En los países del mercado desarrollado, la promesa de bienes inmuebles (hipotecas) y bienes muebles es una de las formas más confiables de garantizar que el prestatario (entidad legal e individual) cumpla con sus obligaciones con el banco. Este es un tipo de herramienta que estimula la integridad del pago. En la legislación civil moderna de los países de la familia jurídica romana-alemana, la promesa vino del derecho romano.
Compromiso en el derecho romano
En el sistema del derecho romano, las promesas pertenecían a la categoría de derechos a las cosas de otras personas. Su forma principal en la etapa inicial fue la fiducación. La conclusión fue que la cosa hipotecada fue vendida, pero con el derecho de recompra. Sin embargo, desde el momento de la compra, el acreedor se convirtió en el propietario del artículo y era libre de deshacerse de él. En este sentido, el derecho de recompra por parte del prestatario no pudo realizarse. Como resultado, apareció una nueva forma de garantía: pignus, según el cual una cosa se transfirió a la posesión y no a la propiedad.
El concepto y los tipos de garantías en el derecho romano son algo diferentes en comparación con la clasificación moderna. Entonces, la forma más perfecta era una hipoteca. Como resultado, lo prometido no se convirtió en propiedad, sino que quedó en posesión del deudor. La palabra es de origen griego, y la introducción de este concepto en la vida cotidiana está asociada con Solón, el legislador y reformador ateniense. Se instaló un pilar con un letrero en el borde de la tierra prometida. La inscripción en él decía que esta propiedad es una garantía de la obligación del prestatario con el prestamista y está prohibido sacar todo lo traído, traído o traído de él. Este pilar o, en otras palabras, un stand se llamaba hipoteca. En la legislación moderna de la Federación de Rusia, el término se refiere exclusivamente a la hipoteca de bienes inmuebles, que siempre permanece con el deudor hipotecario.
En derecho interno, esta institución también pasó por un largo proceso de evolución. Todo comenzó con la promesa del viejo ruso, en muchos aspectos parecido a la fiducia, a la moderna. La forma dominante en este caso es la que implica el abandono de la propiedad prometida con el deudor hipotecario.
¿Cómo rige la promesa del Código Civil de la Federación Rusa?
La legislación rusa moderna regula este concepto en el artículo 334 del Código Civil. Según esta, una prenda es una relación legal de acuerdo con la cual un acreedor (o titular de la promesa) tiene derecho a recibir un certificado del valor de la propiedad prometida por el cumplimiento indebido de una obligación con ventajas sobre otros acreedores, salvo que la ley disponga lo contrario.
Todos los tipos de garantías en el derecho civil de la Federación de Rusia son accesorios. En otras palabras, pueden existir exactamente mientras exista la obligación de ser asegurado. Pero la situación inversa es imposible. Incluso si se cancela la promesa, se conserva la obligación principal.
La garantía debe ser de naturaleza monetaria. El artículo 337 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que garantiza un reclamo en la medida en que exista en el momento de la satisfacción: daños, pérdida, intereses, etc., a menos que la ley disponga lo contrario. Es más amplio cuando hay una promesa de bienes raíces.
Compromiso: motivos de ocurrencia
El Código Civil de la Federación de Rusia establece claramente que entre el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario, una hipoteca solo puede surgir sobre la base de un acuerdo.La excepción son los casos estipulados por la ley, según los cuales parece estar sujeto a la ocurrencia de circunstancias específicas especificadas en el Código Civil de la Federación de Rusia. En esta situación, las partes tienen derecho a celebrar un acuerdo que regule su relación, al que se aplican las mismas reglas en cuanto a la forma del acuerdo de compromiso.
Colateral
Se ha establecido que la promesa del Código Civil de la Federación Rusa se define como la forma principal y más efectiva de asegurar la obligación. En este caso, absolutamente cualquier propiedad (no solo cosas, sino también derechos de propiedad) puede estar sujeta a ella. Sin embargo, esta declaración tiene sus propios matices. Apelación de reclamos, el cobro es inaceptable en relación con bienes inextricablemente vinculados con la identidad del acreedor, en particular, esto se relaciona con pensión alimenticia, indemnización por daños, etc., su asignación a otra persona está prohibida por ley.
Hipoteca
Al estudiar los tipos de garantías en el derecho civil, debe saber que el criterio principal para la clasificación es su tema, o más bien, el hecho de quién es. Dos formas están legalmente definidas. La primera es una hipoteca, es decir, una prenda con la transferencia directa de propiedad a las manos del titular de la prenda. El concepto más antiguo en términos de historia. El término cubre la totalidad de todos los tipos de promesas de bienes muebles con su transferencia al titular del compromiso. Al mismo tiempo, no adquiere y no puede usar la cosa, sino que solo la guarda, se convierte en un ahorrador. Por lo tanto, después de haber recibido una promesa, también aparecen obligaciones de él y debe mantener la cosa intacta. En este caso, el comprador, después del cumplimiento concienzudo de su obligación, tiene que exigirlo nuevamente. Una forma similar también se conoce como hipoteca manual. Actualmente, su alcance es significativamente limitado. La necesidad de transferir propiedades se establece en tasa dispositiva Artículo 338 p. 4 del Código Civil.
Seguridad sin traspaso de propiedad
Este es el segundo tipo y es dominante en la legislación rusa moderna. Según la regla general, la propiedad no se transfiere al acreedor hipotecario y permanece con el deudor hipotecario. Esto se puede ver claramente en el ejemplo de los bienes que están en circulación.
Todos los tipos de prenda en derecho civil, cuyo tema son los bienes inmuebles, excluyen la posibilidad de su transferencia al titular de la prenda. El legislador regula estos temas en Ley de hipotecas. Por lo tanto, el derecho a utilizar bienes inmuebles hipotecados, de acuerdo con su propósito, está reservado para el deudor hipotecario. Si en virtud del contrato las hipotecas están en relación con esta condición con alguna restricción, se reconocerán automáticamente como nulas y sin valor.
Además, la clasificación de los tipos de garantías estará incompleta sin su posterior división en subespecies. El criterio principal es el tema. De acuerdo con esto, se asigna una hipoteca (bienes inmuebles), una prenda de derechos de propiedad, valores, etc. La clasificación según los detalles de la estructura legal del contrato también es bastante común. La legislación civil de la Federación de Rusia reconoce la promesa de las cosas en una casa de empeño y los bienes en circulación como variedades especiales.
Pledger
El contribuyente junto con el titular de la prenda es objeto de relaciones legales colaterales. La ley lo define como una persona que proporciona bienes. No solo las personas jurídicas, sino también los individuos pueden actuar como ambos. El contribuyente puede ser no solo el deudor mismo. De acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia (parte 1 del artículo 335), puede ser un tercero, en este caso, una transacción para todo tipo de garantía en el derecho civil debe hacerse en su nombre. Pero en cualquier caso, debe ser el dueño de la propiedad. La relación entre un tercero y el deudor va más allá de la garantía y se regula por separado.
Es de destacar que en los casos en que la cantidad de dinero recibida de la venta de la cosa comprometida en el mercado no cubre todos los requisitos del titular del compromiso, puede recibir la parte faltante de la otra propiedad del deudor.En el caso de un tercero, tal situación es imposible. Dado que no es, de hecho, un deudor, el titular del compromiso se verá obligado a limitar la cantidad recibida de la venta.
Hipotecario
Este tema de las relaciones colaterales se define como la persona que aceptó la propiedad como prenda. Él y la identidad del acreedor siempre coinciden; él puede ser solo una y la misma persona. Esta es su diferencia con el deudor hipotecario, cuando un tercero puede ingresar al "juego".
El derecho del titular de la prenda a cualquier propiedad específica puede pertenecer simultáneamente a varias personas. Esto se debe al hecho de que, por ejemplo, se puede volver a emitir una prenda de vehículos (la segunda, tercera vez, etc.). Esta situación se llama nueva promesa. En este caso, los requisitos de los acreedores hipotecarios se cumplen a su vez. En este caso, se aplica el principio de antigüedad. De acuerdo con ello, el derecho del anterior titular del compromiso es prioritario.
En el caso de que los bienes inmuebles actúen como una prenda, la prioridad se establecerá mediante la conciliación con los datos del registro estatal unificado de derechos sobre este tipo de propiedad.
Hipotecas conjuntas
Deben entenderse como personas que tienen una participación en la prenda de una propiedad en particular. En particular, si las deudas no fueron cumplidas por el deudor, sino por su garantía, entonces, como resultado, los derechos del acreedor, incluso como titular del compromiso, se transfieren a él en la medida en que fueron inicialmente satisfechos por él.
De acuerdo con la ley, son representantes de un lado en una relación legal comprometida, son equivalentes y no tienen derechos de antigüedad. Las reclamaciones de los titulares de una prenda conjunta están sujetas a una satisfacción proporcional de acuerdo con sus acciones.
