Comprar un apartamento es un proceso bastante complicado y largo que requiere atención especial y una actitud cuidadosa. No solo está en juego una gran suma de dinero, también se está abordando la cuestión de un techo sobre su cabeza. Al comprar un apartamento, debe estar lo más atento posible para no caer en los numerosos trucos de los estafadores. Incluso si el comprador está tratando con un vendedor de buena fe, existe una alta probabilidad de situaciones imprevistas al comprar un apartamento. ¿Qué buscar para que la vivienda adquirida no defraude en el futuro?
Ubicación del apartamento
Al comprar una vivienda, debe sopesar todo cuidadosamente. Es importante que sea conveniente no solo adentro, sino también afuera. Por lo tanto, lo primero a lo que debe prestar atención es al área de la ciudad donde se encuentra el apartamento. Además de características tan importantes como la proximidad a los lugares de trabajo, el estudio, la facilidad de viajar al país, debe considerar la infraestructura del área:
- los propietarios de automóviles deben evaluar la disponibilidad de estacionamiento y espacios de estacionamiento gratuitos;
- Si utiliza regularmente el transporte público, es recomendable que la parada de metro o autobús esté a poca distancia;
- la presencia de un mercado de abarrotes o una gran tienda no será superflua;
- piense en los miembros más pequeños de la familia: un patio de recreo o plaza cerca de la casa será muy útil, y la ubicación cercana del jardín de infantes o la escuela también juega un papel importante;
- si le gustan los deportes, vea si hay un gimnasio, gimnasio o piscina cerca;
- No te olvides de las clínicas para niños y adultos.
Conoce a los vecinos
Si hizo frente a la tarea y seleccionó varias opciones que, en principio, cumplen con todos los requisitos anteriores, debe familiarizarse personalmente con las ventajas y desventajas de cada apartamento. Es mejor acordar ver durante el día. Es recomendable llegar antes de la hora señalada para elaborar de forma independiente una idea clara de posibles problemas de transporte e inspeccionar el área. Esto juega un papel importante y puede afectar la decisión final al comprar un apartamento.
¿Qué buscar primero? La puerta de entrada es la cara de la casa, que puede decir mucho sobre futuros vecinos. Las personas que viven en el vecindario pueden afectar en gran medida la calidad de vida en un apartamento nuevo. Siempre existe la posibilidad de que un vecino en el hueco de la escalera sea un alcohólico que organizará un trago nocturno. O una familia numerosa vive por encima de usted, luego los llantos, los gritos y los chillidos de los niños se convertirán en sus compañeros de vida durante mucho tiempo.
Inspección de apartamentos
Para hacer una opinión más objetiva sobre la sala de estar, es mejor realizar una inspección sin muebles. La inspección del departamento durante la compra debe comenzar con una revisión de las comunicaciones: cableado eléctrico, sistema de alcantarillado, tuberías de agua, radiadores de calefacción, especialmente si las reparaciones después de la compra no están incluidas en sus planes. Importante es la conductividad térmica de la habitación. Al mirar alrededor del apartamento en la temporada de frío, puede evaluar la calefacción, pero no puede decir con certeza qué calor hará en el verano, y viceversa.
El piso, el techo, las puertas interiores y exteriores, los accesorios de plomería, las ventanas de doble acristalamiento, el estado general de la cocina y el baño son los lugares más costosos y que requieren mucho tiempo en términos de reparación, que deben examinarse cuidadosamente al comprar un apartamento.
¿Qué buscar en las habitaciones de esquina? En este caso, la pared es el indicador principal. La presencia de moho en ellos indica humedad y alta humedad en las habitaciones. En los apartamentos en los pisos superiores, un techo puede tener goteras y provocar manchas en el techo. También se observa humedad en las habitaciones de los primeros pisos. Esto indica que el sótano está mal ventilado.
Se debe alertar sobre la presencia de reparaciones cosméticas previas a la venta, que probablemente se realizan para ocultar varios defectos. Es mejor si la reparación tiene varios años y está "resuelta" por los propietarios del departamento. Compruebe la insonorización de la sala en absoluto silencio. ¿Cuánto es el ruido del tráfico y los sonidos de la calle?
El lado legal del problema
Además de las características cualitativas de la vivienda comprada, uno no debe olvidarse del lado legal del problema. Recuerde: el vendedor debe tener una escritura de propiedad del local. Lista de documentos al comprar un apartamento, que confirman la propiedad de la propiedad en venta:
- El contrato de venta, el contrato de regalo, trueque, donación o mantenimiento de por vida.
- Certificado de propiedad o derecho de herencia.
- Acuerdo de intercambio.
- La decisión judicial, que entró en vigor.
- Certificado de adquisición de bienes inmuebles en subasta o en subasta pública.
Además, el derecho de propiedad, confirmado por uno de los documentos anteriores, debe registrarse con las autoridades técnicas de inventario. La compra de un apartamento debe ocurrir solo después de proporcionar un extracto especial del registro estatal, que es evidencia legal de la transacción.
Apartamentos en edificios nuevos
Comprar un apartamento en un edificio nuevo es un paso bastante arriesgado, y el riesgo no siempre vale la pena. Como regla general, el costo de la vivienda aquí no es mucho más bajo que el costo de los apartamentos terminados. Al comprar bienes inmuebles en un edificio nuevo casi al precio de mercado, enfrenta riesgos irrazonablemente altos en comparación con la vivienda en el mercado secundario.
Para no caer en manos de los estafadores, debe evaluar todo tipo de situaciones al comprar un apartamento. Qué buscar al elegir un nuevo edificio:
- El grado de preparación en el hogar. Si el agente inmobiliario afirma que la casa está casi lista, se completan todas las comunicaciones, es mejor verificar esto de primera mano y visitar el sitio de construcción.
- Contrato. Interesarse en el contrato que se le ofrece para celebrar. Es mejor si se trata de un acuerdo de equidad (DDU). Tiene ventajas sobre los contratos preliminares y confirma automáticamente que el desarrollador tiene un permiso de construcción. Además, en caso de quiebra, sus reclamos estarán asegurados por una garantía.
- La acreditación de un nuevo edificio en un banco es el número de bancos que pueden proporcionar un préstamo para la compra de vivienda. Si ningún banco presta, esto significa que el desarrollador tiene ciertas dificultades.
- La reputación del desarrollador. Familiarícese con proyectos de construcción previamente encargados, posibles problemas financieros del desarrollador y la historia de la empresa.
- Consultar documentos:
- contrato de inversión;
- documentación del proyecto;
- permiso de construcción;
- certificado de propiedad de la tierra o arrendamiento;
- contrato con una compañía de seguros;
- extracto del registro unificado de bienes inmuebles;
- registro y documentos constitutivos del desarrollador;
- La forma del contrato mediante el cual se realizará la compra del apartamento.
Errores al comprar una casa en el mercado secundario
La adquisición de viviendas siempre se asocia con muchos matices y sutilezas legales que no todos conocen. Por lo tanto, es importante tratar con cuidado y escrupulosamente este problema. ¿Cómo no cometer un error al comprar una segunda casa?
Primero, debe estudiar cuidadosamente los documentos sobre la propiedad del vendedor. Estos pueden ser contratos de venta, obsequios, herencias, decisiones judiciales que han entrado en vigor.
En segundo lugar, los niños menores pueden ser propietarios de viviendas secundarias o tener derecho a usar un apartamento. Antes de comprar una propiedad, solicite al vendedor que otorgue permiso a las autoridades de tutela para la venta de viviendas. Si los niños no son los dueños del apartamento, sino que solo están registrados en él, deben ser dados de alta y registrados en otro lugar. Si no se cumplen estas condiciones, el tribunal rescindirá el contrato de venta en interés del niño.
En tercer lugar, al verificar el pasaporte del propietario del departamento, preste atención a la presencia de sellos en el matrimonio y el divorcio. Verifique sus fechas con las fechas de los documentos que confirman la propiedad de la propiedad. Si la propiedad se compra en un matrimonio, el cónyuge tiene derecho a la mitad del apartamento, incluso si no está registrado y no vivió en esta habitación.
Cuarto, es mejor si al momento de firmar el contrato de venta todos los inquilinos se registrarán en otro lugar. Infórmese sobre los familiares desaparecidos. Quizás uno de ellos esté en el hospital, el ejército y los lugares de privación de libertad. Al regresar, tienen derecho a impugnar la transacción concluida sin su conocimiento.
Quinto, cuando realice una transacción de poder notarial, familiarícese con la autoridad del titular de este documento. Todas las acciones legalmente significativas deben prescribirse en el poder notarial. Allí también se puede indicar un rango de precios, más allá del cual el representante no tiene derecho a ir más allá. Verifique la validez del poder notarial. Si no se indica la fecha de emisión, el documento no es válido. En caso de fallecimiento del director, se cancela el poder.
Sexto, al comprar un apartamento heredado, vale la pena considerar que dentro de los 6 meses posteriores a la muerte del propietario, pueden aparecer nuevos solicitantes de propiedad. Es mejor si el vendedor es el único heredero del testamento. Sus derechos deben estar consagrados en un certificado de herencia.
Lo último que debe verificar es la historia del apartamento. Pídale al propietario que proporcione un extracto del Registro Unificado de Derechos del Estado. Para que pueda conocer todas las personas registradas en el apartamento. Debe tener cuidado si los bienes inmuebles a menudo cambian de propietario en los últimos años.
Procedimiento para comprar un departamento
No hay mucha diferencia si un departamento se compra en el mercado secundario o en un edificio nuevo. Las etapas de la propiedad de la vivienda no son muy diferentes. En cualquier caso, la secuencia de acciones es comprensible.
1ra etapa. Comprobación y papeleo al comprar un apartamento.
2 etapas. Firmar un acuerdo de enajenación (en el caso de comprar una casa en el mercado secundario) o un acto de transferencia y aceptación (en el caso de adquirir bienes inmuebles en un nuevo edificio).
3 etapas. Registro tras la compra de un apartamento del derecho de propiedad de la vivienda adquirida en organismos estatales.
Verificación y papeleo
La mayoría de los ciudadanos no suelen tener que lidiar con la compra de un departamento. ¿Qué documentos se necesitan? ¿Cuáles son las etapas del registro de bienes raíces? ¿Cómo realizar una transacción legalmente? Esta no es la lista completa de problemas que surgen durante tales transacciones.
Antes se proporciona una lista de documentos que están sujetos a verificación obligatoria al comprar un apartamento en un edificio nuevo o en el mercado secundario. Si durante la verificación de valores no surgieron preguntas, puede proceder a firmar el contrato preliminar y hacer un pago por adelantado. Existen varios tipos de prepago:
- El depósito al comprar un apartamento es una cierta cantidad de dinero que el comprador paga al vendedor como garantía de la transacción. Si en el futuro el comprador se niega a comprar una vivienda por algún motivo, el dinero no será devuelto. En caso de cancelación de la transacción por iniciativa del propietario, el depósito al comprar un apartamento se paga en doble tamaño. La transferencia del depósito es obligatoria fijada por un notario en un documento especial.
- Un anticipo es la cantidad de dinero que el comprador paga como prepago. Si se cancela la transacción, el anticipo se devuelve al comprador.Un acuerdo sobre la transferencia de prepago también se fija por escrito, pero la presencia de un notario no es necesaria.
Contrato de enajenación o certificado de aceptación
Dependiendo de si el apartamento se compró en un edificio nuevo o en el mercado secundario, el comprador debe tener un certificado de aceptación de transferencia o un acuerdo de enajenación con el contrato. En ausencia de estos documentos, el tribunal puede invalidar incluso el contrato pagado y registrado.
Un contrato de enajenación es un documento en base al cual se calcula el impuesto para el vendedor. De hecho, confirma el consentimiento de ambas partes en la transacción y la preparación de un contrato de venta en el futuro.
El certificado de aceptación se redacta en caso de compra de vivienda en un nuevo edificio. Después de firmarlo, el comprador se convierte en el propietario del apartamento, sin embargo, la transferencia de bienes inmuebles solo se puede hacer después de firmar el contrato de venta durante el registro con las autoridades estatales u obtener un certificado de propiedad.
Registro estatal
El registro estatal es una prueba legal de propiedad de bienes inmuebles residenciales, independientemente de si se adquirió en un edificio nuevo o en el mercado secundario. El registro de la propiedad se realiza dentro de los 30 días calendario a partir de la fecha de presentación del paquete de documentos necesario. Después de verificar los documentos, los registradores registran en el Registro Unificado de Derechos del Estado (USRP) una nota de que el título de la propiedad está registrado.
Términos de comprar un apartamento
Los compradores de bienes raíces están principalmente preocupados por la cuestión de cuánto puede comprar un apartamento. Pero no menos interesante es el momento de la transacción. Todo depende de la disponibilidad de los documentos necesarios, la ausencia de problemas polémicos y otros matices que requieren tiempo extra. Con un buen trato y el acuerdo mutuo de las partes, la transacción se puede completar dentro de un mes.
