Monilla venäläisillä yrityksillä on kokemusta kiinteistöjen alivuokrasopimusten tekemisestä. Mitkä ovat vastaavan tyyppisten liiketoimien ominaisuudet? Mitkä lakilähteet ohjaavat menettelyjä niiden tekemiseksi? Kuinka kiinteistöjen omistajat osallistuvat tällaisiin sopimuksiin?
Mikä on alivuokraus?
Alivuokraus on Venäjän federaation siviililain mukainen tietynlainen oikeussuhde, jossa kiinteistönomistajan vastapuoli, joka on tehnyt hänen kanssaan toimitilavuokraussopimuksen, allekirjoittaa uuden vuokrasopimuksen kolmannen kanssa. Laissa ei myöskään nimenomaisesti kielletä esimerkiksi korottamaan uuden sopimuksen nojalla vuokria. Siksi toimisto-, työpaja-, varasto-, autotalli- ja muiden tilojen alivuokraus on yleinen ilmiö liiketoiminnassa.
Yrityksen alivuokraus: lainsäädännöllinen näkökohta
Alivuokrauksen käsite, kuten edellä huomautimme, sisältyy Venäjän federaation siviililakiin. Useissa säännöstön artikloissa säädetään samanlaisesta oikeussuhteesta. Ne ovat siksi erityisen tärkeitä liiketoimintayksiköiden välisten suhteiden käytännössä: yritykset, jotka tekevät ”ensisijaisia” tilojen vuokrasopimuksia, vuokraavat ne sitten vastapuolilleen kalliimmin. Kauppojen kohde on tässä tapauksessa usein kaupallinen kiinteistö. Toisin sanoen muiden kuin asuintalojen alivuokraus on ilmiö, joka on ominaista pääasiassa yrittäjyydelle.
Kaikki tarvittavat säännökset on vahvistettu Venäjän federaation lainsäädännössä, jonka mukaan yritykset, jotka ovat ottaneet kiinteistön vuokralle, voivat itse toimia seuraavina vuokranantajina. Ja vastapuolilla, jotka saavat kiinteistön käytettävissään, on myös oikeus luovuttaa se - oikeussuhteiden ketju, kuten jotkut lakimiehet uskovat, voi teoriassa olla pitkä.
Sublease-ehdot
Samaan aikaan monet lakimiehet kiinnittävät huomiota Venäjän federaation siviililain 615 §: n säännöksiin. Erityisesti siinä todetaan, että kiinteistöjen edelleenvuokraamiseen tarvitaan alkuperäisen omistajan suostumus. Mitä tämä tarkoittaa käytännössä? Jos yritys siis teki alivuokraussopimuksen vastapuolen kanssa ilman kiinteistön omistajan suostumusta, tällaista kauppaa on asianajajien mukaan pidettävä pätemättömänä.
Samanaikaisesti, kuten monet asiantuntijat huomauttavat, Venäjän federaation siviililain 615 §: ssä ei selvästi sanota, kuinka kiinteistön omistajan on annettava suostumus myöhempiin toimiin kiinteistön kanssa alivuokrauksen muodossa (ja tarvittaessa edelleen ketjun varrella). Siksi lakimiehet suosittavat, että sopiva ehto määrätään ”ensimmäisen tason” vuokrasopimuksessa suoraan omistajan kanssa. Osoittautuu, että vuokrasopimus on yksi vuokrasopimuksista. Vähemmän toivottavaa, mutta asiantuntijoiden mukaan joissain tapauksissa on sallittua tehdä lisäsopimuksia pääsopimukseen. Tämän asiakirjan mukaisesti kiinteistön omistaja voi tarvittaessa myöntää vastapuolelle oikeuden tehdä vuokrasopimus kolmannen osapuolen kanssa.
Sopimusriippuvuus
Oletetaan, että kiinteistön omistaja on antanut vastapuolelle mahdollisuuden tehdä vuokrasopimuksia. Entä yrittäjä, jos ”ensimmäisen tason” sopimus on päättynyt jostain syystä - sen voimassaoloaika on päättynyt, tilojen omistaja on löytänyt oikeudelliset perusteet suhteen lopettamiselle?
Lakimiehet huomauttavat, että muiden kuin asuintalojen alivuokrasopimuksia pidetään johdannaissopimuksina ensisijaisista sopimuksista riippuen. Siksi, jos pääsopimus irtisanotaan, se sopimus, jonka vuokralainen teki vastapuolensa kanssa, peruutetaan välittömästi.Voidaan huomata, että asiaa koskevat säännökset on kirjattu Venäjän federaation siviililain 618 artiklaan. Muiden kuin asuintalojen alivuokraus on siten mahdollista vain vuokralaisen pääsopimuksen voimassaoloaikana kiinteistön omistajan kanssa.
Jos tarkastelemme Venäjän federaation siviililakia mahdollisille myönnytyksille alamiehelle, voimme kiinnittää huomiota myös yhteen 618 artiklan määräyksiin.
Oikeus uuteen sopimukseen
Erityisesti siinä todetaan, että ”ensisijaisen sopimuksen” päättyessä vuokralaisen vastapuolilla on oikeus ottaa yhteyttä kiinteistön omistajaan tehdäkseen vuorostaan uuden sopimuksen. Totta, tämä on mahdollista vain ensimmäisessä sopimuksessa määritellyissä määräajoissa. Kuten lakimiehet toteavat, käytännössä kuitenkin usein käy niin, että ”ensisijaisen” sopimuksen alkuperäinen voimassaoloaika on riittävä vuokralaisen tarpeiden kannalta.
Laki tarjoaa siten mekanismin, jolla muiden kuin asuintalojen alivuokra voidaan muuttaa täysimääräiseksi vuokraksi. Tätä varten ensisijaisen vuokralaisen ja kiinteistön omistajan on irtisanottava ”ensisijainen” sopimus. Sen jälkeen vuokralaisella on oikeus "vaihtaa paikkoja" kiinteistön alkuperäisen vuokralaisen kanssa. Esiintyy kysymys: "Kuinka tällainen alivuokraoikeus voidaan toteuttaa käytännössä?" Mieti asiaankuuluvaa näkökohtaa.
Kuinka vuokralainen saa "lisäyksen"
Joten olemme päättäneet, että vastapuoli-vuokralainen yrityksessä, joka on tehnyt ”ensisijaisen sopimuksen” kiinteistön omistajan kanssa kohteen vuokraamisesta, voi laillisesti antaa täysimittaisen vuokrasopimuksen muista kuin asuintaloista. Ensimmäinen askel, joka yrityksen on suoritettava käyttääkseen oikeuttaan, on ottaa yhteyttä kiinteistön omistajaan tarjouksella. Sen tulisi ilmaista oikeushenkilön aikomus vuokrata tilat sekä myöhemmän vuokrasopimuksen perusedellytykset.
Kiinteistön omistajan puolestaan lakien on hyväksyttävä tämä tarjous. Jos hän ei tee niin, Venäjän federaation siviililain 445 pykälän mukaan ala-asuntolainen, joka voi jäädä ilman hänen tarvitsemaansa tilaa, voi kääntyä oikeuteen. Vaatimuksen kohteena on kiinteistön omistajan pakottaminen sopivan sopimuksen tekemiseen. Kuten monet asianajajat ovat todenneet, oikeuskäytäntö kokonaisuutena todistaa tuomioistuinten taipumusta ottaa kanteisiin kantajat.
Mieti esimerkkiä, joka kuvaa yllä olevaa mekanismia.
Kiinteistön vuokralainen ja omistaja: vuorovaikutuskäytäntö
Oletetaan, että Propeller LLC omistaa kaapelintuotantotyöpajan. IP Ivanov A. B. vuokrasi tämän työpajan 3 vuodeksi. Yrittäjän kaupan tarkoituksena on avata sille oma kaapelin tuotantolinja omalla tuotemerkillään. Venäjän kansallinen valuutta kuitenkin romahti, ja IE Ivanov A. B. katsoi, että tuotannon avaaminen oli kannattamatonta, koska kaapelin tuotantoon tarvittavien raaka-aineiden hinnat nousivat. Hän kääntyi kuitenkin Ivanovin puoleen valtionyritys "Gidrokabelmontazh", jonka varastoihin kertyi tarpeeksi raaka-aineita, mutta joka tarvitsi kiireellisesti työpajan kaapelin tuottamiseksi. Ivanov katsoi, että hänellä oli hyvä mahdollisuus ansaita rahaa vuokraamalla tiloja korkeammalla hinnalla kuin LLC Propellerin kanssa tehdyssä sopimuksessa. Valtion omistama yritys sopi. Propeller LLC on sopinut.
Seurauksena olivat seuraavat oikeussuhteiden aiheet. Ensinnäkin se on korjaamon omistaja LLC Propeller. Toiseksi tämä on "ensisijainen" vuokralainen - IP Ivanov AB Kolmanneksi se on vastapuoli ja samanaikaisesti kantaja - valtion omistama yritys Gidrokabelmontazh.
Subtenant toi laitteita työpajaan ja aloitti tuotannon. Sitten FE Ivanov A. B.: n ja Propeller LLC: n johdon välillä syntyi kiistoja vuokrasopimuksen tekemisen oikeellisuudesta. Seurauksena oli, että korjaamon yritysomistaja nosti kanteen liikemiestä kohtaan, joka oli kantajan puolella. Sopimus on peruutettu.
Gidrokabelmontazhin lakimiehet päättivät käyttää laillista oikeuttaan tehdä vuokrasopimus suoraan LLC Propellerin kanssa Venäjän federaation siviililain määräysten ansiosta. He tekivät tarjouksen, jossa he tarjosivat maksaa saman määrän Propeller LLC: lle kuin ne vastasivat alivuokraussopimukseen liittyviä velvoitteita SP Ivanov B.: lle. Korjaamon yrityksen omistaja oli toisaalta velvollinen hyväksymään tarjouksen - Venäjän federaation siviililain mukaan, Toinen, hän teki sen mielellään, kun kävi mahdollista saada enemmän tuloja työpajan vuokrauksesta. Lisäksi on täysin mahdollista olettaa, että Propeller LLC ehdotti Gidrokabelmontazhille uuden, pidemmän sopimuksen tekemistä.
Kuinka olla vastapuolivälittäjä?
Tarkasteltavana olevan oikeudellisen suhteen tyypistä on toinen mielenkiintoinen vivahdus. Kuten edellä huomautimme, muiden kuin asuintalojen vuokraus voi muodostaa peräkkäisen transaktioketjun. Yläosassa on vuokralaisen sopimus kiinteistön omistajan kanssa. Seuraava on alivuokra. Sen mukaan ”ensisijainen” vuokralainen allekirjoittaa vastaavan sopimuksen vastapuolensa kanssa. Sen jälkeen voidaan tehdä toissijainen alivuokraus jne. Toisin sanoen on mahdollista skenaario, jossa Gidrokabelmontazh luovuttaa työpajan toiselle valmistajalle, esimerkiksi Connectmetallist LLC: lle, saatuaan luvan IE Ivanov A. B., ellei tietenkään siihen mennessä hän ei ollut vielä tullut erimielisyyteen LLC Propellerin kanssa, kuten yllä kuvatussa skenaariossa käy ilmi.
Tutkimme sitä vivahtetta, jossa vastapuoli voi laillisesti korvata ”ensisijaisen” vuokralaisen. Onko kuitenkin "toissijaisena" alivuokralaisena toimivassa yrityksessä tällainen oikeus, joka on suhteellisesti yksi linkki kauempana kiinteistön omistajasta?
Lakimiesten mukaan Venäjän lainsäädännössä ei nimenomaisesti säädetä tällaisesta mekanismista. Osoittautuu, että ”toissijaisen” vuokralaisen oikeuksia ei suojata yhtä voimakkaasti kuin vastapuolen tapauksessa, joka teki sopimuksen “ensisijaisen” vuokralaisen kanssa. Ja tästä huolimatta siitä, että ”toissijainen” alivuokra on menettely, jota ei ole kielletty lailla.
Tuplavuokraus: yksityiskohdat
Jotkut lakimiehet kiinnittävät kuitenkin huomiota Venäjän federaation siviililain 6 §: n sanamuotoon. Siinä sanotaan, että tilanteissa, joissa kansalaissuhteita ei voida suoraan ratkaista asiaankuuluvan lainsäädännön puutteen vuoksi ja yrityskäytäntöä ei ole vielä muodostettu, normeja sovelletaan lain analogian puitteissa. Ja tässä tapauksessa "toissijainen" vuokralainen voi periaatteessa yrittää esittää "ensisijaiselle" vuokralaiselle pyynnön neuvotella uudestaan sopimus kiinteistön käytön jatkamiseksi.
Mutta käytännössä, kuten asianajajat huomauttavat, tämä on mahdollista vain, kun vuokralainen pyysi viipymättä ”suoran” sopimuksen allekirjoittamista kiinteistön omistajan kanssa. Jos "ensisijaisen" vuokralaisen vastapuoli oli passiivinen, kaikki "toissijaiset sopimukset" yleisessä tapauksessa lakkaavat olemasta voimassa. Siksi Connectmetallist LLC: n tulisi olla varovainen tekeessään sopimuksia, joissa kiinteistön todellinen omistaja on useita tasoja korkeampi kuin todellinen vuokranantaja.
Samaan aikaan jotkut lakimiehet sanovat, että on mahdollista tulkita alivuokrauksen ehtoja mekanismina, jossa "jatkojalostus" vastapuolet voivat silti luottaa uuteen sopimukseen kiinteistön omistajan kanssa - nimenomaan siksi, että on mahdollista soveltaa sääntöjä osana lain analogiaa.
Alivuokraussopimusrakenne
Miltä alivuokraussopimuksen tulisi näyttää? Periaatteessa sen rakenne kokonaisuutena on hyvin samanlainen kuin vastaavat sopimukset, jotka tarjoavat suoran vuorovaikutuksen kiinteistön vuokralaisen ja omistajan välillä. Mieti esimerkiksi niiden sopimusten yksityiskohtia, joiden nojalla alivuokra on laadittu, esimerkki näiden sopimusten rakenteesta.
Kuten useimmissa muissa siviilioikeudellisissa liiketoimissa, kyseinen sopimustyyppi sisältää yleisiä säännöksiä. Niissä lakimiehet suosittelevat termin "alivuokraus" käyttöä - se, kuten olemme aiemmin määritellyt, on melko virallinen, se on asiaa koskevan lainsäädännön käsitteellisessä laitteessa. Tarkasteltavana oleviin liiketoimityyppeihin liittyvät yleiset säännökset ovat periaatteessa samat kuin tavanomaisissa vuokrasopimuksissa - omistaja antaa kiinteistön käyttöoikeuden kokonaan vuokralaiselle, varmistaa, että kiinteistöä ei panttata jne. Sopimuksen pätevyys huomioidaan.
Seuraava sopimuksen kohta on osapuolten velvoitteet. Kaikki täällä on melkein sama kuin jos tavallinen vuokrasopimus olisi tehty. Määräajat kiinteistöjen siirtämiselle vuokralaiselle asetetaan, jos sitä vaaditaan - esineen käyttö tähän tarkoitukseen, vastapuolen velvoitteet kiinteistön omistajalle ylläpitää tiloja kunnossa jne.
Lisäksi maksuehdot, kuten sovittelumenettely, sisältyvät yleensä sopimukseen. Pääsääntöisesti asianomaisten maksujen esittäjän ilmoittama määräaika ilmoitetaan - yleensä ennen kunkin kuukauden 5. päivää säädetään vuokralaisen oikeudesta periä velka. Mukana ovat yleishyödyllisten palvelujen maksamista koskevat säännökset. Yleensä kaikki on samaa kuin muiden kuin asuintalojen "ensisijainen" vuokrasopimus.
Seuraava sopimuksen kohta on osapuolten vastuulla. Tässä oleva sanamuoto on myös melko vakio. Tämä on oikeussuhteiden henkilöiden velvollisuus maksaa sakkoja, sakkoja jne.
Alivuokraussopimuksessa määrätään myös ehdot kyseisen sopimuksen muuttamiselle, päättämiselle tai irtisanomiselle. Yleensä ne liittyvät maksujen suorittamisen säännöllisyyteen, samoin kuin kuten artikkelin alussa huomautettiin, kiinteistön toimittaminen myöhempää vuokrasopimusta varten kolmansien osapuolten hyväksi ilman vuokranantajan suostumusta.
Alivuokraussopimuksilla, kuten monilla muillakin sopimustyypeillä, voi olla erityisehtoja. Ne voivat heijastaa esimerkiksi sitä, että mahdollista erottamattomat parannukset omaisuudesta tulee vuokranantajan omaisuus. Lisäksi yleensä vahvistetaan varaus, jolla vuokralaisella on oikeus jatkaa kiinteistön käyttöä, vaikka sen omistusoikeus siirtyisi kolmansille osapuolille.
Muiden sopimusehtojen joukossa, jotka myös yleensä määrätään - ne, jotka esimerkiksi hallitsevat edellisen sanamuodon lisäksi vaihtoehtoja objektin rakenteen parannusten toteuttamiseksi. Kuten esimerkiksi peruskorjaus.
Alivuokrauksen valtion rekisteröintiä ei yleensä tarvita. Samanaikaisesti, kuten edellä huomautimme, nykyisellä vuokralaisella on oltava kiinteistön omistajan kirjallinen suostumus seuraavia liiketoimia varten, joiden kohteena on vuokrata vastaava esine. Tällaisia liiketoimia tekevien yritysten toimintatyypit voivat olla mitä tahansa. Jos osapuolet allekirjoittavat sopimuksen toimitilojen edelleenvuokraamisesta, yrityksen OKVED: llä ja muilla organisaation profiilia kuvaavilla ominaisuuksilla yrityssektorin kannalta ei ole merkitystä.