblichen Gegenständen erbringen. Solche Vereinbarungen werden mit der Mehrheit oder mit allen Eigentümern unterzeichnet.

PC, HOA, LCD

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses kann durch eine Personengesellschaft (Genossenschaft) erfolgen. Diese juristischen Personen sind berechtigt, mit den Eigentümern Vereinbarungen zu treffen über:

• Die Bereitstellung von Dienstprogrammen.
• Wartung und Reparatur von gemeinsamem Eigentum.
• Verwaltung eines Mehrfamilienhauses etc.

Interaktionsschemata

Die Eigentümer der Räumlichkeiten können ihre Rechte zum Abschluss von Vereinbarungen über die Lieferung von Wohnraum und kommunale Dienstleistungen an die Eigentümergemeinschaft delegieren. Dies kann durch Beschluss einer Mitgliederversammlung in der Satzung der Genossenschaft selbst festgelegt werden. Die Eigentümer der Räumlichkeiten haben auch die Möglichkeit, das Recht zum Abschluss von Verträgen auf die Gesellschaft zu übertragen, und diese unterzeichnet wiederum eine Vereinbarung mit der Verwaltungsgesellschaft. Sie sucht nach Lieferanten und trifft entsprechende Vereinbarungen mit ihnen.

Verwaltung eines Mehrfamilienhauses durch eine Verwaltungsgesellschaft

Die Hauptbedingung für die Auswahl dieser Serviceoption ist eine Vereinbarung. Ein Mustervertrag für die Verwaltung von Wohngebäuden enthält verbindliche Abschnitte. Insbesondere sollte es angeben:

1. Das gemeinsame Eigentum, für das die Dienstleistung erbracht wird, die Adresse seines Standorts.
2. Die Liste der Arbeiten und Dienstleistungen für die Reparatur und Wartung von Sachgütern, die Regeln, nach denen sie geändert werden können, die Liste der Wohnungs- und Kommunaldienstleistungen.
3. Bedingungen zur Feststellung des Wertes des Vertrags, der Höhe der Zahlung für Dienstleistungen, die Bestimmung der Größe der Stromrechnungen. Es formuliert auch das Verfahren zur Bildung von Beträgen.
4. Regeln für die Überwachung der Umsetzung der Verpflichtungen durch das Dienstleistungsunternehmen.

CC Bestimmungen

Der Vertrag, der mit der geschäftsführenden Organisation geschlossen wird, ist in jeder Hinsicht als Vereinbarung über die Erbringung bezahlter Dienstleistungen gekennzeichnet. Dieses Formular ist im Zivilrecht vorgesehen. Nach Art. 780 Bürgerliches Gesetzbuch, sofern im Vertrag selbst nichts anderes bestimmt ist, muss die Verwaltungsgesellschaft die Dienstleistungen persönlich erbringen. Dies bedeutet, dass der Auftragnehmer ganz oder teilweise Dienstleistungen erbringt oder als Vermittler zwischen den Eigentümern von Räumlichkeiten und Lieferanten auftritt.

Grundlegende Unterschiede zwischen den Optionen

Die Verwaltung durch die Eigentümer kann direkt, vertrauensvoll und indirekt erfolgen. Im ersten Fall dienen die Bürgerinnen und Bürger allein dem Gemeinwohl. Indirektes Management beinhaltet die Übertragung einiger Funktionen auf andere (oder eine) Person. Die aufnehmende Einheit kann sowohl eine juristische als auch eine natürliche Person sein. Im letzteren Fall können sie einer der Eigentümer der Räumlichkeiten im Haus sein.Die Eigentümer können ein gewähltes Gremium in Form eines Vorstandes bilden oder eine befugte Person aus ihrem Kreis ernennen und so eine juristische Person gründen. Zum Beispiel kann es HOA sein. In diesem Fall wird die Partnerschaft zu ihrer Verwaltungsgesellschaft. Rauminhaber können anders vorgehen. Sie haben das Recht, die Dienstleistung unbefugten Personen anzuvertrauen, die nicht zu ihrem Kreis gehören.

Sie können ein angestellter Manager oder eine Organisation sein. In diesem Fall treffen die Eigentümer der Räumlichkeiten mit diesen Personen eine entsprechende Vereinbarung. Wird die Verwaltung von den Eigentümern der Räumlichkeiten selbst durchgeführt, kommt der Vertrag nicht zustande. Das gegründete Unternehmen oder die beauftragte Person nimmt ihre Aufgaben gemäß der Charta wahr. Er wird seinerseits auf einer Hauptversammlung bestätigt. Es sollte gesagt werden, dass Hausbesitzer in der Praxis gleichzeitig sowohl die direkte als auch die indirekte Verwaltung nutzen. Beispielsweise werden im Falle der Bildung eines HOA einige der Funktionen, in der Regel die wichtigsten, von den Eigentümern selbst implementiert. In wichtigen Angelegenheiten werden Entscheidungen auf Hauptversammlungen getroffen. Ein weiterer Teil der Aufgaben wird vom gewählten Vorstand wahrgenommen, der dritte Teil wird vom Vorsitzenden persönlich wahrgenommen. Darüber hinaus wird eine Prüfungskommission eingerichtet, die die Kontrolle über die finanzielle Arbeit des gewählten Gremiums übernimmt.

Wichtige Punkte

Die Frage der Auswahl einer Managementorganisation ist heute unter den Eigentümern am relevantesten. Natürlich möchte jeder ein hohes Maß an Service. Viele befürchten jedoch, dass es "wie immer" wird. Um Probleme zu vermeiden, müssen die Eigentümer entscheiden, was genau sie im Verhältnis der Qualität der Dienstleistungen und ihrer Kosten wollen. Es gibt 3 gängige Optionen:

1. Verändern Sie nichts, lassen Sie die Verwaltung durch das Wohnungsamt, Strafgesetzbuch, DEZ durchführen. In diesem Fall wird die Qualität nicht die höchste sein, aber die Kosten für Dienstleistungen sind durchaus akzeptabel. In dieser Situation gehen die Wohnungseigentümer lieber kein Risiko ein und haben es nicht eilig, eine Organisation auszuwählen.
2. Finden Sie eine juristische Person, die bessere Dienstleistungen erbringen würde. Dementsprechend wird die Zahlung höher. Einige Eigentümer versuchen, solche Bedingungen mit dem derzeitigen Wohnungsamt abzustimmen.
3. Sie müssen eine private kleine Firma wählen. Es würde Dienstleistungen von nicht schlechterer Qualität als die des Housing Office erbringen, Qualität, aber zu einem noch niedrigeren Preis.

Praktische Umsetzung

Wie die Praxis zeigt, reagieren Bewohner von Häusern, in denen die Wohnungsbaugesellschaft aktiv ist, häufiger positiv auf die Qualität der Dienstleistungen. In diesem Zusammenhang ist es ratsam, zu prüfen, ob in dem Gebiet eine geeignete HOA vorhanden ist, die das Gebäude zum vorgeschlagenen Preis zur Wartung bringen könnte. Bevor Sie sich an die Tafel wenden, ist es ratsam, in die Veranden zu gehen, den Zustand der Treppenhäuser und Korridore zu überprüfen und den Innenhof zu bewerten. Um eine bessere Vorstellung von der Arbeit der HOAs zu bekommen, sollten Sie mit den Bewohnern unterschiedlichen Alters sprechen, herausfinden, wie viel sie für die Dienstleistung bezahlen, was sie an der Arbeit des Vereins mögen und was nicht zu ihnen passt. Wenn die Informationen im Allgemeinen positiv sind, kann eine Vereinbarung getroffen werden.

Berufserfahrung im Verein

Er ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Serviceorganisation. Am liebsten natürlich eine lange Erfahrung. In letzter Zeit tauchen jedoch regelmäßig neue Assoziationen auf, die ebenfalls nicht abgeschrieben werden sollten. Es ist ratsam, sich über die Spezialisten zu informieren, die dort arbeiten, wo sie früher tätig waren, und die der Gründer sind. Wenn es sich um ehemalige Mitarbeiter von DEZ handelt, verfügen sie dementsprechend über gewisse Erfahrungen im Betrieb und in der Instandhaltung von Wohngebäuden. In diesem Fall lohnt es sich, persönlich darüber zu sprechen, warum sie ihren bisherigen Arbeitsplatz verlassen haben und welche Ziele sie sich jetzt gesetzt haben.

Service-Preise

Bei der Kommunikation mit Vertretern der Dienstleistungsorganisation sollten nicht nur die hohen, sondern auch die niedrigen Kosten der Dienstleistungen im Vergleich zu dem, was zum Zeitpunkt der Arbeit des Wohnungsamtes verfügbar war, alarmiert werden. Hier sollten Sie herausfinden, woraus sich dieser oder jener Preis zusammensetzt. Für die wichtigsten Beträge sollten Sie alle Ihre Fragen stellen.

Vergleich

Wenn sich das Gespräch mit Vertretern des Dienstleistungsverbandes im Allgemeinen positiv entwickelt hat, beeilen Sie sich nicht, eine Vereinbarung zu treffen. Es ist ratsam, weitere 2-3 HOAs zu umgehen, um alle Informationen von ihnen herauszufinden. Anschließend sollten Sie die Informationen vergleichen, die Vor- und Nachteile bewerten und einen Diskussionsvorschlag unterbreiten. Im Zweifelsfall sollte eine Vereinbarung über einen Zeitraum von mindestens einem Jahr geschlossen werden. Wenn sich nach Ablauf der Frist herausstellt, dass die Auswahl richtig getroffen wurde, können Sie den Vertrag verlängern. Nun, wenn der Verein seiner Verantwortung nicht nachgekommen ist, ist es besser, den Vertrag zu kündigen.

Finanzielles Problem

Ein wesentlicher Nachteil der Wahl eines Dienstleistungsunternehmens im Vergleich zum HOA oder zur Selbstverwaltung ist die Tatsache, dass das von ihnen für die Bezahlung von Dienstleistungen zugewiesene Geld der Eigentümer einer juristischen Person eines Dritten zur Verfügung steht. Es ist ziemlich schwierig, dies im Hinblick auf eine effektive und gezielte Mittelverwendung zu beeinflussen. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Managementorganisation von den lokalen Behörden ausgewählt wurde. In diesem Fall werden den Eigentümern tatsächlich die Bedingungen auferlegt, die die Exekutivorgane für notwendig halten.

Garantierte Geldsicherheit

Dieses Thema im Rahmen der Interaktion mit der leitenden Organisation bleibt in der Regel offen. Insbesondere geht es um Mittel für die Überholung. Nicht jedes Haus schafft es, diese innerhalb von 1-5 Jahren (während der Vertragslaufzeit) zu akkumulieren. In manchen Fällen beschließen die Eigentümer, den Dienstleistungsverband zu wechseln, und das Guthaben befindet sich auf seinem Konto. In diesem Fall ist nicht klar, wie das Geld an eine gebildete HOA oder ein anderes Unternehmen überwiesen wird. Es kann vorkommen, dass der Verein bankrott geht, liquidiert oder einen Kredit von der Bank nimmt und verschwindet. Das Problem der Rückgabe ihrer Gelder an die Eigentümer zu lösen, wird äußerst problematisch sein. Eine andere Situation ist mit der HOA. Als juristische Person kann die Partnerschaft ein spezielles Konto bei der Bank eröffnen und den Eigentümern jährlich über ihren Status Bericht erstatten. In diesem Fall gibt es natürlich mehr Garantien für die Sicherheit von Geldern.

Gemeindeverwaltung

Sie sind in h. 3 Artikel festgelegt. 156 LCD Die Gebietskörperschaften haben nur dann das Recht, die Höhe des Entgelts für die Instandhaltung und Reparatur des Objekts zu bestimmen, wenn die Eigentümer der Räumlichkeiten die Art der Verwaltung ihres Hauses nicht rechtzeitig gewählt haben oder eine Entscheidung getroffen wurde, diese jedoch nicht umgesetzt wurde. Gemäß dem Gesetz können die lokalen Exekutivstrukturen selbst den Verband bestimmen, der alle erforderlichen Dienstleistungen erbringen wird. In der Praxis finden häufig offene Wettbewerbe statt, bei denen ein Unternehmen einem Haus zugeordnet wird. Es ist erwähnenswert, dass hier alles von den örtlichen Behörden abhängt. Zweifellos legt das Gesetz die Grenzen der Autorität und bestimmte Einschränkungen fest. Generell werden die Meinungen der Bewohner in solchen Fällen jedoch nicht abgefragt. Daher ist es ratsamer, eine Entscheidung zu treffen und die juristische Person auszuwählen, die die Dienstleistung erbringen wird.