Οι συναλλαγές με ακίνητα στη Ρωσία βρίσκονται σε ζώνη υψηλού κινδύνου. Η παραίτηση από τους στοιχειώδεις κανόνες γραφειοκρατίας κατά τη σύναψη συμφωνίας για τη μίσθωση μιας κατοικίας μπορεί να οδηγήσει σε ανεπιθύμητες συνέπειες, ακόμη και αν η συναλλαγή είναι μεταξύ συγγενών ή καλών φίλων.
Αυτό ισχύει για τον ιδιοκτήτη ακινήτων, αγοραστών, ενοικιαστών κατοικιών και μη οικιστικών χώρων. Βεβαίως, η προσφυγή σε πρακτορεία ακινήτων και δικηγορικά γραφεία που ειδικεύονται στην υποστήριξη τέτοιων συμφωνιών δεν αποκλείει την προσεκτική και ευσυνείδητη συμπεριφορά των συμμετεχόντων στις συναλλαγές επί ακινήτων για τη σύνταξη συμβάσεων εργασίας.
Ορισμένα χαρακτηριστικά της σύναψης μίσθωσης
Η γραπτή σύναψη σύμβασης για τη μίσθωση χώρων θα βοηθήσει τους συμμετέχοντες στη συναλλαγή να διατυπώσουν με σαφήνεια όλες τις απαιτήσεις και τις επιθυμίες τους και τις σημαντικότερες προϋποθέσεις συνεργασίας. Αυτό θα αποφύγει περαιτέρω τις παρανοήσεις, τις συγκρούσεις και τις διαφορές που οδηγούν σε διαφορές.
Συμπερασματικά σύμβαση μίσθωσης η μορφή της οποίας έχει οποιοσδήποτε αντιπρόσωπος ή δικηγόρος, είναι απαραίτητο να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή σε ορισμένα σημαντικά σημεία. Για παράδειγμα, μια σύμβαση μίσθωσης μπορεί να συνάπτεται με ένα άτομο και άλλα άτομα θα διαμένουν στην κατοικία. Πρέπει να αναφέρονται στη σχετική ρήτρα της σύμβασης. Στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης επιλύει όλα τα αμφισβητούμενα θέματα μόνο με το πρόσωπο που υπέγραψε τη σύμβαση.
Επιπλέον, δεν πρέπει να ξεχνάμε την απαίτηση της νομοθεσίας για τους κανόνες της περιοχής για ένα άτομο. Εξάλλου, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να μεταφέρει τα ανήλικα τέκνα του στο διαμέρισμα χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.
Τα πιο συνηθισμένα αμφισβητούμενα θέματα που πηγαίνουν στο δικαστήριο
Όπως δείχνει η πρακτική, τα κύρια αμφιλεγόμενα ζητήματα κατά τη μίσθωση ή την ενοικίαση χώρων διαβίωσης είναι οι όροι, το ποσό, η μορφή πληρωμής και η καταγγελία της σύμβασης. Αυτό μπορεί να εκφραστεί σε:
- (αυτό το στοιχείο στη σύμβαση, κατά κανόνα, δίνει ιδιαίτερη προσοχή: οι όροι και το ποσό της πληρωμής αναφέρονται σαφώς)?
- κατάχρηση των μισθωμένων χώρων (για παράδειγμα, η οργάνωση ενός γραφείου ή η εκμίσθωση ·
- την απροθυμία των ενοικιαστών να πληρώσουν για την κατεστραμμένη ιδιοκτησία (οικιακές συσκευές, εξοπλισμό) ή ζημιές στις εγκαταστάσεις,
- την απροθυμία των ενοικιαστών να εγκαταλείψουν τη στέγαση μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης που ορίζεται στη σύμβαση ·
- την επιθυμία του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ή του σπιτιού να χρησιμοποιήσει τους αμφισβητούμενους χώρους για άλλους σκοπούς.
Επίσης, συχνά προκύπτουν διαφωνίες σχετικά με την επισκευή των χώρων. Παραδοσιακά γίνεται δεκτό ότι οι μικρές επισκευές των χώρων, του εξοπλισμού και των μηχανημάτων εκτελούνται από τον ίδιο τον ενοικιαστή. Η ανακαίνιση των μισθωμένων χώρων πραγματοποιείται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη. Εάν οι επισκευές αυτές μπορούν να επηρεάσουν τις αλλαγές στις συνθήκες διαβίωσης, τότε μπορούν να γίνουν μόνο με τη συγκατάθεση του εργοδότη.
Πρότυπη συμφωνία μίσθωσης, το κύριο χαρακτηριστικό της
Κατά την κατάρτιση ενός τέτοιου εγγράφου ως μίσθωσης (το χαρακτηριστικό του οποίου είναι ένα καταβαλλόμενο, διμερώς δεσμευτικό έγγραφο), οι ειδικοί καθοδηγούνται από τις κύριες διατάξεις του Ch. 35 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Καθορίζει το άρθρο με το άρθρο των κύριων συμβαλλομένων μερών - ο ιδιοκτήτης (παρέχει κατοικίες για χρήση) και ο μισθωτής (χρησιμοποιεί τους χώρους για να ζήσει έναντι αμοιβής).
Υποχρεωτικές ρήτρες της σύμβασης
Κάθε σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, το δείγμα της οποίας διατίθεται σε συμβολαιογράφο, καθώς και θεματικές πηγές, περιέχει στοιχεία που έχουν συνταχθεί προσεκτικά από τα μέρη:
- ονοματεπώνυμο, ονοματεπώνυμο κάθε συμβαλλόμενου μέρους ·
- Αντικείμενο της σύμβασης (κατοικίες που βρίσκονται στην αναφερόμενη διεύθυνση, εάν είναι απαραίτητο, τα κύρια χαρακτηριστικά: μέρος του διαμερίσματος, μέρος του σπιτιού)?
- κατάλογο των προσώπων που έχουν δικαίωμα διαμονής στις εγκαταστάσεις που ενοικιάζονται ·
- καθορισμός του μεγέθους, του χρονοδιαγράμματος πληρωμής και του χρονικού πλαισίου της σύμβασης ·
- τα δικαιώματα και τα δικαιώματα των μερών, μια ξεχωριστή ρήτρα για τον εκμισθωτή και μια ξεχωριστή ρήτρα για τον μισθωτή.
- όροι καταγγελίας της σύμβασης - στην παρούσα παράγραφο, τα μέρη μπορούν να αναφέρουν τους όρους υπό τους οποίους η σύμβαση λύεται αμέσως, εν ευθέτω χρόνω (συνήθως συμβαίνει εάν ένα από τα μέρη δεν συμμορφώνεται με τις διατάξεις της σύμβασης).
- λεπτομέρειες και υπογραφές των συμβαλλομένων - αναφέρονται τα στοιχεία που κάθε πλευρά επιθυμεί να λάβει από την άλλη (στοιχεία διαβατηρίου, αριθμοί και σειρά άλλων εγγράφων, εγγραφή, κατοικία, τηλεφωνικοί αριθμοί επικοινωνίας).
Χρειάζομαι μια προκαταρκτική συμφωνία μίσθωσης
Το πλεονέκτημα μιας γραπτής σύμβασης εργασίας είναι η δυνατότητα λεπτομερούς εξέτασης των μη τυποποιημένων καταστάσεων.
Για παράδειγμα, μπορεί να συνάπτεται προκαταρκτική σύμβαση για την ενοικίαση μιας κατοικίας σε περίπτωση που οι χώροι διαβίωσης δεν είναι έτοιμοι (δεν έχουν γίνει επισκευές, δεν έχουν εισαχθεί έπιπλα, δεν υπάρχουν επικοινωνίες απαραίτητες για να εξασφαλιστεί η κανονική λειτουργία).
Ένα τέτοιο έγγραφο διευκρινίζει επίσης το αντικείμενο της σύμβασης, τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των μερών και επισημαίνει ότι με την εκπλήρωση όλων των ρητών ρητρών, η κύρια σύμβαση θα συναφθεί συμπληρωματικά, ακυρώνοντας αυτόματα την προκαταρκτική.
Γιατί χρησιμοποιείται ένα δείγμα σε μια συμφωνία μίσθωσης;
Κατά την κατάρτιση σύμβασης για την ενοικίαση μιας κατοικίας, το δείγμα μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να μην συμπίπτει με οποιεσδήποτε ατομικές αιτήσεις. Σε αυτήν την περίπτωση, είναι απαραίτητο να συμπληρώσετε ή να επαναλάβετε το έγγραφο. Για παράδειγμα, ένα από τα αμφιλεγόμενα θέματα μπορεί να είναι ο αριθμός συνόλων κλειδιών για τον ενοικιαστή και τον εκμισθωτή.
Στα τυποποιημένα δείγματα συμβάσεων, το θέμα αυτό δεν μπορεί να επισημανθεί σε ξεχωριστή παράγραφο. Παρόλο που δεν απαιτείται να συμπληρωθεί, αλλά αυτή η ρήτρα καθορίζει στη σύμβαση τους όρους και τη διαδικασία για την επίσκεψη των ιδιοκτητών από τους ιδιοκτήτες.
Προκειμένου να αποφευχθεί η σύγκρουση με την απώλεια των ειδών και των οικιακών συσκευών που βρίσκονται στο διαμέρισμα τη στιγμή της ενοικίασης του χώρου διαβίωσης, καταρτίζεται λεπτομερής κατάλογος. Είναι απαραίτητο να αναγράφεται το ποσό της ασφάλισης σε περίπτωση θραύσης ή απώλειας. Είναι επίσης πιθανό ότι αντί για ασφάλιση, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει μια κατάθεση από τον μισθωτή, κατά κανόνα, στο ποσό της μηνιαίας πληρωμής, ως εγγυητής της ασφάλειας της ιδιοκτησίας.
Σε περίπτωση δίκαιης χρήσης των χώρων και του διαθέσιμου εξοπλισμού μετά τη λήξη της σύμβασης, το ποσό αυτό επιστρέφεται. Εάν ο ιδιοκτήτης διατηρεί ένα σύνολο κλειδιών, τότε ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει την εγγραφή ενός στοιχείου στη σύμβαση για το απαράδεκτο της επίσκεψης στις εγκαταστάσεις κατά την απουσία του.
Διακριτικά χαρακτηριστικά μίας συμφωνίας μίσθωσης μεταξύ ατόμων
Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας μοιράζεται τις έννοιες: σύμβαση για τη μίσθωση χώρων μεταξύ ιδιωτών και σύναψη σύμβασης μεταξύ προσώπων, μία εκ των οποίων είναι νόμιμη.
Η σύμβαση εργασίας μπορεί να συνάπτεται γραπτώς (η οποία εξασφαλίζει μεγάλη εγγύηση για την τήρηση όλων των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών) και στην προφορική διαδικασία (ο τύπος αυτός είναι ιδιαίτερα κοινός όταν συνάπτεται σύμβαση για σύντομες περιόδους - ημέρα, εβδομάδα, μήνας).
Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να συντάξουν μια σύμβαση εργασίας από μόνοι τους, χωρίς να συμπεριλαμβάνουν οποιοδήποτε πρακτορείο ακινήτων και συμβολαιογράφο.Οι υπογραφές της διοίκησης του οργανισμού και της σφραγίδας του μπορούν να χρησιμεύσουν ως εγγυητής μόνο αν η διοίκηση του οργανισμού αναλάβει την ευθύνη για τις ενέργειες είτε του ιδιοκτήτη είτε του ενοικιαστή, η οποία πρέπει επίσης να αναφέρεται σε ένα από τα τμήματα της συμφωνίας.
Κατά κανόνα, είναι απαραίτητο να εκτυπώσετε μια συμφωνία ενοικίασης σε δύο αντίτυπα (για κάθε συμβαλλόμενο μέρος). Το χειρόγραφο των εγγράφων επίσης δεν απαγορεύεται από το νόμο.
Προθεσμίες για τη σύναψη τυποποιημένης συμφωνίας μίσθωσης κατοικιών
Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει τη σύναψη τυποποιημένου συμβολαίου για τη μίσθωση χώρων για περίοδο έως 1 έτους (βραχυπρόθεσμη σύμβαση) και από 1 έως 5 έτη, πρόκειται για τη μέγιστη διάρκεια μακροχρόνιας μίσθωσης. Κάθε ένα από αυτά έχει τα δικά του χαρακτηριστικά.
Εάν η σύμβαση δεν αναφέρει το χρονοδιάγραμμα για τη σύναψή της, θεωρείται έγκυρη για 5 έτη. Είναι δυνατό να τερματιστεί με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη μόνο εάν η πληρωμή δεν έχει πραγματοποιηθεί για περισσότερο από 6 μήνες.
Σε μια βραχυπρόθεσμη σύμβαση, αυτή η ευκαιρία εμφανίζεται μετά από μια καθυστέρηση της πληρωμής για 2 μήνες.
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σε περίπτωση μακροχρόνιας σύμβασης, ο ενοικιαστής, μετά από 5 χρόνια, έχει το δικαίωμα να ζητήσει να συνάψει συμφωνία μαζί του για περαιτέρω διαμονή σε αυτόν τον χώρο διαβίωσης.
Εάν ο ιδιοκτήτης αρνείται και συνάψει συμφωνία με άλλον μισθωτή, μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο για την ακύρωση αυτής της συμφωνίας και για αποζημίωση για υλικές και ηθικές βλάβες. Και το δικαστήριο μπορεί να τον ικανοποιήσει.
Η διαδικασία σύναψης μίσθωσης
- Πριν υπογράψει τη σύμβαση, ο ενοικιαστής πρέπει να είναι εξοικειωμένος με όλα τα έγγραφα τίτλου για τον χώρο διαβίωσης.
- Ο ιδιοκτήτης ελέγχει τη συμμόρφωση των συγκεκριμένων δεδομένων διαβατηρίου (συμπεριλαμβανομένης της εγγραφής, της εγγραφής).
- Κατά την παράδοση κατοικιών με οικιακές συσκευές, είναι απαραίτητο να υπογράψετε μια πράξη για την επαλήθευση των εργασιών της.
- Καταγράψτε σε ειδική ρήτρα της σύμβασης τους δείκτες όλων των μετρητών (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, φυσικό αέριο).
- Αφού αποφάσισαν όλα τα αμφιλεγόμενα σημεία, τα μέρη έπρεπε να ξαναδιαβάσουν προσεκτικά την καταρτισθείσα συμφωνία.
- Οι υπογραφές των μερών τοποθετούνται σε κάθε σελίδα της σύμβασης και στην τελευταία σελίδα του τμήματος "Λεπτομέρειες για τα μέρη".
Η ισχύουσα νομοθεσία δεν απαιτεί την υποχρεωτική καταχώρηση μίας συμφωνίας μίσθωσης με οποιαδήποτε κυβερνητική υπηρεσία ή την πιστοποίησή της από συμβολαιογράφο. Αλλά αυτό μπορεί να γίνει ως μέρος της πρόσθετης ασφάλειας της συναλλαγής, αν και αυτό δεν διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο κατά τη μετάβαση στο δικαστήριο. Πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η νομοθεσία προστατεύει τα δικαιώματα του εργοδότη σε μεγαλύτερο βαθμό.
Κατεβάστε μια συμφωνία μίσθωσης
