Sokféle módon lehet bérelni lakást. Az orosz törvényekben két fő alapelvet rögzítenek - a kereskedelmi lízingszerződések megkötésén, valamint a szociális bérleti szerződés aláírásán keresztül. Miben különböznek egymástól? Milyen jogalkotási források szabályozzák a vonatkozó szerződéseket?
Különböző típusú bérleti díjak
Mi a különbség a kereskedelmi bérleti és az egyéb típusú ingatlanügyletek között? Megjegyzendő, hogy a megfelelő típusú jogviszonyok sajátosságait az Orosz Föderáció polgári és lakhatási jogszabályai szabályozzák. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve rendelkezései szerint a bérleti szerződés azt jelenti, hogy egyik fél (a tulajdonos vagy más meghatalmazott személy) jogszerû díj ellenében más helyiséget bocsát rendelkezésre, a tartózkodási joggal együtt. Mivel az ilyen típusú ügyletek keretében a kapcsolatok monetáris elszámolásokkal járnak, ez azt jelenti, hogy kereskedelmi helyiségeket béreznek.
Lehetséges egy olyan változat, amelyben a helyiség tulajdonosa állami hatóság vagy önkormányzat. Ebben az esetben a vita valószínűleg a társadalmi bérbeadásáról szól, amelynek keretében nincs bérleti díj, vagyis az a személy egy bizonyos összeget a megállapított díjszabásnak megfelelően átutal a hatóságoknak.
Az állampolgár és az illetékes hatóság közötti kapcsolat azonban gyakran valamiféle pénzbeli rendezést is magában foglal. Ezért számos jogi forrás beépült, bár egy nem hivatalos, de még mindig rendszeresen használt kifejezésbe, amely jellemzi az ilyen kapcsolatokat - társadalmi kereskedelmi bérleti díj.
A foglalkoztatás társadalmi és kereskedelmi típusai
Az Orosz Föderáció polgári jogalkotása szempontjából a szociális és kereskedelmi bérbeadás egy vagy több módon teljesen különféle jogi kategóriákba tartozik. És annak ellenére, hogy a vonatkozó kapcsolatokat formalizáló megállapodásoknak van néhány közös vonása - mint például a konszenzus, a megtérés (bár egyes jogászok ezt a kifejezést nem igazán alkalmazzák a társadalmi toborzásra), valamint a viszonosság.
Így számít, hogy ki a helyiség tulajdonosa. Ugyanakkor néhány ügyvéd megjegyzi, hogy az állam vagy az önkormányzat továbbra is ingatlantulajdonos lehet kereskedelmi, nem szociális jellegű bérleti szerződés alapján. Ezért a szakértők úgy vélik, hogy nem annyira a tulajdonos státusza számít, hanem a szerződés tartalma.
Egyes jogászok szerint alapvetően fontos az is, hogy ki a munkáltató. Kereskedelmi bérleti díj csak akkor alkalmazandó, ha a magánszemély bérleti lehetőséget nyújt. A hasonló polgári jogi cikkek szabályozása alá tartozó jogviszonyok tárgya, a jogi személy, amint azt az ügyvédek megjegyzik, nem lehet. Vannak olyan lehetőségek, amelyekben a szervezetek közvetítői szerepet töltenek be a tulajdonos és a lakást bérlő személy között.
Így vagy úgy, az Orosz Föderáció polgári jogszabályai két fő típusú bérleti megállapodást írnak elő, amelyek tárgya lakóingatlan. Először is, ez a lakások kereskedelmi bérleti szerződésének tényleges szerződése, amelynek értelmében a bérbeadó lehet jogi személy vagy magánszemély, és csak polgár lehet bérlő. Másodszor, társadalmilag orientált szerződésről van szó. A bérbeadó ebben az állam vagy önkormányzat, a bérlő magánszemély.
Az egyik alapvető szempont, amely megkülönbözteti a társadalmi és a kereskedelmi bérbeadást, a privatizáció. Csak akkor lehetséges, ha az állam megfelelő preferenciális sorrendben biztosít lakást. A kereskedelmi kapcsolatokban a privatizáció akkor lehetséges, ha csak a bérlő vásárol házat a tulajdonostól.
Vegye figyelembe az egyes szerződések sajátosságait.
Társadalmi bérbeadás: a szerződés részletei
A ház szociális bérlését az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, valamint a lakásjogszabályok vonatkozó jogszabályi forrásai szabályozzák, amelyekre a kódex hivatkozhat. Az e jogviszonyoknak a kódex rendelkezései szerint fennálló területe elég szűk - csak az állami vagy önkormányzati lakóállomány lehet a vonatkozó megállapodások tárgya. A lakások bérlőinek jogi státusa szintén számít.
A szociális bérleti szerződés alapján bérbeadó olyan kormányzati szerv, amely egy bizonyos szintű állami - vagy önkormányzati lakásépítési alapban található épület tulajdonosa.
Viszont csak orosz állampolgár lehet bérlő - a vonatkozó megállapodások keretében nem nyújtanak házat külföldieknek, kivéve, ha a törvények másként rendelkeznek.
Az embernek joga van számolni a szociális bérleti szerződés megkötésével az állammal vagy az önkormányzattal, ha törvényben előírt módon szegénynek tekintik, valamint lakást igényel.
Vegye figyelembe, hogy több munkáltató is lehet - általában ezek ugyanazon család tagjai. Ugyanakkor távoli rokonok is lehetnek - ha bebizonyosodik, hogy közös háztartást folytatnak a munkáltatóval. Lehetséges, hogy egy személyt azonosítanak egy polgár családtagjának, aki bíróságon házat bérel.
Mindenkinek, aki szociális munkaszerződés alapján lakásban élhet, azonos jogok és kötelezettségek vannak. A szerződés feltételeivel összhangban felmerülő kötelezettségek teljesítése az állam vagy önkormányzat által bérelt lakásban élők együttes felelősségének feltétele.
Ahogyan azt fentebb megjegyeztük, teljesen lehetséges a lakások állami bérbeadása is. A gyakorlatban azonban még az ilyen szerződések, bár nem egészen hivatalosan, gyakran társadalmi jellegűek. Ezen túlmenően, amint néhány ügyvéd megjegyzi, a „szociális” kifejezést elsősorban a szerződés kedvezményes feltételeinek megadásakor kell figyelembe venni, különös tekintettel a bérleti díj összegére.
Hogyan néz ki az állami vagy önkormányzati házbérleti szerződés? Fontolja meg annak szerkezetét.
A szociális bérleti szerződések felépítése
Mindenekelőtt a feleket meghatározzák a vonatkozó típusú szerződésben. Az egyik polgár vagy családja, a másik állam vagy önkormányzat.
A megállapodás következő alkotóeleme a tárgy. Lehet lakás, amely az alap részét képezi a megfelelő szinten - állami vagy önkormányzati.
A következő tétel a fizetési feltételek. Általános szabály, hogy három részből áll - magából a bérleti díjból (meg lehet jegyezni, hogy a szociális bérleti szerződésben ezt gyakran nevezik a helyiségek bérleti díjának), a közüzemi szolgáltatások ellentételezéséből, valamint a ház javításáért és karbantartásáért járó hozzájárulásokból. Ha ennek ellenére az állam díjat számít fel a szociális bérbeadásra - ez általában megtörténik, akkor ezt rendszerint a lakás területe alapján számítják ki, a vonatkozó jogszabályokban meghatározott tarifák szerint.
A szociális ház bérlése a felek bizonyos jogait és kötelezettségeit is magában foglalja, a megfelelő típusú megállapodásnak megfelelően. A földbirtokos, azaz az állam vagy az önkormányzat, kötelezettségei rendszerint annak szükségességéhez kapcsolódnak, hogy a bérlőt terhektől mentes helyiséggel kell ellátni, időben elvégezni a javítást, biztosítva a közüzem stabil ellátását stb.
A társadalmi bérbeadást végző bérbeadónak ugyanakkor joga van. Ezeket a szerződés előírja, és általában tükrözik a bérleti díjak és közművek időben történő igénylésének jogát, valamint bármilyen jogsértés esetén a bírósághoz fordulnak.
A bérlő szerződéses kötelezettségei a következők: a lakást rendeltetésszerűen használni, biztonságát biztosítani, szükség esetén javítást végezni, a bérleti díjat és a közműveket időben megfizetni.
A munkáltatónak a szociális bérleti szerződésekben rögzített jogai a következők: más személyeket csepegtetnek a lakásba, ha ez nem ellentétes a vonatkozó törvények rendelkezéseivel, és nem okoz kényelmetlenséget a szomszédok számára. Az állampolgárnak jogában áll továbbá a tulajdonosától időben történő nagyjavítást igényelni.
A szociális munkaszerződés megszűnése
A helyiségek kereskedelmi bérleti szerződése tartalmaz záradékot a vonatkozó szerződés felmondására. Hasonló a helyzet egy társadalmi típusú megállapodással. A szerződés bármikor felmondható a felek kölcsönös megállapodásával. Ehhez elegendő, ha a munkáltató írásban értesíti a bérbeadót.
Az államnak vagy az önkormányzatnak - az ingatlantulajdonosoknak - joga van a szociális munkaszerződést kizárólag bíróságon, és csak jogi indokok alapján felmondni.
Figyelembe véve a szerződéskötés módját, amelyben a bérbeadó az állam, megvizsgáljuk azoknak a megállapodásoknak a sajátosságait, amelyek nem tartoznak a szociális kategóriába. Pontosan mi a kereskedelmi bérbeadás?
A magánszerződések sajátosságai
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 671. cikke értelmében a lakások kiadó bérleti szerződései megköthetők polgárok, valamint magánszemélyek és jogi személyek között, ha utóbbiak ingatlantulajdonosok. A kereskedelmi bérleti szerződés nem igényel adminisztratív jóváhagyást, és a kormányzati ügynökségeknél nem kötelező regisztráció.
A vonatkozó megállapodás tárgya lehet olyan ház, amely megfelel az építési, tűzvédelmi, egészségügyi és egyéb, a helyiségek üzemeltetése szempontjából lényeges követelményeknek meghatározott kritériumoknak. Fontos, hogy a lakás a helyiség hivatalos státusával rendelkezzen, amelyet a KTF dokumentumai rögzítenek.
Sürgős a nem szociálisnak nem minősített kereskedelmi munkaszerződés. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kétféle megállapodást ír elő a feltételektől függően - legfeljebb egy évig és legfeljebb 5 évig. Ha a felek nem jelezték a feltételt a szerződés feltételeiben, akkor azt 5 éves időtartamra írták alá.
A társadalmi bérleti megállapodástól eltérően, amelyben csak a bérlő és családtagjai élhetnek egy államtól vagy önkormányzattól bérelt lakásban, a kereskedelmi bérbeadás általában nem jár korlátozással az emberek tartózkodására. A lakáshasználatért minden felelősség a bérlőre hárul.
Ugyanakkor olyan változat is lehetséges, amelyben a lakás kereskedelmi bérbeadása több bérlő részvételével történik. És ebben az esetben a szerződés szerinti kötelezettségek mindenkire vonatkoznak, akikre a jogviszonyok vonatkoznak. Felelősségük közös, többek között a lakhatás kifizetése tekintetében. Értékét, a szociális típusú szerződésekkel ellentétben, magántulajdonban kell meghatározni, nem pedig olyan normák alapján, amelyek például a lakás területétől függnek.
Ráadásul, amint a bérleti díjat a szerződés rögzíti, az nem változtatható meg a megállapodás időtartama alatt. A fizetés gyakorisága tekintetében - ezt magántulajdonban kell meghatározni. Ha azonban a felek nem rögzítették ezt a kikötést a szerződésben, akkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 682. cikke szerint a kifizetéseket havonta kell teljesíteni.
Ha szerződést írnak alá az állami lakások kereskedelmi bérlésére, akkor ez a dokumentum általában megfelel a fent tárgyalt kritériumoknak.
Most vizsgáljuk meg az ilyen szerződések felépítését.
A munkaszerződések szerkezete
Az ilyen típusú dokumentumnak tükröznie kell:
- a szerződés tárgya;
- az ingatlan típusa, címe;
- a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei;
- a szerződés időtartama;
- a munkáltató hogyan teljesíti kötelezettségeit;
- információk a háztulajdont igazoló dokumentumokról;
- a bérbeadó és a bérlő útlevéladatai vagy egyéb azonosítási információk;
- bérleti díj összege, a fizetés szabályszerűsége;
- a lakásban található ingatlanok listája;
- a közművek fizetési feltételei.
Egyes esetekben más elemeket is tartalmaz a szerződés. Például van egy kereskedelmi lakásbérlet vásárlási joggal. Igaz, az orosz gyakorlatban az ilyen jogviszonyok ritkák. A nyugati országokban azonban gyakran gyakorolják őket. Az ügyvédek szerint a megfelelő kifejezés nincs kifejezetten a törvényben rögzítve.
A szakértők szerint a meglévő jogszabályok olyan rendelkezéseket tartalmaznak, amelyek felhasználhatók a jogviszonyok szabályozása során, vagyis egy lakás bérletére vonatkoznak annak visszaváltási jogával.
A szakértők azt javasolják, hogy a kereskedelmi bérleti díjat regisztráló polgárok a főbérleti szerződéshez csatolt, a háztulajdonossal együtt írjanak alá a ház átvételének és átadásának okmányát is. Ennek tükröznie kell a falak, a padló, az ablakok, a vízvezeték és a helyiség egyéb olyan elemeit, amelyek megjelenésük és céljuk szempontjából jelentősek.
helyszíneken
A kereskedelmi bérlet kategóriáját szabályozó fő jogi forrás - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve - tartalmaz bérbeadásra vonatkozó rendelkezéseket, vagyis azon bérlő lehetőségét, aki a lakás tulajdonosával kötött megállapodás alapján jogosult az ingatlan rendelkezésére bocsátani és további bérleti szerződéseket kötni más személyekkel.
A bérleti szerződések jogi jellege kellően hasonlít a lakás bérlője és a háztulajdonos közötti megállapodások sajátosságaihoz. A vonatkozó szerződéseknek azonban vannak bizonyos korlátozásai. Például az ilyen szerződéseket nem lehet aláírni olyan időtartamra, amely meghaladja a tulajdonos és az első bérlő közötti szerződésben rögzített időtartamot. Ha az első szerződést az ütemezés előtt felmondják, akkor a bérleti szerződés megszűnik.
Az albérleti megállapodás sajátossága az, hogy a második bérlő, amint egyes ügyvédek megjegyzik, nem kap teljes jogot a ház használatára, különösképpen nem rendelkezik ezzel. Ezen túlmenően a főbérlő felel a "partner" cselekedeteiért a lakás tulajdonosáért.
Annak érdekében, hogy a főbérlő bérbe adhassa a lakást, akkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 685. cikkének rendelkezései szerint a lakásnak elegendő területtel kell rendelkeznie: 12 nm. m / fő. Ez a norma viszont tartalmaz egy másik fő törvényt, amely a lakás kereskedelmi bérleti jogát szabályozza, az RF LC. Vagyis ha a norma kevesebb, mint amelyet a második törvényes bérlő bevezetésekor a házirendben meghatározottak, akkor a bérleti szerződés nem köthető.
A szerződés megújításának elsőbbségi joga
Ha megvizsgáljuk, mi a lakás kereskedelmi bérlete, akkor érdemes odafigyelni egy olyan szempontra, mint a bérleti szerződés meghosszabbításának elsőbbségi joga. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 684. cikke szerint a lakástulajdonosnak három hónappal a szerződés lejárta előtt meg kell adnia a bérlőnek a szerződés új feltételeit, vagy meg kell erősítenie a jelenlegi feltételeket. Ha a bérbeadó a továbbiakban nem akarja bérbe adni a lakást, akkor köteles erről a bérlőt értesíteni. Ha nem, akkor a szerződést arra az időszakra meghosszabbítják, amelyre eredetileg megkötötték.
Még érdekesebbek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 684. cikke rendelkezései, amelyek az ingatlan bérbeadó általi utólagos átruházására vonatkoznak, amikor az előző szerződést teljesítették, és nem újították meg. Tehát a polgári törvénykönyvben különösen azt mondják, hogy az ingatlan tulajdonosa nem jogosult megállapodást kötni valakivel egy év folyamán lakáskölcsönzésre, ha arról tájékoztatta az előző bérlőt, hogy nem fog bérbe adni házat.
Ilyen a lakóingatlanok kereskedelmi bérleti jogát szabályozó törvények sajátosságai: a polgárok jogaik gyakorlásával kapcsolatos igazságügyi gyakorlat, amint egyes szakértők megjegyzik, kétértelmű. A helyzet az, hogy messze a munkáltatónak sikerül bizonyítania a gyakorlatban, hogy nem kapott megfelelő figyelmeztetést.
Kereskedelmi szerződés felmondása
Megvizsgáltuk egy ilyen jogi kategória, mint például a kereskedelmi bérlés főbb szempontjait. Mi az, most már tudod. Ezenkívül hasznos lesz megfontolni azt az árnyalatokat, amely tükrözi a vonatkozó típusú szerződés megszűnését. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikke értelmében mind a bérbeadó, mind a bérlő kereskedelmi bérleti szerződés alapján felmondhatja a jogviszonyokat.
Igaz, hogy a második ebben az értelemben sokkal több lehetőséget kínál. A bérleti szerződés felmondása érdekében a bérlő magyarázat nélkül három hónappal a jelenlegi szerződés lejárta előtt értesítheti a jogviszony megszüntetésére irányuló szándékáról. A törvény feljogosítja a bérbeadót a szerződés bíróságon történő felmondására.
Ebben az esetben a bérbeadónak indokokkal kell rendelkeznie a szerződés felmondására. Például szisztematikus késedelem a bérlő kifizetéseiben, vagy a bérlő figyelmen kívül hagyása a lakás jó állapotának fenntartására vonatkozó kötelezettség miatt.
