En la práctica legal rusa, existe el concepto de un contrato de inversión. De particular interés es el hecho de que, a pesar del uso generalizado de este tipo de acuerdo, no tiene formalización oficial en las fuentes legislativas. ¿Cómo se redactan estos contratos en la práctica?
Definición
Según una interpretación común, un acuerdo de inversión es un acuerdo, por regla general, de naturaleza comercial que define el mecanismo para transferir dinero o activos materiales a una empresa o un grupo de entidades con el propósito de obtener un retorno posterior de las inversiones en forma de una prima porcentual o un activo dotado de un alto valor. Al firmar un contrato de este tipo, el inversor transfiere las finanzas o la propiedad a favor de otra persona, la mayoría de las veces en propiedad o gestión operativa
Por lo tanto, el objetivo principal para el cual se concluye un acuerdo de actividad de inversión es la posterior recepción de los beneficios comercialmente tangibles del inversor de efectivo o activos materiales. Al mismo tiempo, la fuente de ingresos del inversor es la actividad de la organización en la que invirtió. El acuerdo en cuestión generalmente supone que las actividades respectivas del receptor de los fondos son de naturaleza empresarial. Aunque la naturaleza legal de tales acuerdos puede ser muy diferente.
Inversión en construcción
El acuerdo de inversión en construcción ha ganado particular popularidad. La fuente de financiación de las actividades de los desarrolladores, por regla general, son los fondos recibidos del exterior: de ciudadanos (si se trata de la construcción de casas), organizaciones, el estado o los municipios (si el objeto tiene un propósito comercial). Un acuerdo de inversión en el campo de la construcción implica que el inversor transfiere dinero al desarrollador a cambio de recibir la propiedad terminada después de su construcción (o, como opción, el derecho a comprar un objeto de interés con preferencias significativas).
Un hecho interesante es que este tipo de contrato no está clasificado de ninguna manera en la legislación civil de la Federación de Rusia.
Desde el punto de vista del estado legal, un acuerdo de inversión para la construcción es una muestra de un acuerdo mixto, cuya legitimidad está garantizada por la redacción de la cláusula 2 del artículo 421 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre la posibilidad de celebrar contratos, que pueden o no estar previstos por las leyes de la Federación de Rusia.
La estructura de dichos acuerdos, por regla general, implica la presencia de elementos característicos de los tipos de acuerdos en diversos campos.
Es decir, los contratos de construcción pueden contener lenguaje específico para un préstamo, contrato o, por ejemplo, sociedad, en función de los detalles de la empresa que recibe la inversión.
Los matices de la ley
Al mismo tiempo, el Código Civil de la Federación de Rusia no es la única fuente de ley que determina el estado de los contratos de construcción (más precisamente, proporciona pautas para compilar su estructura). Al redactar dichos acuerdos, se pueden aplicar la Ley Federal "sobre actividades de inversión" y la Ley de la RSFSR de orientación similar, en aquellas partes donde las disposiciones no contradicen el nuevo acto legal. Por ejemplo, algunas de las normas establecidas en la Ley Federal antes mencionada se aplican si no se trata de construir un objeto desde cero, sino, por ejemplo, revisarlo o reconstruirlo. Los acuerdos de este tipo también se denominan en algunos casos acuerdos de inversión.Como no existe una definición clara de tales contratos en el derecho civil, esto no es un error.
Signos de contratos de inversión.
Como señalamos anteriormente, las leyes de la Federación de Rusia no dan una definición clara de qué es un acuerdo de inversión. Al comienzo del artículo, presentamos una de las interpretaciones populares de este término, pero nuestra definición no es oficial. Al mismo tiempo, los abogados rusos destacan varias características típicas de un contrato de inversión. Considéralos.
El criterio clave aquí es el contenido económico de los acuerdos. Algunos abogados creen que no importa si el acuerdo de inversión se celebra entre individuos, entidades legales o ambos, los sujetos de derechos civiles pueden ser cualquiera (como objetos). Los defensores de esta opinión se refieren a la redacción de la Ley RSFSR "sobre la actividad de inversión": dice, en particular, que los objetos de la actividad de inversión pueden ser fondos y activos circulantes en todas las esferas y segmentos de la economía nacional.
En la Ley Federal, adoptada ya en la Federación de Rusia, a su vez, se dice que el objeto de las inversiones puede ser propiedad en cualquier forma de propiedad: privada, estatal, municipal y otras. Algunos abogados llaman la atención sobre varias fuentes subordinadas de derecho. Por ejemplo, uno de los documentos de la práctica de arbitraje de Rusia dice que el acuerdo de inversión debe contener necesariamente una redacción que refleje el propósito del depositante de recibir ingresos u otras preferencias.
Los expertos identifican las siguientes características clave por las cuales un contrato puede clasificarse como "inversión". A saber:
- la celebración de un acuerdo de inversión debería implicar la naturaleza a largo plazo de las relaciones entre las partes;
- el acuerdo debe ser de naturaleza mutua (es decir, a cambio de recibir inversiones, la entidad transfiere al depositante el resultado de la inversión: ingresos, bienes inmuebles, preferencias, etc.);
- el acuerdo debe basarse (en forma de documentación de diseño, una oferta, oferta comercial etc.);
- el contrato debe reflejar el interés comercial de las partes (es decir, el inversor recibe alguna remuneración).
Dependiendo del sector empresarial en el que el inversor y el receptor de los fondos estén cooperando, el acuerdo también puede incluir formulaciones que impliquen el uso previsto de las finanzas y los activos materiales transferidos por el inversor, así como la naturaleza general o compartida de la propiedad de la propiedad que se transfiere al inversor.
Sociedad de inversión
En 2012, la institución de una asociación de inversión se fijó legislativamente en Rusia, lo que refleja una forma especial de actividad conjunta de los socios. ¿Cuáles son las características de los acuerdos celebrados entre ellos? El acuerdo de asociación de inversión, en primer lugar, tiene los detalles del tema.
En la mayoría de los casos, tal es la adquisición conjunta de valores de entidades comerciales, así como acciones que forman capital social en un tipo especial de forma legal de negocio: asociación económica. Una sociedad de inversión, por lo tanto, es una especie de opción de compromiso para la implementación de relaciones legales entre formas tales como sociedad limitada (típica para entidades legales) y sociedad simple (en la cual los individuos pueden participar).
Una asociación de inversión implica una relación contractual en la que no se pagan impuestos intermedios en la distribución de ingresos entre los participantes. En este caso, el legislador proporciona a las partes del acuerdo que no divulguen los términos de las transacciones en público. Y en esto, el estado de la asociación de inversión en algunos aspectos difiere del acuerdo entre organizaciones. Pero hay puntos comunes entre esos y otros. Por ejemplo, en la mayoría de los casos se requiere prescribir duración del contrato asociación de inversión, tenga en cuenta los detalles específicos de la retirada del acuerdo de participantes específicos, especialmente la interacción con los acreedores, etc.
La práctica de redactar contratos de inversión en construcción
Volvamos al estudio de los acuerdos específicos de la industria de la construcción, como uno de los más populares en términos de relaciones de inversión en los negocios. Será útil estudiar, por ejemplo, el algoritmo para la preparación correcta de dichos contratos, en base a los criterios adoptados en el sistema legal ruso. Notamos anteriormente que la forma de un acuerdo de inversión puede tener signos de similitud con los acuerdos que son característicos de otras áreas del negocio: préstamos, ventas, etc. Con base en esta característica, ¿cómo diseñar adecuadamente los contratos?
Primero, cualquier acuerdo civil debe comenzar con el preámbulo. Como regla general, establece el nombre del contrato, el lugar y la hora y su conclusión. El siguiente componente es información sobre las partes del acuerdo. Si se celebra un acuerdo de inversión entre personas jurídicas, es necesario fijar su nombre oficial, así como también enumerar los funcionarios que actúan en nombre de las estructuras relevantes. Si una de las partes del contrato es un individuo, entonces es necesario indicar sus datos de identificación (nombre, serie y número de pasaporte, dirección de registro).
Tenga en cuenta que la parte obligada de una transacción generalmente tiene uno de los dos estados principales, ya sea el cliente o el contratista. En el primer caso, esto significa que la contraparte del inversor está obligada a atraer contratistas adicionales, es decir, es principalmente la estructura de gestión. Pero es muy posible que la misma entidad legal sea tanto el cliente como el contratista. Sin embargo, los expertos recomiendan el uso del primer término en el contrato.
Los siguientes son los términos del contrato de inversión. Como regla general, el tema del acuerdo, los indicadores financieros y el contenido del contrato se registran aquí. Algunos abogados creen, refiriéndose a las disposiciones del artículo 432 del Código Civil, que la condición clave de un acuerdo de inversión es precisamente el tema. Una redacción típica aquí puede sonar así: "El inversor participa en la financiación del proyecto mediante la transferencia de fondos, y el cliente los utiliza con el propósito de la construcción y posterior transferencia de la propiedad en beneficio de la contraparte". Por supuesto, dependiendo de los detalles de un proyecto en particular, la redacción puede ser diferente.
El acuerdo de inversión, cuya muestra estamos elaborando actualmente, también debe contener la dirección de la futura propiedad (número de calle, casa, edificio y apartamento, si se puede conocer), número de pisos y otros signos que caracterizan su ubicación geográfica. En algunos casos, los expertos recomiendan aplicar al contrato un plan gráfico de la ubicación del objeto en el suelo y también, si es posible, también el diseño del apartamento.
El siguiente párrafo: las partes del acuerdo de inversión fijan la lista de trabajos que la parte obligada debe llevar a cabo para cumplir con los términos del contrato por su parte. Los expertos recomiendan que su contenido se divulgue en detalle, es decir, escriba en el acuerdo que serán obras de construcción, técnicas, de instalación, tendido de infraestructura comunal, electricidad. Si se proporciona el acabado, también lo arreglamos. En algunos casos, es más conveniente colocar una lista de trabajos relevantes, así como documentación adicional sobre ellos, en los anexos del contrato principal.
El siguiente párrafo del contrato es el precio. Es posible que el cliente quiera instalarlo en moneda extranjera. Pero en este caso, debe indicarse la principal fuente de datos sobre su tipo de cambio frente al rublo; por regla general, esta es información del Banco Central de la Federación de Rusia. Es decir, puede corregir esta redacción: "Los cálculos en rublos se realizan en función del tipo de cambio establecido por el Banco Central de la Federación de Rusia el día en que el inversor realiza el pago".En la sección de "precio" del contrato, es necesario reflejar el monto total de la contribución del inversionista, y también, dado que el objeto del acuerdo es inmobiliario, el precio por metro cuadrado de vivienda.
El contrato de inversión, cuya muestra estamos compilando, debe incluir información sobre la fecha en que el cliente (el contratista, si se combinan estos estados) cumple con sus obligaciones contractuales. En el artículo 314 del Código Civil de la Federación Rusa se dice que si el período no está definido, se toma como base un período de tiempo razonable. Pero es mejor, por supuesto, especificar esta condición del contrato. Al mismo tiempo, el término puede estar vinculado a diferentes puntos: la entrega del objeto para su aceptación o el hecho de que el inversionista registre el derecho a poseer un apartamento. Las partes del contrato determinan un criterio específico, guiado por prioridades objetivas.
Responsabilidades del inversor
Será útil prestar atención a un elemento como las responsabilidades de los inversores. Los expertos creen que un borrador de contrato de inversión típico puede contener la siguiente combinación de ellos:
- transferir dinero u otros recursos materiales dentro de los términos acordados por el contrato (proporcionarlos regularmente al cliente);
- suministrar al socio los documentos necesarios de título y otros tipos;
- pagar, si así lo requiere el acuerdo, una tarifa separada para el cliente;
- llevar a cabo la aceptación del objeto.
Responsabilidades del cliente
A su vez, el cliente también está dotado de un cierto rango de obligaciones. ¿Qué debe hacer él?
- desarrollar u ordenar documentación del proyecto;
- buscar y asignar terrenos para la construcción de bienes inmuebles;
- informar sobre el proceso de construcción y gasto de inversión de acuerdo con el cronograma definido por el contrato;
- realizar, si así lo estipula el contrato o los requisitos de la legislación, licitaciones para la atracción de contratistas;
- formar un equipo de constructores y especialistas de otros perfiles necesarios;
- supervisar y llevar a cabo la supervisión técnica del trabajo de las contrapartes;
- entregar el objeto a aceptación;
- Proporcionar al inversor los documentos necesarios.
Características de la construcción del contrato.
Si simplificamos el algoritmo para construir un contrato de inversión en construcción, se verá más o menos así:
- un lado, es decir, el inversor, está obligado a transferir fondos al cliente;
- la otra parte, utilizando la remuneración apropiada, debe invertir los fondos recibidos, de acuerdo con los detalles del proyecto de inversión, en la construcción de la propiedad y luego transferirla al inversionista;
- El acuerdo debe incluir términos y otras condiciones.
El contenido del contrato, si resume sus puntos principales, será el siguiente: el preámbulo, las condiciones esenciales (tema, aspectos financieros, términos), así como las condiciones habituales, después de - los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
Etapas de la implementación del contrato de construcción.
Estudiamos la estructura aproximada de un contrato de inversión en la industria de la construcción. Consideremos ahora los pasos en los cuales se puede implementar el acuerdo relevante. Los expertos identifican tres etapas principales de la implementación del proyecto de inversión.
En primer lugar, este es el período que precede a las liquidaciones financieras directas. Como parte de esto, el cliente prepara la documentación del proyecto, un estudio de viabilidad económica y proporciona preparación técnica para la construcción de un objeto inmobiliario. En cuanto a la fuente del primer tipo, es una recopilación de información que refleja la aplicación de tecnologías y soluciones de ingeniería en un proyecto de construcción.
En este caso, la lista de trabajos previstos en la documentación de diseño puede ser indicativa. En algunos casos, el inversor puede requerir que el cliente proporcione un plan de negocios, que debe reflejar claramente los beneficios de un proyecto en particular, basado en sus características tecnológicas y de ingeniería.
En segundo lugar, esta es la fase de inversión y construcción como tal.Dentro de su marco, el cliente encuentra un inversor, concluye un tipo apropiado de contrato con él, firma contratos, a su vez con sus contrapartes, establece relaciones laborales con especialistas contratados. Después, construye el objeto y luego lo transfiere al inversor.
En tercer lugar, esta es una fase operativa. Como parte de esto, se puede realizar un trabajo adicional: en la dirección del acabado, suministrando al objeto recursos comunales adicionales, resolviendo posibles problemas relacionados con las deficiencias hechas durante la construcción, etc.
Transferencia del objeto al inversor
Un contrato de inversión para la construcción, una muestra de la cual hemos examinado anteriormente en términos de características clave, implica que la transferencia de la propiedad debe ir acompañada de la firma de un certificado de aceptación (o documento similar) al finalizar la construcción. Además, el inversor también debe recibir los documentos de título necesarios. En algunos casos, el cliente también se compromete a transferir a disposición del socio las fuentes principales de acuerdo con el perfil de la documentación de trabajo; pueden usarse, por ejemplo, durante el trabajo de acabado o la reconstrucción.
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