Cooperativas de vivienda y construcción (ZhSK): definición, carta, contrato

Actualmente, hay muchas compañías en el mercado que les ofrecen comprar un objeto inmueble uniéndose a una cooperativa de construcción de viviendas (ZhSK). Por supuesto, los ciudadanos tienen una pregunta sobre la seguridad y confiabilidad de tal esquema.

La situación en los años soviéticos.

Primero cooperativas de vivienda comenzó a aparecer en la década de 1920. Sin embargo, ya en 1937 comenzaron a ser eliminados. Las autoridades explicaron esto por el hecho de que tales asociaciones eran una manifestación de la propiedad privada. Después de la guerra, la población urbana aumentó considerablemente y comenzó la construcción de viviendas a gran escala. Y en 1958, el Consejo de Ministros y el Comité Central del PCUS permitieron nuevamente la creación de asociaciones previamente canceladas. La vivienda fue financiada por los accionistas. Sin embargo, las asociaciones recibieron un préstamo estatal de hasta el 70% por 20 años y otros beneficios. Para acelerar el trabajo y mejorar su calidad, algunos futuros propietarios participaron en la construcción de edificios. Los equipos que se formaron a partir de ellos entraron en el segundo y tercer turno después de que el contratista completara el ciclo cero.

Los problemas

Precios de apartamentos cooperativos en Moscú a mediados de 1980. ascendió a alrededor de 3 mil p. (una habitación), 5 mil rublos (dos habitaciones). Y las ganancias promedio de un ciudadano soviético estaban dentro de los 200 rublos / mes. Incluso con ahorros, muchas personas no compraron viviendas cooperativas. Esto se debió a la presencia de líneas de varios años para unirse a asociaciones de residentes en la ciudad. Además, había ciudades que estaban prácticamente cerradas para la adopción de no residentes. Además, fueron excluidos automáticamente de las colas para viviendas departamentales o estatales. Las asociaciones representaron alrededor del 7-8% del total de viviendas. En la primera mitad de los años 80. Se inició la construcción de unos 80 mil edificios de apartamentos. La mayoría de ellos fueron comisionados solo a fines de los 90. Por lo tanto, muchos ciudadanos tuvieron que esperar 15 años o más.

Situación hoy

El Código de Vivienda de la Federación de Rusia contiene varias normas que determinan las formas de autoorganización de los ciudadanos que buscan mejorar sus condiciones. Las asociaciones en cuestión se caracterizan en el art. 110. Sin embargo, vale la pena decir que, de acuerdo con las reglas generales, los ciudadanos no deben ingresar en cooperativas de vivienda, sino en cooperativas de vivienda y financiadas. Esto se debe al hecho de que, en relación con este último, la legislación establece un procedimiento más estricto para controlar el movimiento de fondos. Pero hay una serie de reglas de procedimiento que se relacionan con la formación y el funcionamiento de las asociaciones.

Organización de cooperativas de vivienda en la Federación de Rusia.

Un número suficientemente grande de tales asociaciones han permanecido en el país desde la era soviética. Los legisladores, sin embargo, promulgando el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, trataron de obligarlos a transformarse en HOA. Pero la enmienda correspondiente se decidió cancelar. En la mayoría de los casos, las cooperativas de vivienda actúan hoy como compañías operadoras. La formación de estas asociaciones para la construcción directa de estructuras se debió a numerosas estafas en los mercados inmobiliarios. Las cooperativas de vivienda son utilizadas por inversores inmobiliarios defraudados. Estos ciudadanos se unen para completar la construcción de los edificios después de que las compañías que recaudaron sus fondos para esto cesen sus actividades.

Esencia

Las cooperativas de vivienda y construcción son una forma de interacción entre el comprador y la empresa dedicada a la construcción de un objeto inmueble. La esencia de tales asociaciones es que son compañías de préstamos mutuos. Los fondos para la compra de bienes inmuebles provienen exclusivamente de las contribuciones de los ciudadanos que participan en ellos. El esquema de actividad de estas asociaciones se puede representar de la siguiente manera. En primer lugar, el ciudadano, que decide participar en la cooperativa de vivienda, paga la cuota inicial y las tarifas de entrada. Por lo general, representan el 10% y el 5%, respectivamente, del valor estimado de la propiedad. Después de eso, los miembros de la cooperativa de construcción de viviendas acumulan parte de la participación, que es necesaria para obtener un préstamo de la asociación. Como regla, es el 50% del costo. Después de eso, los ciudadanos están incluidos en la línea de compra. El lugar en el que dependa no solo dependerá del orden de acumulación de la parte necesaria de la acción, sino también de la proporción de su plazo y el plan de cuotas. En pocas palabras, cuanto más tiempo ahorre una persona, es decir, cuanto más tiempo permita que otros usen su dinero, y cuanto más rápido lo devuelva más pronto, podrá mudarse al apartamento.

Detalles de diseño

Los ciudadanos que se han mudado a un edificio de apartamentos reciben su espacio en propiedad compartida. Las acciones se determinan de acuerdo con la parte pagada de la acción. Aumentará en proporción directa a los fondos devueltos. También debe decirse que el precio de un objeto inmueble se fija en el momento de su adquisición. Esto significa que el probable aumento en el costo de la vivienda en el mercado de ninguna manera afectará el procedimiento de reembolso del préstamo. Tan pronto como un ciudadano ingresa y se registra, comienza a devolver los fondos recibidos para la compra. Por lo general, se otorga un préstamo por un período dos veces mayor que el período de acumulación. Puede pagar la deuda antes de lo previsto. Esto es bastante rentable porque, además del ciudadano básico, paga las cuotas de membresía. Estos últimos son en promedio igual al 0.5% del precio del apartamento. Los pagos se realizan mensualmente. Después del pago total de la deuda, el apartamento se convierte en una propiedad individual.

Los riesgos

El sistema de cooperativas de vivienda tiene varias desventajas. A menudo resultan ser muy beneficiosos para los estafadores. El primer signo negativo está oculto en el esquema de la asociación. El hecho de que los participantes devuelvan los fondos más lentamente de lo que acumulan conduce a la creación de colas para la compra. Supongamos que 10 personas se unen a una cooperativa cada mes. Cada uno de ellos acumula la cantidad requerida por 2 años y paga por cuatro. Los primeros dos años, se acumula capital en la cooperativa. El monto acumulado después de esto se gasta aproximadamente un año en la compra de apartamentos. Durante este período, el fondo monetario se repone más lentamente de lo que se gasta, ya que cada mes es necesario comprar bienes inmuebles por cada 10 nuevos participantes. Estos ciudadanos, que ingresan durante las cuotas, dan el doble de la cantidad mensual que durante el período de acumulación.

Por lo tanto, después de aproximadamente un año, todos los fondos se gastan en la compra de propiedades para nuevos miembros. Como resultado, a la asociación no le queda dinero. Todos los ingresos se envían inmediatamente para comprar apartamentos. Así comienza la formación de la cola. Con un flujo constante de nuevos ciudadanos, entra menos dinero del necesario. Tres años después, la línea solo aumentará. Y solo después de 6 años de trabajo, la cooperativa alcanzará una fase estable, porque los participantes comenzarán a abandonarla de manera planificada, ya que pagarán totalmente los préstamos. La cantidad que proviene de los ciudadanos durante la acumulación se vuelve igual al capital de las personas que están en el período de entrega. Por lo tanto, los participantes no solo pagan su dinero directamente, sino que también pierden mucho tiempo.Si el número de ciudadanos que ingresan a la asociación comienza a disminuir, entonces la línea de los que ya se han unido crecerá. En este caso, lo mejor con lo que pueden contar las personas que no han acumulado el 50% del costo es devolver sus fondos y, en el peor de los casos, decirles adiós para siempre.

Interés por las asociaciones.

La mayor atención de los desarrolladores a las cooperativas se debe a varias razones. El estado, endureciendo las sanciones, los obliga a elegir uno de los esquemas existentes para vender bienes inmuebles. Esto puede ser un certificado de vivienda, un acuerdo sobre participación en el capital o acumulación de acciones en una cooperativa de vivienda. Al mismo tiempo, la Ley Federal N ° 214 establece un marco bastante estricto para las empresas. En este sentido, la cooperativa de vivienda sin duda tiene una serie de ventajas.

Ventajas

Según los expertos, dentro de tales asociaciones existe un procedimiento menos regulado para firmar un acuerdo con un comprador. Además, se puede formar un valor más competitivo en los propios objetos inmobiliarios. La tarifa de participación que un ciudadano paga por un apartamento en una cooperativa no está gravada. La Ley N ° 214 no considera un acuerdo de patrimonio como inversión. En este sentido, la empresa que construye un edificio de apartamentos múltiples establece el valor del IVA, cuyo monto es del 18%. Esto, por lo tanto, aumenta significativamente el precio del objeto por acuerdo de participación de capital. Otra ventaja de las cooperativas, según los expertos, es que la venta de objetos bajo este esquema es conveniente para las empresas. Protege los derechos de los compradores en menor medida que la Ley Federal No. 214. En el esquema bajo consideración, las posibilidades legales de los accionistas están determinadas por la Carta de Vivienda y Servicios Públicos. Su empresa se está preparando antes de unirse a la asociación de ciudadanos. En consecuencia, el documento interesa más a la empresa que a las personas.

Selección de empresa

La mayoría de los ciudadanos que deciden invertir en la construcción realizan un análisis comparativo de los esquemas de ventas existentes. Por lo general, los bienes inmuebles se seleccionan por otros criterios:

1. La ubicacion.
2. Tiempo estimado de construcción.
3. Precio
4. Layout

Y solo después de seleccionar el objeto, un ciudadano puede descubrir que está siendo construido por una cooperativa de vivienda. Varios expertos creen que no hay nada de malo en tal esquema si la compañía proporciona al comprador toda la documentación necesaria. Se debe prestar atención, en primer lugar, a los documentos que sirven de base para la construcción:

1. Decreto del gobierno de la ciudad.
2. El contrato de arrendamiento o la propiedad de la propiedad de la tierra.
3. Documentos permisivos.

Características de la relación

Hay dos opciones para las cooperativas de vivienda. El primero supone que la asociación actúa tanto como inversionista como contratista. Esta opción se considera preferible porque fortalece la responsabilidad de la empresa. En el segundo caso, la cooperativa, que actúa como inversor, está en una relación contractual con el desarrollador. Este último, a su vez, es una entidad legal independiente. Un acuerdo cooperativo de vivienda puede ocultar un cierto riesgo. En caso de que la asociación no cumpla con las obligaciones, el contratista no debe transferirle el volumen de bienes inmuebles que se planificó originalmente. En este sentido, al estudiar el acuerdo, puede encontrar una cláusula que establezca la condición de terminación por iniciativa del desarrollador.

Presidente de la HBC

La legislación establece las obligaciones de esta persona. Están previstos en Art. 148 LCD Los deberes de una persona incluyen:

1. Cumplimiento de la combinación de la legislación y las disposiciones de la Carta.
2. Monitorear el pago oportuno de las contribuciones establecidas y los pagos obligatorios de los participantes
3. Formación de estimaciones de ingresos y gastos para el año correspondiente, preparación de estados financieros, así como la provisión de estos documentos en la junta general de la asociación para su aprobación.
4. Gestión de la casa o la celebración de acuerdos con empresas dedicadas a esta actividad.
5. Contratación de trabajadores para mantener el edificio y su despido.
6. Celebración de contratos para la operación, mantenimiento y reparación de bienes comunes.
7. Mantener una lista de participantes en la asociación, estados financieros, papeleo.
8. Organización y celebración de juntas generales.

La persona responsable puede cumplir otros deberes. Están registrados en la carta de HBC.