Asuintilojen myynnin piirteistä puhuttaessa on syytä selventää, että yleinen transaktiojärjestys ei muutu. Toimintasuunnitelma ja asetus pysyvät ennallaan. Vain osallistujien toimintaan lisätään vivahteita.
Transaktioon osallistujat
Sopimuksen ydin on, että myyjä sitoutuu siirtämään asunnon omistusoikeuden ostajalle ja ostaja hyväksyy sen. Asuintilojen myynnin ominaispiirteet liittyvät huoneistoihin, taloihin ja asuntojen ja talojen huoneisiin.
Kaupan osapuolet ovat omistaja ja hankkija, joille kaikki esineeseen liittyvät oikeudet siirtyvät. Joskus omistajia on useita. Edustajat toimivat joskus hänen puolestaan valtakirjan tai muiden perusteiden nojalla. Esimerkiksi lapsen vanhemmat, joka ei ole vielä 18-vuotias.
Jos omistaja on valtio tai kunta, elin tai henkilö, jolla on valtuudet myydä kiinteistö, osallistuu kauppaan. Poikkeuksena on asuntojen yksityistäminen, jossa kiinteistöjen siirto on ilmaista.
Asuintilojen myyntiin sisältyy esineeseen oikeutettujen puolisoiden notaarin suostumuksen saaminen.
Valtakirjatoimet
Rekisteröintipalvelu tarkistaa huolellisesti siirretyt sopimukset ja asiakirjat sovellettavien lakien noudattamiseksi. Tämä kohtalo ei ohita valtakirjaa. Mihin virkamiehet kiinnittävät huomiota?
- onko sen voimassaolopäivä vanhentunut;
- onko sopimuksen allekirjoittajalla valtuudet käydä kauppaa;
- täyttyvätkö muut vaatimukset (esimerkiksi asiakirjapaketti sisältää huoltajien viranomaisten luvan kauppaan lapsen tai epäpätevän henkilön kiinteistöjen kanssa).
Ongelmana on, että tarkastus rajoittuu erityisesti viranomaisten myöntämien asiakirjojen tutkimiseen.
Jos valtakirja on annettu kauan sitten ja sen voimassaoloaika ei ole päättynyt, olisi kohtuullista kysyä vuokranantajalta suoraan, haluaako hän edelleen tehdä sopimuksen. On täysin mahdollista, että valtakirja on peruutettu ja huijari käyttää sitä. Valtakirjan tarkistaminen notaarin kanssa ei välttämättä toimi.
Jos myyjä on perillinen
Toisen henkilön aikaisemmin perimällä saaman kiinteistön hankkimista pidetään riskialtana liiketoimintana. Perilliset voivat milloin tahansa ilmetä vaatia osuuttaan ja jopa nostaa kanteen tuomioistuimessa.
Ongelma ei ole vain riittävän pitkissä rajoituksissa. Laki säätää niiden palauttamisesta.
Samanlaisia tapauksia esiintyy kiinteistöissä, joiden oikeudet kulkevat kauppaketjun läpi. Ainoa tapa varata asuinkiinteistöjä on todistaa reilut ostot.
Tapahtuman aihe
Tapahtuman kohde on yksi edellä luetelluista kohteista. Asuintilojen myynnin ominaisuudet velvoittavat merkitsemään asiakirjaan riittävät tiedot esineen tunnistamiseksi. Oikeudenkäynnit ja lainsäädäntö kutsuvat tietoja valtion oikeusrekisteristä riittäviksi tiedoiksi: rekisterinumero ja myyjän oikeuksien rekisteröinnin perusta (sopimus, perintötodistus jne.), Rekisteröinnin päivämäärä ja muut ominaisuudet.
Jos asuinrakennus tai sen osa myydään, toinen osapuoli saa asianmukaisen määrän oikeuksia maa-alueeseen tai sen osaan. Maan siirrot voidaan yhdistää tai kaksi asiakirjaa allekirjoitetaan samanaikaisesti.
Tämän säännön rikkomisen seurauksena on liiketoimen tunnustamatta jättäminen. Tämä tarkoittaa, että sen perusehdoista ei ole sovittu eikä asiakirjalla ole laillista voimaa: se ei johda oikeuksiin ja velvollisuuksiin.
Jos myytävänä oleva esine on huone tai huoneisto kerrostalossa, uusi omistaja saa myös oikeuden osaan yhteisomistuksesta. Vastuuvapauslauseke on laiton.
Tapahtuman kuvaus
Kuinka asuntokauppasopimuksen piirteet ja kaupan kohde liittyvät toisiinsa? Seuraavat tiedot syötetään asiakirjaan:
- kaupunki tai kaupunki, jossa se sijaitsee;
- osoitteen;
- kokonaispinta-ala;
- huoneiden lukumäärä;
- parvekkeiden ja lodžien läsnäolo;
- kiinteistörekisterinumero.
Asunnossa voi olla ominaisuuksia, joita myyjä yrittää piilottaa ymmärrettäviltä motiiveilta. Piilotettujen puutteiden tunnistaminen antaa kuitenkin ostajalle oikeuden tehdä vahingonkorvausvaatimus. Jos ne ovat niin vakavia, että kauppa menettää merkityksensä, oikeus lopettaa kauppa annetaan.
Korjaus- tai kunnostustyöt on laillistettava, muuten asunto myydään niin sanottuna ilman niitä. Jos muutokset ovat vakavia, omistajaa voidaan joutua viemään esine alkuperäiseen sijaintiin. Siksi asunnon hankinta, jolla on tällaisia puutteita, on tulevaisuudessa vakava vaikeus.
Jos ehdotetaan ostamaan talo sellaisessa tilassa, sen muutokset laillistetaan paljon helpommin. Hakemus tai ilmoitus jätetään ja paikallisen kuntahallinnon todistus siitä, että esine ei ylitä varatun maan ulkopuolelle, ja esineeseen tehdään muutoksia oikeuksien rekisteriin.
Jos maa hankitaan samaan aikaan
Mitkä ovat asumistilojen myyntisopimuksen piiriin kuuluva tontti?
LC: ssä säädettiin periaate maan ja siinä sijaitsevan omaisuuden kohtalon yhtenäisyydestä. Jos talo siirretään, maa siirtyy vastaavasti.
Tontin paperityön puute ei estä omistajaa myymästä kiinteistöä. Sopimuksessa tehdään vain huomautus maan siirrosta samoin ehdoin kuin myyjä omisti. Poikkeuksena ovat laiton rakentaminen maalla, jota ei ole tarkoitettu tähän tai jota ei lainkaan käytetä myyjän laillisessa käytössä.
Laki kieltää maan myynnin ilman sitä sijaitsevan talon samanaikaista myyntiä.
Jos talon alla oleva maa on vuokrattu, uusi omistaja saa sen vuokrasopimuksella. Tässä tapauksessa maan omistajan suostumusta kauppaan ei vaadita.
Laissa voidaan säätää myös poikkeuksista, joilla kielletään maan myynti tietyille henkilöille. Tällöin vuokrasopimukset voidaan sallia.
Kaupan kohteena olevan sopimuksen lausekkeissa ilmoitetaan rekisterinumero ja lain rekisteröinnin perusteet.
Kolmansien osapuolten oikeudet
Venäjän federaation siviililain mukaan asuntojen myynnin erityispiirteinä on myyjän velvollisuus merkitä sopimukseen kaikki oleskeluoikeuden säilyttävät henkilöt.
Tähän sisältyvät kaikki hänen kanssaan asuvat sukulaiset, puoliso tai puoliso. Entiset perheenjäsenet sisältyvät luetteloon avoliiton perusteella. Laki laajentaa heidän asemansa henkilöihin, joilla ei ole sukulaisuutta tai muuta yhteyttä omistajaan, mutta hän on kehottanut häntä perheenjäseniksi.
Jos perheenjäsen ei aiemmin osallistunut yksityistämiseen, hänellä on oikeus käyttää tiloja.
Oleskeluoikeuden perustana ovat testamentti, vuokrasopimus, vuokrasopimus huollettavien kanssa.
Täysin toteutettujen asiakirjojen puuttuminen ei tarkoita, että kenelläkään ei ole oikeuksia asumiseen paitsi omistajalle. Poikkeuksena ovat tapaukset, joissa muodollisuuksien rikkominen on välttämätöntä (esimerkiksi sopimukset, jotka vaaditaan notaarin toimesta).
Teksti sisältää nimet, etunimet, sukunimet ja erityiset oleskeluoikeudet asunnossa sekä passitiedot henkilöiden tunnistamiseksi. Tätä aihetta koskeva säännös sisältyy asuinrakennuksen myynnin piirteitä käsittelevään artiklaan.
Erillinen kohta on lasten oikeudet.Jos jollain kaupan osapuolilla on alaikäisiä lapsia, joilla on vain oleskeluoikeus eikä omaisuutta, laki velvoittaa heitä ryhtymään toimenpiteisiin varmistaakseen, että heidän elinolosuhteensa eivät heikkene.
Kaupan hinta
Lauseke on pakollinen myyntisopimuksessa. Ilman sitä kauppaa ei pidetä toteutuneena, ja sen juridinen merkitys katoaa. Hinnan kokoa ei tarvitse vain osallistujien oikeuksien suojelemiseksi, vaan myös veron määrän laskemiseksi.
Kuinka hinta määritetään myytäessä kiinteistöjä? Asuintilojen myynnin erityispiirteet tarjoamalla osapuolille vapautta, jota rajoittaa vain kielto siirtää asuntoa hintaan, joka ei vastaa markkinoita. Kohteen arvonmääritys kiinteistöarvon perusteella ei mahdollista verojen säästöä. Valtio velvoittaa suorittamaan maksut markkinahintojen perusteella Venäjän federaation perustuslakituomioistuimen käytännön mukaisesti.
Jos toinen osapuoli ehdottaa sopimusluonnosta ja toinen hyväksyy sen, tämä ei tarkoita automaattisesti luonnoksessa ilmoitetun hinnan hyväksymistä.
Laskennalliset nunssit ja hinnan ilmoittaminen
Asuntoa ostaessaan kustannukset ilmoitetaan sekä itse asunnolle että osalle asuinrakennuksen koko kiinteistöstä.
Jos omistusoikeudeksi tulee talo, jolla on tontti tai talon osuus tontista, kunkin yksittäisen esineen hinta määritetään.
Määrä voidaan laskea yksikköpinta-alan arvioinnin perusteella, jolloin ostaja on velvollinen maksamaan rahaa tosiasiallisesti siirretystä alueesta.
Hinta tehdään sopimukseen samaan aikaan sekä numeroina että sanoin, jotta sen valmistelussa mahdollisesti esiintyvistä virheistä ei riitaa.
Tämä ei tarkoita, että viimeisessä kappaleessa viitataan vain asuintilojen myyntisopimusten piirteisiin.
Sopimuslomake
Laki asettaa tiukempia vaatimuksia kiinteistöjen ja asuntojen myyntitapahtumille. Erityisesti sopimus tehdään yhtenä asiakirjana. Lomakevaatimuksen noudattamatta jättäminen mitätöi tapahtuman. On mahdotonta viitata kirjeenvaihtoon todisteena sopimuksen tekemisestä.
notarization
Vuonna 2015 tehtiin muutoksia omistusoikeuksien rekisteröintilainsäädäntöön. Jotkut liiketoimet tehdään nyt notaarin osallistumisella.
Seuraavat tapaukset sisältyvät luetteloon:
- yhteisomistusoikeuden osuuden myyntitapahtumat, vaikka ostaja olisi yksi omistajista;
- ainoan omistajan, joka kaupan tekohetkellä ei ollut vielä 18-vuotias, asunnon myynti;
- jaetun omaisuuden myynti.
Uusien säännösten käyttöönotto ei sulje pois velvoitetta hankkia huoltajuusviranomaisilta lupa kauppaan. Valitettavasti vanhemmat tai huoltajat eivät ota huomioon lueteltuja asuintalojen myynnin piirteitä.
Valtion rekisteröinti
Laki velvoittaa kaupan osapuolet rekisteröimään omistusoikeuden siirron. Henkilöä pidetään asuinkiinteistön täysivaltaisena omistajana oikeuden rekisteröinnin jälkeen. Art. Asuintilojen myynnin erityispiirteistä 558 annetussa päätöksessä määritettiin kaupparekisteröinnin tekemishetkeksi merkintä oikeuksien rekisteriin.
Jos jompikumpi osapuolista kieltäytyy rekisteröimästä tai kiertää sitä, toisella osapuolella on oikeus nostaa kanne tuomioistuimessa pakkorekisteröintiä varten. Siten vahvistetaan, että ostaja on hankitun kiinteistön laillinen omistaja rekisteröinnin puutteesta huolimatta.
Äitiyskaupat
Äitiyspääomavarojen osittainen tai täydellinen käyttö asumisen ostamiseen edellyttää useiden lainsäädännöllisten vaatimusten täyttämistä. Ominaisuudet vaikuttavat sekä tapahtumien muotoiluun että niiden suorittamiseen.
Lisäksi laissa on luettelo vaatimuksista, jotka koskevat tällä tavoin ostettuja asuntoja. Erityisesti RF-asevoimat ilmaisivat useita kantoja äitiyspääoman käyttöä koskevassa oikeuskäytännössä.
Lopuksi
Luettelemme lyhyesti asuntojen myynnin piirteet, jotka mainitaan siviilioikeudessa 558:
- olennainen ehto on kolmansien osapuolten oikeuksien siirto asuntoon;
- Ilman valtion rekisteröintiä sopimusta ei pidetä tehdynä;
- muut piirteet liittyvät kauppaan osallistuvien ikään tai heidän oikeuskelpoisuuteen.
Muutos tehtiin turistiluokan asuntokauppojen sääntelemiseksi liittovaltion lailla, jota ei ole vielä annettu.