Kupnja stana prilično je kompliciran i dugotrajan proces koji zahtijeva posebnu pažnju i pažljiv stav. Ne samo da je u pitanju velika svota novca, već se postavlja i pitanje krova nad glavom. Kada kupujete stan, morate biti što oprezniji kako ne biste pali na brojne trikove prevare. Čak i ako se kupac suočava s nepoštenim prodavateljem, postoji velika vjerojatnost nepredviđenih situacija prilikom kupnje stana. Na što paziti da se stečeno stanovanje ne razočara u budućnosti?
Lokacija stana
Kod kupnje stambenog prostora morate pažljivo odmjeriti sve. Važno je da je prikladno ne samo iznutra, već i izvana. Stoga je prvo na što biste trebali obratiti pažnju područje grada u kojem se stan nalazi. Uz tako važne karakteristike kao što su blizina mjesta rada, učenja, jednostavnost putovanja u zemlju, morate razmotriti i infrastrukturu tog područja:
- vlasnici automobila trebali bi procijeniti dostupnost parkinga i besplatnih parkirnih mjesta;
- Ako redovno koristite javni prijevoz, poželjno je da stanica metroa ili autobusa bude na pješačkoj udaljenosti;
- prisutnost tržnice i velikih trgovina neće biti suvišna;
- razmislite o najmanjim članovima obitelji - igralište ili trg u blizini kuće bit će vrlo zgodan, a bliska lokacija vrtića ili škole također igra važnu ulogu;
- ako volite sport, pogledajte ima li u blizini fitness klub, teretana ili bazen;
- Ne zaboravite na klinike za djecu i odrasle.
Upoznajte susjede
Ako ste se nosili sa zadatkom i odabrali nekoliko opcija koje, u principu, ispunjavaju sve gore navedene zahtjeve, morate se osobno upoznati s prednostima i nedostacima svakog stana. Bolje je dogovoriti pregled tijekom dnevnog vremena. Preporučljivo je doći ranije od predviđenog vremena kako biste samostalno sastavili jasnu predodžbu o mogućim transportnim problemima i pregledali područje. To igra važnu ulogu i može utjecati na konačnu odluku prilikom kupnje stana.
Na što prvo paziti? Ulazna vrata lice su kuće koja može puno reći o budućim susjedima. Ljudi koji žive u susjedstvu mogu uvelike utjecati na kvalitetu života u novom stanu. Uvijek postoji mogućnost da je susjed u stubištu alkoholičar koji će organizirati noćno piće. Ili velika obitelj živi iznad vas, tada će dječji plač, vrisak i škljocanje dugo postati vaši životni partneri.
Inspekcija stana
Da biste dobili objektivnije mišljenje o stambenom prostoru, bolje je provesti inspekciju bez namještaja. Inspekcija stana tijekom kupnje trebala bi započeti pregledom komunikacija: električno ožičenje, kanalizacijski sustav, vodovodne cijevi, radijatori grijanja, pogotovo ako popravci nakon kupnje nisu uključeni u vaše planove. Važno je toplinska vodljivost prostorije. Gledajući stan u hladnoj sezoni, možete procijeniti grijanje, ali ne možete sa sigurnošću reći koliko će biti vruće ljeti i obrnuto.
Podna, stropna, unutarnja i vanjska vrata, vodovodni čvora, dvostruko ostakljeni prozori, opće stanje kuhinje i kupaonice najskuplja su i dugotrajna mjesta u pogledu popravka, koja se moraju pažljivo ispitati prilikom kupnje stana.
Što tražiti u kutnim sobama? U ovom slučaju zid je glavni pokazatelj. Prisutnost plijesni na njima ukazuje na vlažnost i visoku vlažnost u sobama. U stanovima na gornjim katovima krov može procuriti, što rezultira mrljama na stropu. Vlaga je također primijećena u sobama na prvim katovima. To ukazuje da je podrum slabo prozračen.
Treba upozoriti na prisutnost kozmetičkih popravaka u pretprodaji, koji je najvjerojatnije napravljen kako bi se sakrili razni nedostaci. Bolje je ako je popravak star nekoliko godina, a to su „podmirili“ vlasnici stana. Provjerite zvučnu izolaciju sobe u apsolutnoj tišini. Kolika je buka prometa i zvukova s ulice?
Pravna strana pitanja
Osim kvalitativnih karakteristika kupljenog stambenog prostora, ne treba zaboraviti i na pravnu stranu problema. Zapamtite: prodavač mora imati vlasnički list za prostorije. Popis dokumenata prilikom kupovine stana koji potvrđuju vlasništvo nekretnine na prodaju:
- Ugovor o prodaji, ugovor o daru, barteru, donaciji ili doživotnom održavanju.
- Potvrda o vlasništvu ili pravo nasljedstva.
- Ugovor o razmjeni.
- Odluka suda koja je stupila na snagu.
- Potvrda o kupnji nekretnina na aukciji ili na javnoj dražbi.
Pored toga, pravo vlasništva, potvrđeno jednim od gore navedenih dokumenata, mora biti upisano kod tijela tehničkog popisa. Kupnja stana trebala bi se dogoditi tek nakon što se dostavi poseban izvadak iz državnog registra koji je pravni dokaz transakcije.
Stanovi u novim zgradama
Kupnja stana u novoj zgradi prilično je rizičan korak, a rizik se ne isplati uvijek. U pravilu, troškovi stanovanja ovdje nisu mnogo niži od troškova gotovih stanova. Kupnja nekretnina u novoj zgradi gotovo po tržišnoj cijeni, suočavate se s nerazumno visokim rizikom u usporedbi s stanovanjem na sekundarnom tržištu.
Kako ne biste pala u ruke prevaranti, prilikom kupnje stana morate procijeniti sve vrste situacija. Na što treba paziti pri odabiru nove zgrade:
- Stupanj spremnosti kod kuće. Ako nekretnina tvrdi da je kuća gotovo spremna, da su sve komunikacije završene, bolje je provjeriti to iz prve ruke i posjetiti gradilište.
- Ugovor. Zainteresirajte se za ugovor koji vam se nudi da zaključite. Bolje je ako se radi o kapitalnom ugovoru (DDU). Ima prednosti u odnosu na preliminarne ugovore i automatski potvrđuje da programer ima građevinsku dozvolu. Osim toga, u slučaju bankrota, vaša potraživanja bit će osigurana kolateralima.
- Akreditacija nove zgrade u banci je broj banaka koje mogu dati zajam za kupnju stanova. Ako nijedna banka ne daje kredit, to znači da programer ima određenih poteškoća.
- Ugled programera. Upoznajte se s ranije naručenim građevinskim projektima, mogućim financijskim problemima programera i poviješću tvrtke.
- Provjerite dokumente:
- investicijski ugovor;
- projektna dokumentacija;
- građevinska dozvola;
- potvrda o vlasništvu ili zakupu zemljišta;
- ugovor sa osiguravajućim društvom;
- izvadak iz jedinstvenog registra nekretnina;
- registracija i osnivački dokumenti proizvođača;
- oblik ugovora prema kojem će se izvršiti otkup stana.
Zamke prilikom kupnje kuće na sekundarnom tržištu
Nabava stanovanja uvijek je povezana s mnogim zakonskim nijansama i suptilnostima koje ne znaju svi. Stoga je važno pažljivo i pažljivo tretirati ovo pitanje. Kako ne pogriješiti prilikom kupnje drugog doma?
Prvo morate pažljivo proučiti dokumente o vlasništvu prodavatelja. To mogu biti kupoprodajni ugovori, darovi, nasljedstvo, sudske odluke koje su stupile na snagu.
Drugo, maloljetna djeca mogu imati vlasništvo nad sekundarnim stambenim prostorom ili pravo na korištenje stana. Prije kupnje nekretnine, zatražite od prodavatelja dozvolu za starateljstvo od kuće. Ako djeca nisu vlasnici stana, već su samo registrirani u njemu, moraju se otpustiti i prijaviti drugdje. Ako ti uvjeti nisu ispunjeni, sud će raskinuti ugovor o prodaji u interesu djeteta.
Treće, prilikom provjere putovnice vlasnika stana obratite pažnju na prisutnost pečata o braku-razvodu. Provjerite njihove datume s datumima dokumenata koji potvrđuju vlasništvo nad nekretninom. Ako se imovina kupi u braku, supružnik ima pravo na pola stana, čak i ako nije prijavljen i nije živio u ovoj sobi.
Četvrto, bolje je ako do potpisivanja kupoprodajnog ugovora svi stanari budu registrirani na drugom mjestu. Saznajte više o nestalim članovima obitelji. Možda je jedan od njih u bolnici, vojsci i mjestima lišenja slobode. Nakon povratka, oni imaju pravo osporiti transakciju zaključenu bez njihovog znanja.
Peto, kada obavljate transakciju punomoći, upoznajte se s ovlastima vlasnika ovog dokumenta. Sve pravno značajne radnje trebaju biti propisane u punomoći. Tamo se može naznačiti i cjenovni rang, iza kojega predstavnik nema pravo prijeći. Provjerite valjanost punomoći. Ako datum izdavanja nije naveden, dokument je nevažeći. U slučaju smrti nalogodavca, punomoć se otkazuje.
Šesto, kada kupujete nasljedni stan, vrijedi uzeti u obzir da se u roku od 6 mjeseci nakon vlasnikove smrti mogu pojaviti novi podnositelji zahtjeva za imovinu. Bolje je ako je prodavač jedini nasljednik volje. Njegova prava trebaju biti sadržana u potvrdi o nasljeđivanju.
Zadnje što treba provjeriti je povijest stana. Zatražite od vlasnika da vam dostavi izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava. Tako možete saznati sve osobe prijavljene u stanu. Treba biti oprezan ako su nekretnine posljednjih godina često mijenjale vlasnike.
Postupak kupnje stana
Nema velike razlike ako se stan kupi na sekundarnom tržištu ili u novoj zgradi. Faze vlasništva nad kućama nisu previše različite. U svakom slučaju, redoslijed postupaka je razumljiv.
1. stupanj. Provjera i papirologija prilikom kupnje stana.
2 faza. Potpisivanje ugovora o otuđenju (u slučaju kupnje kuće na sekundarnom tržištu) ili akt o prenosu i prihvatu (u slučaju stjecanja nekretnine u novoj zgradi).
3 pozornica. Upis nakon otkupa stana u vlasništvu stečenog stana u državnim tijelima.
Provjera i papirologija
Većina građana ne mora se često baviti takvim stvarima kao što je kupovina stana. Koji su dokumenti potrebni? Koje su faze registracije nekretnina? Kako legalno izvršiti transakciju? Ovo nije cijeli popis pitanja koja nastaju tijekom takvih transakcija.
Popis dokumenata koji podliježu obveznoj provjeri prilikom kupnje stana u novoj zgradi ili na sekundarnom tržištu dan je ranije. Ako se tijekom provjere vrijednosnih papira ne postavljaju pitanja, možete pristupiti potpisivanju preliminarnog ugovora i uplati avansa. Postoji nekoliko vrsta plaćanja unaprijed:
- Depozit pri kupnji stana je određeni iznos novca koji kupac plaća prodavatelju kao jamstvo za transakciju. Ako u budućnosti kupac iz bilo kojeg razloga odbije kupiti stan, novac se neće vratiti. U slučaju otkazivanja transakcije na inicijativu vlasnika, depozit pri kupnji stana plaća se u dvostrukoj veličini. Prijenos depozita obvezno utvrđuje javni bilježnik u posebnom dokumentu.
- Predujam je iznos novca koji kupac uplaćuje kao predujam. Ako se transakcija otkaže, avans se vraća kupcu.Ugovor o prijenosu predujma također je fiksno određen, ali prisustvo javnog bilježnika nije potrebno.
Ugovor o otuđenju ili potvrda o prihvatu
Ovisno o tome je li stan kupljen u novoj zgradi ili na sekundarnom tržištu, kupac mora imati ugovor o prihvatu-prijenosu ili ugovor o otuđenju s ugovorom. U nedostatku ovih dokumenata, sud može poništiti čak i plaćeni i registrirani ugovor.
Ugovor o otuđenju je dokument na osnovu kojeg se obračunava porez za prodavatelja. Zapravo potvrđuje pristanak obje strane na transakciju i pripremu kupoprodajnog ugovora u budućnosti.
Potvrda o prihvatu sastavlja se u slučaju kupnje stana u novoj zgradi. Nakon potpisivanja kupac postaje vlasnik stana, međutim prijenos nekretnine može se izvršiti tek nakon potpisivanja ugovora o kupoprodaji tijekom registracije kod državnih tijela ili dobivanja potvrde o vlasništvu.
Državna registracija
Državna registracija je pravni dokaz vlasništva nad stambenom nekretninom, bez obzira na to je li stečena u novoj zgradi ili na sekundarnom tržištu. Registracija vlasništva vrši se u roku od 30 kalendarskih dana od dana predaje potrebnog paketa dokumenata. Nakon provjere dokumenata, upisnici upisuju u Jedinstveni državni registar prava (USRP) napomenu da je vlasništvo nad nekretninom upisano.
Uvjeti kupnje stana
Kupce nekretnina prvenstveno zanima pitanje koliko možete kupiti stan. No, ništa manje zanimljiv je i vrijeme transakcije. Sve ovisi o dostupnosti potrebnih dokumenata, nepostojanju spornih pitanja i drugim nijansama koje zahtijevaju dodatno vrijeme. Uz dobar dogovor i obostrani dogovor stranaka, transakcija se može zaključiti u roku od mjesec dana.
