Hablando sobre las características de la venta de locales residenciales, debe aclararse que el orden general de las transacciones no cambia. El plan de acción y la regulación siguen siendo los mismos. Solo a las acciones de los participantes se agregan matices.
Participantes de la transacción
La esencia del contrato es que el vendedor acepta transferir la propiedad de la vivienda al comprador, y el comprador lo acepta. Las características de la venta de locales residenciales se relacionan con apartamentos, casas y habitaciones en apartamentos y casas.
Las partes de la transacción son el propietario y el adquirente, a quienes se transfieren todos los derechos sobre el objeto. A veces hay varios dueños. Los representantes a veces actúan en su nombre, actuando sobre la base de un poder notarial u otros motivos. Por ejemplo, los padres de un niño que aún no tiene 18 años.
Si el propietario es un estado o un municipio, una entidad o persona autorizada para vender la propiedad participa en la transacción. Una excepción es el caso de la privatización de la vivienda, donde la transferencia de la propiedad es gratuita.
Las características de la venta de locales residenciales implican la recepción de un consentimiento notarial del cónyuge que tiene los derechos sobre el objeto.
Transacciones de poder notarial
El servicio de registro verifica cuidadosamente los contratos y documentos transferidos para verificar el cumplimiento de las leyes aplicables. Este destino no omite el poder notarial. ¿A qué le prestan atención los funcionarios?
- si su fecha de vencimiento ha expirado;
- si la persona que firma el contrato tiene la autoridad para negociar;
- si se han cumplido otros requisitos (por ejemplo, el paquete de documentos contiene el permiso de las autoridades de tutela para una transacción con los bienes inmuebles de un niño o una persona incompetente).
El problema es que la verificación se limita al estudio de documentos, especialmente los emitidos por las autoridades.
Si el poder se emitió hace mucho tiempo y su plazo no ha expirado, sería razonable preguntarle directamente al arrendador si todavía quiere llegar a un acuerdo. Es completamente posible que se haya revocado el poder y que el estafador lo esté utilizando. Manejar un cheque de poder con un notario puede no funcionar.
Si el vendedor es el heredero
La adquisición de bienes recibidos previamente por otra persona por herencia se considera un negocio arriesgado. En cualquier momento, pueden surgir herederos exigiendo su parte, e incluso presentar una demanda en los tribunales.
El problema no es solo en períodos de limitación suficientemente largos. La ley prevé su restauración.
Ocurren casos similares con los bienes inmuebles, cuyos derechos pasan por una cadena de transacciones. La única forma de reservar propiedades residenciales es probar una compra justa.
Asunto de la transacción
El tema de la transacción es uno de los objetos enumerados anteriormente. Las características de la venta de locales residenciales obligan a ingresar en el documento información suficiente para identificar el objeto. Los litigios y la legislación solicitan información del registro estatal de derechos como información suficiente: número catastral y la base para registrar los derechos del vendedor (contrato, certificado de herencia, etc.), fecha de registro y otras características.
Si se vende un edificio residencial o parte de él, la segunda parte recibe la cantidad adecuada de derechos sobre el terreno o parte del mismo. Las transacciones sobre la transferencia de tierras pueden combinarse, o dos documentos se firman simultáneamente.
La consecuencia de una violación de esta regla es el reconocimiento de la transacción como no concluida. Esto significa que sus condiciones básicas no están acordadas, y el documento no tiene fuerza legal: no da lugar a derechos y obligaciones.
Si el artículo a la venta es una habitación o apartamento en un edificio de apartamentos, el nuevo propietario también recibe el derecho a una parte de la propiedad común. Un descargo de responsabilidad es ilegal.
Descripción del asunto de la transacción
¿Cómo se relacionan las características del contrato para la venta de locales residenciales y el tema de la transacción? La siguiente información se ingresa en el documento:
- la ciudad o pueblo en el que se encuentra;
- Dirección
- área total;
- cantidad de habitaciones;
- la presencia de balcones y logias;
- número catastral
El apartamento puede tener características que el vendedor está tratando de ocultar de motivos comprensibles. Sin embargo, la identificación de deficiencias ocultas le da al comprador el derecho de presentar un reclamo por daños y perjuicios. Si son tan serios que la compra pierde su significado, se otorga el derecho de terminar la transacción.
La reconstrucción o la reurbanización deben ser legalizadas, de lo contrario el apartamento se vende, por así decirlo, sin ellos. Si los cambios son serios, se le puede solicitar al propietario que traiga el objeto a su posición original. Por lo tanto, la adquisición de viviendas con tales defectos está llena de serias dificultades en el futuro.
Si se propone comprar una casa en ese estado, entonces sus cambios se legalizan mucho más fácilmente. Se presenta una solicitud o declaración y un certificado de la administración municipal local de que el objeto no va más allá de la tierra asignada, y se realizan cambios en el objeto en el registro de derechos.
Si la tierra se adquiere al mismo tiempo
¿Cuáles son las características del contrato para la venta de locales residenciales con un terreno debajo?
En la LC se estableció el principio de la unidad del destino de la tierra y la propiedad ubicada en ella. Si la casa se transfiere, la tierra se transfiere en consecuencia.
La falta de papeleo para la parcela no prohíbe al propietario vender propiedades. El contrato solo toma nota de la transferencia de tierras en las mismas condiciones en que era propiedad del vendedor. Una excepción son los casos de construcción ilegal en terrenos que no están destinados a esto o que no están en absoluto en el uso legal del vendedor.
La ley prohíbe la venta de terrenos sin la venta simultánea de una casa ubicada en ella.
Si el terreno debajo de la casa está arrendado, el nuevo propietario lo recibe en régimen de arrendamiento. En este caso, no se requiere el consentimiento del propietario del terreno para la transacción.
La ley también puede establecer excepciones que prohíban la venta de tierras a ciertas personas, en este caso, se pueden permitir arrendamientos.
Las cláusulas del acuerdo sobre el tema de la transacción indican el número catastral y la base para el registro de la ley.
Derechos de terceros
Según el Código Civil de la Federación de Rusia, la peculiaridad de la venta de locales residenciales es la obligación del vendedor de anotar en el contrato a todas las personas que conservan el derecho a residir.
Esto incluye a todos los familiares que viven con él, cónyuge o cónyuge. Los antiguos miembros de la familia están incluidos en la lista sujetos a convivencia. La ley extiende su estatus a las personas que no tienen parentesco u otra conexión con el propietario, pero que son inculcados por él como miembros de la familia.
Si anteriormente un miembro de la familia no participó en la privatización, se reserva el derecho de usar las instalaciones.
Las bases para el derecho de residencia son: testamento, un contrato de arrendamiento, un contrato de alquiler con dependientes.
La ausencia de documentos completamente ejecutados no significa que nadie tenga derecho a la vivienda, excepto el propietario. La excepción son los casos en que una violación de las formalidades es esencial (por ejemplo, contratos sujetos a certificación notarial obligatoria).
El texto contiene los nombres, los patronímicos, los apellidos y los derechos específicos de residencia en el apartamento y los datos del pasaporte para identificar a las personas. La disposición sobre este tema está contenida en el artículo sobre las características de la venta de locales residenciales.
Un artículo separado son los derechos del niño.Si una de las partes de la transacción tiene hijos menores que solo tienen derecho a residir, y no a la propiedad, la ley les exige que tomen medidas para garantizar que sus condiciones de vida no empeoren.
Precio de la transacción
La cláusula es obligatoria para el contrato de venta. Sin ella, la transacción se considera no concluida y se pierde su significado legal. El tamaño del precio es necesario no solo para proteger los derechos de los participantes, sino también para calcular el monto del impuesto.
¿Cómo se determina el precio al vender bienes raíces? La peculiaridad de la venta de locales residenciales en la provisión de libertad a las partes está limitada solo por la prohibición de transferir viviendas por un precio que no corresponde al precio de mercado. La valoración del objeto por valor catastral no permite ahorrar en impuestos, el estado estará obligado a realizar pagos basados en los precios de mercado de acuerdo con la práctica del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia.
Si un lado propone un borrador de contrato y el segundo lo acepta, esto no significa aceptar automáticamente el precio indicado en el borrador.
Matices de cálculo e indicación de precio
Al comprar un apartamento, el costo se indica tanto para el apartamento en sí como para una parte de la propiedad total en el complejo residencial.
Si una casa con una parcela de tierra o una parte de una casa con una parte de una parcela se adquiere como propiedad, se prescribe el precio de cada objeto individual.
El monto puede calcularse en función de la evaluación del área unitaria, y luego el comprador está obligado a pagar dinero por el área realmente transferida.
El precio se registra en el contrato al mismo tiempo, tanto en números como en palabras, para que no haya disputas debido a errores que se puedan cometer en su preparación.
Esto no quiere decir que el último párrafo se refiera solo a las características de los contratos para la venta de locales residenciales.
Formulario de contrato
La ley establece requisitos más estrictos para las transacciones de venta de bienes inmuebles y locales residenciales, en particular, el contrato se redacta en forma de un documento único. El incumplimiento del requisito del formulario invalida la transacción. Es imposible referirse a la correspondencia como evidencia que confirma la conclusión de un acuerdo.
Notarización
En 2015, se hicieron modificaciones a la legislación sobre el registro de los derechos de propiedad. Algunas transacciones ahora concluyen con la participación de un notario.
Los siguientes casos están incluidos en la lista:
- transacciones para la venta de una acción en el derecho de propiedad común, incluso si el comprador es uno de los tenedores;
- la venta de un departamento por el único propietario que al momento de la transacción aún no tenía 18 años;
- venta de una propiedad compartida.
La introducción de nuevas disposiciones no excluye la obligación de obtener permiso para una transacción de las autoridades de tutela. Lamentablemente, los padres o tutores no tienen en cuenta las características enumeradas de la venta de locales residenciales.
Registro estatal
La ley obliga a las partes de la transacción a registrar la transferencia de derechos de propiedad. Una persona se considera un propietario de bienes inmuebles residenciales desde el momento del registro del derecho. Art. 558 sobre las peculiaridades de la venta de locales residenciales determinó el momento de hacer una entrada en el registro de derechos como el momento de la conclusión de la transacción.
Si una de las partes se niega a registrarse o lo evade, la segunda parte tiene derecho a presentar una demanda en la corte por registro forzado. Por lo tanto, se confirma que el comprador es el propietario legal de la propiedad adquirida, a pesar de la falta de registro.
Transacciones de maternidad
El uso parcial o total de los fondos de capital de maternidad para la compra de vivienda requiere el cumplimiento de una serie de requisitos legislativos. Las características afectan tanto la formulación de transacciones como el procedimiento para su ejecución.
Además, la ley establece una lista de requisitos para la vivienda comprada de esta manera. En particular, las Fuerzas Armadas de RF expresaron varias posiciones en una revisión de la práctica judicial sobre el uso del capital de maternidad.
En conclusión
Enumeramos brevemente las características de la venta de locales residenciales, indicados en el Código Civil 558:
- una condición esencial es la transferencia de los derechos de terceros al departamento;
- sin registro estatal, el contrato no se considera concluido;
- Otras características están relacionadas con la edad de los participantes en la transacción o su capacidad legal.
Se introdujo una enmienda para regular las transacciones con viviendas de clase económica por ley federal, que aún no se ha adoptado.