Asunnon vuokraamiseen on monia tapoja. Kaksi pääperiaatetta vahvistetaan Venäjän lainsäädännössä - tekemällä kaupallisia vuokrasopimuksia sekä allekirjoittamalla sosiaalinen vuokrasopimus. Kuinka ne eroavat toisistaan? Mitkä lainsäädäntölähteet koskevat kyseisiä sopimuksia?
Eri tyyppisiä palkkauksia
Mitä eroa on kaupallisen vuokrauksen ja muun tyyppisten kiinteistökauppojen välillä? Voidaan huomata, että vastaavan tyyppisen oikeussuhteen erityispiirteitä säätelee Venäjän federaation siviili- ja asuntolainsäädäntö. Venäjän federaation siviililain säännösten mukaan vuokrasopimus merkitsee sitä, että toinen osapuolista (omistaja tai muu valtuutettu henkilö) tarjoaa toisen tilan tiloissa laillisesti hallussaan olevalle maksulle, johon liittyy oleskeluoikeus. Koska tämän tyyppisiin liiketoimiin liittyvät suhteet edellyttävät rahatalousjärjestelyjä, tämä tarkoittaa kaupallisten tilojen vuokrausta.
Mahdollisuus on vaihtoehto, jossa tilojen omistaja on viranomainen tai kunta. Tässä tapauksessa kyse on todennäköisesti sosiaalisesta vuokraamisesta, jonka mukaan vuokraa ei sinällään ole, toisin sanoen henkilö siirtää viranomaisille tietyn määrän vahvistetun tariffin mukaisesti.
Kansalaisen ja asianomaisen viranomaisen väliseen suhteeseen liittyy kuitenkin usein jonkinlainen rahallinen ratkaisu. Ja siksi eri lailliset lähteet ovat vakiinnuttaneet, vaikkakin epävirallisen, mutta silti säännöllisesti käytetyn termin, joka luonnehtii tällaisia suhteita - sosiaalinen kaupallinen vuokraus.
Sosiaaliset ja kaupalliset työsuhteet
Venäjän federaation siviililainsäädännön kannalta sosiaalinen ja kaupallinen vuokraus ovat tavalla tai toisella oikeudellisia luokkia. Ja tästä huolimatta asiaankuuluvien suhteiden virallistamista koskevilla sopimuksilla on joitain yhteisiä piirteitä - kuten esimerkiksi konsenssuus, palkkaus (vaikka jotkut lakimiehet katsovat, että tätä termiä ei voida soveltaa varsin hyvin sosiaalisiin rekrytointeihin), sekä vastavuoroisuus.
Siksi on tärkeää, kuka on tilojen omistaja. Jotkut lakimiehet huomauttavat kuitenkin, että valtio tai kunta voi silti olla kiinteistöjen omistaja kaupallisen sopimuksen perusteella, jolla ei ole sosiaalista luonnetta. Siksi asiantuntijat uskovat, että sopimuksen sisällöllä ei ole merkitystä omistajan asemalla.
Jotkut lakimiehet uskovat, että on myös erittäin tärkeää, kuka työnantaja on. Kaupallinen vuokraus on voimassa vain, jos henkilö vuokraa kiinteistöä. Asiaa koskevissa oikeussuhteissa, jotka kuuluvat vastaavien siviilioikeudellisten artiklojen sääntelyyn, oikeushenkilö, kuten asianajajat huomautti, ei voi olla. On kuitenkin olemassa vaihtoehtoja, joissa organisaatiot toimivat välittäjinä omistajan ja asunnon vuokraajan välillä.
Venäjän federaation siviililainsäädännössä määrätään tavalla tai toisella kaksi pääasiallista vuokrasopimustyyppiä, joiden aiheena on asuinkiinteistö. Ensinnäkin tämä on todellinen asuntojen kaupallista vuokrausta koskeva sopimus, jonka mukaan vuokranantaja voi olla oikeushenkilö tai yksityishenkilö ja vain kansalainen voi olla vuokralainen. Toiseksi se on sosiaalisesti suuntautunut sopimus. Vuokranantaja siinä on valtio tai kunta, vuokralleottaja on henkilö.
Yksi peruskriteereistä, jolla erotetaan sosiaalinen ja kaupallinen vuokraus, on yksityistäminen. Se on mahdollista vain, jos valtio tarjoaa asumisen asianmukaisessa etuusjärjestyksessä. Kaupallisissa suhteissa yksityistäminen on mahdollista, jos vain vuokralainen ostaa asunnon omistajalta.
Harkitse kunkin sopimuksen yksityiskohtia.
Sosiaalinen vuokraus: sopimuksen yksityiskohdat
Asuntojen sosiaalista vuokrausta säätelee Venäjän federaation siviililaki sekä asiaa koskevat asuntolainsäädäntöä koskevat laki, johon laki voi viitata. Alue, jolla tällaisia oikeussuhteita harjoitetaan koodeksin määräysten mukaan, on riittävän kapea - asiaankuuluvat sopimukset voivat koskea vain valtion tai kuntien asuntokantaa. Asuntojen vuokralaisten oikeudellisella asemalla on myös merkitys.
Sosiaalisen vuokraussopimuksen nojalla vuokranantaja on hallintoelin, joka omistaa tietyn tason - valtion tai kunnan - asuntorahastossa sijaitsevan rakennuksen.
Vain Venäjän kansalainen voi puolestaan olla vuokralainen - asumista ei tarjota ulkomaalaisille asiaankuuluvien sopimusten puitteissa, ellei laeissa toisin määrätä.
Henkilöllä on oikeus luottaa sosiaalisen vuokraussopimuksen tekemiseen valtion tai kunnan kanssa, jos hänet tunnustetaan köyhäksi lain määräyksellä ja hän tarvitsee asuntoa.
Huomaa, että työnantajia voi olla useita - pääsääntöisesti nämä ovat saman perheen jäseniä. Samalla se voi olla kaukaisia sukulaisia - jos todistetaan, että he pitävät yhteistä kotitaloutta työnantajan kanssa. On mahdollista, että henkilö tunnistetaan talossa vuokraavan kansalaisen perheenjäseneksi.
Jokaisella, joka voi asua asunnossa sosiaalisen työsopimuksen perusteella, on samat oikeudet ja velvollisuudet. Sopimuksen ehtojen mukaisesti syntyvät velvoitteet täytetään kaikkien valtion tai kunnan vuokrattavassa asunnossa asuvien henkilöiden yhteisvastuusedellytyksenä.
On täysin mahdollista, kuten olemme edellä todenneet, myös asuntojen kaupallinen vuokraus valtiolta. Käytännössä jopa tällaiset sopimukset, vaikkakaan eivät aivan virallisesti, ovat usein sosiaalisia. Lisäksi, kuten jotkut asianajajat huomauttavat, termiä "sosiaalinen" olisi pidettävä ensisijaisesti tarjoamalla edullisia sopimusehtoja - erityisesti vuokran määrän suhteen.
Miltä valtiolta tai kunnalta tulisi näyttää asuntovuokraussopimus? Mieti sen rakennetta.
Sosiaalisten vuokraussopimusten rakenne
Ensinnäkin, osapuolet ilmoitetaan asiaa koskevassa sopimuksessa. Yksi on kansalainen tai hänen perheensä, toinen on valtio tai kunta.
Seuraava sopimuksen osa on esine. Se voi olla asunto, joka on osa rahastoa asianmukaisella tasolla - valtiossa tai kunnassa.
Seuraava kohta on maksuehdot. Se koostuu pääsääntöisesti kolmesta osasta - itsestään vuokrasta (voidaan huomata, että sosiaalisessa vuokraussopimuksessa sitä kutsutaan useammin tilojen vuokraksi), korvauksista apuohjelmista ja myös maksuista asumisen korjaamiseksi ja ylläpitämiseksi. Jos valtio kuitenkin ottaa maksun sosiaalisesta vuokrauksesta - useimmiten näin tapahtuu, se lasketaan pääsääntöisesti asunnon pinta-alaan sovellettavissa säädöksissä vahvistettujen korkojen perusteella.
Sosiaalisen asunnon vuokraus edellyttää myös osapuolten tiettyjä oikeuksia ja velvollisuuksia vastaavan tyyppisen sopimuksen perusteella. Vuokranantajalle, joka on valtio tai kunta, sen velvollisuudet liittyvät yleensä tarpeeseen tarjota vuokralaiselle huone, jolla ei ole rasitteita, suorittaa oikea-aikaiset korjaukset, varmistaa julkisten palvelujen vakaa toimitus jne.
Sosiaalisen vuokrauksen vuokranantajalla on puolestaan myös oikeuksia. Ne on myös määrätty sopimuksessa, ja ne heijastavat yleensä oikeutta vaatia vuokramaksuja ja apuohjelmia ajoissa, samoin kuin oikeudellisia rikkomuksia varten.
Vuokralaisen velvoitteet sopimuksen mukaan ovat seuraavat: käyttää asuntoa aiottuun tarkoitukseen, varmistaa sen turvallisuus, tehdä tarvittaessa korjauksia, maksaa vuokrat ja apuohjelmat ajoissa.
Sosiaalisissa vuokrasopimuksissa vahvistetut työnantajan oikeudet ovat seuraavat: kehottaa muita asuttamaan asuntoon, mikäli tämä ei ole asiaa koskevien lakien vastaista eikä aiheuta epämukavuutta naapureille. Kansalaisella on myös oikeus vaatia omistajalta oikea-aikaista kunnostusta.
Sosiaalisen työsopimuksen irtisanominen
Tilojen kaupallista vuokrausta koskevaan sopimukseen sisältyy lauseke kyseisen sopimuksen irtisanomisesta. Tilanne on samanlainen sosiaalisen tyyppisellä sopimuksella. Sopimuksen purkaminen on mahdollista milloin tahansa osapuolten yhteisellä sopimuksella. Tätä varten riittää, että työnantaja ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti.
Valtiolla tai kunnalla - kiinteistöomistuksen kohteilla - on oikeus irtisanoa sosiaalinen työsopimus yksinomaan tuomioistuimessa ja vain laillisten perusteiden nojalla.
Tutkittuaan kuinka sopimus tehdään, jossa vuokranantaja on valtio, tutkimme sellaisten sopimusten yksityiskohtia, jotka eivät kuulu sosiaaliseen ryhmään. Mikä tarkalleen on kaupallinen vuokraus?
Yksityisten sopimusten yksityiskohdat
Venäjän federaation siviililain 671 §: n mukaan vuokra-asuntojen siirtämistä koskevat sopimukset voidaan tehdä kansalaisten sekä yksityishenkilöiden ja oikeushenkilöiden välillä, jos nämä ovat kiinteistöjen omistajia. Kaupallinen vuokrasopimus ei vaadi hallinnollisia hyväksyntöjä, eikä sitä vaadita rekisteröimään valtion virastoissa.
Asiaa koskevan sopimuksen kohde voi olla asunto, joka täyttää rakennus-, palo-, saniteetti- ja muut standardit, jotka ovat tilojen toiminnan kannalta merkittäviä. On tärkeää, että asunnolla on tilojen virallinen asema, joka on kirjattu STT: n asiakirjoihin.
Kaupallista työsopimusta, jota ei luokitella sosiaaliseksi, on kiire. Venäjän federaation siviililaissa säädetään kahdentyyppisistä sopimuksista ehdoista riippuen - enintään 1 vuosi ja enintään 5 vuotta. Jos osapuolet eivät ilmoittaneet sopimusehdossa sopimusehtoa, sopimuksen katsotaan olevan allekirjoitettu viideksi vuodeksi.
Toisin kuin sosiaalinen vuokraussopimus, jossa vain vuokralainen ja hänen perheenjäsenensä voivat asua valtiolta tai kunnalta vuokratussa asunnossa, kaupallinen vuokraus ei yleensä merkitse minkään ihmisen oleskelua koskevia rajoituksia. Asuntojen käytöstä vastaa puolestaan vuokralainen.
Samanaikaisesti on mahdollista vaihtoehto, jossa asunnon kaupallinen vuokraus tehdään useiden vuokralaisten osallistumisella. Ja tällöin sopimuksen mukaiset velvoitteet koskevat kaikkia oikeussuhteiden kohteita. Heidän vastuustaan tulee yhteinen, myös asumismaksujen osalta. Sen arvo, toisin kuin sosiaalisen tyyppinen sopimus, määritetään yksityisesti, eikä se perustu normeihin, jotka riippuvat esimerkiksi asunnon pinta-alasta.
Lisäksi heti kun vuokra on vahvistettu sopimuksessa, sitä ei voida muuttaa sopimuksen voimassaoloaikana. Maksun tiheys - se määritetään yksityisesti. Mutta jos osapuolet eivät vahvistaneet tätä lauseketta sopimuksessa, maksut olisi suoritettava Venäjän federaation siviililain 682 §: n mukaan kuukausittain.
Jos allekirjoitetaan sopimus asuntojen kaupallisesta vuokraamisesta valtiolta, tämä asiakirja täyttää yleensä edellä mainitut kriteerit.
Tutkitaan nyt tällaisten sopimusten rakennetta.
Työsopimusrakenne
Tämän tyyppisten asiakirjojen tulisi heijastaa:
- sopimuksen kohde;
- kiinteistön tyyppi, sen osoite;
- vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet;
- sopimuksen voimassaoloaika;
- tapa, jolla työnantaja täyttää velvollisuutensa;
- tiedot asunnon omistusoikeutta koskevista asiakirjoista;
- vuokranantajan ja vuokralaisen passitiedot tai muut henkilötiedot;
- vuokramaksun määrä, maksun säännöllisyys;
- luettelo asunnossa sijaitsevista kiinteistöistä;
- apuohjelmien maksuehdot.
Joissakin tapauksissa sopimukseen sisältyy muita osia. Esimerkiksi on olemassa kaupallinen vuokra-asunto, jolla on osto-oikeus. Totta, Venäjän käytännössä sellaiset oikeussuhteet ovat harvinaisia. Kuitenkin melko usein niitä harjoitetaan länsimaissa. Lakimiesten mukaan vastaavaa termiä ei ole nimenomaisesti kirjattu lakiin.
Asiantuntijoiden mukaan voimassa olevat säädökset sisältävät säännöksiä, joita voidaan käyttää oikeussuhteiden sääntelyssä, mikä tarkoittaa asunnon vuokraamista oikeudella lunastaa se.
Asiantuntijat suosittelevat, että kaupallista vuokraa rekisteröivät kansalaiset allekirjoittavat myös vuokranantajan kanssa asunnon hyväksymis- ja luovuttamisasiakirjan, joka liittyy päävuokraussopimukseen. Sen tulee heijastaa seinien, lattioiden, ikkunoiden, putkistojen ja muiden tilojen elementtien kuntoa, jolla on merkitystä ulkoasun ja käyttötarkoituksen kannalta.
antaa alivuokralle
Tärkein kaupallinen vuokrausluokkaa hallitseva laki - Venäjän federaation siviililaki - sisältää alivuokrausta koskevia säännöksiä, toisin sanoen mahdollisuuden vuokralaiselle, jolla on asunnon omistajan kanssa tehdyn sopimuksen perusteella oikeus käyttää omaisuutta ja tehdä lisävuokrasopimuksia muiden henkilöiden kanssa.
Alivuokraussopimusten oikeudellinen luonne on riittävän samanlainen kuin asunnon vuokralaisen ja talonomistajan välisten sopimusten erityispiirteet. Kullakin sopimuksella on kuitenkin joitain rajoituksia. Tällaisia sopimuksia ei voida esimerkiksi allekirjoittaa kaudeksi, joka ylittää omistajan ja ensimmäisen vuokralaisen välisessä sopimuksessa vahvistetun ajan. Jos ensimmäinen sopimus irtisanotaan ennen aikataulua, alivuokraus päättyy.
Alivuokraussopimuksen erityisluonne on, että toinen vuokralainen, kuten jotkut asianajajat huomauttavat, ei saa täydellistä oikeutta asuntojen käyttöön, etenkin hän ei voi luovuttaa sitä. Lisäksi päävuokralainen on vastuussa "vastapuolensa" toimista asunnon omistajalle.
Jotta päävuokralainen pystyisi vuokraamaan asunnon alivuokraksi, asunnolla on Venäjän federaation siviililain 685 §: n mukaan oltava riittävä pinta-ala: 12 neliömetriä. m. per henkilö. Tämä normi puolestaan sisältää toisen tärkeän asunnon kaupallista vuokraamista koskevan lain, RF LC. Toisin sanoen, jos normi on alempi kuin asuntolaissa määritelty toisen vuokralaisen ehdotetun käyttöönoton aikana, alivuokraussopimusta ei voida tehdä.
Etuoikeus sopimuksen uusimiseen
Tutkittaessa, mikä on asumisen kaupallinen vuokraus, on hyödyllistä kiinnittää huomiota sellaiseen näkökohtaan kuin etuoikeus jatkaa vuokrasopimusta. Venäjän federaation siviililain 684 §: n mukaan asunnon omistajan on kolme kuukautta ennen sopimuksen voimassaolon päättymistä tarjottava vuokralaiselle uudet sopimusehdot tai vahvistettava nykyiset ehdot. Jos vuokranantaja ei enää halua vuokrata asuntoa sopimuksen jälkeen, hänen on ilmoitettava siitä vuokralaiselle. Jos hän ei tee niin, sopimusta jatketaan sillä ajanjaksolla, jona se alun perin tehtiin.
Vielä mielenkiintoisempia ovat Venäjän federaation siviililain 684 §: n säännökset, jotka koskevat vuokranantajan omaisuuden myöhempää luovuttamista, kun edellinen sopimus on täytetty eikä sitä ole uusittu. Erityisesti siviililaissa sanotaan, että kiinteistön omistajalla ei ole oikeutta tehdä jonkun kanssa sopimusta asunnon vuokraamisesta vuoden aikana, jos hän ilmoitti edelliselle vuokralaiselle, että hän ei aio vuokrata asuntoa.
Tällainen on asuntojen kaupallista vuokrausta sääntelevien lakien erityisyys. Oikeudellinen käytäntö, joka liittyy kansalaisten oikeuksien käyttämiseen, kuten jotkut asiantuntijat huomauttavat, on moniselitteinen. Tosiasia, että työnantaja onnistuu melkein aina todistamaan käytännössä, ettei hän ole saanut asianmukaista varoitusta.
Kaupallisen sopimuksen päättyminen
Tutkimme sellaisen juridisen luokan kuin kaupallinen vuokraus pääpiirteitä. Mikä se on, nyt tiedät. On myös hyödyllistä tarkastella vivahteita, jotka heijastavat kyseisen tyyppisen sopimuksen irtisanomista. Venäjän federaation siviililain 687 §: n mukaan sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat irtisanoa oikeussuhteet kaupallisen vuokrasopimuksen perusteella.
Totta, toisella tässä mielessä on paljon enemmän mahdollisuuksia. Vuokrasopimuksen irtisanomiseksi vuokralainen voi ilmoittaa haluamatta irtisanoa oikeussuhteen kolme kuukautta ennen nykyisen sopimuksen voimassaolon päättymistä ilman selityksiä. Laki antaa vuokranantajalle oikeuden irtisanoa sopimus tuomioistuimessa.
Tässä tapauksessa vuokranantajalla on oltava hyvä syy sopimuksen irtisanomiseen. Esimerkiksi vuokralaisen maksujen suorittamisessa tapahtuvat systemaattiset viivästykset tai vuokralaisen laiminlyönti velvollisuudesta pitää asunto hyvässä kunnossa.
