El procedimiento para registrar la venta de un apartamento es interesante no solo para principiantes, sino también para aquellos que se dedican profesionalmente a esto. Después de todo, la legislación introduce constantemente nuevas enmiendas, y el procedimiento en sí está sujeto a ajustes. Solo las etapas de la transacción no cambian.
Cheque
El procedimiento para registrar la venta de un departamento es siempre el mismo. Y el primer elemento está comprobando. Esto se refiere no solo a la inspección externa de la vivienda, sino también a que el apartamento es propiedad del vendedor. Además, la presencia de un poder notarial es bastante aceptable. Pero ella debe tener un período de validez normal y detalles.
Para no encontrarse con estafadores, es mejor reunirse personalmente con el propietario y familiarizarse con todos los documentos que establecen la propiedad.
Además, antes de observar el orden de registro de la venta de un apartamento, es mejor verificar los documentos del propietario y su foto.
A continuación, debe averiguar si el apartamento está gravado, ya sea bajo fianza o bajo arresto. Esto se puede hacer yendo a Rosreestr en el lugar de residencia y solicitando un extracto del Registro Legal Estatal Unificado. Este extracto mostrará toda la información sobre el apartamento y las restricciones que se le impongan.
Es igualmente importante descubrir la presencia o ausencia de enfermedades en el vendedor, que en el futuro puede convertirse en la base para cancelar la transacción. Esta es una adicción o algún tipo de enfermedad mental. Por esta razón, el vendedor debe proporcionar certificados médicos. Este punto puede omitirse si el propietario tiene derecho a conducir un vehículo.
El procedimiento para registrar la venta de un apartamento también incluye la recopilación de información sobre aquellas personas que tienen derecho a usar esta vivienda. Puede averiguar si toma un certificado en la oficina de vivienda o un extracto del libro de la casa. Complicar el alta de personas del departamento que viven allí menores de edad.
Además, debe asegurarse de que los propietarios no tengan deudas comunitarias. Si esto no se hace, todas las deudas se transferirán al nuevo propietario.
Celebración de un contrato preliminar.
El procedimiento para completar una transacción de compra y venta de apartamentos incluye una cláusula de contrato preliminar. Este momento es opcional, pero la práctica muestra que, por lo general, las personas no se niegan a compilarlo.
¿Cuál es el significado de este acuerdo y por qué se incluye en el procedimiento para registrar una transacción de compra y venta de apartamentos? Todo es bastante simple. Mediante dicho acuerdo, las partes confirman su consentimiento para concluir la transacción principal después de un tiempo. El motivo de la demora puede ser el período de vacaciones de la casa o el período por el cual el comprador encuentra la cantidad correcta. Es en esta etapa que se determina el costo de la vivienda y cuándo se venderá. No puede cambiar estos datos más tarde.
Contenido del contrato preliminar
No importa cuál sea el orden de registro de la compra y venta del apartamento: por hipoteca o en efectivo, el contrato indica todos los elementos que se mostrarán en el documento principal. Es decir, habrá una descripción del apartamento, su costo, el procedimiento de liquidación y el momento de la conclusión del contrato principal.
Depositar
A menudo, en la práctica, muchos abogados se enfrentan a la cuestión de un depósito. Pero el problema es que con estas leyes esta acción se considera incorrecta. Por lo tanto, es imposible establecer un acuerdo de depósito y un contrato preliminar al mismo tiempo. Tendrá que elegir.
Riesgos de firmar un contrato preliminar
El procedimiento para registrar la venta de un apartamento por hipoteca o efectivo no difiere. Pero existen riesgos en el mercado inmobiliario primario.Es posible que la empresa constructora elabore un contrato preliminar con varios futuros propietarios y luego transfiera la vivienda a su discreción. Para evitar tales situaciones, se concluye un acuerdo sobre participación en construcción compartida. Dicho acuerdo está sujeto a registro obligatorio con el Servicio Federal de Registro.
La situación con el mercado secundario de vivienda es mucho más simple, porque el contrato preliminar no contiene ningún riesgo para ninguna de las partes.
Hacer el trato en sí
El procedimiento para registrar la venta de un apartamento en Rusia no prohíbe la celebración de un contrato por escrito. Pero es mejor certificar dicho documento con un notario. Esto eliminará algunos riesgos, aunque costará más. Cualquiera sea el contrato, pero necesariamente indica al comprador y al vendedor, una descripción detallada de la propiedad, su precio, método de pago, obligaciones de cada parte. Cualquiera sea el orden de registro de la venta: en una hipoteca o en efectivo, en cualquier caso, el contrato está sellado por las firmas de ambas partes.
Es mejor hacer tres copias de documentos a la vez, para que cada lado tenga el suyo, y uno esté almacenado en el Registro Federal.
Además del contrato principal, se realiza un acto de transferencia y recepción del apartamento. Captura el hecho de que la vivienda ha pasado del vendedor al comprador. El contrato y el acto se celebran juntos. Durante la transferencia del contrato, el nuevo propietario acepta la documentación técnica, así como todos los documentos que confirman el derecho de propiedad.
Formas de pago de un apartamento.
Cuando se compra un apartamento, el comprador puede pagar de varias maneras. El más común es la liquidación en efectivo. Será mejor para el comprador si el dinero se transferirá solo después de que se firmen en el contrato principal. Después de transferir el dinero, es necesario redactar un recibo.
Otro tipo de pago, que está permitido por el procedimiento para completar los documentos para la venta de un apartamento, es depositar dinero en una celda del banco, lo que indicará el vendedor. Pero este método, como regla, se convierte en problemas adicionales para este último.
También está permitido pagar la compra mediante transferencia bancaria. Esto significa que es completamente legal transferir dinero de una cuenta a otra.
La ley también permite todo tipo de fechas de liquidación. Además, de acuerdo con la ley, todas las obligaciones financieras pueden liquidarse después de que el nuevo propietario vuelva a registrar los derechos de vivienda.
Cómo registrarse
Desde enero de 2017, el procedimiento de registro se ha simplificado. Ahora puede emitir un apartamento en la propiedad en absolutamente cualquier departamento de Rosreestr, independientemente de dónde se encuentre la vivienda. Incluso si es una ciudad diferente. El procedimiento para registrar la venta de un departamento a través del MFC es mucho más conveniente y rápido.
También en Rosreestr ahora es posible registrar la transferencia de derechos a bienes inmuebles y ponerla en el registro catastral. Como antes esto tenía que hacerse por separado, ahora todo el procedimiento requiere mucho menos tiempo y esfuerzo.
El procedimiento para registrar la venta de un departamento con un notario es ligeramente diferente del registro en Rosreestr. Para registrar la propiedad, debe tener:
- Declaración
- Acuerdo de compra y venta con el acto de transferencia y aceptación.
- Documentos que confirman los derechos del apartamento.
Para volver a registrar la propiedad del apartamento, deberá pagar dos mil rublos. Este deber estatal debe pagarse a más tardar cinco días después de la presentación de los documentos.
El registro puede demorar de tres a diez días. En este momento, el procesamiento de datos en el MFC no está incluido. Después de completar el registro, el comprador recibe un extracto del Registro Estatal Unificado. Certificado de propiedad en manos del no.
Si es necesario, es posible hacer un nuevo certificado de registro de apartamento en BTI.
Impuestos
El impuesto sobre la venta de un apartamento depende de varios factores. Esto es:
- Los motivos para la transferencia de la propiedad del apartamento.
- Duración de la tenencia.
Si el apartamento es heredado, donado o después de la privatización, entonces en este caso no habrá impuesto sobre las ventas. Esto se aplica solo a las viviendas que en el momento de la venta eran propiedad de más de tres años.
Las mismas reglas se aplican a la situación en la que el propietario obtuvo la propiedad después de haber diseñado el mantenimiento de por vida.
En cualquier otra situación, para no pagar impuestos sobre la venta de un apartamento, deben pasar al menos cinco años. Pero esto solo se aplica a los apartamentos que se compraron después del 1 de enero de 2016. Para los propietarios que poseen un apartamento de una época anterior, se conservan los mismos tres años.
Es decir, si el apartamento se vende sin cumplir con los plazos, será necesario pagar un impuesto del trece por ciento. Se carga de acuerdo con el valor catastral y el coeficiente 0.7. El coeficiente se calcula de acuerdo con el año en que el propietario compró la propiedad.
El costo de la vivienda por catastro se puede encontrar en línea en el sitio web de Rosreestr. Para hacer esto, solo necesita las coordenadas del apartamento.
Los ingresos de la venta del apartamento, el antiguo propietario debe indicarse en la declaración de impuestos. Se proporciona hasta finales de abril del próximo año. Es decir, cuando la transacción se completó en 2016, el impuesto se presenta y paga en 2017. La fecha límite para el pago es el 15 de julio. En este caso, no importa en absoluto a través de quién se implementará el procedimiento para registrar la venta de un departamento: a través de un notario público o sin su ayuda.
Comprar una casa a través de un agente inmobiliario
Si no hay deseo y tiempo para perder el tiempo con los papeles y profundizar en el procedimiento para registrar la compra y venta de un apartamento mediante una hipoteca en Sberbank o en efectivo, entonces es mejor contactar a un agente de bienes raíces. Encontrar un profesional no es fácil, pero sí bastante posible. Los anuncios se pueden encontrar tanto en los periódicos o en Internet, como en la televisión o la radio. Hay varios signos por los cuales puede distinguir una agencia mala de una buena:
- Gran experiencia laboral.
- La oficina de la compañía está en un lugar prestigioso y tiene una buena reparación.
- Hay más críticas positivas que negativas.
- La agencia es una asociación profesional de agentes inmobiliarios.
- No hay problemas con el paquete de documentos constituyentes.
- Los empleados se ven y se comportan con dignidad.
- La calidad del trabajo está documentada.
La compañía realiza toda la transacción y monitorea el procedimiento para registrar la compra y venta de un departamento por capital de maternidad, hipoteca o efectivo. Pero tales servicios costarán mucho. Por lo general, un agente está dispuesto a trabajar por el cinco por ciento del precio de la vivienda.
¿Quién puede vender un apartamento?
Incluso si una persona no compra todo el apartamento, en este caso solo puede hacer un trato con el propietario. Esto significa que esta persona debe estar registrada en los documentos. Un acuerdo sobre la compra de vivienda, un certificado de propiedad, un acuerdo de regalo servirá. Si el propietario real por alguna razón no puede estar presente en la transacción, entonces puede hacerlo un administrador. Esto requiere un poder emitido por el propio propietario y certificado por él y el notario público. El poder legal se puede emitir a cualquier persona, lo principal es que esto se hace correctamente.
¿Pero qué hacer cuando el dueño es menor de edad? Si el niño aún no ha cumplido los catorce años, todas las operaciones legales para él son llevadas a cabo por sus representantes legales. Ya sea el procedimiento para registrar la venta de una acción en un departamento o en un departamento completo. Si un adolescente tiene entre catorce y dieciocho años, puede actuar con calma en su propio nombre, pero el consentimiento de los representantes legales sigue siendo necesario.
Se requiere papel adicional
Para vender rápidamente un apartamento, también puede necesitar estos documentos:
- Certificado de capacidad legal. Esto es especialmente cierto en los ancianos. Ella es emitida en un dispensario neuropsiquiátrico en el lugar de residencia.
- Cuando una de las partes en la transacción es menor de edad, es necesario proporcionar un certificado de las autoridades de tutela.Ella confirma que nadie viola los derechos de un menor.
- Si uno de los cónyuges vende un apartamento, debe contar con el consentimiento por escrito del segundo cónyuge. Si los cónyuges están divorciados, aún se necesitará dicho documento. Dicho consentimiento debe ser notariado. Además, debe adjuntar un certificado de divorcio o matrimonio.
- También debe proporcionar un certificado de defunción en caso de que el cónyuge haya fallecido.
- En el caso de utilizar el capital de maternidad, se necesita un certificado de que no se violan los derechos del niño en el caso de la venta de un departamento.
- Información de que los propietarios no tienen deudas por servicios públicos.
- El contrato de compraventa, que se ejecutó anteriormente. Tal papel confirma una vez más la transacción.
Determinando el costo de la vivienda
Si la vivienda tiene el precio correcto, esto le proporciona al propietario varios miles de rublos.
Por supuesto, el precio se puede poner al azar, pero puede recurrir a profesionales. También hay una tercera opción: monitorear el precio promedio de tales viviendas. Después de evaluar la tendencia a establecer un precio que sea un veinte por ciento más alto que el promedio, si los compradores llaman y se interesan, puede aumentar otro diez por ciento. En ausencia de reacción, el precio, por el contrario, tendrá que reducirse en el mismo diez por ciento.
¿Cómo se estima el valor del apartamento? Por los siguientes criterios:
- Cuantas habitaciones. Naturalmente, cuanto más haya, más caro será el apartamento. Pero un metro cuadrado en este caso cuesta menos, porque es inversamente proporcional al número de habitaciones. Por esta razón, odnushki es aún más caro que cualquier otro apartamento.
- El metraje del apartamento.
- El metraje de la cocina. Cuando es inferior a diez metros, el precio baja.
- El diseño de las habitaciones. Las habitaciones aisladas son más populares que las habitaciones contiguas.
- Piso en el que se encuentra el apartamento. Las viviendas más caras se encuentran en los pisos intermedios de la casa.
- Qué tan bien está el área alrededor.
- La limpieza de la entrada, lo nueva que es la casa, si tiene ascensor.
- Reparación en el departamento. Las costosas reparaciones de alta calidad pueden aumentar el costo en un diez por ciento, y las malas condiciones cosméticas, por el contrario, reducen el precio. Un intento barato de "cubrirse los ojos" no ayudará a vender viviendas más caras.
- El costo de los servicios públicos.
- ¿Qué tipo de calefacción? La calefacción individual es más cara.
- Infraestructura desarrollada. El precio de un apartamento depende de cuántas tiendas hay, qué tipo de transporte, si hay escuelas y hospitales.
- El área en la que se encuentra el apartamento juega un papel importante.
Cómo vender o comprar un apartamento a través del MFC
Los documentos necesarios para el registro de la compra y venta de un departamento a través del MFC son los mismos, pero el algoritmo de acciones cambia ligeramente. Primero debe solicitar un formulario en el que debe especificar toda la información. Y luego ven al MFC y habla con un especialista. Por lo general, entregan una lista de los documentos necesarios según el método de pago de la transacción.
En resumen, podemos decir que antes de comprar un apartamento, debe sopesar todo muy bien. Después de todo, es muy fácil encontrarse con estafadores en este asunto, tanto para el vendedor como para el comprador. Para evitar esto, debe estudiar cuidadosamente todos los documentos y no dude en pedirle una explicación al propietario del apartamento. Además, será útil pasear por los vecinos y descubrir todo sobre el apartamento y sus propietarios. Porque el vendedor mismo no puede decir toda la verdad. Otra forma de protegerse es visitar un recinto u oficina de vivienda local. Es allí donde las personas generalmente saben todo sobre todos.
Pero el peligro radica no solo en el vendedor o comprador, sino también en el agente inmobiliario. Estas personas deben ser tratadas con mucho cuidado. Ante la más mínima duda, es mejor rechazar los servicios de esta persona en particular y buscar otra. Después de todo, no bromean con un apartamento, por lo que puedes quedarte sin ninguna vivienda. Por esta razón, una actitud frívola hacia la transacción de ventas es simplemente inaceptable.Cuanta más atención se preste a la selección de la vivienda y la verificación de la limpieza documental, mejor. Y es mejor que una persona no haga tal trato, debería haber alguien que pueda ayudar y sugerir.