Valor residual Métodos para calcular el valor residual

En el mercado ruso actual, el valor de reventa es cada vez más importante. Por lo general, se utiliza para trabajar con empresas en quiebra u objetos de construcción a largo plazo del fondo federal. El proceso de evaluación de la propiedad es particularmente importante en una situación de crisis en el país.

Tipos de costos

Cada producto se caracteriza por su valor. En condiciones estándar, existe una de mercado, que se considera la base para evaluar un objeto. Al desviarse de sus características, surgen otros tipos de valor.

Mercado: este es el precio del objeto, que se considera el más probable. El tema de evaluación se vende en un mercado competitivo. Las partes son informadas con los datos necesarios sobre el objeto. El precio no se ve afectado por razones de emergencia, que incluyen:

1. No hay obligaciones impuestas a las partes de la transacción: una debe vender, la otra debe canjear.
2. El objeto se pone a subasta pública.
3. El precio de los bienes se expresa en términos monetarios.
4. El monto de la transacción parece adecuado, no hay coacción a la venta.
5. Ambas partes de la transacción poseen información sobre su tema y actúan en su propio interés.

El incumplimiento de uno de los criterios de valor de mercado descritos conduce a la aparición de otros tipos. Este hecho requiere una definición clara de la forma más apropiada en cualquier situación dada. El valor de la inversión surge en la adquisición de propiedades con objetivos claros. Este es un deseo puramente comercial para obtener ganancias en el futuro, y razones no económicas, por ejemplo, obtener placer de una imagen antigua. Se requiere salvamento cuando surgen circunstancias extraordinarias y se subestima el precio de la propiedad.

El costo de la liquidación: ¿qué es?

El concepto de valor residual se refiere a la oferta monetaria que se puede obtener de la liquidación de activos. Estos incluyen bienes que pertenecen a una persona física o jurídica. En consecuencia, esta es la cantidad real que el propietario espera al vender el objeto en poco tiempo. El mercado ruso aún no tiene una base estadística suficiente para la venta de dichos objetos, por lo tanto, se utiliza el tipo de valoración de mercado.

Al mismo tiempo, se calcula el valor residual del objeto. Representa un valor igual al valor económicamente real, teniendo en cuenta la depreciación de bienes inmuebles. Para obtener el resultado correcto, es necesario deducir la depreciación acumulada del precio inicial. Dichos datos se tienen en cuenta al calcular el valor de liquidación de los bienes puestos a subasta en circunstancias forzadas.

¿Cuándo ocurre?

Una empresa se evalúa utilizando el método del valor de liquidación cuando se hace necesario pagar las deudas existentes con los acreedores. La venta de bienes manufacturados no puede cubrir deudas y obliga al propietario a vender activos para pagarlos. El factor tiempo se vuelve crucial. Cuanto más rápido se agoten los activos, antes se pagarán las deudas.

Los términos de la transacción se aceptan individualmente para cada caso. La liquidación de una entidad jurídica se lleva a cabo tanto en forma obligatoria como voluntaria. En el caso de una venta voluntaria de propiedad, es posible elaborar un programa de ventas aceptable, planificar sus acciones en función de detalles específicos. El estado de bancarrota (propiedad del deudor) se pone a subasta de manera oportuna.El valor residual es una garantía para los acreedores de que se pagará la deuda. La propiedad se convierte en una prenda. Es importante que el prestamista sepa cuándo se realizará el cálculo, a qué precio tendrá lugar la venta. A veces, el valor de reventa se llama garantía.

En caso de liquidación forzada, los términos se reducen drásticamente. En este caso, la evaluación del valor residual de la propiedad se realiza sobre la base de la legislación de la Federación de Rusia. Los artículos de propiedad se venden dentro de los dos meses posteriores a su embargo. Tanto la liquidación voluntaria como la forzada conducen a una disminución en el valor del objeto, el precio se vuelve menor que el mercado. Para el vendedor, esto se convierte en un evento no rentable, y para el comprador, rentable.

Factores de evaluación

De la obligación de poner a subasta la propiedad depende del valor de liquidación del objeto de valoración. Este es el factor principal que afecta el tamaño, en ausencia de acuerdos de mercado. Para el cálculo exacto del valor residual, también se tienen en cuenta otras razones:

1. El término de exposición es el tiempo asignado para la venta de un objeto. Cuanto más corto sea el período de licitación, menor será el precio de la propiedad.
2. La situación económica del país en el momento de la subasta. El estado objetivo del mercado puede afectar negativamente la valoración del objeto.
3. El atractivo de una propiedad en el mercado inmobiliario depende de sus características individuales y de la demanda del mercado para un tipo particular de exhibición.

En un lugar separado es el valor de reventa acciones preferidas En primer lugar, sus propietarios al finalizar la organización reciben una compensación por las pérdidas. También disfrutan del derecho prioritario a pagar la cantidad de fondos que corresponde a una dimensión monetaria sólida o como un porcentaje del valor nominal de la acción.

Metodos de evaluacion

En el mercado inmobiliario ruso, se utilizan métodos peculiares para calcular el valor de liquidación al evaluar un objeto.

Para llevar a cabo un método directo de valoración inmobiliaria, es necesario utilizar un análisis comparativo de las ventas de objetos similares en este sector del mercado. Esto es necesario para estudiar las transacciones de ventas recientes en un lugar específico en temas similares. Luego se establece la dependencia directa del valor de liquidación del objeto de los factores principales.

Un método indirecto de valoración de bienes inmuebles se basa en el valor real de mercado de bienes inmuebles en un período específico de tiempo. El precio se ajusta por el coeficiente (corrección) de la influencia de los principales factores que obligan a la propiedad a ser subastada. Este método no depende de opiniones subjetivas, ya que se calcula mediante la fórmula.

Fórmula de cálculo

Para evitar el precio intuitivo de la propiedad, es mejor usar el método matemático. La fórmula proporciona una precisión irrefutable en la cuestión de cómo encontrar el valor de reventa.

Entonces, la fórmula para el cálculo exacto: el valor de liquidación es el valor de mercado multiplicado por el factor de corrección. Aclaramos el último concepto. El factor de corrección es un indicador de licitación forzada. El rango de este valor varía de uno a cero. No hay indicadores matemáticos para calcularlo. El tasador, basado en la experiencia personal, el conocimiento y la intuición, asigna un factor de corrección (corrección forzada). La realidad rusa lo expone en el valor de una décima a tres décimas. Esto, respectivamente, representa del diez al treinta por ciento del valor de mercado de la propiedad. Dichos indicadores aparecen como resultado de un comercio fallido. Las realidades modernas en el mercado inmobiliario implican un factor de corrección de cinco décimas o más.Este valor apareció como resultado del estudio de los factores de la obligación de liquidación: métodos de venta y costos, período de exposición, riesgos de inversión. De los componentes de la fórmula, el más preciso es el valor de mercado.

La valoración de los activos intangibles presenta cierta dificultad. La fórmula matemática no es adecuada, para cada caso se requiere un cálculo individual. Esto se debe a las dificultades para determinar los resultados cuantitativos del uso del objeto para generar ingresos. El método exacto está costando. Se basa en calcular los costos de desarrollar y crear la base legal de los activos intangibles. El método se utiliza para evaluar los resultados del trabajo de diseño y la investigación científica. Al aplicar el método de costeo, se tiene en cuenta que se toman varios pasos para convertir los resultados de la investigación en una implementación que genere ingresos. Primero debes terminar el trabajo de desarrollo. Según sus resultados, diseñe el producto, haga una versión de prueba. Si hay indicios de producción en masa, lo afirman los consumidores, entonces se está construyendo una empresa para su producción. Solo habiendo dominado las capacidades de producción, comienzan a fabricar y vender nuevos artículos. Para promocionar el producto, deberá seguir una política de conquista del mercado. Cada etapa proporciona costos de material y, lo que es más importante, tiene un marco de tiempo.

Casos de formación de valor de reventa

Los ejemplos de convertir el valor de mercado en liquidación se dividen en tres tipos típicos:

1. La cancelación de una organización es a menudo el resultado de la bancarrota.
2. Venta de garantías.
3. Venta forzada de otra propiedad.

Liquidación de una organización. o la empresa lleva a la formación de un cronograma para la venta de propiedades para pagar la deuda existente. Hay casos en que la cantidad total de ingresos por la venta de propiedades no puede cubrir todas las deudas. El momento de las medidas de preventa y la licitación en sí es limitada. De la presencia de un factor temporal depende del valor residual del objeto de valoración. Esto, con la igualdad de todas las demás condiciones, juega un papel decisivo.

En cada caso, la duración del período de liquidación se determina individualmente. Es importante tener en cuenta que tal decisión puede tomarse voluntariamente. Luego hay más opciones para eliminar el problema, hay tiempo para desarrollar e implementar un plan efectivo para la liquidación de la empresa. La venta forzada de bienes para liquidación con acreedores se lleva a cabo después de una decisión sobre procedimientos de quiebra basada en los resultados de la gestión externa. La base competitiva creada debe venderse en una subasta abierta. El momento de tal evento es extremadamente limitado. Los propietarios pueden, antes de verse obligados a una liquidación forzada, considerar realizarla de forma voluntaria.

Vender una propiedad prometida se asemeja al aislamiento de la realidad. En este caso, se requiere el valor residual estimado para determinar el límite inferior del préstamo, para lo cual es necesario realizar la propiedad hipotecada. Esto no prevé la venta real de la propiedad. Pero el prestamista necesita saber a qué precio es posible vender un artículo comprometido en un período de tiempo limitado si no se devuelve el monto. El tiempo limitado y las ventas forzadas nos permiten llamar a este valor valor de liquidación. Aunque en algunas fuentes se llama colateral y se asigna en una categoría separada.

La venta forzada de bienes también debido a la limitación del tiempo de exposición requiere el cálculo del valor de liquidación. La propiedad puede venderse por iniciativa propia (venta voluntaria) y por cumplimiento legal (venta forzada).En el segundo caso, el período de exposición de los bienes arrestados en un proceso judicial no dura más de dos meses desde el momento del embargo.

El impacto de la crisis en la evaluación de la instalación.

La inestabilidad del mercado económico afecta el valor de liquidación de los bienes inmuebles, y más a menudo negativamente. La crisis exacerba este impacto no negativo. La influencia mutua se debe a una serie de razones:

• no entran suficientes recursos financieros en el mercado económico;
• la pequeña propiedad de vivienda secundaria tiene gran demanda;
• Un fracaso en los préstamos del sector bancario reduce la demanda de grandes propiedades inmobiliarias.

La crisis hace ajustes a las actividades de los tasadores y requiere propietarios más cuidadosos. Para obtener un precio adecuado, es mejor usar ambos métodos para determinar el valor residual de un objeto. En las condiciones existentes, uno no debe confiar solo en la experiencia de los profesionales. Las características de evaluar el valor de liquidación durante una crisis son que cada uno de los métodos tiene sus propias ventajas. Direct le permite analizar el estado del mercado inmobiliario y transacciones de ventas similares. La conclusión se convertirá en la base del método indirecto. Tendrá en cuenta el valor real de mercado de la propiedad, tendrá en cuenta la valoración catastral y establecerá un factor de ajuste adecuado a la fuerza.

Solo una combinación armoniosa de dos enfoques, teniendo en cuenta razones objetivas y factores subjetivos, logrará el máximo efecto.

Conclusión: las peculiaridades de evaluar el valor de liquidación en el mercado ruso son su imperfección y la relevancia de su aplicación. La información empírica y la percepción intuitiva de los especialistas son el núcleo de las actividades de valoración. Para obtener un resultado preciso, debe utilizar todos los métodos disponibles.

Métodos para calcular el valor de los activos fijos.

En la práctica, es necesario calcular el valor residual de los activos fijos. Hay varias opiniones sobre la explicación de este concepto. El primero es el precio de los residuos útiles que se recibirán después de la venta de la instalación, que se incluye en el monto total. La segunda es la diferencia entre el valor del objeto después de la finalización de su uso y el costo de su liquidación. Hay una tercera opinión: cuando los fondos se deprecian completamente y se reconoce su inadecuación para la operación posterior, este valor será igual a la diferencia entre el precio de los desechos útiles (leña, chatarra, ladrillo, etc.) y el costo de destruir el artículo.

Por lo tanto, el valor residual de los activos fijos se calcula de acuerdo con una fórmula especial. Supongamos que un objeto se estimó originalmente en un millón de rublos, se ha utilizado durante diez años. El valor de mercado de equipos similares para el mismo período de uso disminuyó a trescientos mil. Los costos estimados de su cancelación son aproximadamente noventa mil. Por lo tanto, trescientos menos noventa son doscientos diez mil rublos. Este monto será el ingreso de la organización por la venta de residuos útiles después de la cancelación de activos fijos.

Es importante tener en cuenta que al decidir sobre la liquidación al final de la vida de un objeto, se deben tener en cuenta algunos criterios. Estos incluyen:

• la complejidad del trabajo de desmantelamiento;
• la cantidad de gastos por la destrucción de activos fijos;
• depreciación de residuos, tanto físicos como morales;
• dinámica de precios para materiales de construcción, metal, repuestos y más;
• la capacidad de usar saldos en sus propias actividades o realizarlos;
• Una evaluación confiable de los residuos vendidos.

La terminación de la existencia misma de una empresa como entidad legal conduce a la compilación de un documento contable contable. Costo saldo de liquidación caracteriza las fuentes de fondos y su valor al momento del cierre de la organización. Durante el período asignado para la cancelación de una empresa, las obligaciones con los bancos y los acreedores deben ser reembolsadas. El estado de liquidación de la organización después del período de liquidación muestra la situación financiera real.

Dificultades de evaluación

El cálculo del valor residual va acompañado de algunos problemas. El principal es la limitación del tiempo de venta de la propiedad. Se necesita tiempo y una minuciosa verificación de los documentos para registrar una propiedad. El segundo problema es una reducción en el círculo de clientes.

La revaluación de la rentabilidad de la empresa puede realizarse de tres maneras.

1. El método de ingresos toma en cuenta los beneficios en el futuro cercano y distante.
2. El método comparativo se basa en el precio real de la propiedad vendida en el mercado abierto.
3. La vista de costos implica los costos permitidos en los que incurrirá el propietario para adquirirlos y volver a crearlos posteriormente.

La relevancia de los métodos afecta el establecimiento del valor de liquidación de la empresa. El período de tiempo limitado no permite que los compradores potenciales conozcan los beneficios de los activos. Para la aprobación final de la tasa, se requiere analizar los resultados de todos los enfoques para la estimación.