Lakásvásárlás fontos momentum minden ember életében. Ez a beruházás nemcsak nagy, hanem bizonyos kockázatnak is kitéve. "A lakás kevesebb, mint 3 év tulajdonosa" - ezek a hirdetési címsorok manapság nagyon gyakoriak. A legtöbb ember nem érti, miért jelölte meg az eladó ilyen részleteket a hirdetésben. Hogyan kerülhetjük el a hibákat és veszünk lakást kockázat nélkül? Ehhez részletesen meg kell ismerkednie a vételi és eladási formalitásokkal és feltételekkel.
Biztonsági szabályok ingatlanvásárláskor
Ma nagyon magas a lakás megszerzésével járó kockázat. Hogyan ne eshetünk az ingatlanügynök és az eladó megtévesztésére? Hogyan lehet megvédeni magát lakóépületek vásárlása és eladása során? A potenciális vásárlónak, hogy ne tévesszen meg, figyelmet kell fordítania az olyan részletekre, mint a lakóingatlan története, a lakásokra vonatkozó dokumentumok, a lakásigénylők, a házak dokumentumoknak való megfelelése.
A vásárlási dokumentumok feldolgozása előtt alaposan meg kell tanulmányoznia a lakás előzményeit. Tudnia kell a válaszokat számos kérdésre:
- Ki a lakás tulajdonosa;
- ki volt a tulajdonos korábban;
- ki van bejegyezve ebben a lakásban;
- hány nem regisztrált lakos él.
Ami a papírokat illeti, a regisztráció előtt meg kell alaposan megvizsgálni a helyiségek dokumentumait. A csalók nagyon gyakran hamis dokumentumokat használnak.
Ezenkívül a vevőnek biztosnak kell lennie abban, hogy törvényesen szerezte meg a lakást, és a háznak meg kell felelnie a dokumentumoknak. Például néhány tisztázó kérdést kell feltenni a tulajdonosnak, ha a lakást felújították: „A lakás felújítása jogszerű volt?”, „Az ügyvezető szolgálatok megállapodtak abban, hogy átadják a kommunikációt?”.
A lakáshoz szükséges dokumentumok
Lakásvásárlás komoly ügylet, ezért fontos, hogy a megállapodás megkötésekor tisztában legyen a szükséges dokumentumcsomaggal. A legtöbb vásárló úgy gondolja, hogy az eladással kapcsolatos összes kérdés átruházható egy ingatlanügynökre. Emlékeztetni kell arra, hogy nem viseli pénzügyi és jogi felelősséget az ügylet aláírásáért. Az ingatlanügynök csak információs szolgáltatásokat nyújt.
Az apartmanok általában elsődleges vagy másodlagosak lehetnek. Egy új épületben történő vásárlás során az ügyfél már megvásárolhat lakást a bérelt házban, vagy részt vehet a közös építésben. A már üzembe helyezett új otthonban történő házvásárlás és a másodlagos piacon a ház megszerzésének eljárásai megegyeznek.
Ha az ügyfél megosztott építésben vesz részt, akkor először megosztott részvételi megállapodást (DDU) kötnek vele, és az épület építése után a vevő felhozza a tulajdonjogot. A DDU regisztrálásához az ügyfél köteles:
- jelentkezés (jelentkezési lap beszerezhető a helyszínen);
- megállapodás DU;
- 100 rubel összegű állami illeték megfizetésének ellenőrzése, plusz a csekk másolata.
Buktatók ingatlanvásárláskor
Az eladás során az eladó fő célja az, hogy a lehető legtöbb bevételt szerezzen a tranzakcióval. Annak érdekében, hogy ne vásároljon házat, amely nem felel meg az árnak, vigyázzon az általános hibákra. Gyakori hibák a vásárlás során:
- Sietve vásárol lakást. Nem kell rohanni ezzel a kérdéssel, és legalább tíz lehetőséget kell mérlegelni a papírmunka befejezése előtt.
- Lakásvásárlás nyáron. A helyiségi hibák azonosítása érdekében meg kell fontolnia az opciókat ősszel vagy télen.Akkor megértheti, mennyire melegszik a helyiség, szivárog-e a tető, ellenőrizze, hogy a falakban nincs-e penészedés.
- Windows és kilátás róluk. Figyelembe kell venni, hogy van-e építkezés vagy zajos autópálya az ablakok alatt.
- A szoba újjáépítése. A törvény problémáinak elkerülése érdekében a lakástervnek meg kell felelnie a KTF útlevélnek.
- Tápegység helyiségek. Az Orosz Föderáció törvényei szerint az aljzatok áthelyezéséhez a tulajdonosnak rendelkeznie kell egy lakóépület tápellátási projektjével.
- A ház ellenőrzése este. A szakértők azt tanácsolják, hogy a házban a nap folyamán ellenőrizzék a szoba összes hibáját.
- Ügyvéd segítségének megtagadása. Ingatlan vásárlása során ügyvédi szolgáltatásokat kell igénybe vennie. Ez segít elkerülni a problémákat a jövőben.
A csalás lehetséges módjai a szállás vásárlása és eladása során
Hogyan lehet megvédeni magát és nem kerülhet be csalókba? Ma az apartman csalók ilyen rendszerek szerint működnek:
- Több ház értékesítés. Egy ilyen tranzakció során a csalók hamis dokumentumokat adnak ki, és a közjegyző által történő nyilvántartásba vétel után teljes összeget igényelnek.
- Valaki más lakásának eladása. A csalók hamis dokumentumokat készítenek egy bérelt lakásra és megpróbálják eladni.
- Előleg. A csaló előleget igényel a vásárlótól, amely után a csaló gyorsan eltűnik.
Annak érdekében, hogy ne essen megtévesztésre, néhány ajánlást kell követnie:
- Az adásvételi szerződést ügyvéd jelenlétében kell megkötnie.
- Meg kell kérni a lakástulajdonos aláírt dokumentumainak minden másolatát.
- A szerződés aláírása előtt minél többet meg kell tudnia a tulajdonosról.
- A vevőnek a szerződés megkötésekor teljes jogú a változtatások elvégzése. Ha az eladó megtiltja a változtatások bevezetését, akkor ezt a szerződést le kell mondani.
- Az ügylet időpontjában két személynek kell jelen lennie. Bármely probléma felmerülése esetén tanú lehet a bíróságon.
Kevesebb, mint 3 évig tartó ház vásárlása
Ha az ingatlanban 3 évnél rövidebb ideig tartó lakást ad el, az Orosz Föderáció adószabályzatának 220. cikkében előírt feltételeknek és eljárásoknak köszönhető. Ha a lakhatás költsége meghaladja az egymillió rubelt, akkor a törvény előírja az eladónak, hogy fizessen jövedelemadót a ház eladásáért. Ha az eladó lakás kevesebb, mint 3 év alatt van, az adó a ház teljes költségének tizenhárom százaléka.
Sok eladó megpróbálhatja túllépni a törvényt, és nem fizetheti meg az esedékes adót. Felkínálják a vevőnek, hogy aláírja egymillió rubelt kevesebb összegű megállapodást, és a hiányzó részt informálisan fizessen. Az ilyen ügyleteket nem szabad elfogadni, mivel nagy bajba kerülhet. Például az eladó felmondhatja az adásvételi szerződést, és a bírósági ülés során az eladónak visszaadják a lakást, és a vevő megkapja a szerződésben meghatározott pénzt. Ha a lakást kevesebb, mint 3 éve adják el az ingatlanban, akkor az adót törvényben kell fizetni. Ellenkező esetben jogi büntetést eredményez.
Tipikus kockázatok
Ha kevesebb, mint 3 éve lakást vásárol az ingatlanban, ez nagy kockázatokhoz vezethet. Számos oka van az aggodalomnak:
- Az ingatlanban adományozott, kevesebb, mint 3 év lakás visszatérhet a tulajdonosnak, ha az adományozás pillanatától számítva legfeljebb három év telt el.
- A szerződés felmondható, ha kiskorú vagy jogilag cselekvőképtelen személy van regisztrálva a lakásban.
- Ha a lakás 3 évnél rövidebb ideig tart, a lakóingatlanból nem lehet adókedvezményt kapni.
Ilyen kockázatok lehetséges, de nem minden esetben. Manapság egy 3 évnél rövidebb birtoklású lakás általában nem jelent problémákat és aggodalmakat a vevő számára. Bár természetesen mindig vannak kivételek. Bekerülhet csalókba, házba adósságokkal vagy biztosítékokkal.
A lakossági meghatalmazott általi vásárlás során jelentkező kockázatok
A lakás meghatalmazott általi vásárlása során kockázatok vannak. Három fő fenyegetés:
- Lakás hamis meghatalmazással történő vásárlása.
- Vagyon elidegenítése a lejárt vagy visszavont meghatalmazás miatt.
- A tulajdonos halála, akitől a meghatalmazott jár. Ebben az esetben jobb, ha találkozik a tulajdonoskal, és megállapodik abban, hogy a vevő közvetítés nélkül regisztrál.
Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, akkor minden tulajdonostól írásbeli lemondást kell beszerezni.
Miből áll egy valódi meghatalmazás
A meghatalmazás hitelességének ellenőrzése érdekében ellenőrizni kell annak érvényességét. A valódi dokumentumnak tartalmaznia kell:
- A megbízó útlevele adatai (név, születési idő, nyilvántartásba vételi hely, sorozat és útlevél száma);
- a meghatalmazott képviselőre vonatkozó adatok;
- az elidegenített ház címe;
- a meghatalmazást kiállító személy aláírása;
- hitelesítő felirat és közjegyzői pecsét.
Öröklés útján szerzett ingatlanvásárlás kockázata
Az eladó lehet olyan személy, aki egy személytől örökölt lakást. Tudnia kell egy ilyen örökség árnyalatait:
- az öröklés az adósságokkal együtt áteshet;
- az örökség zálogjogban átruházható az örökösre; ilyen helyzetben nincs joga az örökség elidegenítésére;
Néhány felmerülő probléma:
- perek benyújtása az öröklési ügylet megszakítása érdekében;
- például a lakás megterhelése, ha hosszú távú bérleti szerződést írtak alá, akkor ez a megállapodás törvényes marad, még akkor is, ha a tulajdonos megváltozik.
A lakás jogi tisztasága
Annak érdekében, hogy megvédje magát és ne kerüljön csaló csalásba, ellenőriznie kell a lakásban a tisztaságot. Az új tulajdonosnak szüksége van:
- megismerheti az öröklési jog bejegyzésének ütemezését;
- vegye fel a kapcsolatot az örökséget végrehajtó közjegyzővel, hogy megakadályozzák más utódok megjelenését.
Tranzakció kihívása
Vannak olyan esetek, amikor a vevő az adásvételi szerződés felmondását kezdeményezi. A törvénynek (az orosz polgári törvénykönyv 450. cikke) összhangban az ügylet jogszerűen megszüntethető:
- ha az eladó súlyosan megsértette az aláírt szerződést;
- abban az esetben, ha az ügylet feltételei ellentétesek a szabályozási jogi aktusokkal;
- harmadik fél (örökös) jogainak megsértése esetén;
Ezt a kérdést kétféle módon lehet megoldani: a felek kölcsönös megállapodásával vagy a bíróságon, ha az egyik fél nem akarja a szerződést felbontani.
3 évnél kevesebb tulajdonú lakás cseréje
A lakáscsere napjainkban releváns. Sok embernek kérdése van:
- 3 évnél fiatalabb lakás cserélhető?
- A tulajdonosoknak adócserét kell fizetniük a cseréjekor?
Ha az ingatlan kevesebb, mint 3 évig volt a birtokában, akkor a tulajdonos adómentesség igénylése esetén adómentességet élvez a házcsere során. Ez a levonás csak a teljes ház tizenhárom százalékával egyenlő.
Ha azonban a birtoklás legalább egy hónapot meghalad, a tulajdonosnak fizetnie kell az állami adót annak érdekében, hogy az ügylet érvényesnek és nyilvántartásba vettnek minősüljön.
Az Orosz Föderáció minden, a lakások cseréjére vonatkozó törvényét a Polgári Törvénykönyv (567. cikk) írja elő, és az Adótörvény 217. cikkében feltüntetik a fizetendő adó összegét.