Számos orosz vállalkozás rendelkezik tapasztalattal az ingatlan bérleti szerződések megkötésében. Melyek a megfelelő típusú tranzakciók jellemzői? Milyen jogi források szabályozzák a megkötési eljárásokat? Hogyan vesznek részt az ingatlantulajdonosok az ilyen megállapodásokban?
Mi az alkölcsönzés?
Az alkölcsönzés az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve által szabályozott típusú jogviszony, amelyben az ingatlantulajdonos, aki vele bérleti szerződést kötött, új bérleti szerződést ír alá harmadik felekkel. Ezenkívül a törvény nem tiltja kifejezetten például az új szerződés alapján a bérleti díjak emelését. Ezért az iroda, műhely, raktár, garázs és egyéb helyiségek bérbeadása általános jelenség az üzleti életben.
Alvállalkozás az üzleti életben: jogalkotási szempont
Az albérlet fogalmát, amint azt fentebb megjegyeztük, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve rögzíti. A kódex több cikke hasonló típusú jogviszonyt ír elő. Ezért különösen relevánsak a gazdasági egységek közötti kapcsolatok gyakorlatában: a vállalkozások, amelyek „elsődleges” bérleti szerződéseket kötnek a helyiségekre, majd drágábban kölcsönzik azokat partnereiknek. Az ügyletek tárgya ebben az esetben gyakran kereskedelmi ingatlan. Vagyis a nem lakóhelyiségek bérbeadása olyan jelenség, amely elsősorban a vállalkozói szférára jellemző.
Az összes szükséges rendelkezést az Orosz Föderáció jogszabályai rögzítik, amelyek értelmében az alvállalkozásba ingatlanokat átvevő vállalkozások maguk is későbbi bérbeadókként járhatnak el. És ügyfeleiknek, akik az ingatlanot a rendelkezésükre bocsátják, szintén joga van azt átadni - a jogviszonyok láncolata - amint néhány ügyvéd szerint - elméletileg nagyon hosszú lehet.
Sublease feltételek
Ugyanakkor sok ügyvéd figyelmet fordít az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 615. cikkének rendelkezéseire. Különösen azt mondja, hogy az ingatlan bérbeadásához az eredeti tulajdonos hozzájárulása szükséges. Mit jelent ez a gyakorlatban? Ha tehát a társaság albérleti megállapodást kötött az ügyféllel az ingatlan tulajdonosának beleegyezése nélkül, akkor az ügyvédek szerint az ilyen ügylet érvénytelennek tekintendő.
Ugyanakkor, amint sok szakértő megjegyzi, az Oroszországi Föderáció Polgári Törvénykönyvének 615. cikke nem írja el kifejezetten, hogy az ingatlantulajdonosnak be kell adnia beleegyezést az ingatlannal későbbi mûveletekben albérlet formájában (és szükség esetén a lánc mentén). Ezért az ügyvédek azt javasolják, hogy írják elő a megfelelő feltételt az „első szintű” bérleti szerződésben közvetlenül a tulajdonosral. Kiderül, hogy az egyik bérleti szerződés bérleti szerződéssel rendelkezik. Kevésbé kívánatos, de a szakértők szerint bizonyos esetekben megengedett további megállapodások kidolgozása a fő szerződéshez. E dokumentumnak megfelelően az ingatlantulajdonos megadhatja a jogot az ügyfelek számára, ha szükséges, alvállalkozási szerződés megkötésére harmadik féllel.
Szerződésfüggőség
Tegyük fel, hogy az ingatlan tulajdonosa lehetővé tette az ügyfél számára, hogy albérleti megállapodásokat kössön. De mi lenne egy vállalkozóval, ha az „első szintű” szerződés bármilyen okból megszűnik - annak időtartama lejárt, a helyiségek tulajdonosa talált jogi alapot a kapcsolat megszűnésére?
Az ügyvédek megjegyzik, hogy a nem lakáscélú helyiségek bérbeadása származékos szerződésnek minősül, az "elsődleges" -től függően. Így ha a főszerződés felmondásra kerül, akkor azt a szerződést, amelyet a bérlő kötött partnerével, azonnal megszüntetnek.Megjegyzendő, hogy a vonatkozó rendelkezéseket az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 618. cikke rögzíti. Így a nem lakáscélú helyiségek bérbeadása csak a bérlő által az ingatlan tulajdonosával kötött fő szerződés érvényességi ideje alatt lehetséges.
Ha megvizsgáljuk az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvét az esetleges engedményekre vonatkozóan az alábbiakra, akkor figyelmet fordíthatunk a 618. Cikk egyik rendelkezésére is.
Új szerződéshez való jog
Különösen kimondja, hogy az „elsődleges szerződés” megszűnésekor a bérlő szerződő félének joga van kapcsolatba lépni az ingatlan tulajdonosával egy új szerződés megkötésére. Igaz, ez csak az első szerződésben meghatározott határidőn belül lehetséges. Mint azonban az ügyvédek megjegyezték, a gyakorlatban gyakran előfordul, hogy az „elsődleges” szerződés kezdeti futamideje elegendő a bérlő igényei szempontjából.
Így a törvény olyan mechanizmust biztosít, amelyben a nem lakáscélú helyiségek bérbeadása teljes értékű bérleti díjakké alakulhat. Ennek érdekében az elsődleges bérlőnek és az ingatlan tulajdonosának meg kell szüntetnie az „elsődleges” szerződést. Ezt követően a bérlőnek joga van helyet cserélni az ingatlan eredeti bérlőjével. Felmerül a kérdés: "Hogyan valósítható meg egy ilyen bérleti jog a gyakorlatban?" Vegye figyelembe a vonatkozó szempontot.
Hogyan kap a bérlő „lendületet”
Tehát megállapítottuk, hogy egy vállalkozás partner-bérlője, aki tárgyi bérbeadására „elsődleges szerződést” kötött az ingatlan tulajdonosával, törvényesen teljes időben bérelhet nem lakóingatlanokat. Az első lépés, amelyet a társaságnak meg kell tennie a megfelelő jog gyakorlása érdekében, az ajánlatkéréssel kapcsolatba lép az ingatlan tulajdonosával. Ennek ki kell fejeznie a jogi személy szándékát a helyiségek bérlésére, valamint a későbbi bérlet alapvető feltételeit.
A törvény az ingatlantulajdonostól viszont köteles elfogadni ezt az ajánlatot. Ha nem, akkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 445. cikke értelmében az alperesek, akik esetleg annyira szükségesek a helyiségekhez, amelyekre szüksége van, bírósághoz fordulhatnak. A követelés tárgya az ingatlantulajdonos arra vonatkozó kötelezése, hogy megfelelő szerződést kössön. Mint sok ügyvéd megjegyezte, az igazságügyi gyakorlat egésze azt igazolja, hogy a bíróságok hajlamosak az alperesek oldalára állni.
Vegyünk egy példát, amely szemlélteti a fenti mechanizmust.
Bérlő és ingatlantulajdonos: az interakció gyakorlása
Tegyük fel, hogy a Propeller LLC kábelgyártó műhely tulajdonosa. IP Ivanov A. B. 3 évre bérelte ezt a műhelyt. A vállalkozó releváns tranzakciójának célja a saját vonalának megnyitása a saját márkanév alatt a kábelek gyártására. Ugyanakkor összeomlott a nemzeti orosz valuta, és IE Ivanov A. B. úgy ítélte, hogy a termelés megnyitása veszteséges volt, mivel a kábelgyártáshoz szükséges alapanyagok áremelkedtek. Ivanovhoz fordult állami vállalkozás "Gidrokabelmontazh", amelynek raktáraiban elegendő alapanyag halmozódott fel, de amelyhez sürgősen szükség volt műhelyre a kábel előállításához. Ivanov úgy gondolta, hogy jó esélye van pénzt keresni azáltal, hogy magasabb bérbeadással adja a helyiséget, mint az LLC Propeller-rel kötött szerződésben. Állami tulajdonú vállalkozás megállapodott. A Propeller LLC beleegyezett.
Ennek eredményeként a következő jogviszonyok alakultak ki. Először is az LLC Propeller, a műhely tulajdonosa. Másodszor, ez az "elsődleges" bérlő - az IP Ivanov AB Harmadszor, az ügyfél és ugyanakkor az alperes - az állami tulajdonú vállalkozás, a Gidrokabelmontazh.
A bérlő berendezéseket vitt a műhelybe és megkezdte a gyártást. Ezután viták merültek fel az FE Ivanov A. B. és a Propeller LLC vezetése között a lízingszerződés megkötésének helyességéről. Ennek eredményeként a műhely cégtulajdonosa pert indított a felperesvel szemben álló üzletember ellen. A szerződést megszüntették.
A Gidrokabelmontazh ügyvédei úgy döntöttek, hogy az Orosz Föderáció polgári törvénykönyveinek köszönhetően közvetlenül felhasználják a bérleti szerződés megkötésének törvényes jogát az LLC Propellertől. Ajánlatot tettek, amelyben megegyező összeget fizettek fel a Propeller LLC-nek, mint ahogyan az SP Ivanov B-vel szembeni albérleti szerződés kötelezettségei ellen irányultak. A műhely cégtulajdonosának egyrészről az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint kötelező volt elfogadni az ajánlatot, egy másik, örömmel csinálta, mivel lehetõvé vált, hogy több bevételt szerezzen a mühely bérlésébõl. Sőt, teljesen feltételezhető, hogy a Propeller LLC azt javasolta, hogy a Gidrokabelmontazh új, hosszabb szerződést kössön.
Hogyan lehet másik fél alvállalkozó?
Van még egy érdekes árnyalat a szóban forgó jogviszony típusa tekintetében. Mint fentebb megjegyeztük, a nem lakáscélú lakások bérbeadása egymást követő tranzakcióláncot képezhet. A legfelső lépés a bérlő megállapodása az ingatlan tulajdonosával. Következő a albérlet. Ennek értelmében az „elsődleges” bérlő aláírja a vonatkozó szerződést partnerével. Ezt követően másodlagos albérlet adható stb. Vagy lehetséges a forgatókönyv, amelyben a Gidrokabelmontazh a műhelyt más gyártónak, például a Connectmetallist LLC-nek adja át, miután engedélyt kapott az IE Ivanov A. B.-től, kivéve, ha természetesen addigra még nem lépett be, amint az a fent leírt forgatókönyvünkből következik, és nem ért egyet az LLC Propellertől.
Megvizsgáltuk azt az árnyalatokat, amelyben az ügyfél jogszerűen helyettesítheti az „elsődleges” bérlőt. Van-e ilyen jog egy olyan vállalkozás számára, amely „másodlagos” bérlőként jár el, viszonylag egy linkel az ingatlantulajdonostól távolabb?
Az ügyvédek szerint az orosz törvény nem írja elő kifejezetten egy ilyen mechanizmust. Kiderül, hogy a „másodlagos” bérlő jogai nem olyan erősen védettek, mint azon partner esetében, aki megállapodást kötött az „elsődleges” bérlővel. És annak ellenére, hogy a „másodlagos” albérlet olyan eljárás, amelyet a törvény nem tilt.
Kettős albérlet: specifikációk
Néhány ügyvéd azonban figyelmet fordít az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 6. cikkének megfogalmazására. Azt mondja, hogy olyan helyzetekben, amikor a polgári kapcsolatokat nem lehet közvetlenül megoldani a vonatkozó jogszabályok hiánya miatt, és az üzleti gyakorlat gyakorlatát még nem alakították ki, a normákat a törvény analógiájának keretein belül alkalmazzák. És ebben az esetben elvileg a „másodlagos” bérlő megkísérelheti benyújtani az „elsődleges” bérlőnek a szerződés újratárgyalására irányuló kérelmet az ingatlan további felhasználása érdekében.
A gyakorlatban azonban, amint azt az ügyvédek megjegyzik, ez csak akkor lehetséges, ha a bérlő azonnal kérte „közvetlen” szerződés aláírását az ingatlantulajdonosgal. Ha az „elsődleges” bérlő partner inaktív volt, akkor az „esetleges alárendelt megállapodások” általában érvényüket vesztik. Ezért a Connectmetallist LLC-nek óvatosnak kell lennie olyan szerződések megkötésekor, amelyek esetében az ingatlan valódi tulajdonosa több szintet magasabb, mint a tényleges bérbeadó.
Ugyanakkor néhány ügyvéd szerint az albérlet feltételeit olyan mechanizmusként lehet értelmezni, amelyben a „downstream” szerződő felek továbbra is számíthatnak az ingatlantulajdonosgal kötött új szerződésre - éppen azért, mert a szabályok a törvény analógiájának részeként alkalmazhatók.
Albérleti szerződés struktúrája
Hogyan néz ki a bérleti szerződés? Alapvetően szerkezete egészében nagyon hasonló a megfelelő szerződésekhez, amelyek közvetlen kölcsönhatást biztosítanak az ingatlan bérlője és a tulajdonos között. Fontolja meg a vonatkozó megállapodások sajátosságait, amelyek alapján albérletet készítenek, és példát mutat a szerződések felépítésére.
A legtöbb polgári ügylethez hasonlóan a kérdéses szerződés típusa általános rendelkezéseket tartalmaz. Ezekben az ügyvédek az „albérlet” kifejezés használatát javasolják - ez, amint már fentebb meghatároztuk, meglehetősen hivatalos, a vonatkozó jogszabály fogalmi berendezésében található. A vizsgált ügylet típusára vonatkozó általános rendelkezések alapvetően megegyeznek a szokásos bérleti szerződésekkel - a tulajdonos az ingatlan használati jogát a bérlőnek teljes egészében átruházza, gondoskodik arról, hogy az ingatlan ne legyen zálogköteles stb. A megállapodás érvényessége megjegyzésre kerül.
A megállapodás következő bekezdése a felek kötelezettségeiről szól. Itt minden szinte ugyanaz, mintha rendes bérleti szerződést kötöttek volna. Az ingatlan bérlőnek történő átruházásának határidejét előírták - az objektum erre a célra történő felhasználását, az ügyfeleknek az ingatlantulajdonossal szembeni kötelezettségeit a helyiségek rendben tartására stb.
Ezenkívül a fizetési feltételeket és a kiegyenlítési eljárást általában a szerződés tartalmazza. Általános szabályként a vonatkozó kifizetések bérlője által megadott időtartamot jelzik - általában minden hónap 5. napja előtt meghatározzák a bérlő jogosultságát az adósság behajtására. Ide tartoznak a közművek fizetésére vonatkozó rendelkezések stb. Általában véve minden ugyanaz, mint a nem lakóépületek "elsődleges" bérletével.
A szerződés következő bekezdése a felek felelőssége. Az itt szereplő megfogalmazás szintén meglehetősen szabványos. Ez a jogviszony alanyai számára büntetések, pénzbírságok stb.
A bérbeadási megállapodás a vonatkozó szerződés módosítására, megszüntetésére vagy megszűnésére vonatkozó feltételeket is előírja. Általában a kifizetések szabályszerűségével, valamint - amint azt a cikk elején megjegyeztük - az ingatlanszállítással későbbi, harmadik személyeknek történő lízingre adták a bérbeadó hozzájárulása nélkül.
Az al-lízingszerződéseknek, mint sok más típusú szerződésnek is, különleges feltételek lehetnek. Ezek tükrözik például a lehetséges tényt elválaszthatatlan fejlesztések az ingatlan a bérbeadó tulajdonává válik. Ezenkívül általában rögzítenek egy rendelkezést, amely szerint az alperesnek joga van folytatni az ingatlan használatát, még akkor is, ha annak tulajdonjoga harmadik személyekre ruházza át.
A szerződés egyéb feltételei között, amelyek szintén általában elő vannak írva - azok, amelyek például az előző megfogalmazáson túl az objektum szerkezetének javításának lehetőségeit is szabályozzák. Mint például a nagyjavítás.
Az albérlet állami regisztrációja általában nem szükséges. Ugyanakkor, amint azt fentebb megjegyeztük, a jelenlegi bérlőnek az ingatlan tulajdonosának írásbeli hozzájárulásával kell rendelkeznie a későbbi ügyletekhez, amelyek tárgya a megfelelő tárgy bérbeadása. Az ilyen ügyleteket megkötő cégek bármilyen típusú tevékenységet végezhetnek. Ha a felek megállapodást írnak alá a helyiségek bérbeadásáról, akkor a vállalat OKVED-je és a szervezet profilját az üzleti szféra szempontjából jellemzõ egyéb jellemzõk nem számítanak.