Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια μάλλον περίπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία που απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και προσεκτική στάση. Δεν διακυβεύεται μόνο ένα μεγάλο χρηματικό ποσό, αλλά αντιμετωπίζεται και το ζήτημα της στέγης πάνω από το κεφάλι σας. Όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, πρέπει να είστε όσο το δυνατόν πιο προσεκτικοί ώστε να μην πέσετε για τα πολυάριθμα κόλπα των απατεώνων. Ακόμη και αν ο αγοραστής ασχολείται με έναν καλόπιστο πωλητή, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα απρόβλεπτων καταστάσεων κατά την αγορά ενός διαμερίσματος. Τι να αναζητήσετε ώστε να μην απογοητευθεί στο μέλλον η αγορά κατοικίας;
Θέση του διαμερίσματος
Κατά την αγορά στέγης, πρέπει να σταθμίσετε προσεκτικά τα πάντα. Είναι σημαντικό ότι είναι βολικό όχι μόνο μέσα, αλλά και έξω. Ως εκ τούτου, το πρώτο πράγμα που πρέπει να προσέξουμε είναι η περιοχή της πόλης όπου βρίσκεται το διαμέρισμα. Εκτός από σημαντικά χαρακτηριστικά όπως η εγγύτητα στους τόπους εργασίας, η μελέτη, η ευκολία μετακίνησης στη χώρα, πρέπει να λάβετε υπόψη την υποδομή της περιοχής:
- οι ιδιοκτήτες αυτοκινήτων θα πρέπει να αξιολογούν τη διαθεσιμότητα χώρων στάθμευσης και δωρεάν χώρους στάθμευσης.
- Εάν χρησιμοποιείτε τακτικά τις δημόσιες συγκοινωνίες, συνιστάται η στάση του μετρό ή του λεωφορείου να βρίσκεται σε κοντινή απόσταση.
- η παρουσία μιας παντοπωλείου ή ενός μεγάλου καταστήματος δεν θα είναι περιττή.
- σκεφτείτε τα μικρότερα μέλη της οικογένειας - μια παιδική χαρά ή ένα τετράγωνο κοντά στο σπίτι θα είναι πολύ βολικό και η στενή τοποθεσία του νηπιαγωγείου ή του σχολείου παίζει επίσης σημαντικό ρόλο.
- αν σας αρέσει ο αθλητισμός, δείτε αν υπάρχει γυμναστήριο, γυμναστήριο ή πισίνα κοντά.
- Μην ξεχνάτε τις κλινικές για παιδιά και ενήλικες.
Γνωρίστε τους γείτονες
Εάν αντιμετωπίσετε την εργασία και επιλέξατε διάφορες επιλογές που κατά κανόνα πληρούν όλες τις παραπάνω απαιτήσεις, πρέπει να εξοικειωθείτε προσωπικά με τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε διαμερίσματος. Είναι καλύτερα να συμφωνείτε στην προβολή κατά τη διάρκεια της ημέρας. Συνιστάται να φτάσετε νωρίτερα από την καθορισμένη ώρα, ώστε να διαμορφώσετε ξεκάθαρα μια σαφή ιδέα για πιθανά προβλήματα μεταφοράς και να επιθεωρήσετε την περιοχή. Αυτό διαδραματίζει σημαντικό ρόλο και μπορεί να επηρεάσει την τελική απόφαση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος.
Τι να ψάξετε πρώτα; Η μπροστινή πόρτα είναι το πρόσωπο του σπιτιού, το οποίο μπορεί να πει πολλά για τους μελλοντικούς γείτονες. Οι άνθρωποι που ζουν στη γειτονιά είναι σε θέση να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την ποιότητα ζωής σε ένα νέο διαμέρισμα. Υπάρχει πάντοτε η πιθανότητα ένας γείτονας στο κλιμακοστάσιο να είναι αλκοολικός που θα κανονίσει νυχτερινή κατανάλωση. Ή μια μεγάλη οικογένεια ζει πάνω από σας, τότε τα κλάματα των παιδιών, οι κραυγές και οι κραυγές θα γίνουν οι σύντροφοι της ζωής σας για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Επιθεώρηση διαμερίσματος
Για να έχετε μια πιο αντικειμενική άποψη σχετικά με το χώρο διαβίωσης, είναι προτιμότερο να πραγματοποιήσετε μια επιθεώρηση χωρίς έπιπλα. Η επιθεώρηση του διαμερίσματος κατά την αγορά πρέπει να ξεκινά με μια επισκόπηση των επικοινωνιών: ηλεκτρικές καλωδιώσεις, αποχέτευση, σωλήνες νερού, θερμαντικά σώματα, ειδικά εάν δεν περιλαμβάνονται στα σχέδια σας επισκευές μετά την αγορά. Σημαντική είναι η θερμική αγωγιμότητα του δωματίου. Κοιτάζοντας γύρω από το διαμέρισμα στην κρύα εποχή, μπορείτε να αξιολογήσετε τη θέρμανση, αλλά δεν μπορείτε να πείτε με βεβαιότητα πόσο ζεστό θα είναι το καλοκαίρι, και αντίστροφα.
Το δάπεδο, η οροφή, οι εσωτερικές και εξωτερικές πόρτες, τα υδραυλικά, τα παράθυρα με διπλά τζάμια, η γενική κατάσταση της κουζίνας και του μπάνιου είναι τα πιο ακριβά και χρονοβόρα μέρη όσον αφορά την επισκευή, τα οποία πρέπει να εξετάζονται προσεκτικά κατά την αγορά ενός διαμερίσματος.
Τι να ψάξετε σε γωνιακές αίθουσες; Σε αυτή την περίπτωση, ο τοίχος είναι ο κύριος δείκτης. Η παρουσία μούχλας σε αυτά δείχνει την υγρασία και την υψηλή υγρασία στα δωμάτια. Σε διαμερίσματα στους επάνω ορόφους, μπορεί να διαρρεύσει στέγη, με αποτέλεσμα τα μουτζούρα στην οροφή. Η υγρασία παρατηρείται επίσης στα δωμάτια στους πρώτους ορόφους. Αυτό δείχνει ότι το υπόγειο δεν αερίζεται καλά.
Πρέπει να ειδοποιηθεί η παρουσία των επισκευών πριν την πώληση καλλυντικών, οι οποίες πιθανότατα γίνονται για να κρύψουν διάφορες ατέλειες. Είναι καλύτερο εάν η επισκευή είναι αρκετά χρόνια, και είναι "εγκαταστάθηκε" από τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος. Ελέγξτε την ηχομόνωση του δωματίου σε απόλυτη σιωπή. Πόσο είναι ο θόρυβος της κυκλοφορίας και των ήχων από το δρόμο;
Η νομική πλευρά του θέματος
Εκτός από τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των αγορασθέντων κατοικιών, δεν πρέπει να ξεχνάμε τη νομική πλευρά του θέματος. Θυμηθείτε: ο πωλητής πρέπει να έχει τίτλο ιδιοκτησίας για τις εγκαταστάσεις. Κατάλογος των εγγράφων κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, τα οποία επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία του ακινήτου προς πώληση:
- Η σύμβαση πώλησης, η σύμβαση δώρου, ανταλλαγής, δωρεάς ή διαρκούς συντήρησης.
- Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή δικαίωμα κληρονομίας.
- Συμφωνία ανταλλαγής.
- Η δικαστική απόφαση, η οποία τέθηκε σε ισχύ.
- Πιστοποιητικό απόκτησης ακινήτων σε δημοπρασία ή δημόσια δημοπρασία.
Επιπλέον, το δικαίωμα κυριότητας, που επιβεβαιώνεται από ένα από τα παραπάνω έγγραφα, πρέπει να καταχωρείται στις αρχές τεχνικής απογραφής. Η αγορά ενός διαμερίσματος θα πρέπει να πραγματοποιείται μόνο αφού προσκομίσετε ένα ειδικό απόσπασμα από το μητρώο του κράτους, το οποίο αποτελεί νομική απόδειξη της συναλλαγής.
Διαμερίσματα σε νέα κτίρια
Η αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο είναι ένα μάλλον επικίνδυνο βήμα και ο κίνδυνος δεν αποδίδει πάντα. Κατά κανόνα, το κόστος της στέγασης εδώ δεν είναι πολύ χαμηλότερο από το κόστος των τελικών διαμερισμάτων. Αγοράζοντας ακίνητα σε ένα νέο κτίριο σχεδόν στην τιμή της αγοράς, αντιμετωπίζετε υπερβολικά υψηλό κίνδυνο σε σύγκριση με τη στέγαση στη δευτερογενή αγορά.
Για να μην πέσουν στα χέρια των απατεώνων, πρέπει να αξιολογήσετε κάθε είδους καταστάσεις όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα. Τι να ψάξετε κατά την επιλογή ενός νέου κτιρίου:
- Ο βαθμός ετοιμότητας στο σπίτι. Εάν ο κτηματομεσίτης ισχυρίζεται ότι το σπίτι είναι σχεδόν έτοιμο, όλες οι επικοινωνίες έχουν ολοκληρωθεί, είναι καλύτερο να επαληθεύσει αυτό το πρώτο χέρι και να επισκεφθείτε το εργοτάξιο.
- Συμβόλαιο. Πάρτε ένα ενδιαφέρον για το ποια σύμβαση σας προσφέρεται να ολοκληρώσετε. Είναι καλύτερα αν πρόκειται για συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου (DDU). Έχει πλεονεκτήματα έναντι των προκαταρκτικών συμβάσεων και επιβεβαιώνει αυτόματα ότι ο κύριος του έργου έχει άδεια οικοδομής. Επιπλέον, σε περίπτωση πτώχευσης, οι απαιτήσεις σας θα εξασφαλιστούν με ασφάλεια.
- Η διαπίστευση ενός νέου κτιρίου σε μια τράπεζα είναι ο αριθμός των τραπεζών που μπορούν να παρέχουν ένα δάνειο για την αγορά κατοικίας. Εάν δεν τράπεζες δανείζουν, αυτό σημαίνει ότι ο κύριος του έργου έχει ορισμένες δυσκολίες.
- Η φήμη του προγραμματιστή. Εξοικειωθείτε με προηγούμενα κατασκευαστικά έργα, πιθανά οικονομικά προβλήματα του κατασκευαστή και την ιστορία της εταιρείας.
- Έλεγχος εγγράφων:
- σύμβαση επένδυσης ·
- τεκμηρίωση σχεδίου ·
- οικοδομική άδεια ·
- πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή μίσθωσης γης ·
- σύμβαση με ασφαλιστική εταιρεία ·
- απόσπασμα από το ενοποιημένο μητρώο ακινήτων.
- την εγγραφή και τα συστατικά έγγραφα του κύριου έργου.
- η μορφή της σύμβασης με την οποία θα γίνει η αγορά του διαμερίσματος.
Παγίδες κατά την αγορά ενός σπιτιού στη δευτερογενή αγορά
Η απόκτηση στέγης συνδέεται πάντα με πολλές νομικές αποχρώσεις και λεπτές αποχρώσεις που δεν γνωρίζουν όλοι. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να αντιμετωπίσουμε προσεκτικά και σχολαστικά αυτό το ζήτημα. Πώς να μην κάνετε λάθος όταν αγοράζετε ένα δεύτερο σπίτι;
Πρώτον, θα πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά τα έγγραφα σχετικά με την ιδιοκτησία του πωλητή. Αυτά μπορεί να είναι συμβάσεις πώλησης, δωρεάς, κληρονομίας, δικαστικές αποφάσεις που έχουν τεθεί σε ισχύ.
Δεύτερον, ανήλικα παιδιά μπορεί να έχουν την κυριότητα δευτερεύουσας κατοικίας ή το δικαίωμα χρήσης διαμερίσματος. Πριν αγοράσετε ένα ακίνητο, ζητήστε από τον πωλητή να δώσει άδεια από τις αρχές κηδεμονία για την πώληση κατοικιών. Εάν τα παιδιά δεν είναι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, αλλά μόνο καταχωρημένα σε αυτό, πρέπει να εκκαθαριστούν και να καταχωρηθούν αλλού. Εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτές, το δικαστήριο θα λύσει τη σύμβαση πώλησης προς το συμφέρον του παιδιού.
Τρίτον, κατά τον έλεγχο του διαβατηρίου του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, δώστε προσοχή στην παρουσία γραμματοσήμων για γάμο-διαζύγιο. Ελέγξτε τις ημερομηνίες τους με τις ημερομηνίες των εγγράφων που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία του ακινήτου. Εάν το αγαθό αγοράζεται σε γάμο, ο σύζυγος έχει το δικαίωμα να το μισό διαμέρισμα, ακόμη και αν δεν είναι εγγεγραμμένος και δεν ζει σε αυτό το δωμάτιο.
Τέταρτον, είναι καλύτερο, αν κατά τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης πώλησης όλοι οι ενοικιαστές θα είναι καταχωρημένοι σε άλλο τόπο. Μάθετε για τα μέλη της οικογένειας που λείπουν. Ίσως ένας από αυτούς να βρίσκεται στο νοσοκομείο, στο στρατό και στις θέσεις στέρησης ελευθερίας. Με την επιστροφή τους, έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν τη συναλλαγή που συνάπτεται χωρίς να γνωρίζουν.
Πέμπτον, όταν κάνετε μια πράξη εξουσιοδότησης, εξοικειωθείτε με την αρχή του κατόχου αυτού του εγγράφου. Όλες οι νομικά σημαντικές ενέργειες πρέπει να περιγράφονται στην εξουσιοδότηση. Μπορεί επίσης να αναφερθεί ένα εύρος τιμών, πέραν του οποίου ο εκπρόσωπος δεν δικαιούται να υπερβεί. Ελέγξτε την εγκυρότητα της πληρεξουσιότητας. Εάν δεν αναφέρεται η ημερομηνία έκδοσης, το έγγραφο δεν είναι έγκυρο. Σε περίπτωση θανάτου του εντολέα, η εντολή ακυρώνεται.
Έκτον, κατά την αγορά ενός κληρονομούμενου διαμερίσματος, αξίζει να ληφθεί υπόψη ότι εντός 6 μηνών από το θάνατο του ιδιοκτήτη ενδέχεται να εμφανιστούν νέοι αιτούντες περιουσία. Είναι καλύτερα αν ο πωλητής είναι ο μοναδικός κληρονόμος της θέλησης. Τα δικαιώματά του θα πρέπει να κατοχυρωθούν με πιστοποιητικό κληρονομίας.
Το τελευταίο πράγμα που πρέπει να ελέγξετε είναι η ιστορία του διαμερίσματος. Ζητήστε από τον ιδιοκτήτη να παράσχει ένα απόσπασμα από το ενιαίο μητρώο κρατικών δικαιωμάτων. Έτσι μπορείτε να μάθετε για όλα τα άτομα που είναι εγγεγραμμένα στο διαμέρισμα. Θα πρέπει να είστε δύσπιστοι αν η ακίνητη περιουσία συχνά άλλαξε ιδιοκτήτες τα τελευταία χρόνια.
Διαδικασία αγοράς ενός διαμερίσματος
Δεν υπάρχει μεγάλη διαφορά εάν ένα διαμέρισμα αγοράζεται στη δευτερογενή αγορά ή σε ένα νέο κτίριο. Τα στάδια της ιδιοκτησίας στο σπίτι δεν είναι πολύ διαφορετικά. Σε κάθε περίπτωση, η ακολουθία των ενεργειών είναι κατανοητή.
1ο στάδιο. Έλεγχος και γραφική εργασία κατά την αγορά ενός διαμερίσματος.
2 στάδιο. Υπογραφή συμφωνίας αποξενώσεως (στην περίπτωση αγοράς κατοικίας στη δευτερογενή αγορά) ή πράξη μεταβίβασης και αποδοχής (στην περίπτωση απόκτησης ακινήτου σε νέο κτίριο).
3 στάδιο. Καταχώριση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος του δικαιώματος ιδιοκτησίας της επίκτητης στέγασης σε κρατικούς φορείς.
Επαλήθευση και γραφική εργασία
Οι περισσότεροι πολίτες συχνά δεν έχουν να αντιμετωπίσουν κάτι τέτοιο όπως την αγορά ενός διαμερίσματος. Ποια έγγραφα χρειάζονται; Ποια είναι τα στάδια της εγγραφής ακινήτων; Πώς να διεξάγετε νόμιμα μια συναλλαγή; Δεν πρόκειται για ολόκληρο τον κατάλογο των ζητημάτων που προκύπτουν κατά τη διάρκεια τέτοιων συναλλαγών.
Ένας κατάλογος εγγράφων που υπόκεινται σε υποχρεωτική επαλήθευση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο ή στη δευτερογενή αγορά δίνεται νωρίτερα. Εάν κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης των τίτλων δεν προέκυψαν ερωτήματα, μπορείτε να προχωρήσετε στην υπογραφή της προκαταρκτικής σύμβασης και να κάνετε προκαταβολή. Υπάρχουν διάφοροι τύποι προπληρωμών:
- Η κατάθεση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος είναι ένα ορισμένο χρηματικό ποσό που ο αγοραστής πληρώνει στον πωλητή ως εγγύηση της συναλλαγής. Εάν στο μέλλον ο αγοραστής αρνείται να αγοράσει στέγαση για οποιονδήποτε λόγο, τα χρήματα δεν θα επιστραφούν. Σε περίπτωση ακύρωσης της συναλλαγής με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη, η κατάθεση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος καταβάλλεται σε διπλό μέγεθος. Η μεταφορά της προκαταβολής καθορίζεται υποχρεωτικά από συμβολαιογράφο σε ειδικό έγγραφο.
- Μια προκαταβολή είναι το χρηματικό ποσό που καταβάλλεται από τον αγοραστή ως προπληρωμή. Εάν η συναλλαγή ακυρωθεί, η προκαταβολή επιστρέφεται στον αγοραστή.Μια συμφωνία για τη μεταβίβαση της προπληρωμής καθορίζεται επίσης γραπτώς, αλλά η παρουσία συμβολαιογράφου δεν είναι απαραίτητη.
Σύμβαση αποχώρησης ή πιστοποιητικό αποδοχής
Ανάλογα με το αν το διαμέρισμα αγοράστηκε σε νέο κτίριο ή στη δευτερογενή αγορά, ο αγοραστής πρέπει να έχει ένα πιστοποιητικό μεταβίβασης αποδοχής ή μια σύμβαση αποξένωσης με τη σύμβαση. Ελλείψει αυτών των εγγράφων, το δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει ακόμη και την καταβληθείσα και εγγεγραμμένη σύμβαση.
Μια σύμβαση αποχώρησης είναι ένα έγγραφο βάσει του οποίου υπολογίζεται ο φόρος για τον πωλητή. Στην πραγματικότητα επιβεβαιώνει τη συγκατάθεση και των δύο μερών στη συναλλαγή και την προετοιμασία ενός συμβολαίου πώλησης στο μέλλον.
Το πιστοποιητικό αποδοχής συντάσσεται σε περίπτωση αγοράς κατοικίας σε νέο κτίριο. Μετά την υπογραφή του, ο αγοραστής γίνεται ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, ωστόσο, η μεταβίβαση των ακινήτων μπορεί να γίνει μόνο μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης κατά την εγγραφή σε κρατικές αρχές ή την απόκτηση πιστοποιητικού ιδιοκτησίας.
Καταχώριση κράτους
Η εγγραφή στο κράτος αποτελεί νομική απόδειξη ιδιοκτησίας οικιστικών ακινήτων, ανεξάρτητα από το αν αποκτήθηκε σε νέο κτίριο ή στη δευτερογενή αγορά. Η καταχώριση της ιδιοκτησίας πραγματοποιείται εντός 30 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία υποβολής της αναγκαίας δέσμης εγγράφων. Μετά τον έλεγχο των εγγράφων, οι καταχωρητές καταγράφουν στο ενιαίο κρατικό μητρώο δικαιωμάτων (USRP) σημείωση ότι ο τίτλος του ακινήτου είναι καταχωρημένος.
Όροι αγοράς ενός διαμερίσματος
Οι αγοραστές ακίνητης περιουσίας ανησυχούν κατά κύριο λόγο για το ζήτημα του πόσο μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα. Αλλά δεν είναι λιγότερο ενδιαφέρον το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής. Όλα εξαρτώνται από τη διαθεσιμότητα των απαραίτητων εγγράφων, την απουσία αμφιλεγόμενων ζητημάτων και άλλων αποχρώσεων που απαιτούν επιπλέον χρόνο. Με μια καλή συμφωνία και την αμοιβαία συμφωνία των μερών, η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε ένα μήνα.
