Apartamento propiedad de menos de 3 años, ¿cómo vender? Comprar un apartamento: riesgos

Comprar un apartamento es un momento importante en la vida de cada persona. Esta inversión no solo es grande, sino que también está expuesta a un cierto riesgo. "El apartamento es propiedad de menos de 3 años" - tales titulares de anuncios son muy comunes hoy en día. La mayoría de las personas no entienden por qué el vendedor indica dichos detalles en un anuncio. ¿Cómo evitar errores y comprar un apartamento sin riesgo? Para hacer esto, debe familiarizarse en detalle con todos los trámites y condiciones de compra y venta.

Reglas de seguridad al comprar una propiedad

Los riesgos asociados con la adquisición de un apartamento son muy altos hoy. ¿Cómo no caer en el engaño de un agente inmobiliario y vendedor? ¿Cómo protegerse durante la compra y venta de locales residenciales? Un comprador potencial, para no ser engañado, debe prestar atención a detalles tales como el historial de una propiedad residencial, documentos para un apartamento, solicitantes de vivienda, cumplimiento de la vivienda con los documentos.

Antes de procesar los documentos de compra, es necesario estudiar la historia de la vivienda en detalle. Debe conocer las respuestas a una serie de preguntas:

• ¿Quién es el dueño del departamento?
• quien era el dueño antes;
• quien está registrado en este apartamento;
• cuántos residentes no registrados viven.

En cuanto a los documentos, antes del registro, es necesario estudiar cuidadosamente los documentos de las instalaciones. Muy a menudo los estafadores usan documentos falsos.

Además, el comprador debe estar seguro de que está adquiriendo el apartamento legalmente, y la vivienda debe cumplir con los documentos. Por ejemplo, aquí hay algunas preguntas aclaratorias que deberían hacerse al propietario si el apartamento fue reconstruido: “¿Fue legal la remodelación del apartamento?”, “¿Los servicios de administración acordaron transferir las comunicaciones?”.

Documentos necesarios para el apartamento.

La compra de un apartamento es una transacción seria, por lo tanto, es importante tener en cuenta el paquete de documentos necesario al redactar un acuerdo. La mayoría de los compradores piensan que todas las preguntas sobre la venta pueden transferirse a un agente de bienes raíces. Debe recordarse que no tiene la responsabilidad financiera y legal de firmar la transacción. Un agente de bienes raíces solo brinda servicios de información.

Los apartamentos generalmente pueden ser primarios o secundarios. Durante la compra en un nuevo edificio, el cliente puede comprar una vivienda que ya está en la casa alquilada o participar en una construcción compartida. Los procedimientos para comprar una casa en una nueva casa ya encargada y los procedimientos para adquirir una vivienda en el mercado secundario son los mismos.

Si el cliente participa en una construcción compartida, primero firman un acuerdo de participación compartida (DDU) con él y, después de la construcción del edificio, el comprador establece el derecho de propiedad. Para registrar una DDU, se requiere que un cliente:

• solicitud (el formulario de solicitud se puede obtener en el acto);
• acuerdo DU;
• cheque sobre el pago de impuestos estatales por un monto de 100 rublos más una copia del cheque.

Errores al comprar una propiedad

Durante la venta, el objetivo principal del vendedor es ganar tanto como sea posible en la transacción. Para no comprar una vivienda que no coincida con el precio, debe tener cuidado con los errores comunes. Errores comunes durante la compra:

1. Comprar un apartamento a toda prisa. No hay necesidad de apresurarse por este tema, y ​​se deben considerar al menos diez opciones antes de completar el papeleo.
2. La adquisición de viviendas en verano. Para identificar los errores de la sala, debe considerar las opciones en otoño o invierno.Luego puede comprender qué tan bien se calienta la habitación, si el techo tiene goteras, verifique si hay moho en las paredes.
3. Windows y vista desde ellos. Debe prestar atención a si hay un sitio de construcción o una carretera ruidosa debajo de las ventanas.
4. Reurbanización de la sala. Para evitar problemas con la ley, el plan de apartamentos debe cumplir con el pasaporte BTI.
5. Instalaciones de suministro de energía. De acuerdo con las leyes de la Federación de Rusia, para transferir los enchufes, el propietario debe tener un proyecto para el suministro de energía de una instalación residencial.
6. Inspección de viviendas por la tarde. Los expertos aconsejan inspeccionar la vivienda durante el día para ver todos los errores de la habitación.
7. Denegación de la ayuda de un abogado. Al comprar una propiedad debe usar los servicios de un abogado. Esto ayudará a evitar problemas en el futuro.

Posibles métodos de fraude durante la compra y venta de alojamiento

¿Cómo protegerse y no meterse en un estafador? Hoy en día los estafadores de apartamentos funcionan de acuerdo con tales esquemas:

1. Múltiples ventas de viviendas. Durante dicha transacción, los estafadores dan documentos falsos y requieren el pago completo después del registro por un notario.
2. Vender el departamento de otra persona. Los delincuentes están preparando un paquete falso de documentos para un departamento alquilado y tratando de venderlo.
3. Anticipo de pago. El estafador exige un anticipo del comprador, después de lo cual el estafador desaparece rápidamente.

Para no caer en el engaño, debes seguir algunas recomendaciones:

1. Debe concluir un contrato de venta en presencia de un abogado.
2. Es necesario solicitar todas las copias de los documentos firmados del propietario del apartamento.
3. Antes de firmar el contrato, debe aprender lo más posible sobre el propietario.
4. El comprador en el momento de la celebración del contrato tiene todo el derecho de realizar cambios. Si el vendedor prohibirá la introducción de cambios, entonces dicho contrato debe ser renunciado.
5. En el momento de la transacción, dos personas deben estar presentes. Pueden ser testigos en la corte si surge algún problema.

Comprar una casa de menos de 3 años.

La venta de un apartamento por menos de 3 años en la propiedad se debe a las condiciones y procedimientos que se prescriben en el artículo 220 del Código Tributario de la Federación Rusa. Si el costo de la vivienda es más de un millón de rublos, entonces la ley exige que el vendedor pague el impuesto sobre la renta por la venta de la vivienda. Si el apartamento en venta es propiedad de menos de 3 años, el impuesto es el trece por ciento del costo total de la vivienda.

Muchos vendedores pueden tratar de burlar la ley y no pagar el impuesto adeudado. Le ofrecen al comprador firmar un acuerdo por un monto de menos de un millón de rublos y pagar la parte faltante de manera informal. Tales acuerdos no deben aceptarse, ya que puede meterse en grandes problemas. Por ejemplo, el vendedor puede rescindir el contrato de venta y, durante la sesión judicial, se le devolverá el apartamento y el comprador recibirá el dinero especificado en el contrato. Si el apartamento ha sido vendido por menos de 3 años en la propiedad, la ley debe pagar el impuesto. De lo contrario, dará lugar a un castigo legal.

Riesgos tipicos

Comprar un apartamento de menos de 3 años en la propiedad puede generar grandes riesgos. Hay varias razones para preocuparse:

1. Un departamento donado de menos de 3 años en la propiedad puede regresar al propietario si no han pasado más de tres años desde el momento de la donación.
2. El contrato puede cancelarse si los menores o las personas legalmente incapaces están registrados en el apartamento.
3. No es posible recibir una deducción fiscal de una propiedad residencial si el apartamento es propiedad de menos de 3 años.

Tales riesgos son posibles, pero no en todos los casos. Hoy, un departamento de menos de 3 años, por regla general, no trae consigo problemas y preocupaciones al comprador. Aunque, por supuesto, siempre hay excepciones. Puede entrar en estafadores, viviendas con deudas o como garantía.

Riesgos durante la compra de vivienda por poder

Durante la compra de un apartamento por poder, existen riesgos. Tres amenazas principales:

1. La compra de un departamento por poder falso.
2. Enajenación de bienes debido a un poder notarial vencido o revocado.
3. La muerte del propietario, de quien actúa el apoderado. En este caso, es mejor reunirse con el propietario y acordar que el comprador se registrará sin un intermediario.

Si hay varios propietarios de la propiedad, entonces es necesario obtener una renuncia por escrito de cada propietario.

En qué debe consistir un poder notarial genuino

Para verificar la autenticidad del poder notarial, se debe verificar su validez. Un documento genuino debe indicar:

• Datos del pasaporte del director (nombre, fecha de nacimiento, lugar de registro, serie y número de pasaporte);
• datos sobre el representante autorizado;
• dirección de la vivienda enajenada;
• la firma de la persona que emitió este poder notarial;
• certificación de inscripción y sello notarial.

Riesgos durante la compra de bienes obtenidos por herencia

El vendedor puede ser una persona que heredó un departamento de otra persona. Necesitas conocer los matices de tal herencia:

• la herencia puede pasar junto con las deudas;
• la herencia puede ser transferida al heredero, en prenda; en tal situación, no tiene derecho a disponer de la herencia;

Algunos problemas que pueden surgir:

• presentar una demanda para romper la transacción de herencia;
• gravamen del apartamento, por ejemplo, si se firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo, dicho acuerdo sigue siendo legal, incluso si el propietario cambia.

Limpieza legal del apartamento.

Para protegerse y no caer en el fraude de un estafador, debe verificar la limpieza legal del apartamento. El nuevo propietario necesita:

• aprender sobre el momento de la entrada del derecho de herencia;
• comuníquese con el notario que ejecutó la herencia para evitar la aparición de otros sucesores.

Desafiando una transacción

Hay casos en que el comprador inicia la terminación del contrato de venta. De conformidad con la ley (artículo 450 del Código Civil de Rusia), una transacción puede cancelarse legalmente:

• si el vendedor ha violado gravemente el contrato firmado;
• en el caso de que los términos de la transacción sean contrarios a los actos legales reglamentarios;
• en caso de infracción de los derechos de un tercero (heredero);

Este problema puede resolverse de dos maneras: por acuerdo mutuo de las partes o en la corte, si una de las partes no quiere romper el contrato.

Intercambio de un apartamento de menos de 3 años.

El intercambio de viviendas se ha vuelto relevante hoy. Mucha gente tiene preguntas:

• Un apartamento de menos de 3 años, ¿es intercambiable?
• ¿Se requiere que los propietarios paguen impuestos al momento del intercambio?

Si la propiedad ha estado en posesión por menos de 3 años, entonces el propietario está exento de impuestos durante el intercambio de vivienda, reclamando una deducción de impuestos. Esta deducción es igual al trece por ciento de la vivienda total.

Pero si la tenencia excede al menos un mes, el propietario debe pagar el impuesto estatal para que la transacción se considere válida y registrada.

Todas las leyes de la Federación de Rusia sobre el intercambio de apartamentos están prescritas en el Código Civil (artículo 567), y en el artículo 217 del Código Tributario se indica el monto del impuesto a pagar.