Πολλές ρωσικές επιχειρήσεις έχουν εμπειρία στη σύναψη συμβάσεων υπεκμισθώσεων ακινήτων. Ποια είναι τα χαρακτηριστικά του αντίστοιχου τύπου συναλλαγών; Ποιες πηγές δικαίου διέπουν τις διαδικασίες για τη σύναψή τους; Πώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων συμμετέχουν σε τέτοιες συμφωνίες;
Τι είναι υπεκμισθία;
Η υπομίσθωση είναι ένα είδος νομικής σχέσης που προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, όπου ο αντισυμβαλλόμενος του ιδιοκτήτη ακινήτου, ο οποίος έχει συνάψει σύμβαση μαζί του για τη μίσθωση χώρων, υπογράφει νέα σύμβαση μίσθωσης με τρίτο. Επιπλέον, ο νόμος δεν απαγορεύει ρητά, για παράδειγμα, την αύξηση των ενοικίων βάσει νέας σύμβασης. Ως εκ τούτου, η υπεκμίσθωση γραφείου, συνεργείου, αποθήκης, γκαράζ και άλλων χώρων είναι ένα κοινό φαινόμενο στις επιχειρήσεις.
Υπεροχή στην επιχείρηση: νομοθετική πτυχή
Η έννοια της υπομίσθωσης, όπως σημειώσαμε παραπάνω, κατοχυρώνεται στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αρκετά άρθρα του κώδικα προβλέπουν παρόμοιο τύπο νομικής σχέσης. Είναι επομένως ιδιαίτερα χρήσιμο για την πρακτική των σχέσεων μεταξύ επιχειρηματικών οντοτήτων: για τις επιχειρήσεις, για τη σύναψη «πρωτογενών» συμβάσεων μίσθωσης χώρων, και στη συνέχεια να τους μισθώνουν στους αντισυμβαλλόμενους τους πιο ακριβά. Τα θέματα των συναλλαγών στην περίπτωση αυτή είναι συχνά εμπορικά ακίνητα. Δηλαδή, η υπομίσθωση μη οικιστικών χώρων είναι ένα φαινόμενο που είναι χαρακτηριστικό κυρίως για τη σφαίρα της επιχειρηματικότητας.
Όλες οι απαραίτητες διατάξεις καθορίζονται στη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σύμφωνα με την οποία οι επιχειρήσεις που έχουν πάρει ακίνητη περιουσία σε υπομίσθωση μπορούν να ενεργήσουν οι ίδιοι ως μεταγενέστεροι εκμισθωτές. Και οι αντισυμβαλλόμενοι τους, οι οποίοι έχουν την ιδιοκτησία στη διάθεσή τους, έχουν επίσης το δικαίωμα να το παραδώσουν - η αλυσίδα των νομικών σχέσεων, όπως πιστεύουν ορισμένοι δικηγόροι, μπορεί θεωρητικά να είναι πολύ μεγάλη.
Όροι υποβίβασης
Ταυτόχρονα, πολλοί δικηγόροι δίνουν προσοχή στις διατάξεις του άρθρου 615 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αναφέρει, ειδικότερα, ότι για την υπεκμίσθωση ακινήτων είναι απαραίτητη η συναίνεση του αρχικού ιδιοκτήτη της. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Εάν η εταιρεία, επομένως, συνάψει συμφωνία υπεκμισθίου με τον αντισυμβαλλόμενο χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, τότε αυτό το είδος της συναλλαγής, σύμφωνα με τους δικηγόρους, θα πρέπει να θεωρείται άκυρο.
Ταυτόχρονα, όπως αναφέρουν πολλοί εμπειρογνώμονες, το άρθρο 615 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν αναφέρει ρητώς τον τρόπο με τον οποίο ο ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να δώσει τη συγκατάθεσή του για μεταγενέστερες πράξεις με ιδιοκτησία υπό μορφή υπομίσθωσης (και περαιτέρω κατά μήκος της αλυσίδας, εφόσον απαιτείται). Ως εκ τούτου, οι δικηγόροι συστήνουν να συνταγογραφηθεί η κατάλληλη προϋπόθεση στη σύμβαση μίσθωσης "πρώτου επιπέδου" απευθείας με τον ιδιοκτήτη. Αποδεικνύεται μίσθωση με υπεκμίσθωση ως ένα από τα σημεία. Λιγότερο επιθυμητό, αλλά, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες, σε ορισμένες περιπτώσεις επιτρέπεται η κατάρτιση συμπληρωματικών συμφωνιών στην κύρια σύμβαση. Σύμφωνα με το παρόν έγγραφο, ο ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να χορηγήσει το δικαίωμα στον αντισυμβαλλόμενο, εάν είναι απαραίτητο, να συνάψει συμφωνία υπεκμισθίου με τρίτο.
Εξάρτηση της σύμβασης
Ας υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει επιτρέψει στον αντισυμβαλλόμενο να συνάψει συμφωνίες υπεκμισθώσεων. Αλλά τι γίνεται με έναν επιχειρηματία, εάν η σύμβαση "πρώτου επιπέδου" τερματιστεί για οποιονδήποτε λόγο - η θητεία της έχει λήξει, ο ιδιοκτήτης των χώρων έχει βρει νομικούς λόγους για τον τερματισμό της σχέσης;
Οι δικηγόροι σημειώνουν ότι η υπομίσθωση μη οικιστικών χώρων θεωρείται παράγωγο συμβόλαιο, ανάλογα με το "πρωτογενές". Επομένως, εάν τερματιστεί η κύρια σύμβαση, ακυρώνεται αμέσως η σύμβαση που συνήψε ο μισθωτής με τον αντισυμβαλλόμενο.Πρέπει να σημειωθεί ότι οι σχετικές διατάξεις κατοχυρώνονται στο άρθρο 618 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Έτσι, η υπομίσθωση μη οικιστικών χώρων είναι δυνατή μόνο εντός της ισχύος της κύριας σύμβασης του μισθωτή με τον ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας.
Εάν εξετάσουμε τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας για τυχόν παραχωρήσεις για το υποκείμενο, τότε μπορούμε επίσης να δώσουμε προσοχή σε μία από τις διατάξεις του άρθρου 618.
Το δικαίωμα σε νέα σύμβαση
Συγκεκριμένα, διευκρινίζει ότι, κατά τον τερματισμό της «αρχικής σύμβασης», ο αντισυμβαλλόμενος του ενοικιαστή έχει το δικαίωμα να έλθει σε επαφή με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για να συνάψει, με τη σειρά του, νέα σύμβαση. Είναι αλήθεια ότι αυτό είναι δυνατό μόνο εντός των προθεσμιών που καθορίζονται στην πρώτη σύμβαση. Ωστόσο, όπως σημειώνεται από τους δικηγόρους, στην πράξη συμβαίνει συχνά ότι ο αρχικός όρος της «πρωτογενούς» σύμβασης είναι επαρκής από την άποψη των αναγκών του υπομισθωτή.
Έτσι, ο νόμος προβλέπει έναν μηχανισμό στον οποίο η υπομίσθωση μη οικιστικών χώρων μπορεί να μετατραπεί σε πλήρη μίσθωση. Γι 'αυτό, ο κύριος μισθωτής και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να τερματίζουν την "πρωτεύουσα" σύμβαση. Μετά από αυτό, ο υποψήφιος έχει το δικαίωμα να "ανταλλάξει θέσεις" με τον αρχικό ενοικιαστή του ακινήτου. Ανακύπτει το ερώτημα: "Πώς μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη η εν λόγω υπομίσθωση;" Εξετάστε τη σχετική πτυχή.
Πώς ο μισθωτής παίρνει μια "ώθηση"
Έτσι, έχουμε διαπιστώσει ότι ένας αντισυμβαλλόμενος-μισθωτής μιας επιχείρησης που έχει συνάψει μια «πρωτογενή σύμβαση» με έναν ιδιοκτήτη ενός ακινήτου για να μισθώσει ένα αντικείμενο μπορεί νόμιμα να εκδώσει μίσθωση πλήρους απασχόλησης των μη οικιστικών χώρων. Το πρώτο βήμα που πρέπει να λάβει μια επιχείρηση για να ασκήσει το κατάλληλο δικαίωμα είναι να επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου με μια προσφορά. Θα πρέπει να εκφράσει την πρόθεση του νομικού προσώπου να μισθώσει τις εγκαταστάσεις, καθώς και τις βασικές προϋποθέσεις της μεταγενέστερης μίσθωσης.
Με τη σειρά του, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου απαιτείται από το νόμο να αποδεχθεί αυτή την προσφορά. Εάν δεν το κάνει, σύμφωνα με το άρθρο 445 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ένας υποκείμενος που μπορεί να παραμείνει χωρίς τις εγκαταστάσεις που χρειάζεται τόσο πολύ μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο. Το αντικείμενο της αξίωσης θα είναι ο καταναγκασμός του ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας να συνάψει μια κατάλληλη σύμβαση. Όπως διαπίστωσαν πολλοί δικηγόροι, η δικαστική πρακτική στο σύνολό της μαρτυρά την τάση των δικαστηρίων να πάρουν την πλευρά των υποκείμενοι.
Εξετάστε ένα παράδειγμα που απεικονίζει τον παραπάνω μηχανισμό.
Υποκείμενο και ιδιοκτήτης ακινήτων: πρακτική αλληλεπίδρασης
Ας πούμε ότι η Propeller LLC διαθέτει εργαστήριο παραγωγής καλωδίων. IP Ivanov Α. Β. Νοικιάστηκε αυτό το εργαστήριο για μια περίοδο 3 ετών. Σκοπός της σχετικής συναλλαγής του επιχειρηματία είναι να ανοίξει πάνω του τη δική του γραμμή παραγωγής καλωδίων κάτω από το εμπορικό του σήμα. Εντούτοις, υπήρξε κατάρρευση του εθνικού ρωσικού νομίσματος και ο IE Ivanov A. Β. Έκρινε ότι δεν ήταν κερδοφόρο το άνοιγμα της παραγωγής εξαιτίας της αύξησης των τιμών των πρώτων υλών που απαιτούνται για την παραγωγή καλωδίων. Ωστόσο, γύρισε στον Ιβάνοφ κρατική επιχείρηση "Gidrokabelmontazh", στις αποθήκες των οποίων συσσωρευμένες αρκετές πρώτες ύλες, αλλά που χρειάστηκε επειγόντως ένα εργαστήριο για την παραγωγή καλωδίων. Ο Ivanov θεώρησε ότι είχε μια καλή ευκαιρία να κερδίσει χρήματα υποχωρώντας τις εγκαταστάσεις σε υψηλότερα ποσοστά από ό, τι στη σύμβαση με την Propeller LLC. Η κρατική επιχείρηση συμφώνησε. Η Propeller LLC συμφώνησε.
Ως αποτέλεσμα, διαμορφώθηκαν τα ακόλουθα θέματα νομικών σχέσεων. Πρώτον, είναι LLC Propeller, ο ιδιοκτήτης του εργαστηρίου. Δεύτερον, αυτός είναι ο "κύριος" μισθωτής - IP Ivanov AB Τρίτον, είναι ο αντισυμβαλλόμενος και, ταυτόχρονα, η subtenant - η κρατική επιχείρηση Gidrokabelmontazh.
Ο φορέας έφερε εξοπλισμό στο συνεργείο και άρχισε την παραγωγή. Αλλά τότε, προέκυψε διαφωνία μεταξύ της FE Ivanov A. Β. Και της διοίκησης της Propeller LLC σχετικά με την ορθότητα της σύναψης μίσθωσης. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης του εργαστηρίου κατέθεσε αγωγή εναντίον του επιχειρηματία, ο οποίος έσπευσε με τον ενάγοντα. Η σύμβαση ακυρώθηκε.
Οι δικηγόροι του Gidrokabelmontazh αποφάσισαν να χρησιμοποιήσουν το νόμιμο δικαίωμα να συνάψουν απευθείας σύμβαση μίσθωσης με την LLC Propeller, χάρη στις διατάξεις του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Κάνοντας μια προσφορά, προσφέρθηκαν να καταβάλουν το ίδιο ποσό στην Propeller LLC, καθώς στρέφονταν εναντίον των υποχρεώσεων της σύμβασης υπομίσθωσης στον SP Ivanov Β. Ο ιδιοκτήτης του εργαστηρίου αφενός ήταν υποχρεωμένος να αποδεχθεί την προσφορά - σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια άλλη, το έκανε με χαρά, καθώς κατέστη δυνατό να λάβουμε περισσότερα έσοδα από την ενοικίαση του εργαστηρίου. Επιπλέον, είναι εξ ολοκλήρου δυνατό να υποθέσουμε ότι η Propeller LLC πρότεινε ότι η Gidrokabelmontazh θα συνάψει μια νέα, μακρύτερη σύμβαση.
Πώς να γίνετε υπόσχεση αντισυμβαλλομένου;
Υπάρχει μια άλλη ενδιαφέρουσα απόχρωση όσον αφορά τον τύπο της υπό εξέταση νομικής σχέσης. Όπως προαναφέρθηκε, η μίσθωση μη οικιστικών χώρων μπορεί να αποτελέσει μια διαδοχική αλυσίδα συναλλαγών. Στο επάνω βήμα είναι η συμφωνία του ενοικιαστή με τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας. Επόμενη είναι η υπομίσθωση. Σύμφωνα με αυτό, ο "πρωτογενής" μισθωτής υπογράφει τη σχετική σύμβαση με τον αντισυμβαλλόμενο του. Μετά από αυτό, μπορεί να γίνει μια δευτερεύουσα υπεκμίσθωση κλπ. Δηλαδή, είναι εφικτό ένα σενάριο στο οποίο ο Gidrokabelmontazh θα δώσει το εργαστήριο σε κάποιον άλλο κατασκευαστή, για παράδειγμα, Connectmetallist LLC, έχοντας λάβει άδεια από τον IE Ivanov Α. Β. μέχρι τότε δεν είχε εισέλθει, όπως ακολουθεί στο σενάριο που περιγράψαμε παραπάνω, σε διαφωνία με την Propeller LLC.
Εξετάσαμε την απόχρωση στην οποία ο αντισυμβαλλόμενος μπορεί νόμιμα να αντικαταστήσει τον "κύριο" μισθωτή. Ωστόσο, υπάρχει ένα τέτοιο δικαίωμα για μια επιχείρηση που ενεργεί ως «δευτερεύων» υπο-μισθωτής, είναι, μάλλον, ένας σύνδεσμος πιο μακριά από τον ιδιοκτήτη;
Οι δικηγόροι λένε ότι ο ρωσικός νόμος δεν προβλέπει ρητά έναν τέτοιο μηχανισμό. Αποδεικνύεται ότι τα δικαιώματα του "δευτερεύοντος" υπομισθωτή δεν προστατεύονται τόσο έντονα όπως στην περίπτωση του αντισυμβαλλομένου ο οποίος συνήψε συμφωνία με τον "κύριο" μισθωτή. Και αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι η "δευτερεύουσα" υπομίσθωση είναι μια διαδικασία που δεν απαγορεύεται από το νόμο.
Διπλή υπεκμίσθωση: ιδιαιτερότητες
Ωστόσο, ορισμένοι δικηγόροι δίνουν προσοχή στη διατύπωση του άρθρου 6 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αναφέρει ότι σε περιπτώσεις όπου οι πολιτικές σχέσεις δεν μπορούν να επιλυθούν άμεσα λόγω έλλειψης σχετικής νομοθεσίας και η πρακτική της επιχειρηματικής πρακτικής δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί, οι κανόνες εφαρμόζονται στο πλαίσιο της αναλογίας του νόμου. Και στην περίπτωση αυτή, κατ 'αρχήν, ο «δευτερεύων» υποκείμενος μπορεί να προσπαθήσει να παρουσιάσει στον «κύριο» μισθωτή αίτημα για επαναδιαπραγμάτευση της σύμβασης για να συνεχίσει να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία.
Αλλά στην πράξη, όπως σημειώνουν οι δικηγόροι, αυτό είναι δυνατό μόνο όταν ο υποψήφιος ζήτησε αμέσως την υπογραφή μιας "άμεσης" σύμβασης με τον ιδιοκτήτη της περιουσίας. Εάν ο αντισυμβαλλόμενος του "κύριου" μισθωτή ήταν ανενεργός, τότε όλες οι "δευτερεύουσες συμφωνίες" στη γενική περίπτωση παύουν να ισχύουν. Ως εκ τούτου, η Connectmetallist LLC πρέπει να είναι προσεκτική στη σύναψη συμβάσεων για τις οποίες ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι αρκετά επίπεδα υψηλότερα από τον πραγματικό ιδιοκτήτη.
Ταυτόχρονα, ορισμένοι δικηγόροι λένε ότι είναι δυνατό να ερμηνευθούν οι όροι της υπομίσθωσης ως ένας μηχανισμός στον οποίο οι «κατάντη» αντισυμβαλλόμενοι μπορούν ακόμα να υπολογίζουν σε μια νέα σύμβαση με τον ιδιοκτήτη ακινήτου - ακριβώς λόγω της δυνατότητας εφαρμογής των κανόνων ως μέρος της αναλογίας του νόμου.
Υποκατάστημα συμφωνιών υπομίσθωσης
Τι θα πρέπει να έχει μια συμφωνία υπεκμισθίου; Κατ 'αρχήν, η δομή του στο σύνολό του είναι πολύ παρόμοια με τις αντίστοιχες συμβάσεις που προβλέπουν άμεση αλληλεπίδραση μεταξύ του ενοικιαστή του ακινήτου και του ιδιοκτήτη του. Εξετάστε τις ιδιαιτερότητες των σχετικών συμφωνιών, βάσει των οποίων συντάσσεται υπομίσθωση, ένα παράδειγμα της διάρθρωσης αυτών των συμβάσεων.
Όπως συμβαίνει με τις περισσότερες άλλες αστικές συναλλαγές, ο τύπος της σύμβασης περιλαμβάνει γενικές διατάξεις. Σε αυτούς, οι δικηγόροι συστήνουν τη χρήση του όρου "υπεκμισθώσεις" - αυτό, όπως έχουμε ορίσει παραπάνω, είναι εντελώς επίσημο, είναι στον εννοιολογικό εξοπλισμό της σχετικής νομοθεσίας. Οι γενικές διατάξεις για τον τύπο της υπό εξέταση συναλλαγής είναι βασικά οι ίδιες με εκείνες για τις τυποποιημένες συμβάσεις μίσθωσης - ο ιδιοκτήτης αποδίδει πλήρως το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου στον μισθωτή, εξασφαλίζει ότι το ακίνητο δεν είναι ενεχυριασμένο κλπ. Η σύμβαση ισχύει για όλη τη διάρκεια της σύμβασης.
Η επόμενη παράγραφο της συμφωνίας είναι οι υποχρεώσεις των μερών. Όλα εδώ είναι σχεδόν το ίδιο σαν να είχε ολοκληρωθεί μια τακτική μίσθωση. Οι προθεσμίες για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στον μισθωτή ορίζονται, εάν απαιτείται - η χρήση του αντικειμένου για το σκοπό αυτό, οι υποχρεώσεις του αντισυμβαλλομένου στον ιδιοκτήτη της περιουσίας για τη συντήρηση των χώρων με σκοπό, κλπ.
Επιπλέον, οι όροι πληρωμής περιλαμβάνονται συνήθως στη σύμβαση, καθώς και στη διαδικασία διακανονισμού. Κατά κανόνα, αναφέρεται ο όρος που υποδεικνύει ο υποψήφιος για τις σχετικές πληρωμές - συνήθως πριν από την 5η ημέρα κάθε μήνα, προβλέπεται το δικαίωμα του ενοικιαστή να εισπράξει το χρέος. Περιλαμβάνονται διατάξεις για την πληρωμή των υπηρεσιών κοινής ωφελείας, κλπ. Σε γενικές γραμμές, τα πάντα είναι τα ίδια όπως και με την "πρωτογενή" μίσθωση μη οικιστικών χώρων.
Η επόμενη παράγραφος της σύμβασης είναι ευθύνη των μερών. Εδώ, η διατύπωση είναι επίσης αρκετά πρότυπη. Αυτή είναι η υποχρέωση των υποκειμένων στις έννομες σχέσεις να καταβάλλουν κυρώσεις, πρόστιμα κ.λπ.
Η συμφωνία υπεκμισθίου ορίζει επίσης τους όρους τροποποίησης, λήξης ή καταγγελίας της σχετικής σύμβασης. Συνήθως συνδέονται με την κανονικότητα των πληρωμών καθώς και, όπως σημειώσαμε στην αρχή του άρθρου, την παράδοση ακινήτου για μεταγενέστερη μίσθωση υπέρ τρίτων χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή.
Οι συμβάσεις υπομίσθωσης, όπως πολλοί άλλοι τύποι συμβάσεων, ενδέχεται να έχουν ειδικούς όρους. Μπορούν να αντικατοπτρίζουν, για παράδειγμα, το γεγονός ότι είναι δυνατό αναπόσπαστες βελτιώσεις το ακίνητο γίνεται ιδιοκτησία του εκμισθωτή. Συνήθως ορίζεται μια διάταξη με την οποία ο υπόχρεος έχει το δικαίωμα να συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο, ακόμη και αν η κυριότητα του ακινήτου μεταβιβάζεται σε τρίτους.
Μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων της σύμβασης, οι οποίες συνήθως προβλέπονται - εκείνες που, για παράδειγμα, διέπουν, πέραν της προηγούμενης διατύπωσης, τις επιλογές για την εφαρμογή βελτιώσεων στη δομή του αντικειμένου. Όπως, για παράδειγμα, η γενική επισκευή.
Δεν απαιτείται γενικά η εγγραφή υπομίσθωσης στο κράτος. Ταυτόχρονα, όπως σημειώσαμε παραπάνω, ο σημερινός ενοικιαστής πρέπει να έχει τη γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη του ακινήτου για μεταγενέστερες συναλλαγές, το αντικείμενο του οποίου είναι η εκμίσθωση του αντίστοιχου αντικειμένου. Οι τύποι δραστηριοτήτων των επιχειρήσεων που πραγματοποιούν τέτοιες συναλλαγές μπορεί να είναι οποιεσδήποτε. Εάν οι συμβαλλόμενοι υπογράψουν μια συμφωνία με την οποία οι χώροι υπομισθώνονται, η OKVED της εταιρείας και άλλα χαρακτηριστικά που χαρακτηρίζουν την εικόνα του οργανισμού από την άποψη του επιχειρηματικού τομέα δεν έχουν σημασία.