Jäännösarvo. Jäännösarvon laskentamenetelmät

Venäjän nykymarkkinoilla jälleenmyyntiarvo on tulossa yhä tärkeämmäksi. Yleensä sitä käytetään työskentelemään konkurssissa olevien yritysten tai liittovaltion rahaston pitkäaikaisen rakentamisen kohteiden kanssa. Kiinteistöjen arviointiprosessi on erityisen tärkeä maan kriisitilanteessa.

Kustannustyypit

Jokaiselle tuotteelle on ominaista arvo. Vakio-olosuhteissa on olemassa markkinat, joita pidetään objektin arvioinnin perustana. Poiketen sen ominaispiirteistä syntyy muun tyyppisiä arvoja.

Markkinat - tämä on esineen hinta, jota pidetään todennäköisimmänä. Arvioinnin kohde myydään kilpailluilla markkinoilla. Osapuolille ilmoitetaan tarvittavat tiedot esineestä. Hintoihin eivät vaikuta kiireelliset syyt, joihin kuuluvat:

1. Kaupan osapuolille ei aseteta velvoitteita: yhden on myytävä, toisen on lunastettava.
2. Esine on asetettu julkiseen huutokauppaan.
3. Tavaroiden hinta ilmaistaan ​​rahamääräisinä.
4. Kaupan määrä vaikuttaa riittävältä, myyntiin ei kohdisteta pakkoa.
5. Kaupan molemmilla osapuolilla on tietoja sopimuksesta ja toimivat omien etujensa mukaisesti.

Yhden kuvatun markkina-arvon kriteerin noudattamatta jättäminen johtaa muiden tyyppien esiintymiseen. Tämä tosiasia vaatii selkeän määritelmän sopivimmasta muodosta kussakin tilanteessa. Sijoitusarvo syntyy sellaisten kiinteistöjen hankinnassa, joilla on selkeät tavoitteet. Tämä on puhtaasti kaupallinen tulevaisuuden voitonhalu ja esimerkiksi ei-taloudellisista syistä saada nautintoa vanhasta kuvasta. Pelastus vaaditaan, kun ilmenee poikkeuksellisia olosuhteita ja kiinteistön hintaa aliarvioidaan.

Selvitystilan kustannukset - mikä se on?

Jäännösarvon käsitteellä tarkoitetaan rahan tarjontaa, joka voidaan saada omaisuuden purkamisesta. Näihin kuuluvat kiinteistö, joka kuuluu yksityishenkilölle tai oikeushenkilölle. Näin ollen tämä on todellinen summa, jonka omistaja odottaa myyessään objektin lyhyessä ajassa. Venäjän markkinoilla ei vielä ole riittävää tilastollista perustaa tällaisten esineiden myyntiin, joten käytetään markkinatyyppistä arvostusta.

Samalla lasketaan esineen jäännösarvo. Se edustaa arvoa, joka on yhtä suuri kuin taloudellisesti todellinen arvo, ottaen huomioon kiinteistöjen poistot. Oikean tuloksen saamiseksi on vähennettävä kertyneet poistot alkuperäisestä hinnasta. Tällaiset tiedot otetaan huomioon laskettaessa pakkotiloissa huutokauppaan asetetun omaisuuden purkuarvoa.

Milloin se tapahtuu?

Yritystä arvioidaan selvitysarvon menetelmällä, kun on tarpeen maksaa olemassa olevat velat velkojille. Teollisuustuotteiden myynti ei kykene kattamaan velkoja ja pakottaa omistajan myymään omaisuuserät takaisin niiden takaisinmaksuun. Aikakerroin muuttuu ratkaisevaksi. Mitä nopeammin omaisuus myydään, sitä nopeammin velat maksetaan.

Kaupan ehdot hyväksytään erikseen kullekin tapaukselle. Oikeushenkilön selvitystila suoritetaan sekä pakotetussa että vapaaehtoisessa muodossa. Kiinteistön vapaaehtoisen myynnin yhteydessä on mahdollista laatia hyväksyttävä myyntiaikataulu, suunnitella toimintasi tiettyjen yksityiskohtien perusteella. Konkurssipesä (velallisen omaisuus) saatetaan huutokauppaan hyvissä ajoin.Jäännösarvo on takuu velkojille, että velka maksetaan takaisin. Kiinteistö muuttuu pantiksi. Luotonantajan on tärkeää tietää milloin laskelma tehdään, mihin hintaan myynti tapahtuu. Joskus jälleenmyyntiarvoa kutsutaan vakuudeksi.

Pakollisessa selvitystilassa ehdot lyhenevät huomattavasti. Tällöin kiinteistön jäännösarvo arvioidaan Venäjän federaation lainsäädännön perusteella. Omaisuus myydään kahden kuukauden kuluessa takavarikosta. Sekä vapaaehtoinen että pakotettu selvitystila johtavat esineen arvon laskuun, hinnasta tulee alempi kuin markkinat. Myyjälle tästä tulee tappiollinen tapahtuma ja ostajalle kannattava.

Arviointitekijät

Kiinteistön huutokauppaan pakottamisesta riippuu arvostusobjektin selvitysarvo. Tämä on tärkein tekijä, joka vaikuttaa kokoon, jos markkinasopimuksia ei ole. Jäännösarvon tarkkaa laskentaa varten otetaan huomioon myös muut syyt:

1. Näyttelyaika on esineen myyntiin varattu aika. Mitä lyhyempi tarjousaika, sitä alhaisempi kiinteistön hinta.
2. Maan taloudellinen tilanne huutokaupan aikaan. Markkinoiden objektiivinen tila voi vaikuttaa haitallisesti esineen arvoon.
3. Kiinteistön houkuttelevuus kiinteistömarkkinoilla riippuu sen yksilöllisistä ominaisuuksista ja tietyn tyyppisen näyttelytyypin markkinoiden kysynnästä.

Erillisessä paikassa on jälleenmyyntiarvo etuoikeutetut osakkeet. Heidän omistajansa organisaation lopettamisen yhteydessä saavat ensisijaisesti korvauksen vahingoista. Heillä on myös etuoikeus maksaa sellainen määrä varoja, joka vastaa vakaata rahallista ulottuvuutta tai prosenttiosuutena osakkeen nimellisarvosta.

Arviointimenetelmät

Venäjän kiinteistömarkkinoilla esineen arvioinnissa käytetään erityisiä menetelmiä selvitystilan arvon laskemiseksi.

Suoran kiinteistöjen arvostusmenetelmän suorittamiseksi on käytettävä vertailevaa analyysiä samanlaisten kohteiden myynnistä tällä markkinasektorilla. Tätä tarvitaan viimeaikaisten myyntitapahtumien tutkimiseksi tietyssä paikassa samanlaisissa aiheissa. Sitten määritetään esineen selvitystilan arvon suora riippuvuus päätekijöistä.

Epäsuora kiinteistöjen arviointimenetelmä perustuu kiinteistöjen todelliseen markkina-arvoon tietyllä ajanjaksolla. Hinta mukautetaan huutokaupattavan kiinteistön pakottavien päätekijöiden vaikutuskertoimella (korjaus). Tämä menetelmä ei riipu subjektiivisista mielipiteistä, koska se lasketaan kaavalla.

Laskentakaava

Kiinteistön intuitiivisen hinnoittelun välttämiseksi on parasta käyttää matemaattista menetelmää. Kaava antaa kiistattoman tarkkuuden kysymyksessä siitä, kuinka löytää jälleenmyyntiarvo.

Joten, tarkan laskennan kaava: selvitysarvo on markkina-arvo kerrottuna korjauskertoimella. Selventämme viimeistä käsitettä. Korjauskerroin on osoitus pakkotarjouksista. Tämän arvon alue vaihtelee yhdestä nollaan. Sen laskemiseksi ei ole matemaattisia indikaattoreita. Arvioija antaa henkilökohtaisen kokemuksen, tiedon ja intuition perusteella korjauskertoimen (pakotettu korjaus). Venäjän todellisuus paljastaa sen arvossa yhdestä kymmenesosasta kolmeen kymmenesosaan. Tämä vaihtelee kymmenestä kolmeenkymmeneen prosenttiin kiinteistön markkina-arvosta. Tällaiset indikaattorit ilmenevät epäonnistuneen kaupan seurauksena. Kiinteistömarkkinoiden nykyajan todellisuus merkitsee vähintään viiden kymmenesosan korjauskerrointa.Tämä arvo ilmestyi selvityspakotekijöiden tutkimuksen tuloksena: myyntimenetelmät ja sen kustannukset, altistusaika, sijoitusriskit. Kaavan komponenteista tarkin on markkina-arvo.

Aineettomien hyödykkeiden arvostus aiheuttaa joitain vaikeuksia. Matemaattinen kaava ei sovellu, jokaisessa tapauksessa vaaditaan erillinen laskelma. Tämä johtuu vaikeuksista määrittää määrälliset tulokset kohteen käytöstä tulon tuottamiseksi. Tarkka menetelmä maksaa. Se perustuu aineettomien hyödykkeiden oikeudellisen perustan kehittämiseen ja luomiseen liittyvien kustannusten laskemiseen. Menetelmää käytetään arvioimaan suunnittelutyön ja tieteellisen tutkimuksen tuloksia. Kustannusmenetelmää sovellettaessa otetaan huomioon, että tutkimuksen tulosten muuntamiseksi tuloja tuottavaksi toteuttamiseksi otetaan useita vaiheita. Ensin on suoritettava loppuun kehitystyö. Suunnittele tuote tulosten perusteella ja tee kokeiluversio. Jos on olemassa merkkejä massatuotannosta, kuluttajat väittävät sen, silloin yritystä rakennetaan tuotantoa varten. Vasta valmistuttuaan tuotantokapasiteetin he alkavat valmistaa ja myydä uusia tuotteita. Tuotteen mainostamiseksi sinun on noudatettava markkinoiden valloituspolitiikkaa. Jokainen vaihe vastaa materiaalikustannuksista, ja mikä tärkeintä, sillä on aikataulu.

Tapaukset jälleenmyyntiarvon muodostumisesta

Esimerkkejä markkina-arvon muuttamisesta selvitystilaan on jaettu kolmeen tyypilliseen tyyppiin:

1. Organisaation peruuttaminen johtuu useimmiten konkurssista.
2. Vakuuksien myynti.
3. Muu kiinteistö pakko myydä.

Organisaation likvidaatio tai yritys johtaa aikataulun laatimiseen kiinteistöjen myynnistä olemassa olevan velan maksamiseksi. On tapauksia, joissa kiinteistöjen myynnistä saatavat tuotot eivät kata kaikkia velkoja. Myyntiä edeltävien toimenpiteiden ja itse tarjouksen ajoitus on rajoitettu. Väliaikaisen tekijän olemassaolosta riippuu arvostusobjektin jäännösarvo. Tällä, samoin kuin kaikilla muilla ehdoilla, on ratkaiseva merkitys.

Kummassakin tapauksessa selvitysjakson kesto määritetään erikseen. On tärkeää ottaa huomioon, että tällainen päätös voidaan tehdä vapaaehtoisesti. Sitten on enemmän vaihtoehtoja ongelman poistamiseksi, on aika kehittää ja toteuttaa tehokas suunnitelma yrityksen selvitystilaan. Kiinteistön pakko myydä selvitys velkojien kanssa ulkoisen johdon tulosten perusteella tehdystä konkurssipäätöksestä. Luotu kilpailuedellytys tulisi myydä avoimessa huutokaupassa. Tällaisen tapahtuman ajoitus on erittäin rajallinen. Omistajat voivat ennen pakko-selvitystilaan pakottamista harkita sen suorittamista vapaaehtoisesti.

Asuntolainan myynti muistuttaa eristämistä todellisuudesta. Arvioitua jäännösarvoa tarvitaan tässä tapauksessa lainan alarajan määrittämiseksi, jolle on tarpeen realisoida kiinnitetty kiinteistö. Tämä ei tarkoita kiinteistön todellista myyntiä. Mutta luotonantajan on tiedettävä, mihin hintaan on mahdollista myydä pantattu esine rajoitetussa ajassa, jos summaa ei palauteta. Rajoitettu aika ja pakotettu myynti antavat meille mahdollisuuden kutsua tätä arvoa selvitystilaan. Vaikka joissakin lähteissä sitä kutsutaan vakuudeksi ja se jaetaan erilliseen luokkaan.

Kiinteistöjen pakkomyynti myös altistusajan rajoittamisen vuoksi edellyttää selvitysarvon laskemista. Kiinteistöjä voidaan myydä omasta aloitteestaan ​​(vapaaehtoinen myynti) ja lainvalvonnalla (pakkomyynnillä).Toisessa tapauksessa oikeudenkäynnissä pidätetyn omaisuuden altistusaika ei kestä enempää kuin kaksi kuukautta takavarikosta.

Kriisin vaikutus laitoksen arviointiin

Talousmarkkinoiden epävakaus vaikuttaa kiinteistöjen likvidaatioarvoon ja usein negatiivisesti. Kriisi pahentaa tätä kielteistä vaikutusta. Keskinäinen vaikutus vaikuttaa monista syistä:

• talousmarkkinoille ei tule tarpeeksi taloudellisia resursseja;
• toissijaisten asuntojen pienellä kiinteistöllä on suuri kysyntä;
• pankkisektorin luotonannon epäonnistuminen vähentää suurten kiinteistöjen kysyntää.

Kriisi tekee muutoksia arvioijien toimintaan ja vaatii varovaisempia omistajia. Riittävän hinnan saamiseksi on parempi käyttää molempia menetelmiä esineen jäännösarvon määrittämiseen. Nykyisissä olosuhteissa ei pidä luottaa vain ammattilaisten kokemukseen. Selvitystilan arvon arvioinnissa kriisin aikana on se, että jokaisella menetelmällä on omat etunsa. Suoran avulla voit analysoida kiinteistömarkkinoiden ja vastaavien myyntitapahtumien tilaa. Päätelmästä tulee epäsuoran menetelmän perusta. Hän ottaa huomioon kiinteistön todellisen markkina-arvon, ottaa huomioon kiinteistörekisterin arvon ja asettaa voimaan sopivan säätökertoimen.

Vain kahden lähestymistavan harmoninen yhdistelmä, objektiiviset syyt ja subjektiiviset tekijät huomioon ottaen, saavuttaa maksimaalisen vaikutuksen.

Päätelmä: Selvitystilan arvon arvioinnin erityispiirteet Venäjän markkinoilla ovat sen epätäydellisyys ja soveltamisen tarkoituksenmukaisuus. Arvioinnin ytimessä ovat empiiriset tiedot ja asiantuntijoiden intuitiivinen käsitys. Tarkan tuloksen saamiseksi sinun on käytettävä kaikkia käytettävissä olevia menetelmiä.

Menetelmät käyttöomaisuuden arvon laskemiseksi

Käytännössä käyttöomaisuuden jäännösarvo on laskettava. Tämän käsitteen selittämisestä on useita mielipiteitä. Ensimmäinen on hyötyjätteen hinta, joka saadaan laitoksen myynnin jälkeen, joka sisältyy kokonaismäärään. Toinen on esineen käytön päättymisen jälkeisen arvon ja sen purkamisen kustannusten välinen ero. On olemassa kolmas lausunto: kun varat on poistettu kokonaan ja niiden soveltuvuus myöhempään toimintaan on tunnistettu, tämä arvo on yhtä suuri kuin hyödyllisen jätteen (polttopuut, romumetallit, tiili jne.) Hinnan ja esineen tuhoamiskustannusten välinen erotus.

Täten käyttöomaisuuden jäännösarvo lasketaan erityisen kaavan mukaan. Oletetaan, että esineen arvioitiin alun perin miljoona ruplaa, sitä on käytetty kymmenen vuotta. Samankaltaisten laitteiden markkina-arvo samalla käyttökaudella laski kolmesataan tuhanteen. Arvioidut kustannukset sen peruuttamisesta ovat noin yhdeksänkymmentätuhatta. Siksi kolmesataa miinus yhdeksänkymmentä on kaksisataa kymmenentuhatta ruplaa. Tämä määrä on organisaation tulo hyödyllisen jätteen myynnistä käyttöomaisuuden peruuttamisen jälkeen.

On tärkeätä ottaa huomioon, että päättäessään selvitystilasta esineen elinkaaren lopussa on otettava huomioon eräät perusteet. Näitä ovat:

• purkutyön monimutkaisuus
• käyttöomaisuuden tuhoamiskustannukset;
• sekä fyysisten että moraalisten jäännösten poistot;
• hinta dynamiikka rakennusmateriaaleille, metalleille, varaosille ja muille;
• kyky käyttää tasapainoja omassa toiminnassaan tai toteuttaa niitä;
• luotettava arvio myytyjä jäännöksiä.

Yrityksen olemassaolon lopettaminen oikeushenkilönä johtaa kirjanpito-asiakirjan laatimiseen. kustannukset selvitystilan tasapaino kuvaa rahavarojen lähteitä ja niiden arvoa organisaation sulkemishetkellä. Yrityksen purkamiselle varatun ajanjakson aikana velvoitteet pankeille ja velkojille on maksettava takaisin. Organisaation selvitysasema selvitysjakson jälkeen osoittaa todellisen taloudellisen tilanteen.

Arviointivaikeudet

Jäännösarvon laskemiseen liittyy joitain ongelmia. Tärkein on kiinteistön myyntiajan rajoittaminen. Kiinteistön rekisteröinti vaatii aikaa ja vaivalloista asiakirjojen tarkistamista. Toinen ongelma on asiakaspiirin vähentyminen.

Yrityksen kannattavuuden uudelleenarviointi voi tapahtua kolmella tavalla.

1. Tulomenetelmässä otetaan huomioon lähitulevaisuuden ja kaukaisuuden hyödyt.
2. Vertaileva menetelmä perustuu avoimilla markkinoilla myytyjen kiinteistöjen todellinen hinta.
3. Kustannusnäkymä tarkoittaa sallittuja kustannuksia, jotka omistajalle aiheutuvat sen hankkimisesta ja myöhemmin uudelleen luomisesta.

Menetelmien tarkoituksenmukaisuus vaikuttaa yrityksen selvitystilan arvon määrittämiseen. Rajoitettu ajanjakso ei anna potentiaalisten ostajien olla tietoisia omaisuuden eduista. Koron lopulliseksi hyväksyttäväksi on analysoitava kaikkien arviointilähestymistapojen tulokset.