Hoy, la necesidad de adquirir su espacio vital es tan alta como siempre. El mercado inmobiliario moderno ofrece a los consumidores grandes oportunidades. En este sentido, para cada comprador potencial, es importante que toda la documentación se ejecute correctamente, incluido el contrato de venta o DKP del apartamento. De hecho, la legalidad de la transacción depende en gran medida de esto.
Desde 2013, la legislación ha simplificado significativamente la preparación de la documentación para la notarización de un acuerdo. Además, también se modificó el procedimiento para realizar un hecho sobre la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles del vendedor al comprador. ¿Por qué es tan importante este acuerdo? Analizaremos el tema de este artículo.
¿Qué es DCT?
Los acuerdos de compra y venta son diferentes, pero se requiere notarización durante la adquisición:
- apartamentos;
- un carro
- parcela de tierra;
- propiedad de vivienda privada;
- acciones del capital autorizado de la empresa.
Como puede ver, estos no solo son inmuebles, sino también objetos de propiedad móviles. Desde un punto de vista legal, este documento es un acuerdo entre el vendedor de la propiedad y el comprador, redactado por escrito. Al mismo tiempo, la propiedad de la vivienda que se vende se transfiere simultáneamente. Esto es lo que DCT es cuando compra un apartamento.
Acuerdo preliminar
Además del acuerdo principal para la compra o venta de bienes inmuebles, aparece otro documento, que se conoce como un contrato preliminar. ¿Por qué es necesario? Esta es una herramienta muy conveniente en el curso de transacciones con bienes inmuebles de naturaleza difícil. Su presencia permite asegurar legalmente a las partes del acuerdo sus derechos y obligaciones en caso de ciertas dificultades. Por ejemplo, un acuerdo no puede ser factible en el futuro cercano (una o dos semanas).
En este caso, se concluye un tipo de documento similar. Sin embargo, esto requiere una razón seria:
- El comprador no tiene fondos disponibles para la adquisición de bienes inmuebles.
- No hay suficientes documentos y lleva algún tiempo recopilarlos.
- La ausencia de uno de los vendedores por una buena razón, cuya presencia es obligatoria.
- DKP preliminar del apartamento será útil durante la adquisición de bienes inmuebles con un subsidio. En este caso, los fondos estarán disponibles para el comprador solo después de que la transacción se registre en Rosreestr, lo que tomará al menos dos semanas.
- El comprador participa en el procedimiento de herencia, que requiere 6 meses, sin embargo, ambas partes tienen la intención de completar la transacción. En este caso, los especialistas no recomiendan firmar dicho acuerdo en ausencia de un certificado de herencia notariado.
Además, el documento preliminar será útil en caso de conflicto creado por una de las partes del acuerdo: la negativa a firmar el contrato principal.
Este documento tiene fuerza legal. Por lo tanto, si es necesario, será considerado por el tribunal, ya que obliga a las partes a cumplir con las obligaciones especificadas en él.
Tipos de acuerdos
Hay dos tipos de apartamentos DCT:
- Acuerdo escrito en forma simple. Aquí estamos hablando de un documento firmado por ambas partes que acepta las condiciones especificadas en el contrato. Si hay varias hojas, se grapan juntas y se sellan con firmas.
- Documento notariado. En este caso, se verifica la capacidad legal de cada participante en la transacción. Si es necesario, traduzca a otro idioma necesario. También hay una garantía total con respecto a la legalidad del procedimiento de venta.Pero aún se requiere el pago de una tarifa, que depende del valor de la propiedad.
Como puede suponer, la opción de notario sigue siendo preferible. Además, al notario se le confía el procedimiento para verificar la propiedad del vendedor. Además, el especialista también puede llevar a cabo el registro de los derechos de propiedad de bienes raíces después de confirmar la documentación y el registro del apartamento DKP.
Por lo tanto, la transacción se simplifica enormemente al visitar una dirección para obtener el rango completo para la venta o compra de bienes inmuebles.
Partes de la venta
Al menos dos personas participan en la transacción:
- Vendedor: la persona propietaria de la propiedad, que es el objeto del contrato.
- Comprador: una persona que, al finalizar la transacción, transfiere la propiedad del objeto del contrato.
Es decir, este es un acuerdo entre las partes: el vendedor transfiere a la otra parte, que es el comprador, su propiedad por una tarifa. Si es necesario, los fideicomisarios que representan los intereses de las partes pueden participar en la transacción.
Solo ellos deben tener un poder notarial certificado por un notario. Los participantes en la venta de apartamentos DCT pueden ser no solo individuos sino también entidades legales.
Objeto del contrato
El objeto del contrato es la propiedad que el propietario pone a la venta. Esta es la condición más importante de la transacción, que ciertamente debe reflejarse en el contrato. De lo contrario, esto será una clara violación. En este sentido, el tema del contrato debe describirse con los máximos detalles, sin olvidar indicar todos los parámetros del objeto y los signos por los cuales se identifica.
En los casos en que el objeto del contrato sea un departamento, los siguientes puntos deben reflejarse en el documento:
- La dirección completa de la ubicación de la propiedad (país, ciudad, calle, número de casa y apartamento).
- El área total del objeto de venta como se refleja en el certificado de propiedad.
- En qué piso está el apartamento.
- Propósito de bienes inmuebles (residencial, no residencial).
- El número del registro estatal unificado (catastro).
Si por algún motivo no se ha dado de baja a todos los propietarios del apartamento de acuerdo con los términos y condiciones del apartamento, entonces esto puede hacerse a través de un tribunal. Sin embargo, no en todos los casos esto se puede hacer. Por ejemplo, es imposible escribir a los ciudadanos que se negaron a privatizar de esta manera, sin embargo, tienen pleno derecho a la propiedad a la par del vendedor o incluidos en la orden.
También aquí se puede atribuir a aquellas personas que han firmado un contrato de soporte vital con dependientes. Algunos ciudadanos se reservan el derecho de usar las instalaciones de acuerdo con un testamento. La duración se refleja en la voluntad de la herencia y dura varios años o incluso de por vida.
Preparación de la documentación necesaria.
Lo más importante que debe decidirse antes de llevar a cabo el procedimiento de compra y venta de bienes inmuebles es elegir un buen notario. Según la legislación vigente, los especialistas privados tienen los mismos poderes que los notarios estatales. En otras palabras, casi todos los especialistas en este campo llevan a cabo sus actividades en nombre del estado.
Solo al elegir un notario público para compilar una cuenta de propiedad de un apartamento se deben tener en cuenta una serie de circunstancias. La transacción debe realizarse solo en el lugar de ubicación real de la propiedad o en el lugar de residencia del vendedor o comprador.
Los deberes del dueño de la propiedad incluyen la preparación del siguiente paquete de documentos:
- Su pasaporte con foto y código de identificación.
- Prueba de título de propiedad inmobiliaria.
- Pasaporte técnico del apartamento (si ambas partes del contrato lo desean).
- Información sobre el número de personas que viven y están registradas en el apartamento.Como regla general, se emite en una oficina de vivienda y esto debe hacerse cargo de dos o tres días antes de la transacción.
- Hay momentos en que niños o personas incompetentes viven en el departamento. Entonces es necesario obtener un permiso apropiado para la venta de la propiedad de las autoridades de tutela en su ubicación.
- También es necesario evaluar los bienes inmuebles de acuerdo con el valor de mercado actual. Los organismos gubernamentales de evaluación especial son responsables de esto.
Además de los documentos enumerados, para los apartamentos DKP, es posible que se necesiten otros documentos, porque las situaciones son diferentes. Por ejemplo, el vendedor posee el apartamento a la par del cónyuge, o ambos propietarios están legalizados por matrimonio. En este caso, es necesario el consentimiento por escrito del copropietario del apartamento que se vende. Además, el segundo cónyuge lo presenta personalmente al notario, junto con su pasaporte, código de identificación y certificado de matrimonio.
Procedimiento de compra
De conformidad con la legislación vigente de la Federación de Rusia, todo el procedimiento para la venta de bienes inmuebles se lleva a cabo en tres etapas:
- Para comenzar, toda la información sobre el vendedor se ingresa en un único registro estatal de derechos de propiedad de bienes inmuebles. Se verifica si el sujeto del contrato está asegurado.
- La segunda etapa es el trato en sí.
- Ahora queda por ingresar información en el catastro sobre el nuevo propietario del objeto del contrato. También en esta etapa, la preparación y emisión de documentos que legitimen al comprador como el verdadero dueño del departamento.
Como ejemplo, apartamentos DKP: foto a continuación.
Todo el procedimiento especificado debe llevarse a cabo dentro de un día. Además, según la situación específica y el paquete de documentos, el proceso puede llevar de 2 a 4 horas.
Rescisión del contrato
Comprar y vender apartamentos generalmente tiene diferentes consecuencias. Algunos son buenos, mientras que otros son desconcertantes. Por ejemplo, se compraron bienes inmuebles, se celebró la inauguración de la casa con amigos, parientes y los propietarios ya comenzaron a hacer reparaciones; parece que todas las dificultades han pasado y solo queda un futuro brillante por delante. Pero no estaba allí: llega una citación y se están llevando a cabo más procedimientos con respecto a la terminación del contrato.
Tal giro es capaz de cualquiera, en sentido figurado, simplemente inquietante, bastante estropeando el sistema nervioso. ¿Cuál puede ser la razón principal para terminar la transacción?
Errores de pago
Como una razón seria para terminar el apartamento DKP puede ser una violación del pago. En las transacciones inmobiliarias de ambas partes del contrato, a menudo se cometen errores significativos. Y a veces esto lleva a consecuencias muy tristes. Típico de ellos es la falta de confirmación del pago realizado o los documentos de pago se redactan con un error.
Por lo tanto, para evitar muchos problemas, es necesario no cometer errores durante las transacciones de pago. Es decir, si el departamento se compra a una entidad legal, el pago debe hacerse solo a la cuenta de la organización.
Con respecto a las personas, todo es un poco más simple: aquí el cálculo debe realizarse solo con efectivo. En este caso, el vendedor debe proporcionar un recibo que refleje todos los detalles de la transferencia de financiación. Esto servirá como una garantía confiable y la confirmación de que el comprador ha cumplido sus obligaciones con respecto al pago de la propiedad adquirida.
Problemas de registro
Para que el contrato de venta gane su fuerza legal, no es suficiente asegurarlo ante un notario público. Por supuesto, la transacción en sí misma puede ejecutarse simplemente por escrito, sin embargo, en cualquier caso, es necesario registrar la propiedad del apartamento en Rosreestr. El contrato se transfiere a este organismo estatal en persona o mediante un poder con la provisión de un poder notarial.
Además, necesitará un recibo para el pago de los impuestos estatales, un extracto del libro de la casa, así como una declaración notariada del cónyuge sobre el consentimiento para la venta de bienes inmuebles. Si el propietario no está casado, se adjunta al paquete de documentos una declaración con el sello de un notario. Después de 11 días, si la transacción se completó de forma simple y 3 días con la certificación notarial, el Servicio de Registro Federal fijará el derecho de transferir la propiedad al nuevo propietario. Y precisamente en este momento, los términos de la transacción se consideran completamente implementados.
Se conoce un caso triste que ocurrió con un ciudadano que, como resultado del juicio, permaneció sin un departamento adquirido. Tenía un contrato ejecutado de manera competente en sus manos con la participación de un notario, pero durante un largo período de tiempo no se le proporcionó al servicio de registro estatal para legitimar su propiedad de bienes inmuebles.
Pero esto fue en un momento en que, de acuerdo con la versión anterior del Código Civil de la Federación de Rusia, era bastante difícil entrar en sus derechos legales. Ahora, todo el procedimiento para registrar un apartamento ha sido simplificado, y los ciudadanos no pueden preocuparse: ahora el incidente mencionado anteriormente no les sucederá.
Otras circunstancias
Muchos vendedores de bienes raíces simplemente confían en su legitimidad para rescindir el acuerdo después de 6 meses después de firmar el documento. Sin embargo, creer eso es cometer un gran error. Sí, el acuerdo puede ser rescindido, pero debe haber una buena razón para ello. Y además de las situaciones ya enumeradas, otras circunstancias pueden servir como una razón seria para declarar inválida la transacción. Como regla general, en el momento de la conclusión del acuerdo no existían tales situaciones; aparecen más tarde. En cualquier caso, todas esas situaciones deben considerarse en el tribunal.
En conclusión
Comprar y vender un apartamento (así como cualquier otro objeto inmobiliario) es un procedimiento bastante problemático. Puede haber una variedad de consecuencias, como ya se describió anteriormente. Por lo tanto, es necesario tratar más que responsablemente una transacción de este tipo.
En particular, evite errores irreparables y realice correctamente las transacciones de pago. También es importante leer detenidamente el contrato durante la adquisición de la vivienda, ya que no se sabe qué vendedor, quién es y para qué vende bienes inmuebles. Bueno, el acuerdo debe ejecutarse ante un notario público, por lo que al menos habrá alguna garantía de la legalidad del acuerdo.
Finalmente, puede desear que todos los participantes en transacciones de bienes raíces eviten errores y cumplan con la ley aplicable. Pero lo más importante es comprender claramente qué es DCT al comprar un apartamento. ¡Solo entonces puedes dormir tranquilo!