Danas je potreba za stjecanjem njihovog životnog prostora velika kao i uvijek. Suvremeno tržište nekretnina potrošačima pruža velike mogućnosti. S tim u vezi, za svakog je potencijalnog kupca važno da je sva dokumentacija pravilno izvršena, uključujući ugovor o prodaji ili DKP stana. Zapravo, o tome ovisi zakonitost transakcije.
Od 2013. zakonodavstvo je znatno pojednostavilo pripremu dokumentacije za ovjeru sporazuma. Pored toga, izmijenjen je i postupak činjeničnog prijenosa vlasništva nad nekretninama s prodavatelja na kupca. Zašto je ovaj sporazum toliko važan? Analiziraćemo temu ovog članka.
Što je DCT?
Ugovori o kupnji i prodaji različiti su, ali notarska ovjera potrebna je tijekom stjecanja:
- stan;
- automobil;
- zemljišna parcela;
- vlasništvo privatnih kuća;
- dionice odobrenog kapitala poduzeća.
Kao što vidite, to nisu samo nepokretni, već i pokretni predmeti imovine. S pravnog gledišta, ovaj dokument je ugovor između prodavatelja nekretnine i kupca, sastavljen u pisanom obliku. Istodobno se prenosi i vlasništvo nad kućom koja se prodaje. To je ono što DCT kupuje stan.
Preliminarni dogovor
Uz glavni ugovor o kupnji ili prodaji nekretnina, pojavljuje se još jedan dokument koji se naziva preliminarnim ugovorom. Zašto je to potrebno? Ovo je vrlo povoljno sredstvo tijekom transakcija s nekretninama teške prirode. Njegova prisutnost omogućava zakonskim osiguravanje stranama sporazuma njihova prava i obveze u slučaju određenih poteškoća. Na primjer, posao ne može biti izvodljiv u bliskoj budućnosti (tjedan ili dva).
U ovom se slučaju zaključuje slična vrsta dokumenta. Međutim, za to je potreban ozbiljan razlog:
- Kupac nema raspoloživa sredstva za kupnju nekretnine.
- Nema dovoljno dokumenata i potrebno je neko vrijeme da se oni sakupe.
- Odsutnost jednog od prodavača s dobrim razlogom, čija je prisutnost obavezna.
- Preliminarni DKP stana dobro će doći tijekom stjecanja nekretnina uz subvencije. U ovom slučaju sredstva će kupcu biti dostupna tek nakon što se transakcija registrira u Rosreestr-u, a to će trajati najmanje dva tjedna.
- Kupac sudjeluje u ostavinskom postupku, za koji je potrebno 6 mjeseci, međutim obje strane namjeravaju dovršiti transakciju. U ovom slučaju, stručnjaci ne preporučuju potpisivanje takvog ugovora ako nema ovjerene potvrde o nasljeđivanju.
Osim toga, preliminarni dokument bit će koristan u slučaju sukoba koji stvori jedna od strana u sporazumu - odbijanje potpisivanja glavnog ugovora.
Ovaj dokument ima pravnu snagu. Stoga će ga, ako je potrebno, sud razmotriti, jer obvezuje stranke na ispunjenje obveza navedenih u njemu.
Vrste sporazuma
Postoje dvije vrste DCT apartmana:
- Pismeni sporazum u jednostavnom obliku. Ovdje govorimo o dokumentu koji su potpisale obje strane koje pristaju na navedene uvjete navedene u ugovoru. Ako postoji nekoliko listova, spajaju se zajedno s pečatima.
- Ovjereni dokument. U ovom se slučaju provjerava pravna sposobnost svakog sudionika u transakciji. Ako je potrebno, prevedite na drugi potrebni jezik. Postoji i potpuno jamstvo u pogledu zakonitosti postupka prodaje.Ali još uvijek je potrebna naknada, što ovisi o vrijednosti imovine.
Kao što možda pogađate, općenito je povoljnija opcija notara. Osim toga, notaru je sada povjeren postupak provjere vlasništva prodavatelja. Uz to, specijalist može izvršiti i upis vlasničkih prava na nekretninama nakon potvrde dokumentacije i registracije stana DKP.
Stoga se transakcija uvelike pojednostavljuje posjetom na jednoj adresi kako bi se dobio čitav asortiman za prodaju ili kupnju nekretnina.
Stranke u prodaji
U transakciji sudjeluju najmanje dvije osobe:
- Prodavatelj - osoba koja posjeduje nekretninu, a koja je predmet ugovora.
- Kupac - osoba koja po završetku transakcije prenosi vlasništvo nad predmetom ugovora.
To je, ovo je ugovor između strana: prodavač prebacuje na drugu stranu, što je kupac, svoju imovinu uz naknadu. Ako je potrebno, u transakciji mogu sudjelovati skrbnici koji zastupaju interese stranaka.
Samo oni trebaju imati punomoć ovjerenu kod javnog bilježnika. Sudionici u prodaji stanova DCT mogu biti ne samo pojedinci, već i pravne osobe.
Predmet ugovora
Predmet ugovora je imovina koju vlasnik stavi na prodaju. To je najvažniji uvjet transakcije koji se svakako mora odraziti u ugovoru. U suprotnom, to će biti očito kršenje. S tim u vezi, predmet ugovora treba opisati s maksimalnim detaljima, ne zaboravljajući navesti sve parametre objekta i znakove pomoću kojih je identificiran.
U slučajevima kada je predmet ugovora stan, u dokumentu se trebaju navesti sljedeće točke:
- Potpuna adresa lokacije nekretnine (zemlja, grad, ulica, kuća i broj stana).
- Ukupna površina predmeta prodaje izražena u potvrdi o vlasništvu.
- Na kojem katu je stan.
- Namjena nekretnine (stambena, nestambena).
- Broj jedinstvenog državnog registra (katastra).
Ako iz bilo kojeg razloga svi vlasnici nisu otpušteni iz stana u skladu s uvjetima stana, onda se to može učiniti putem suda. Međutim, to se ne može u svakom slučaju učiniti. Na primjer, nemoguće je otpisati građane koji su odbili privatizirati na ovaj način, iako imaju puno pravo vlasništva naizmjenično s prodavateljem ili uključenim u nalog.
Također ovdje se mogu pripisati one osobe koje su potpisale ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim članovima. Neki građani zadržavaju pravo korištenja prostorija u skladu s testamentom. Trajanje se ogleda u volji za nasljeđem i traje nekoliko godina ili čak cijeli život.
Priprema potrebne dokumentacije
Najvažnija stvar o kojoj treba odlučiti prije provođenja postupka kupnje i prodaje nekretnina je odabrati dobrog bilježnika. Prema važećem zakonodavstvu, privatni stručnjaci imaju iste ovlasti kao i javni bilježnici. Drugim riječima, gotovo svi stručnjaci na ovom polju svoje aktivnosti obavljaju u ime države.
Samo pri odabiru javnog bilježnika za sastavljanje računa o stanima treba uzeti u obzir niz okolnosti. Transakcija se mora vršiti samo na stvarnom mjestu nekretnine ili u mjestu prebivališta prodavatelja ili kupca.
Dužnosti vlasnika nekretnine uključuju pripremu sljedećeg paketa dokumenata:
- Vaša putovnica sa fotografijom i identifikacijskim brojem.
- Dokaz o vlasništvu nad nekretninama.
- Tehnička putovnica stana (ako to žele obje strane u ugovoru).
- Podaci o broju ljudi koji žive i prijavljeni su u stanu.U pravilu se izdaje u stambenom uredu, a o tome treba voditi računa dva ili tri dana prije transakcije.
- Postoje slučajevi kada u stanu žive djeca ili nekompetentni ljudi. Tada je potrebno pribaviti odgovarajuću dozvolu za prodaju imovine od organa starateljstva i starateljstva na njenom mjestu.
- Također je potrebno procjenjivati nekretnine prema trenutnoj tržišnoj vrijednosti. Za to su odgovorna posebna vladina tijela za procjenu.
Uz navedene dokumente, za apartmane DKP mogu biti potrebni i neki drugi papiri, jer su situacije različite. Na primjer, prodavatelj je stan vlasnik para sa supružnikom, ili su oba vlasnika legalizirana brakom. U ovom slučaju potrebna je pismena suglasnost suvlasnika stana koji se prodaje. Štoviše, drugi supružnik osobno ga zajedno s putovnicom, identifikacijskim brojem, vjenčanom listom javnobilježniku dostavlja.
Postupak kupnje
U skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, cjelokupni postupak prodaje nekretnina provodi se u tri faze:
- Za početak, svi podaci o prodavaču upisuju se u jedinstveni državni registar prava vlasništva na nekretninama. Provodi se provjera je li predmet ugovora osiguran.
- Druga faza je sam dogovor.
- Sada ostaje upisati podatke u katastar o novom vlasniku predmeta ugovora. Također u ovoj fazi, priprema i izdavanje dokumenata koji legitimiraju kupca kao istinskog vlasnika stana.
Kao primjer, apartmani DKP - fotografija ispod.
Sav određeni postupak treba provesti u roku od jednog dana. Štoviše, na temelju specifične situacije i paketa dokumenata, postupak može trajati 2-4 sata.
Raskid ugovora
Kupnja i prodaja stanova obično ima različite posljedice. Neki su dobri, dok drugi zbunjuju. Primjerice, kupljene su nekretnine, proslavljale su se kućne večeri s prijateljima, rođacima i vlasnicima koji su već počeli popravljati - čini se da su sve poteškoće prošle i da nas čeka tek svijetla budućnost. No nije bilo toga - dolazi sudski poziv i dolaze daljnji postupci u vezi s raskidom ugovora.
Takav zaokret može svatko, figurativno rečeno, jednostavno uznemiriti, prilično pokvariti živčani sustav. Što može poslužiti kao glavni razlog prekida transakcije?
Pogreške u plaćanju
Kao ozbiljan razlog za ukidanje stana DKP može biti kršenje plaćanja. U transakcijama s nekretninama obje strane ugovora često se čine značajne pogreške. A ponekad to vodi do vrlo tužnih posljedica. Tipično za njih je nedostatak potvrde o izvršenom plaćanju ili su platni dokumenti sastavljeni s pogreškom.
Stoga, kako bi se izbjegle mnoge nevolje, potrebno je ne pogriješiti tijekom platnog prometa. Odnosno, ako je stan kupljen od pravne osobe, tada bi plaćanje trebalo izvršiti samo na račun organizacije.
Što se tiče pojedinaca, sve je malo jednostavnije - ovdje bi proračun trebao biti proveden samo gotovinom. U tom slučaju prodavač mora dostaviti potvrdu koja odražava sve detalje prijenosa financija. Ovo će poslužiti kao pouzdano jamstvo i potvrda da je kupac ispunio svoje obveze u vezi s plaćanjem kupljene imovine.
Pitanja o registraciji
Da bi kupoprodajni ugovor stekao svoju pravnu snagu, nije dovoljno osigurati ga kod javnog bilježnika. Naravno, i sama transakcija se može jednostavno izvršiti u pisanom obliku, međutim, u svakom slučaju, potrebno je registrirati DCT stanove u Rosreestr-u. Ugovor se ovom državnom tijelu prenosi osobno ili putem punomoćnika uz pružanje punomoći.
Uz to će vam trebati potvrda o plaćanju državne pristojbe, izvadak kućne knjige, kao i ovjerena izjava supružnika o pristanku na prodaju nekretnina. Ako vlasnik nije oženjen, tada se uz paket dokumenata prilaže izjava s pečatom javnog bilježnika. Nakon 11 dana, ako je transakcija zaključena u jednostavnom obliku i 3 dana s notarskom ovjerom, Federalna služba za registraciju utvrđuje pravo prenosa vlasništva na novog vlasnika. I upravo se u ovom trenutku uvjeti transakcije smatraju u potpunosti implementiranim.
Poznat je tužan slučaj koji se dogodio s jednim građaninom, koji je kao rezultat suđenja ostao bez stečenog stana. U rukama je imao kompetentno izvršen ugovor s sudjelovanjem javnog bilježnika, ali duže vrijeme nije bio dostavljen službi državne registracije kako bi legitimirao svoje vlasništvo nad nekretninama.
Ali to je bilo u vrijeme kada je, prema staroj verziji Građanskog zakona Ruske Federacije, bilo prilično teško ući u njihova zakonska prava. Sada je cijeli postupak uknjižbe stana u stambenu kuću pojednostavljen, a građani ne mogu brinuti - sada im se spomenuti incident neće dogoditi.
Druge okolnosti
Mnogi prodavači nekretnina jednostavno su uvjereni u svoj legitimitet da raskinu sporazum nakon 6 mjeseci nakon potpisivanja dokumenta. Ipak, vjerovati u to znači napraviti veliku pogrešku. Da, sporazum se zapravo može raskinuti, ali za to mora postojati dobar razlog. Uz već nabrojane situacije, druge okolnosti mogu poslužiti kao ozbiljan razlog za proglašavanje transakcije nevažećom. U pravilu u vrijeme sklapanja sporazuma nije bilo takvih situacija, one se pojavljuju kasnije. U svakom slučaju, sve takve situacije treba razmotriti na sudu.
U zaključku
Kupnja i prodaja stana (kao i bilo kojeg drugog objekta nekretnine) prilično je mučan postupak. Kao što je gore opisano, posljedice mogu biti različite. Stoga je potrebno više nego odgovorno postupati s takvom transakcijom.
Konkretno, izbjegavajte nepopravljive pogreške i pravilno obavljajte platne transakcije. Važno je i pažljivo pročitati ugovor tijekom stjecanja stanovanja, jer se ne zna koji je prodavač, tko je i u koje svrhe prodaje nekretnine. Pa, posao bi trebao biti sklopljen u uredu javnog bilježnika - tako će barem biti neko jamstvo zakonitosti sporazuma.
Na kraju, možete poželjeti svim sudionicima u prometu nekretninama da izbjegnu pogreške i pridržavaju se važećeg zakona. No najvažnije je jasno shvatiti što je DCT pri kupnji stana. Tek tada možete mirno spavati!