Todo lo que los cónyuges adquieren en el matrimonio es de su propiedad común, independientemente de con quién estén registrados. Al vender un apartamento, que es propiedad conjunta, pero según los documentos pertenece a uno de los cónyuges, se requiere un permiso notarial del segundo para hacer una transacción. Del mismo modo, podemos suponer que también se requiere el consentimiento del cónyuge para comprar un apartamento. Es decir, los fondos que utiliza el comprador también se consideran capital familiar común, y los cónyuges solo pueden disponer de ellos mediante un acuerdo mutuo.
¿Cuáles son las contradicciones en la ley?
En primer lugar, se debe prestar atención al Artículo 35 del Código de Familia. Establece que si un cónyuge dispone de los bienes adquiridos conjuntamente, entonces el consentimiento del otro se tiene en cuenta por defecto. Pero, además de esto, cualquier transacción para la compra de bienes inmuebles puede ser invalidada cuando uno de los cónyuges no está de acuerdo, o hay evidencia de que el segundo estaba al tanto del desacuerdo del primero, pero este hecho fue ignorado por él.
Entonces, literalmente interpretado Artículo 35 del CI de la Federación de Rusia, puede obtener lo siguiente: al realizar una transacción, el comprador tiene todo el derecho de no proporcionar al vendedor un consentimiento notarial.
El siguiente punto en este artículo asume un significado completamente opuesto. Es decir, establece que en las transacciones relacionadas con la enajenación de bienes inmuebles, así como en las transacciones que requieren el registro estatal y la notarización, el consentimiento legalmente certificado del cónyuge debe estar presente para comprar un apartamento. De lo contrario, si este hecho fue ignorado, el cónyuge recibe el derecho de exigir el reconocimiento de la transacción inválida a través del tribunal. Este derecho se puede usar dentro de un año desde el momento en que el segundo cónyuge se enteró o debería haber sabido que la transacción se completó.
Disputas con consentimiento
Resulta que el consentimiento del cónyuge del primer párrafo es muy condicional. Si profundiza aún más e intenta analizar la situación con más detalle, surgen varios puntos controvertidos.
- Certificación notarial. Desde 2000, no es necesario que la compra de bienes inmuebles se realice a través de un notario público.
- Registro estatal Según los nuevos cambios en la legislación, a partir del 1 de marzo de 2013, una transacción de compra y venta puede considerarse válida sin su registro. Surte efecto automáticamente desde el momento de la firma del contrato por ambas partes. Pero los bienes inmuebles están sujetos a registro. Por lo tanto, según esta lógica, el hecho de adquirir un departamento no tiene que estar registrado.
- El concepto de disposición de bienes inmuebles. Es imposible deshacerse de lo que aún no pertenece al hombre. Por ejemplo, cuando vende un apartamento, el propietario tiene ciertos derechos sobre él y, en consecuencia, puede usar la propiedad a su discreción. Pero si la adquisición de bienes inmuebles todavía está solo en los planes, entonces el comprador podrá disponer solo de sus propios fondos, pero no del departamento en sí.
En otras palabras, la verdad siempre estará del lado de quien mejor pueda navegar en las interpretaciones del artículo 35 del Reino Unido. Desafortunadamente, no existe un algoritmo único de acciones en caso de disputas, por lo tanto, es mejor obtener el consentimiento del cónyuge para comprar un apartamento de inmediato para evitar varios problemas.
¿Necesito un consentimiento notarial para comprar un apartamento de mi cónyuge para el registro?
De hecho, en muchos casos, no es necesario el consentimiento del segundo cónyuge para comprar un apartamento con registro estatal de la transferencia de la ley. Pero, usando el hecho de la ambigüedad de las leyes, los registradores aún pueden presentar un requisito para el consentimiento notarial de un cónyuge para comprar un apartamento. Además, se refieren necesariamente a las normas de las leyes existentes.
¿Necesito contactar a un notario?
Sin embargo, para evitar gastos injustificados de tiempo y nervios, debe visitarse un notario. Se necesitan alrededor de mil rublos para obtener el consentimiento de un cónyuge para comprar un apartamento. Solo un cónyuge puede presentar una solicitud ante un notario público, quien debe dar su consentimiento para comprar un departamento, y no es necesaria la presencia del que necesita el consentimiento. Dicho consentimiento se puede redactar no solo para un apartamento específico con una dirección, sino también para la compra de una vivienda a discreción del cónyuge. Debe traer un pasaporte y un certificado de matrimonio.
Hoy, incluso los ciudadanos lejos del negocio de los agentes inmobiliarios saben que el mercado inmobiliario es primario y secundario. La compra de apartamentos secundarios implica que ya tenían dueños. En cuanto al mercado primario, solo se venden apartamentos nuevos en él.
Ventajas de adquirir un apartamento en un edificio nuevo
En primer lugar, esto debería incluir un costo relativamente bajo (hasta el 90 por ciento de esas viviendas, pero ya en el mercado secundario). Además, la compra de nuevos apartamentos es buena porque la vivienda estará legalmente limpia en cualquier caso, ya que no tiene antecedentes: no hubo otros propietarios, no se realizaron transacciones con él y, en consecuencia, nunca nadie se registró en la plaza . Por lo tanto, el comprador se convierte en el primer propietario y no tendrá ningún problema que pueda estar asociado con reclamos de propietarios anteriores.
Desventajas de adquirir un departamento en un edificio nuevo
El proceso de registro de la propiedad lleva mucho más tiempo, porque, a diferencia de un simple contrato de venta, que puede redactarse y registrarse en solo un par de días, el contrato de transferencia, que otorga la propiedad de nuevos apartamentos, puede ejecutarse y registrarse durante aproximadamente un mes y medio.
Aunque es muy pequeño, todavía existe el riesgo de quedar engañado al adquirir un apartamento en una casa en construcción.
La mayoría de los apartamentos nuevos están ubicados en áreas remotas donde la infraestructura no está muy desarrollada y no hay comunicaciones.
Además, en los nuevos apartamentos no hay decoración, lo que implica costos adicionales.
Comprar un apartamento: instrucciones para registrarse
El diseño de un apartamento en una casa nueva, en construcción o ya construida consta de varias etapas. Hablemos de una opción tan común y rentable como comprar un apartamento en un nuevo edificio con la ayuda de una organización que ha recibido el derecho de hacerlo del gobierno de Moscú.
Etapa uno Acuerdo con la empresa.
La compra de bienes raíces comienza con el cliente contactando a la compañía que le interesa y mirando todos los apartamentos que le interesan y que están disponibles, y luego elige el más adecuado para él. Además, la empresa y el comprador celebran un acuerdo sobre la prestación de servicios inmobiliarios, donde se asumen las primeras obligaciones. registro de un apartamento segundo El comprador, a su vez, paga a la organización una cierta comisión por la prestación de servicios. Entonces, en esta etapa, recibe un contrato y un documento que confirma el pago de una comisión (cheque o recibo). Tal acuerdo se concluye dentro de un día.
Etapa dos Acuerdo de cesión
El siguiente paso es firmar un acuerdo sobre cesión de reclamo. Se concluye entre el comprador y la organización que construyó la casa, simplemente financió su construcción u organizó el trabajo de construcción.
Dependiendo de las funciones realizadas, la organización en el contrato puede ser designada como inversionista, cliente o contratista. Pero, básicamente, el gobierno de Moscú actúa como parte del acuerdo, ya que es precisamente cuando emiten la resolución que se asigna un terreno para la construcción.
El esquema aquí es el siguiente. El gobierno emite un permiso para la construcción de un edificio residencial. También hay un inversor, una empresa que financia el trabajo. Estas organizaciones concluyen el llamado contrato de inversión con el cliente, que organiza los trabajos de construcción. El cliente y el contratista, a su vez, celebran un acuerdo de contrato entre ellos.
Todas las estructuras descritas toman parte activa en la construcción de la casa, y tienen todo el derecho a cierta parte de los apartamentos terminados, y, en consecuencia, pueden asignarles los derechos a otras personas, es decir, a los compradores del apartamento. Sin embargo, estas estructuras en sí mismas no seleccionan compradores y no venden apartamentos. Las partes celebran un contrato de comisión con una organización de bienes raíces, sobre la base de la cual esta última recibe el derecho de vender los apartamentos. Al contactar a la organización, el comprador tiene derecho a familiarizarse con este contrato, así como con el contrato de inversión. Además, el procedimiento para comprar un apartamento implica firmar un contrato y un acuerdo con el comprador.
Etapa Tres Calculo
En la siguiente etapa, se realiza un pago completo con el comprador. Los fondos se transfieren a la cuenta de la empresa, que transfiere los derechos del apartamento. Esta etapa lleva un promedio de aproximadamente siete días. El contrato de venta en este caso no está redactado, ya que el departamento es nuevo y ella no tenía un arrendador.
El derecho de propiedad se establece en virtud del acuerdo de transferencia. Un lado es el comprador, y el otro es el comité municipal de vivienda. Otras organizaciones que participaron en la construcción de la instalación también se indican en el acuerdo de transferencia, aunque no actúan como partes del acuerdo.
Los empleados de una empresa de bienes raíces deben preparar un borrador del contrato y también recopilar todos los documentos necesarios que sirvieron de base para la construcción de la casa donde se encuentra el departamento. También se recopila documentación que confirma el hecho de la transferencia de la casa a la operación. Además, se requieren documentos que confirmen las relaciones contractuales del inversor, el cliente y el contratista, así como el cumplimiento de las obligaciones de cada uno de ellos.
Etapa cuatro Comité municipal de vivienda
Después de eso, la compañía de bienes raíces pasa el borrador del contrato y toda la documentación necesaria al Comité Municipal de Vivienda. Este último, a su vez, verifica cuidadosamente todos los documentos, después de lo cual el contrato es firmado por uno de los vicepresidentes y pone el sello correspondiente. Se consideran los documentos y se firma un acuerdo dentro de los diez días. Tan pronto como expire este período, los documentos serán transferidos nuevamente a la compañía de bienes raíces.
Etapa cinco. Final
Ahora, los empleados de la compañía pidieron que se firmara el futuro propietario del departamento. Hoy, todos estos contratos están sujetos a notarización. Después de la firma y la certificación, el contrato se transfiere para su registro estatal al comité. Para someterse a este procedimiento, debe recopilar los mismos documentos que para firmar en el Comité de Vivienda. Básicamente, el registro del contrato lleva un período de un mes, después del cual será devuelto al representante de la organización.
Al registrarse, el número de registro, la fecha de su registro y el sello del Comité de Vivienda se incluyen en el contrato. Además del contrato de transferencia, que el comprador recibe en sus manos, también debe tener un certificado de propiedad de la vivienda.Estos documentos son títulos de propiedad. Esto finaliza el registro de propiedad en la nueva casa, y los documentos enumerados se transfieren al comprador del apartamento. Como se mencionó anteriormente, no se necesitará un contrato de venta aquí, por lo que solo los documentos recibidos serán suficientes.
