Manapság olyan magas a szükség, hogy megszerezzék lakóterüket. A modern ingatlanpiac nagyszerű lehetőségeket kínál a fogyasztók számára. Ebben a tekintetben minden potenciális vásárló számára fontos, hogy az összes dokumentációt helyesen készítsék el, ideértve az adásvételi szerződést vagy a lakás DKP-jét. Valójában ettől nagymértékben függ az ügylet jogszerűsége.
2013 óta a jogszabály jelentősen egyszerűsítette a dokumentumok elkészítését egy megállapodás hitelesítésére. Ezenkívül megváltozott az ingatlan tulajdonjogának eladótól a vevőre történő átruházásának tényét megállapító eljárás. Miért olyan fontos ez a megállapodás? Elemezzük a cikk témáját.
Mi a DCT?
A vételi és eladási megállapodások eltérőek, de a felvásárlás során közjegyzői igazolást kell megkövetelni:
- lakás;
- egy autó;
- földterület;
- magánlakás;
- a vállalkozás alaptőkéjének részesedése.
Mint láthatja, ezek nemcsak ingatlanok, hanem ingó tárgyak is. Jogi szempontból ez a dokumentum az ingatlan eladó és a vevő közötti, írásban megkötött megállapodás. Ugyanakkor az eladott ház tulajdonjoga egyidejűleg átruházásra kerül. A DCT ez az, amikor lakást vásárol.
Előzetes megállapodás
Az ingatlan-vétel vagy adásvédelem fő megállapodása mellett megjelenik egy másik dokumentum is, amelyet előzetes szerződésnek hívnak. Miért van rá szükség? Ez egy nagyon kényelmes eszköz nehéz jellegű ingatlanügyletekkel folytatott ügyletek során. Jelenléte lehetővé teszi a megállapodás feleinek jogainak és kötelezettségeinek jogi biztosítását bizonyos nehézségek esetén. Például egy üzlet nem valósítható meg a közeljövőben (egy vagy két hét).
Ebben az esetben hasonló típusú dokumentum jön létre. Ehhez azonban komoly ok szükséges:
- A vevőnek nincs szabad pénzeszköze ingatlanvásárláshoz.
- Nincs elég dokumentum, és összegyűjtése időbe telik.
- Az egyik eladó hiánya jó okból, amelynek jelenléte kötelező.
- A lakás előzetes DKP-je hasznos lesz támogatásokkal történő ingatlanvásárlás során. Ebben az esetben a pénzeszközök csak akkor válnak a vevő rendelkezésére, ha a tranzakciót Rosreestr-ben regisztrálták, amely legalább két hétig tart.
- A vevő részt vesz az öröklési eljárásban, amely 6 hónapot igényel, azonban mindkét fél szándékában áll teljesíteni az ügyletet. Ebben az esetben a szakemberek nem javasolják ilyen megállapodás aláírását közjegyző által hagyott öröklési igazolás hiányában.
Ezenkívül az előzetes dokumentum hasznos lesz olyan konfliktus esetén, amelyet a megállapodás egyik fele okoz - a fő szerződés aláírásának megtagadása.
Ennek a dokumentumnak jogi hatálya van. Ezért szükség esetén a bíróság megvizsgálja, mivel a felekre kötelezi az abban meghatározott kötelezettségek teljesítését.
A megállapodások típusai
Kétféle DCT apartman van:
- Írásbeli megállapodás egyszerű formában. Itt egy olyan dokumentumról van szó, amelyet mindkét fél aláírt, amely egyetért a szerződésben meghatározott feltételekkel. Ha több lap is van, azokat összekapcsolják és aláírással lepecsételik.
- Közjegyző által hitelesített dokumentum. Ebben az esetben ellenőrzik az ügyletben részt vevő egyes résztvevők jogképességét. Ha szükséges, fordítson másik szükséges nyelvre. Ezenkívül teljes körű garancia vonatkozik az értékesítési eljárás jogszerűségére.De továbbra is díjat kell fizetni, amely az ingatlan értékétől függ.
Mint gondolnád, a közjegyző továbbra is előnyösebb. Ezenkívül a közjegyzőt most bízták meg az eladó tulajdonjogának igazolására szolgáló eljárással. Ezen felül a szakember az ingatlanhoz fűződő tulajdonjogok nyilvántartását is elvégezheti, miután megerősítette a DKP lakás dokumentációját és nyilvántartásba vételét.
Így a tranzakciót jelentősen egyszerűsítik azáltal, hogy egy címen látogatnak, hogy megszerezzék a teljes kínálatot ingatlanok eladására vagy vásárlására.
Az eladó felek
Legalább két ember vesz részt a tranzakcióban:
- Eladó - az a személy, aki a szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdonosa.
- Vevő - olyan személy, aki az ügylet befejezése után átruházza a szerződés tárgyának tulajdonjogát.
Vagyis ez a felek közötti megállapodás: az eladó díj ellenében átruházza a másik félre, amely a vevő. Szükség esetén a felek érdekeit képviselő vagyonkezelők vehetnek részt az ügyletben.
Csak nekik közjegyző által hitelesített meghatalmazással kell rendelkezniük. A DCT lakásértékesítésben részt vevők nem csak magánszemélyek, hanem jogi személyek is lehetnek.
A szerződés tárgya
A szerződés tárgya az ingatlan, amelyet a tulajdonos eladásra kész. Ez az ügylet legfontosabb feltétele, amelyet mindenképpen tükröznie kell a szerződésben. Ellenkező esetben ez egyértelmű jogsértés. Ezzel összefüggésben a szerződés tárgyát a lehető legpontosabban kell leírni, és ne felejtsük el feltüntetni a tárgy összes paraméterét és azokat a jeleket, amelyek alapján meghatározták.
Azokban az esetekben, amikor a szerződés tárgya lakás, a következő pontoknak tükrözniük kell a dokumentumban:
- Az ingatlan helyének teljes címe (ország, város, utca, ház és lakás száma).
- Az eladási objektum teljes területe, a tulajdonosi igazolásban tükrözve.
- Az emeleten található a lakás.
- Ingatlan célja (lakóingatlan, nem lakóingatlan).
- Az egységes állami nyilvántartás (kataszter) száma.
Ha valamilyen okból az összes tulajdonosot nem bocsátották ki a lakásból a lakás feltételeivel összhangban, ezt bíróságon lehet megtenni. Nem minden esetben ezt lehet megtenni. Például nem írhatja ki azokat a polgárokat, akik ilyen módon megtagadták a privatizációt, mindazonáltal teljes jogot élveznek az eladóval egyenértékű vagyonkezelési jogok megszerzéséhez.
Itt is tulajdoníthatók azok a személyek, akik élettartam-támogatási szerződést kötöttek az eltartottakkal. Néhány polgár megtartja a jogot, hogy a helyiségeket végrendelettel összhangban használja. Az időtartam az öröklés akaratában tükröződik, és több évig, vagy akár az életig tart.
A szükséges dokumentáció elkészítése
A legfontosabb dolog, amelyet az ingatlan vételi és eladási eljárásának meghozatala előtt el kell dönteni, az, hogy jó közjegyzőt válasszon. A jelenlegi jogszabályok szerint a magánszakértők ugyanolyan hatáskörökkel rendelkeznek, mint az állami közjegyzők. Más szavakkal, ezen a területen szinte minden szakember az állam nevében végzi tevékenységét.
Számos körülményt csak akkor szabad figyelembe venni, ha közjegyzőt választanak lakástulajdon-számla összeállításához. Az ügyletet csak az ingatlan tényleges tartózkodási helyén vagy az eladó vagy vásárló lakóhelyén kell végrehajtani.
Az ingatlantulajdonos kötelezettségei között szerepel a következő dokumentumcsomag elkészítése:
- Útlevele fotóval és azonosító kóddal.
- Az ingatlan tulajdonjogának igazolása.
- A lakás műszaki útlevele (ha a szerződés mindkét szerződő fele ezt akarja).
- Információ a lakásban élő és regisztrált emberek számáról.Általános szabály, hogy egy irodában adják ki, és erről két-három nappal az ügylet előtt gondoskodni kell.
- Vannak idők, amikor gyermekek vagy inkompetens emberek élnek a lakásban. Ezután meg kell szerezni az ingatlan eladásának megfelelő engedélyét a helyén lévő gyámsági és gyámsági hatóságoktól.
- Az ingatlant a jelenlegi piaci érték alapján is ki kell értékelni. Ezért a speciális értékelési kormányzati szervek felelősek.
A felsorolt dokumentumokon túlmenően a DKP-lakásokhoz további más dokumentumokra is szükség lehet, mivel a helyzetek eltérőek. Például az eladó a házastárssal megegyezően birtokolja a lakást, vagy a házastársak mindkét tulajdonost legalizálják. Ebben az esetben szükséges az eladott lakás társtulajdonosának írásbeli hozzájárulása. Ezenkívül a második házastárs személyesen nyújtja be a közjegyzőnek, útlevélével, azonosító kódjával és házassági anyakönyvi kivonatával együtt.
Beszerzési eljárás
Az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályainak megfelelően az ingatlan értékesítésének teljes eljárását három szakaszban hajtják végre:
- Először az eladóval kapcsolatos összes információt az állami tulajdonjogok egységes állami nyilvántartásába kell bejegyezni. Ellenőrizzék, hogy a szerződés tárgya biztosítva van-e.
- A második szakasz maga az üzlet.
- Most fenn kell hagynia a katasztrófába vonatkozó információknak a szerződés tárgyának új tulajdonosáról. Szintén ebben a szakaszban olyan dokumentumok elkészítése és kiadása, amelyek legitimálják a vevőt, mint a lakás valódi tulajdonosát.
Példaként említjük a DKP apartmanokat - az alábbi kép.
Az összes meghatározott eljárást egy napon belül végre kell hajtani. Sőt, a konkrét helyzet és a dokumentumcsomag alapján a folyamat 2-4 órát is igénybe vehet.
A szerződés felmondása
Lakások vásárlásának és eladásának általában más következményei vannak. Néhányuk jó, míg mások zavaróak. Például vásároltak ingatlant, megünnepelték a házépítést a barátokkal, rokonokkal és a tulajdonosok már megkezdték a javításokat - úgy tűnik, hogy minden nehézség elmúlt, és csak egy fényes jövő áll előttünk. De nem volt ott - idézés érkezik, és további eljárások folynak a szerződés megszüntetésével kapcsolatban.
Egy ilyen fordulat bárki számára képes, ábrázolva, egyszerűen zavarba ejtő, eléggé elrontva az idegrendszert. Mi lehet a tranzakció lezárásának fő oka?
Fizetési hibák
A DKP-lakás felmondásának komoly oka lehet a fizetés megsértése. A szerződés mindkét fele által végrehajtott ingatlanügyletek során gyakran jelentős hibákat követnek el. És néha ez nagyon szomorú következményekhez vezet. Ezekre jellemző a kifizetés visszaigazolásának hiánya vagy a kifizetési dokumentumok hibás elkészítése.
Ezért a sok probléma elkerülése érdekében a fizetési műveletek során nem szabad hibázni. Vagyis ha a lakást jogi személytől vásárolják meg, akkor csak a szervezet számlájára kell fizetni.
Az egyénekkel kapcsolatban minden kissé egyszerűbb - itt a számítást csak készpénzzel kell elvégezni. Ebben az esetben az eladónak igazolást kell benyújtania, amely tükrözi a pénzátutalás részleteit. Ez megbízható garanciaként szolgál annak megerősítésére, hogy a vevő eleget tett a megvásárolt ingatlanért fizetendő kötelezettségeinek.
Regisztrációs kérdések
Annak érdekében, hogy az adásvételi szerződés jogszerűvé váljon, nem elegendő a közjegyzőt biztosítani. Természetesen maga az ügylet egyszerűen írásban is végrehajtható, azonban mindenképpen regisztrálni kell a DCT apartmanokat Rosreestrben. A szerződést személyesen vagy meghatalmazott útján adják át ennek az állami testületnek a meghatalmazással.
Ezen felül szükség lesz az állami illeték megfizetésére szolgáló nyugtára, a házkönyv kivonatára, valamint a házastárs hitelesített nyilatkozatára az ingatlan eladásáról. Ha a tulajdonos nem házas, akkor a dokumentumcsomaghoz közjegyzői pecséttel ellátott nyilatkozatot csatolnak. 11 nap elteltével, ha az ügylet egyszerű formában fejeződött be, és három nappal közjegyzői igazolással, a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálat rögzíti a tulajdonjog átruházásának jogát az új tulajdonosnak. És pontosan ebben a pillanatban az ügylet feltételeit teljes mértékben végrehajtottnak tekintik.
Szomorú eset ismert egy olyan polgárral, aki a tárgyalás eredményeként megszerzett lakás nélkül maradt. A kezében egy illetékes módon végrehajtott szerződés volt közjegyző részvételével, de hosszú ideig nem adták neki az állami nyilvántartási szolgálatnak az ingatlantulajdon legitimálása érdekében.
De ebben az időben volt az, amikor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének régi változata szerint meglehetősen nehéz volt beilleszteni törvényes jogaikat. Most egyszerűsítették az apartmanházak regisztrációjának teljes folyamatát, és a polgárok nem tudnak aggódni - most a fent említett esemény nem történik velük.
Egyéb körülmények
Sok ingatlanértékesítő egyszerűen bízik abban, hogy jogszerűek-e a dokumentum aláírását követő 6 hónap elteltével felmondani a megállapodást. Ugyanakkor úgy gondolni, hogy nagy hibát követ el. Igen, a megállapodás valóban felmondható, de ennek indokának kell lennie. A már felsorolt helyzeteken kívül más körülmények is súlyos okai lehetnek az ügylet érvénytelennek nyilvánításához. Általános szabály, hogy a megállapodás megkötésekor ilyen helyzetek nem voltak, később jelentkeznek. Mindenesetre minden ilyen helyzetet bíróságon kell mérlegelni.
Összefoglalva
Lakás (és bármilyen más ingatlantulajdon) vétele és eladása meglehetősen zavaró eljárás. A fentiekben már leírtak szerint számos következmény lehet. Ezért nem csak felelősségteljesen kell kezelni egy ilyen tranzakciót.
Különösen kerülje el a helyrehozhatatlan hibákat és hajtsa végre a fizetési műveleteket. Fontos az is, hogy gondosan olvassa el a szerződést a ház megszerzése során, mivel nem ismeretes, hogy melyik eladó, ki ő és milyen célból értékesíti az ingatlant. Nos, az üzletet a közjegyzői irodában kell végrehajtani - legalábbis garantálni kell a megállapodás jogszerűségét.
Végül felkérheti az ingatlanügyletekben részt vevő összes résztvevőt, hogy kerülje el a hibákat és tartsa be az alkalmazandó törvényeket. De a legfontosabb dolog, hogy világosan megértsük, mi a DCT lakásvásárláskor. Csak akkor tudsz aludni békésen!