U ruskoj pravnoj praksi postoji koncept investicijskog ugovora. Posebno je zanimljiv podatak da, unatoč širokoj upotrebi ove vrste sporazuma, on nema službenu formalizaciju u zakonodavnim izvorima. Kako se takvi ugovori sastavljaju u praksi?
definicija
Prema uobičajenom tumačenju, investicijski ugovor je ugovor, u pravilu komercijalne prirode, koji definira mehanizam prijenosa novca ili materijalnih sredstava na društvo ili skupinu subjekata u svrhu naknadnog povrata ulaganja u obliku postotne premije ili imovine obdarene visokom vrijednošću. Potpisivanjem ovog ugovora, investitor prenosi financije ili imovinu u korist druge osobe, najčešće u vlasništvu ili operativno upravljanje.
Stoga je glavna svrha zbog koje se sklapa ugovor o investicijskoj aktivnosti naknadno primanje komercijalno opipljivih koristi ulagača od novčanih ili materijalnih dobara. Istovremeno, izvor prihoda investitora je aktivnost organizacije u koju je uložio. Ovaj sporazum obično pretpostavlja da su predmetne aktivnosti primatelja sredstava poduzetničke prirode. Iako je pravna priroda takvih sporazuma možda vrlo različita.
Investicija u graditeljstvo
Posebno je popularno stekao investicijski ugovor u gradnju. Izvor financiranja aktivnosti programera u pravilu su sredstva dobivena izvana - od građana (ako je riječ o izgradnji kuća), organizacija, države ili općina (ako objekt ima komercijalnu svrhu). Ugovor o investiranju u području građevine podrazumijeva da investitor prenosi novac programeru u zamjenu za primanje gotove nekretnine po njenoj gradnji (ili, kao opcija, pravo kupnje predmeta od interesa sa značajnim preferencijama).
Zanimljiva je činjenica da ova vrsta ugovora nije ni na koji način klasificirana u civilnom zakonodavstvu Ruske Federacije.
S gledišta pravnog statusa, investicijski ugovor za izgradnju predstavlja uzorak mješovitog ugovora, čija se legitimnost jamči formulacijom odredbe 2. točke 421. članka Građanskog zakona Ruske Federacije - o mogućnosti sklapanja ugovora, koje mogu ili ne moraju biti predviđene zakonima Ruske Federacije.
Struktura takvih sporazuma u pravilu podrazumijeva prisutnost elemenata karakterističnih za vrste sporazuma u različitim područjima.
Odnosno, ugovori o gradnji mogu sadržavati jezik specifičan za zajam, ugovor ili, na primjer, partnerstvo, temeljen na specifičnostima tvrtke koja prima investiciju.
Nijanse zakona
Istodobno, Građanski zakonik Ruske Federacije nije jedini izvor zakona koji određuje status građevinskih ugovora (točnije, daje smjernice za sastavljanje njihove strukture). Pri izradi takvih sporazuma mogu se primijeniti savezni zakon "O investicijskim aktivnostima" i zakon RSFSR slične orijentacije - u onim dijelovima u kojima odredbe nisu u suprotnosti s novijim pravnim aktom. Primjerice, neke norme utvrđene u spomenutom saveznom zakonu primjenjuju se ako se ne radi o izgradnji objekta od nule, nego, recimo, njegovom remontu ili rekonstrukciji. Takvi se sporazumi u nekim slučajevima nazivaju i ugovorima o ulaganju.Kako u civilnom pravu ne postoji jasna definicija takvih ugovora, to nije pogreška.
Potpisi investicijskih ugovora
Kao što smo gore napomenuli, zakoni Ruske Federacije ne daju jasnu definiciju što je ugovor o ulaganju. Na samom početku članka iznijeli smo jedno od popularnih tumačenja ovog termina, ali naša definicija nije službena. Istodobno, ruski pravnici ističu nekoliko tipičnih značajki investicijskog ugovora. Razmislite o njima.
Ključni je kriterij ekonomski sadržaj sporazuma. Neki pravnici smatraju da nije važno je li investicijski ugovor sklopljen između pojedinaca, pravnih osoba ili oboje - subjekti građanskog prava mogu biti bilo kakvi (poput objekata). Zagovornici ovog mišljenja pozivaju se na tekst Zakona o investicijskim aktivnostima RSFSR-a - posebno kaže da objekti investicijske aktivnosti mogu biti sredstva i obrtna imovina u svim sferama i segmentima nacionalnog gospodarstva.
U saveznom zakonu, usvojenom već u Ruskoj Federaciji, zauzvrat, kaže se da objekt ulaganja može biti vlasništvo u bilo kojem obliku vlasništva - privatnom, državnom, općinskom i drugim. Neki odvjetnici skreću pozornost na brojne podređene izvore prava. Na primjer, jedan od dokumenata ruske arbitražne prakse kaže da ugovor o ulaganju mora nužno sadržavati formulaciju koja odražava svrhu štediša o primanju dohotka ili drugih povlastica.
Stručnjaci identificiraju sljedećih nekoliko ključnih značajki po kojima se ugovor može klasificirati kao "investicija". Naime:
- sklapanje investicijskog sporazuma trebalo bi podrazumijevati dugoročnu prirodu odnosa između strana;
- sporazum bi trebao biti obostranog karaktera (to jest, u zamjenu za primanje investicija, subjekt prenosi depozitaru rezultat investicije - prihod, nekretnine, preferencije itd.);
- sporazum se mora temeljiti (u obliku projektne dokumentacije, ponude, komercijalna ponuda itd);
- ugovor bi trebao odražavati komercijalni interes stranaka (odnosno, investitor prima određenu naknadu).
Ovisno o poslovnom sektoru u kojem investitor i primatelj sredstava surađuju, sporazum može također sadržavati formulacije koje uključuju namjeravanu uporabu financija i materijalnih dobara koje je uložio investitor, kao i opću ili zajedničku prirodu vlasništva nad imovinom koja se prenosi na investitora.
Investicijsko partnerstvo
Institut investicijskog partnerstva u Rusiji je zakonodavno utvrđen u 2012. godini, što je odraz posebnog oblika zajedničke aktivnosti partnera. Koja su obilježja sporazuma sklopljenih između njih? Sporazum o investicijskom partnerstvu, prije svega, ima specifičnosti teme.
U većini slučajeva to je zajedničko stjecanje vrijednosnih papira poslovnih subjekata, kao i dionica koje tvore vlasnički kapital u posebnoj pravnoj formi poslovno - ekonomskog partnerstva. Investicijsko partnerstvo, dakle, je vrsta kompromisne opcije za provedbu pravnih odnosa između oblika poput ograničenog partnerstva (tipičnog za pravne osobe) i jednostavnog partnerstva (u kojem pojedinci mogu sudjelovati).
Investicijsko partnerstvo podrazumijeva ugovorni odnos u kojem se ne računaju posredni porezi pri raspodjeli dohotka između sudionika. U ovom slučaju zakonodavac osigurava ugovornim stranama da ne objavljuju uvjete transakcija u javnosti. I u tome se status investicijskog partnerstva na neki način razlikuje od dogovora između organizacija. Ali postoje česte točke između onih i drugih. Primjerice, u većini slučajeva potrebno je propisati trajanje ugovora investicijsko partnerstvo, uzeti u obzir specifičnosti odustajanja od sporazuma konkretnih sudionika, posebno interakciju s vjerovnicima itd.
Praksa izrade investicijskih ugovora u građevinarstvu
Vratimo se studiji sporazuma specifičnih za građevinarstvo - kao jedan od najpopularnijih u pogledu investicijskih odnosa u poslovanju. Bilo bi korisno proučiti, na primjer, algoritam ispravne pripreme takvih ugovora na temelju kriterija usvojenih u ruskom pravnom sustavu. Gore smo napomenuli da oblik investicijskog sporazuma može imati znakove sličnosti sa sporazumima koji su karakteristični za druga područja poslovanja - pozajmljivanje, prodaja itd. Na temelju ove značajke, kako pravilno dizajnirati ugovore?
Prvo, svaki građanski sporazum mora započeti preambulom. U pravilu određuje naziv ugovora, mjesto i vrijeme i njegov zaključak. Sljedeća komponenta su podaci o ugovornim stranama. Ako je ugovor o investiranju sklopljen između pravnih osoba, potrebno je utvrditi njihov službeni naziv, kao i popis službenika koji djeluju u ime odgovarajućih struktura. Ako je jedna od strana u ugovoru pojedinac, tada je potrebno navesti njegove identifikacijske podatke (ime, seriju i broj putovnice, adresu upisa).
Imajte na umu da dužna strana transakcije obično ima jedno od dva glavna statusa - bilo klijenta ili ugovaratelja. U prvom slučaju, to znači da je investitorova ugovorna strana dužna privući dodatne izvođače - odnosno da je to uglavnom upravljačka struktura. Ali sasvim je moguće da će isti pravni subjekt biti i kupac i izvođač. No, stručnjaci ipak preporučuju korištenje prvog termina u ugovoru.
Slijede uvjeti ugovora o investiranju. Ovdje se u pravilu bilježe predmet sporazuma, financijski pokazatelji, kao i sadržaj ugovora. Neki odvjetnici smatraju, pozivajući se na odredbe članka 432. Građanskog zakona, da je ključni uvjet investicijskog sporazuma upravo predmet. Tipična formulacija ovdje može zvučati ovako: "Investitor sudjeluje u financiranju projekta prijenosom sredstava, a kupac ih koristi u svrhu izgradnje i naknadnog prijenosa imovine u korist druge strane." Naravno, ovisno o specifičnostima određenog projekta, formulacije mogu biti različite.
Ugovor o investiranju, čiji uzorak trenutno sastavljamo, trebao bi sadržavati i adresu budućeg posjeda (ulica, kuća, zgrada i broj stana, ako mogu biti poznati), broj kata i drugi znakovi koji karakteriziraju njegov zemljopisni položaj. U nekim slučajevima, stručnjaci preporučuju da se na ugovor primijeni grafički plan lokacije objekta na tlu, a također, ako je moguće i raspored stana.
Sljedeći stavak - stranke u ugovoru o ulaganju utvrđuju popis radova koje obveznik mora izvesti kako bi ispunio uvjete ugovora sa svoje strane. Stručnjaci preporučuju da se njihov sadržaj detaljno objavi, odnosno da se u sporazumu napiše da će to biti građevinski, tehnički, instalacijski radovi, polaganje komunalne infrastrukture, struja. Ako je predviđena završna obrada, također je popravljamo. U nekim je slučajevima popis odgovarajućih radova, kao i dodatna dokumentacija o njima, prikladnije smjestiti u anekse glavnog ugovora.
Sljedeći stavak ugovora je cijena. Moguće je da kupac želi da ga instalira u stranoj valuti. Ali u ovom slučaju treba navesti glavni izvor podataka o njegovom tečaju prema rublje - u pravilu, to su podaci Centralne banke Ruske Federacije. Odnosno, možete ispraviti ovo glasilo: "Izračuni u rubaljima vrše se prema tečaju utvrđenom od strane Centralne banke Ruske Federacije na dan kada investitor izvrši uplatu."U dijelu "cijena" ugovora potrebno je odražavati ukupni iznos doprinosa od investitora, a također, budući da je predmet ugovora nekretnine, cijena kvadratnog metra stambenog prostora.
Ugovor o investiranju, čiji uzorak sastavljamo, treba sadržavati podatke o datumu na koji kupac (izvođač, ako se ti statusi kombiniraju) ispunjava svoje ugovorne obveze. U članku 314. Građanskog zakona Ruske Federacije navedeno je da ako razdoblje nije definirano, tada se kao osnova uzima razumno razdoblje. Ali bolje je, naravno, odrediti ovaj uvjet ugovora. Istodobno, pojam se može vezati za različite točke - predaju predmeta na prihvaćanje ili činjenicu uknjižbe od strane investitora prava posjedovanja stana. Specifični kriterij određuju stranke u ugovoru, vodeći se objektivnim prioritetima.
Odgovornosti investitora
Bilo bi korisno obratiti pozornost na stavku poput odgovornosti investitora. Stručnjaci smatraju da tipični nacrt investicijskog ugovora može sadržavati sljedeću kombinaciju:
- prenositi novac ili druge materijalne resurse u okviru ugovorenih ugovora (redovito ih pružati kupcu);
- opskrbiti partnera potrebnim dokumentima o vlasništvu i drugim vrstama;
- platiti, ako se to zahtijeva sporazumom, posebnu naknadu za kupca;
- izvršiti prihvaćanje objekta.
Odgovornosti kupca
Zauzvrat, kupac je također obdaren određenim nizom obveza. Što bi trebao učiniti:
- izrađuje ili naručuje projektnu dokumentaciju;
- pronaći i dodijeliti zemljište za izgradnju nekretnina;
- izvještavati o postupku izgradnje i investicijske potrošnje u skladu s rasporedom definiranim ugovorom;
- provoditi, ako je predviđeno ugovorom ili zahtjevima zakonodavstva, ponude za privlačenje izvođača;
- da se formira tim graditelja i stručnjaka drugih potrebnih profila;
- nadzire i vrši tehnički nadzor nad radom drugih strana;
- predati objekt na prihvaćanje;
- pružiti investitoru potrebne dokumente.
Značajke izgradnje ugovora
Ako pojednostavimo algoritam za izgradnju investicijskog ugovora u građevinu, izgledat će otprilike ovako:
- jedna strana, odnosno investitor, dužna je prenijeti sredstva kupcu;
- druga strana, koristeći odgovarajuću naknadu, mora uložiti dobijena sredstva, na temelju specifičnosti investicijskog projekta, u izgradnju nekretnine i nakon toga ih prenijeti investitoru;
- Ugovor treba sadržavati uvjete i druge uvjete.
Sadržaj ugovora, ako sažmete njegove glavne točke, bit će sljedeći: preambula, bitni uvjeti (predmet, financijski aspekti, uvjeti), kao i uobičajeni uvjeti, nakon - prava i obveze svake od strana.
Faze provedbe ugovora o gradnji
Proučavali smo okvirnu strukturu investicijskog ugovora u građevinskoj industriji. Razmotrimo sada korake u kojima se odgovarajući sporazum može provesti. Stručnjaci identificiraju tri glavne faze provedbe investicijskog projekta.
Prvo, ovo je razdoblje koje je prethodilo izravnim financijskim obračunima. Kao dio toga, kupac priprema projektnu dokumentaciju, ekonomsku studiju izvodljivosti te pruža tehničku pripremu za izgradnju objekta nekretnine. Što se tiče izvora prvog tipa, to je prikupljanje informacija koje odražavaju primjenu tehnologija i inženjerskih rješenja u građevinskom projektu.
U ovom slučaju popis radova predviđenih u projektnoj dokumentaciji može biti orientativan. U nekim slučajevima investitor može zahtijevati od kupca da dostavi poslovni plan koji bi trebao jasno odražavati prednosti određenog projekta, na temelju njegovih tehnoloških i inženjerskih specifičnosti.
Drugo, ovo je faza ulaganja i izgradnje kao takva.U okviru toga kupac pronalazi investitora, s njim sklapa odgovarajuću vrstu ugovora, potpisuje ugovore, zauzvrat s kolegama, sastavlja radne odnose s angažiranim stručnjacima. Nakon što - gradi objekt, a zatim - prenosi ga investitoru.
Treće, ovo je operativna faza. Kao dio toga mogu se raditi dodatni radovi - u smjeru dorade, opskrbe objekta dodatnim komunalnim resursima, rješavanja mogućih pitanja vezanih za nedostatke nastale tijekom izgradnje itd.
Prijenos objekta investitoru
Investicijski ugovor za izgradnju, čiji smo uzorak prethodno ispitali u pogledu ključnih značajki, podrazumijeva da prijenos imovine mora biti popraćen potpisivanjem potvrde o prihvatu (ili sličnog dokumenta) po završetku izgradnje. Uz to, investitor mora dobiti i potrebne dokumente o vlasništvu. U nekim slučajevima kupac se također obvezuje prenijeti na raspolaganje partnere glavne izvore prema profilu radne dokumentacije - oni se mogu koristiti, na primjer, za vrijeme završetka radova ili rekonstrukcije.
Preuzmite ugovor o investiranju
