Comprar una propiedad a través de una hipoteca se considera un procedimiento complejo y largo. Incluye varios pasos importantes que deben pasarse. Es necesario actuar con decisión, porque solo entonces será posible organizar la vivienda. Es necesario considerar en detalle todas las etapas de una transacción hipotecaria, para que cuando se comunique con el banco, pueda confiar en sus acciones.
Selección de programa
Primero, es importante elegir el programa correcto. Debe cumplir con todas las condiciones. Sin esto, las siguientes etapas de la transacción hipotecaria no tendrían sentido. Al elegir, debe tener en cuenta los siguientes factores:
- El monto del pago mensual, que no debe ser superior al 40% del salario promedio.
- Pago inicial: es aconsejable elegir una gran cantidad.
- El precio de los bienes inmuebles.
- Tipo de instalación y su ubicación.
Todos los bancos presentan varias condiciones, por lo que existe la posibilidad de elegir condiciones individuales para usted. También debe tener en cuenta los siguientes matices:
- Oferta. Puede estar en el rango de 12 - 16%.
- Monto del préstamo Los bancos tienen sus propios métodos para calcular el máximo. Por lo general, se proporcionan alrededor de 3 millones de rublos, pero tal vez 1 millón de rublos.
- Moneda Las hipotecas de divisas no son tan demandadas ahora como lo fueron hace varios años. Antes, no hubo cambios importantes en las tarifas. Tal préstamo es elegido por aquellos que reciben ingresos en moneda extranjera. La tasa es más baja, pero existe el riesgo de pagar más debido a los cambios en los tipos de cambio.
- Provisión Incluye los requisitos que se presentan al coprestatario y al garante. A veces no se requiere garantía si, por ejemplo, un cliente recibe un salario de este banco o paga un pago inicial.
- Primer pago Por lo general, su tamaño es del 20-30%. Pero hay sugerencias y no hay pago inicial.
- Términos de seguro Estos incluyen seguros personales y garantías.
- Anticipo de pago. Muchos programas prevén el reembolso anticipado. Se puede utilizar en presencia de capital materno o subsidios estatales.
Si es difícil elegir el programa adecuado por su cuenta, puede utilizar los servicios de un agente hipotecario que seleccionará las mejores opciones. Pero debe tenerse en cuenta que dicho trabajo es bastante costoso: alrededor de 30-100 mil rublos.
Solicitud
Cuando se selecciona el programa, se requiere una solicitud de hipoteca. Se proporciona una lista de documentos. El examen puede durar de 3 días a un mes. Todo depende de qué documentos se presenten, así como de garantes y coprestatarios.
Todos los prestatarios presentan una solicitud de hipoteca. Es necesario completar un cuestionario, proporcionar documentos para su consideración. Si la decisión es positiva, puede pasar al siguiente paso.
Búsqueda de propiedades
Todo el esquema de la transacción hipotecaria se lleva a cabo para el registro legal de bienes inmuebles. La instalación debe cumplir con los requisitos del banco. Por lo general, un gerente habla de ellos. Los requisitos del banco pueden variar. Debes elegir el más adecuado para ti. Si el mercado es secundario, entonces los requisitos pueden ser los siguientes:
- El departamento terminado.
- Cumplimiento de la normativa sanitaria.
- La sala no debe estar en mal estado, de emergencia.
- La instalación debe estar en el área de cobertura de la hipoteca.
- Idoneidad para la residencia permanente.
Si se trata de un edificio nuevo, los requisitos serán los siguientes:
- La elección de la vivienda debe ser con un desarrollador acreditado que ha estado trabajando en el mercado durante 5 años y que tampoco tenga demoras en la construcción y el alquiler de los locales.
- La instalación debe estar lista al menos un 20%.
Para pasar por las siguientes etapas de la transacción hipotecaria, puede utilizar la ayuda de agentes inmobiliarios.Los especialistas aceleran la búsqueda de la vivienda necesaria. El precio de dichos servicios es aproximadamente del 2 al 4% del valor de la transacción. El costo puede ser fijo.
Calificación de objeto
Las siguientes etapas de la transacción de la hipoteca no ocurrirán si no se evalúa la propiedad. Se requiere determinar el valor de la garantía que se proporcionará al banco. Por ejemplo, si el precio de la transacción es de 3 millones de rublos, y el especialista lo estimó en 2 millones, entonces los bancos no pueden aceptar un depósito de seguridad ilíquido.
Para que la evaluación sea confiable, debe utilizar la ayuda de evaluadores. Este trabajo es pagado por el prestatario (alrededor de 2-20 mil rublos). Si el banco no ha revelado una inexactitud en la evaluación, entonces un especialista puede presentar un reclamo ante la SRO, así como designar un evento adicional por el cual el cliente pagará. Por lo tanto, es aconsejable contratar inmediatamente socios, tasadores del banco. Para llevar a cabo la evaluación, necesita un contrato de venta preliminar.
Aprobación de objeto
Cuando se selecciona un objeto, debe acordarse con el banco. Para hacer esto, seleccione el día en que lleguen el cliente, el vendedor y el gerente. Es necesario elaborar un contrato preliminar de venta o cesión de siniestros, si se trata de un edificio nuevo.
Si el vendedor es una entidad legal, entonces debe preparar un extracto del registro, capital registrado, derechos de propiedad. Y cuando el vendedor es un individuo, necesitará una copia del pasaporte, un extracto del BTI. Cuando se verifican los documentos, que demoran de 3 a 10 días, el banco toma una decisión, positiva o negativa. En el segundo caso, debe comenzar a buscar nuevos inmuebles. Si la respuesta es sí, entonces debe pasar por el siguiente paso.
Acuerdo de préstamo
¿Cómo va un acuerdo hipotecario? Implica la firma de un contrato de préstamo. En este punto, los clientes a menudo tienen preguntas. Antes de firmar el documento, debe familiarizarse con cada elemento para evitar consecuencias no muy agradables.
Debe prestar atención al cronograma de pagos, que generalmente se adjunta al contrato. Es necesario familiarizarse con los derechos y obligaciones de las partes, comisiones y gastos. El acuerdo especifica los principios de imposición y eliminación de gravámenes, las reglas de pago anticipado, comisión por servicios. Es importante que los clientes se familiaricen con las reglas de pago, con el seguro colateral.
Si el banco introduce comisiones, se tienen en cuenta al calcular la tasa efectiva. Antes de presentar la solicitud, debe preguntar acerca de los pagos adicionales para averiguar el precio real de la hipoteca. Debe prestar atención a la información, que dice acerca de la posibilidad de cambiar la tasa unilateralmente.
Si alguna información no es adecuada para el cliente, puede negarse a obtener un préstamo, incluso si todos los pasos anteriores se han completado con éxito. La decisión depende de la persona. Antes de firmar el contrato, es importante evaluar su fortaleza para pagar la hipoteca. El documento está firmado por el prestatario, coprestatario, garantes.
Registro
Cuando se firman los documentos, se requiere el registro de la transacción de la hipoteca. Para hacer esto, debe visitar el registro estatal. Preliminar debe pagar la tasa estatal - 2 mil rublos.
Es necesario llevar a cabo el registro estatal de los contratos. El procedimiento lleva 2 semanas. Después de eso, el comprador tiene un derecho de propiedad con gravamen. El sector inmobiliario se convierte en la clave del banco. Los documentos del registro van al banco y luego el dinero se transfiere al vendedor. Para esto, se puede elegir cualquiera de los métodos: efectivo, a la cuenta, a la celda. El último método se considera el más seguro.
Si coloca el dinero en la celda, el vendedor estará seguro de su disponibilidad, y el comprador puede hacerlo con seguridad. No necesita transferir dinero antes de registrarse. Si se produce un rechazo de la transacción, será difícil devolver los fondos.
Seguro
El comprador debe asegurar independientemente la propiedad. Esto es necesario para proteger contra daños. El seguro se emite por vida y por discapacidad. Los últimos servicios se proporcionan en el banco.Y el objeto tendrá que estar asegurado en otro lugar, lo principal es que el banco acepte la política. Pagar por tales servicios tendrá aproximadamente 0.5-1.5% del préstamo por cada año. El seguro se emite en presencia de un contrato de préstamo y un documento de venta.
Pago
Cuando se grava el derecho de propiedad, a partir del mes siguiente el cliente realiza los pagos. Si hay demoras o incapacidad para cumplir con las obligaciones, el banco vende la garantía para pagar la deuda. Dado que la venta se realiza a un bajo costo, no es rentable para los clientes. El banco venderá bienes raíces para que su parte sea reembolsada.
Los fondos que el cliente contribuyó en efectivo pueden permanecer en el banco. El proceso de búsqueda de una oferta antes de mudarse a una vivienda se retrasa hasta varios meses, por lo que debe esperar pacientemente.
Algunos utilizan los servicios de agentes inmobiliarios que brindan apoyo para las transacciones hipotecarias. Controlan toda la transacción, ayudan a redactar contratos, pagan tarifas estatales, aseguran la instalación, eligen un tasador. Debe averiguar de inmediato qué trabajo hará el agente inmobiliario. Sus servicios son bastante caros. Si desea ahorrar, puede hacerlo todo usted mismo.
Un notario hipotecario también puede ser un gran ayudante. Protege los intereses de los ciudadanos. Con una hipoteca, los servicios notariales se seleccionan por acuerdo de las partes: el banco, el vendedor de bienes raíces y el comprador. La certificación de un documento de ventas cuesta el 1% de la transacción. Las tarifas para este trabajo están aprobadas por ley. En algunos casos, el banco requiere la presencia de un notario en la transacción. Para dicho trabajo, se puede establecer una tarifa fija de 3 a 10 mil rublos. Pasar una transacción con un notario será legal y seguro.