Sve što supružnici steknu u braku njihovo je zajedničko vlasništvo, bez obzira na to na koga su svi registrirani. Pri prodaji stana koji je zajednička imovina, ali prema dokumentima pripada jednom od supružnika, potrebno je notarsko odobrenje drugog da izvrši transakciju. Slično tome, možemo pretpostaviti da je potreban i supružnikov pristanak na kupnju stana. Odnosno, sredstva koja kupac koristi također se smatraju uobičajenim obiteljskim kapitalom, a supružnici ih mogu raspolagati samo sporazumno.
Koje su kontradikcije u zakonu?
Prije svega treba obratiti pozornost na članak 35. Obiteljskog zakona. Navodi da, ako jedan supružnik raspolaže zajednički stečenom imovinom, tada se suglasnost drugog uzima u obzir prema zadanom. Ali, uz to, svaka transakcija kupnje nekretnine može biti poništena ako se jedan od supružnika ne slaže ili postoje dokazi da je drugi bio svjestan neslaganja prvog, ali ga je ta činjenica zanemarila.
Dakle, doslovno interpretirano Članak 35. PZ Ruske Federacije, možete dobiti sljedeće: prilikom sklapanja transakcije kupac ima potpuno pravo da prodavatelju ne dostavi ovjerenu suglasnost.
Sljedeća točka ovog članka poprima potpuno suprotno značenje. Odnosno, navodi da u transakcijama koje se odnose na raspolaganje nekretninama, kao i transakcijama koje zahtijevaju državnu registraciju i ovjeru, za kupnju stana mora biti prisutan zakonski ovjeren pristanak supružnika. U suprotnom, ako se ta činjenica zanemari, supružnik dobiva pravo da putem suda zatraži priznanje transakcije nevažećom. Ovo se pravo može iskoristiti u roku od jedne godine od trenutka kada je drugi supružnik saznao ili je trebao znati da je transakcija zaključena.
Sporovi uz pristanak
Ispada da je suglasnost supružnika iz prvog stavka vrlo uvjetna. Ako kopate još dublje i pokušate detaljnije analizirati situaciju, tada nastaje nekoliko kontroverznih točaka.
- Javna ovjera. Od 2000. godine uopće nije nužno da se nekretnina kupuje kod javnog bilježnika.
- Državna registracija. Prema novim izmjenama u zakonodavstvu, od 1. ožujka 2013. transakcija kupnje i prodaje može se smatrati valjanom bez njene registracije. To automatski stupa na snagu od trenutka kada su obje strane potpisale ugovor. Ali nekretnine podliježu registraciji. Stoga, po toj logici, činjenicu stjecanja stana ne treba uknjižiti.
- Koncept raspolaganja nekretninama. Nemoguće je raspolagati onim što još ne pripada čovjeku. Primjerice, prilikom prodaje stana vlasnik ima određena prava na njega, te, prema tome, može koristiti nekretninu po vlastitom nahođenju. Ali ako je nabava nekretnine još uvijek samo u planovima, tada će kupac moći raspolagati samo vlastitim sredstvima, ali ne i samim stanom.
Drugim riječima, istina će uvijek biti na strani onoga koji se najbolje snalazi u tumačenjima članka 35. Ujedinjenog Kraljevstva. Nažalost, ne postoji jedinstveni algoritam postupaka u slučaju spora, stoga je bolje dobiti suglasnost supružnika za kupnju stana odmah kako bi se izbjegli razni problemi.
Trebam li ovjerenu suglasnost za kupovinu stana od supružnika radi registracije?
Zapravo, u mnogim slučajevima suglasnost drugog supružnika za kupnju stana uz državnu registraciju prijenosa zakona nije potrebna. No, koristeći činjenicu dvosmislenosti zakona, upisnici još uvijek mogu postaviti zahtjev za notarsko overenu supružničku suglasnost za kupnju stana. Štoviše, oni se nužno pozivaju na norme postojećih zakona.
Trebam li kontaktirati javnog bilježnika?
Kako bi se izbjegli neopravdani troškovi vremena i živaca, ipak treba posjetiti bilježnika. Potrebno je oko 1 000 rubalja da bi supružnik dobio suglasnost za kupnju stana. Samo jedan supružnik može se prijaviti kod javnog bilježnika, koji bi trebao dati suglasnost za kupnju stana, a prisustvo onoga kome je potrebna suglasnost nije potrebno. Takav pristanak može se sastaviti ne samo za određeni stan s adresom, već i za kupnju stanova po nahođenju supružnika. Sa sobom morate ponijeti putovnicu i potvrdu o braku.
Danas čak i građani daleko od poslovanja nekretnina znaju da je tržište stanova primarno i sekundarno. Otkup sekundarnih stanova podrazumijeva da su oni već imali vlasnike. Što se primarnog tržišta tiče, na njemu se prodaju samo novi stanovi.
Prednosti kupnje stana u novoj zgradi
Prije svega, to bi trebalo uključivati relativno niske troškove (do 90 posto takvog stanovanja, ali već na sekundarnom tržištu). Osim toga, kupovina novih stanova dobra je jer će stanovanje u svakom slučaju biti legalno čisto, jer nema pozadinu: nije bilo drugih vlasnika, s njim nije bilo nikakvih transakcija i, shodno tome, na trg nitko nije registriran , Tako kupac postaje prvi vlasnik i neće imati problema koji bi mogli biti povezani sa potraživanjima prošlih vlasnika.
Nedostaci stjecanja stana u novoj zgradi
Postupak registracije vlasništva traje puno duže, jer se, za razliku od jednostavnog kupoprodajnog ugovora, koji se može sastaviti i registrirati u samo nekoliko dana, ugovor o prijenosu, koji daje vlasništvo nad novim stanovima, može izvršiti i registrirati za otprilike mjesec i pol.
Iako vrlo mala, još uvijek postoji rizik da ćete ostati prevareni prilikom kupnje stana u kući u izgradnji.
Uglavnom se novi stanovi nalaze u udaljenim područjima gdje infrastruktura nije jako razvijena i nema komunikacije.
Osim toga, u novim stanovima nema uređenja, što uključuje dodatne troškove.
Kupnja stana: upute za registraciju
Dizajn stana u novoj, u izgradnji ili već izgrađenoj kući sastoji se od nekoliko faza. Razgovarajmo o tako uobičajenoj i profitabilnoj opciji kao što je kupnja stana u novoj zgradi uz pomoć organizacije koja je na to dobila pravo od moskovske vlade.
Prva faza Dogovor s tvrtkom
Kupnja nekretnine započinje tako što klijent kontaktira tvrtku koja ga zanima i pregleda sve stanove koji su mu zanimljivi i dostupni su, a zatim odabere sebi najpogodniji. Nadalje, tvrtka i kupac sklapaju ugovor o pružanju usluga za nekretnine, pri čemu su preuzete prve obveze prijava stana drugi. Kupac zauzvrat plaća organizaciji određenu proviziju za pružanje usluga. Dakle, u ovoj fazi dobiva ugovor i dokument koji potvrđuje plaćanje provizije (ček ili potvrda). Takav ugovor zaključuje se u roku od jednog dana.
Druga faza Ugovor o dodjeli
Sljedeći je korak potpisivanje sporazuma o ustupanje zahtjeva. Zaključuje se između kupca i organizacije koja je sagradila kuću, jednostavno financirala njezinu izgradnju ili organizirala građevinske radove.
Ovisno o tome koje su funkcije obavljane, organizacija u ugovoru može se odrediti kao investitor, kupac ili izvođač. Ali u osnovi, vlada Moskve djeluje kao stranka u sporazumu, jer se upravo prilikom izdavanja rješenja dodjeljuje zemljišno zemljište za izgradnju.
Shema je sljedeća. Vlada izdaje dozvolu za izgradnju stambene zgrade. Tu je i investitor - tvrtka koja financira rad. Te organizacije sklapaju tzv. Investicijski ugovor s naručiteljem, koji organizira građevinske radove. Naručitelj i izvođač sa druge strane zaključuju ugovorni ugovor.
Sve opisane građevine aktivno sudjeluju u izgradnji kuće i imaju svako pravo na određeni dio gotovih stanova, te, u skladu s tim, prava mogu dodijeliti drugim osobama, odnosno kupcima stana. Međutim, same strukture ne biraju kupce i ne prodaju stanove. Stranke sklapaju ugovor o komisiji s nekretninskom organizacijom, na temelju kojeg potonja dobiva pravo prodaje stanova. Kupac se prilikom kontaktiranja organizacije ima pravo upoznati s ovim ugovorom, kao i s investicijskim ugovorom. Nadalje, postupak kupnje stana uključuje potpisivanje ugovora i nagodbe s kupcem.
Treća faza računanje
U sljedećoj fazi s kupcem se vrši potpuno plaćanje. Sredstva se prenose na račun tvrtke koja prenosi prava na stan. Ova faza traje u prosjeku oko sedam dana. Ugovor o kupoprodaji u ovom slučaju nije sastavljen, budući da je stan nov, a ona nije imala stanodavca.
Pravo vlasništva se vrši prema ugovoru o prijenosu. Jedna strana je kupac, a druga je općinski stambeni odbor. Ostale organizacije koje su sudjelovale u izgradnji objekta također su naznačene u ugovoru o prijenosu, iako ne djeluju kao stranke u sporazumu.
Zaposlenici tvrtke za prodaju nekretnina trebali bi pripremiti nacrt ugovora, a također prikupiti sve potrebne dokumente koji su činili osnovu za izgradnju kuće u kojoj se stan nalazi. Prikuplja se i dokumentacija koja potvrđuje činjenicu prijenosa kuće u uporabu. Uz to su potrebni dokumenti koji potvrđuju ugovorne odnose investitora, kupca i izvođača, kao i ispunjavanje obveza svakog od njih.
Četvrta faza Općinski stambeni odbor
Nakon toga tvrtka za prodaju nekretnina prosljeđuje nacrt ugovora i svu potrebnu dokumentaciju Općinskom stambenom odboru. Potonji zauzvrat pažljivo provjerava sve dokumente, nakon čega ugovor potpisuje jedan od potpredsjednika i stavlja odgovarajući pečat. Dokumenti se razmatraju i sporazum se potpisuje u roku od deset dana. Čim ovo razdoblje istekne, dokumenti će biti vraćeni tvrtki za prodaju nekretnina.
Peta faza konačni
Sada su zaposlenici tvrtke pozvali na potpisivanje budućeg vlasnika stana. Danas su svi takvi ugovori predmet notarske ovjere. Nakon potpisivanja i ovjere ugovor se prenosi na državnu registraciju odboru. Da biste prošli ovaj postupak, morate prikupiti iste dokumente kao i za potpisivanje u Odboru za stambeno zbrinjavanje. U osnovi, registracija ugovora traje mjesec dana, nakon čega se vraća natrag predstavniku organizacije.
Prilikom upisa stavljaju se na ugovor matični broj, datum njegove registracije i pečat Stambenog odbora. Osim ugovora o prijenosu, koji kupac primi u svoje ruke, mora imati i potvrdu o vlasništvu stana.Ti su dokumenti vlasništvo nekretnine. Ovim se završava upis vlasništva u novoj kući, a navedeni dokumenti se prenose kupcu stana. Kao što je već spomenuto, ovdje neće biti potreban kupoprodajni ugovor, tako da će biti dovoljni samo primljeni dokumenti.
