Notarska transakcija je pravna radnja koja se obavlja u propisanom obliku. Što to znači? Ovom postupku podliježu transakcije za koje je prema zakonodavstvu utvrđen notarski obrazac za njihovu provedbu.
Detaljnije ćemo se usredotočiti na detaljno razmatranje koncepta notarske transakcije. Također, govorit ćemo o prodaji i kupnji nekretnina, o mogućim rizicima tijekom registracije.
Obvezne notarske transakcije
Ovaj oblik dokumenata potreban je u sljedećim slučajevima:
- Sve transakcije koje se obavljaju s nekretninama. U ovom slučaju imovina mora pripadati prodavatelju ili davatelju. Izuzetak je imovina uključena u jedinični investicijski fond. Drugi izuzetak je registracija za otuđenje zemljišnih udjela.
- Postupci koji su povezani s raspolaganjem nekretninama pod uvjetima starateljstva.
- Sve transakcije koje uključuju prodaju nekretnina u vlasništvu maloljetnog građanina ili pravno nesposobne osobe.
Više o ponudama
Dakle, u tom pogledu, govorimo o sljedećim opcijama transakcija:
- Davanje ili prodaja bilo kojeg udjela vlasniku. Kada doniraju, osoba kojoj daju moraju platiti porez od trinaest posto. Takva je tarifa relevantna za stanovnike. Što se tiče nerezidenata, oni plaćaju trideset posto od tržišne vrijednosti udjela koji je doniran. U slučaju da se otuđenje izvrši prema dokumentu o kupnji i prodaji, odnosi s poreznim tijelom nastaju izravno od prodavatelja.
- Davanje udjela neovlaštenoj osobi, Suglasnost suvlasnika u takvoj situaciji apsolutno nije potrebna. No bilježnik će provjeriti je li ugovor uvjerljiv. Na primjer, on može odbiti dar malog udjela kao lažne transakcije kako bi izbjegao potrebu da suvlasnici odbiju pravo prvenstvene kupnje otuđene dionice.
- Kupnja i prodaja udjela u korist neovlaštene osobe. Otuđenje u ovoj situaciji vrši se pod uvjetom da su apsolutno svi suvlasnici odbili steći otuđeni udio i izvršiti ga u notarskom obliku. U ovom slučaju se odbijanju prihvaćaju svi vlasnici prema izvodu iz jedinstvenog registra nekretnina.
Kupnja i prodaja nekretnina: notarska transakcija
Cijena nekretnine podrazumijeva kupčevu obvezu provjere čistoće transakcije. U sklopu provedbe takve provjere traže podatke iz jedinstvenog registra. Popis osoba koje su prijavljene u kući ili stanu također je utvrđen. Pored toga, provjerava se i autorizacija prodavatelja i drugi aspekti. Nadalje, obje se strane moraju dogovoriti o cijeni i tek nakon toga nastaviti s izradom dokumenata ovjerenog postupka kupnje i prodaje nekretnina.
Koliko je potreban preliminarni dogovor?
Prije potpisivanja glavnog ugovora stranke imaju pravo sastaviti preliminarni ugovor koji će sadržavati uvjete za naknadni zaključak nadolazeće transakcije. Ova faza, osim toga, uključuje pripremu skupa papira potrebnih za notarsku podršku. Treba reći da kao notarska transakcija treba formalizirati i prodaju dionica nekretnina.
Što je s depozitom?
U ovoj fazi kupac često polaže polog. Oni izdaju sigurnost na različite načine, ponekad se to događa u obliku preliminarnog ugovora. Sud nema jednoglasno mišljenje o tome je li mu to dopušteno. Iz tog razloga, kako bi se izbjegli nepotrebni sporovi, polog je najbolje izvršiti zasebnim redoslijedom. Notarske transakcije dionicama moraju biti sastavljene na odgovarajući način. To je zakonski odobrilo Vijeće Federacije.
Važno je napomenuti da ako istekne rok glavnog dokumenta, a postupak za vraćanje zaloga nije utvrđen, kupac će morati vratiti svoj novac putem suda. Druga je mogućnost prisiljavanje na zaključivanje osnovnog ugovora.
Pomoć stručnjaka
Sljedeći je korak izrada osnovnog sporazuma kod javnog bilježnika. Obje strane imaju pravo provjeriti tekst sporazuma i, ako je potrebno, uložiti ih u ispravke. Posebna se pažnja mora obratiti na odgovornost koja postoji zbog kršenja utvrđenih obveza. Te se obaveze sastoje u tome što se funkcije stručnjaka u okviru overenog postupka o prodaji stana ili druge nekretnine svode na to da se osigura da je sporazum u skladu sa zahtjevima zakona i da ga sud ne otkaže u situacijama osporavanja.
Čiji je trošak izvršenje transakcije?
Ugovor treba odrediti tko plaća notarsku transakciju prilikom prodaje nekretnina. Troškovi se određuju dogovorom obje strane. Naknada za te usluge može se ravnomjerno rasporediti ili u potpunosti prenijeti na kupca.
Stranke potpisuju ugovor u nazočnosti javnog bilježnika. Nakon toga se ugovor s paketom dokumenata šalje na državnu registraciju. Neki javni bilježnici nude usluge slanja paketa dokumenata u elektroničkom obliku. Ovakav način kontaktiranja značajno štedi vrijeme na obje strane, smanjujući vrijeme obrade zahtjeva od strane registra.
Koji su dokumenti potrebni za ugovor o nekretninama?
Za ovjeru transakcije mogu biti potrebni sljedeći papiri:
- Preliminarni dogovor, koji će sadržavati glavne uvjete transakcije.
- Svi dokumenti o nekretninama, na temelju kojih je prodavač dobio pravo vlasništva, na primjer, potvrdu i izvod iz jedinstvenog registra.
- Pristanak supružnika na prodaju, kao i na kupnju osobe koja namjerava kupiti nekretninu.
- Dozvola organa starateljstva ako je vlasnik nekretnine maloljetnik.
- Radovi koji potvrđuju primanje suvlasnika ponuda za prodaju dionica. Ovo je relevantno ako transakcija uključuje zajedničko vlasništvo.
- Potvrda osoba prijavljenih u ovom stanu ili kući, kao i kućna knjiga.
- Dokument koji će potvrditi nepostojanje bilo kakvog duga za komunalije.
- Potvrda o majci zajedno s izvodom iz osobnog računa njenog nositelja. Ovo je potrebno u slučajevima kada se koriste sredstva obiteljskog kapitala.
- Ugovori o kreditu i hipoteci u slučaju da se koriste posuđena sredstva.
- Potvrde i ugovori za korištenje proračunskih sredstava.
Sve gore navedene opcije dokumenata trebaju biti u primjercima, kao i u izvornicima, kako bi se potvrdila autentičnost overe ove transakcije nekretninama.
Ovjeravanje: rizici
Unatoč postupku notarske ovjere, obje strane i dalje imaju određene rizike. Činjenica je da je postupak registracije ovjerene transakcije za prodaju stana ili druge nekretnine ograničen na sastavljanje sporazuma koji je teško prepoznati kao protivnog važećem zakonu. No, formulacije koje se koriste nisu daleko uvijek uspješne s gledišta dokumentarne sigurnosti stranaka.
Jedan od rizika je nedostatak utvrđenog postupka u proračunima. Ovaj je aspekt izuzetno važan, jer je vrijednost nekretnina uvijek vrlo visoka. Sam postupak namire zapravo određuje koja je strana odgovorna za novac. U slučaju da je u tekstu dokumenta navedena standardna fraza: „Nagodbe između obje strane su u cijelosti dovršene prije sklapanja ugovora“, prodavatelj može nastati.
U situaciji u kojoj novac zapravo nije uplaćen, a prijenos vlasništva registriran, kupac ima pravo ne isplatiti prodavatelja, jer je imovinu već primio, a prema sporazumu je već platio apsolutno sav novac za to.
Dodatni rizik predstavlja činjenica da ne postoji akt o prijenosu zajedno s njegovim uključivanjem u tekst ugovora, dok se stvarni prijenos nekretnina vrši nakon registracije. U takvoj situaciji postoji rizik od štete na imovini koju izravno snosi njegov kupac. On više ne može postavljati nikakve zahtjeve za kvalitetom kupljenog predmeta zbog činjenice da je potpisom ugovora prihvatio objekt.
Nepredviđene poteškoće
Sljedeći rizik je nesavršenost samog javnobilježničkog postupka. Ovaj se minus sastoji u činjenici da su stranke prilikom ovjere transakcije ostale same kod javnog bilježnika. Prisutnost drugih konzultanata često nije dobrodošla ili čak nije odobrena. Sve to rezultira činjenicom da se uvjeti koje su obje strane dogovorile ne mijenjaju na bolje. Kao rezultat toga, kupovina i prodaja nekretnina kod javnog bilježnika ne olakšava, već, naprotiv, značajno otežava život i prodavatelja i kupca.
I na kraju, posljednji rizik jesu pogreške u sporazumu koji su napravili tehnički stručnjaci, koji su uglavnom notarski pomoćnici. Zbog prisutnosti pogrešaka takav sporazum jednostavno neće proći daljnju državnu registraciju.
Dakle, notarska ovjera potrebna je prilikom sklapanja transakcija s dionicama, a uz to i sudjelovanje maloljetnika i staratelja. U ostalim situacijama, notarska ovjera provodi se isključivo na osobni zahtjev svih strana u sporazumu. Trošak takve usluge ovisi o cijeni dokumenta, a osim toga uključuje plaćanje tehničkih usluga. Prijenos vlasničkih prava prema dokumentu ovjerenom kod javnog bilježnika oduzima malo vremena, ali ne jamči apsolutnu učestalost transakcije, jer uvijek postoje rizici koje morate uzeti u obzir prije potpisivanja dokumenata, tako da kasnije ne morate ići na sud.