Kiemelhetetlen bérleti díjak fejlesztése

Helyiségek bérlésekor, különösen, ha hosszú távú, a helyet használó vállalkozások gyakran befektetnek ezekbe az állóeszközökbe. Ez azért történik, hogy az objektum olyan állapotba kerüljön, amelyben teljes mértékben megfelel a gazdasági tevékenység sajátosságainak és az ember igényeinek. Az ilyen helyzetekben gyakran elválaszthatatlan javulások történnek. A lízing, mint jogi kapcsolat, jellegzetességekre jellemző. Különösen az a tárgy, amelybe a személy befektet, tulajdonjoggal nem tartozik hozzá. Eközben a bérlő elválaszthatatlan fejlesztése átkerül a törvényes birtokába. A felek közötti megállapodással azonban eltérő feltételt lehet megállapítani. Vizsgáljuk meg részletesebben, hogy a bérelt tárgy elválaszthatatlan fejlesztései lehetnek.

Általános információk

Az elválaszthatatlan fejlesztések olyan minőségi változások, amelyek hozzáadott értéket képviselnek egy eszköznél. Céljaik lehetnek:

• javítása érdekében;
• a tulajdonságok és a műszaki jellemzők javítása;
• kibővítve a funkcionalitást stb.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a tárgy javítás során nem szerez új tulajdonságokat. Műszaki jellemzői sem javulnak. E tekintetben a javítási munkák nem tekinthetők a bérelt ingatlan elválaszthatatlan fejlesztéseinek. Felismerhetik a következő tevékenységeket:

• kiegészítő felszerelés;
• befejezését;
• rekonstrukciója;
• korszerűsítés;
• műszaki újrafelszerelés.

Elválaszthatatlan fejlesztések azok a változtatások, amelyeket nem lehet eltávolítani vagy szétszerelni anélkül, hogy az ingatlant károsítanák.

Költségmegtérülés

A bérelt ingatlan elválaszthatatlan javítását a gazdálkodó egység költségén hajtják végre, a tulajdonosval kötött megállapodás feltételei szerint. Keresetének befejezése után a személynek joga van támaszkodni a költségek megtérítésére. A törvény ugyanakkor számos feltételt ír elő a kártalanításra. Így a bérbeadó csak akkor téríti meg az elválaszthatatlan fejlesztések költségeit, ha a változtatásokat az ő hozzájárulásával hajtották végre. A törvény más feltételt írhat elő. Elválaszthatatlan ingatlanjavítások révén értékcsökkenési költségek tőle, az objektum törvényes tulajdonosának tulajdona.

Lehetséges nehézségek

Mielőtt elválaszthatatlan fejlesztést hajt végre, meg kell tanulmányozni a megállapodás feltételeit. A dokumentum nem határozhatja meg a végrehajtásuk eljárását, vagy megállapíthatja a tulajdonos írásbeli hozzájárulásának szükségességét. Ennek megfelelően a vizsgálati alanynak elválaszthatatlan fejlesztések elvégzése előtt fel kell vennie a kapcsolatot a létesítmény törvényes tulajdonosával (a kiegészítő megállapodás mintáját a cikk ismerteti). Vannak olyan helyzetek, amikor az írásbeli hozzájárulás nem lehetséges. Ez a probléma akkor fordul elő, amikor a szövetségi tulajdont bérbe adják. Ezzel párhuzamosan a felhasználónak bizonyos módosításokat kell végrehajtania az objektumon a normál működéshez. Attól függően, hogy a költségeket megtérítik, és hogy megszerezzék-e a tulajdonos hozzájárulását, a felhasználói vállalkozás választja a költségek elszámolásának lehetőségét. Vegyünk több helyzetet.

Változások a tulajdonos hozzájárulásával, kompenzációval

Az 1. cikk (1) bekezdésének megfelelően Az 256-os adószám, az ingatlan törvényes tulajdonosának engedélyével végrehajtott minőségi változtatások azok költségeinek későbbi kompenzációjával, értékcsökkentett eszköznek minősülnek. Az elválaszthatatlan fejlesztések elszámolását ebben az esetben az 1. cikk (1) bekezdésének megfelelően kell elvégezni. 258 Adótörvény. A tőkebefektetéseket, amelyek költségét a tulajdonos megtéríti a felhasználónak, az utóbbi amortizálja. Az 1. cikk (4) bekezdésével összhangbanA 623 polgári törvénykönyv szerint a bérlőnek nincs joga ezekre a javításokra. A Pénzügyminisztérium szerint a felhasználónak a létesítmény kvalitatív változásaival kapcsolatos költségei, amelyeket a tulajdonos megtérít, a jogszerű tulajdonos számára a munka során felmerült költségekként jelennek meg. Ha elválaszthatatlan fejlesztésre kerül sor a második fél beleegyezésével, akkor ezt dokumentálni kell. Különösen ezt a feltételt írják elő az eredeti megállapodásban vagy annak mellékletében. Ugyanakkor, ha a tulajdonos megtéríti a felhasználó által felmerült költségeket, akkor a lízingbevevő a költségeket a jövedelemadó kiszámításánál figyelembe veheti, mint a jogos tulajdonos munkájának költségeit. Ezenkívül a költségeknek meg kell felelniük az 1. cikk (1) bekezdésének követelményeinek. 252 Adótörvény.

Fontos pont

A beszámolás során az az idő lesz jelentős, amikor elválaszthatatlan fejlesztések átmenete / átadása történik. A magyarázatokat a Pénzügyminisztérium 2003. október 13-i 91n. Számú végzésében adják meg. E dokumentum 35. bekezdésében szerepel, hogy ha a megállapodásnak megfelel tőkebefektetések a felhasználót átruházják a tulajdonosra, a kész munkák költségeit, visszatérítés mellett, le kell vonni a befektetett eszközök hosszú lejáratú számlájáról. Ebben az esetben a rendezési cikket terhelik. De ha az elválaszthatatlan fejlesztésekről szóló szerződés előírja azok átruházását az objektum tulajdonosára, a maradványérték kompenzációjával a felhasználót, aki azokat készítette, a tőkebefektetéseket a törvényes tulajdonos operációs rendszerének kell tulajdonítani a megállapodás lejártaáig.

Ingatlan megváltoztatása engedély nélkül, kompenzáció nélkül

A bérleti helyiségekbe a tulajdonos beleegyezésével elválaszthatatlan fejlesztések formájában végrehajtott tőkebefektetések értékcsökkenésnek minősülnek. Ezt az álláspontot az 1. cikk (1) bekezdése határozza meg. 256 Adótörvény. Az 1. cikk (1) bekezdésében A kódex 258. cikke előírja, hogy a tulajdonos engedélyével végrehajtott tőkebefektetéseket, amelyek értékét ő nem téríti meg, az elválaszthatatlan fejlesztést végrehajtó egység amortizálja. Erre a megállapodás időtartamára kerül sor. A hasznos élettartam alapján meghatározott amortizációs összegeket figyelembe veszik. Telepítve van az operációs rendszerhez vagy a beruházásukba az állóeszközök besorolása a kormány jóváhagyta. Az értékcsökkenést az elválaszthatatlan fejlesztés üzembe helyezését követő hónap első napján számolják el.

árnyalatok

A PBU 6/01 (5) bekezdés szerint az állóeszközök tartalmazzák a bérelt állóeszközökbe történő tőkebefektetéseket. A 35. bekezdésben szereplő módszertani utasítások szerint ha a megállapodás értelmében az objektum törvényes tulajdonosának jár el, akkor az elvégzett munka költségeit a hosszú lejáratú eszközökbe történő befektetések hitelszámláján terhelik. Ugyanakkor az operációs rendszer elszámolási tételét terhelik. A költségek összegét illetően a felhasználó külön objektumkártyát nyit meg.

Változások a tulajdonos hozzájárulása nélkül

A jogszabályok kifejezetten nem tiltják az elválaszthatatlan fejlesztéseket a bérbeadó engedélye nélkül. Eközben a felhasználónak meg kell értenie, hogy kvalitatív változások végrehajtása esetén a tulajdonos valószínűleg nem téríti meg a költségeket. Ezen túlmenően, az 5. Cikk rendelkezéseivel összhangban A Polgári Törvénykönyv 622. cikke értelmében a megállapodás megszűnése esetén a személy köteles a tárgyat a jogos tulajdonosának visszaadni, ugyanúgy, mint azt megkapta, figyelembe véve a rendes kopás mértékét vagy a felek által megállapodott állapotban. Ebből következik, hogy a tulajdonosnak joga van követelni, hogy az alany alakítsa a helyiséget eredeti formájába. Ez bizonyos költségeket von maga után. Ha a társaság ugyanakkor el akarja fogadni a megadott költségeket a jövedelemadó kiszámításakor, súlyos fiskális kockázatok merülhetnek fel. Ezek a 2. cikk (1) bekezdésének rendelkezései miatt merülnek fel. 256 Adótörvény. A norma szerint csak azok a bérelt állóeszközökbe történő beruházások, amelyek a tulajdonos engedélyével készültek, működhetnek értékcsökkenésként.Ebből következik, hogy azoknak a fizető felhasználóknak, akik a jogos tulajdonos hozzájárulása nélkül készítették őket, nincs oka a költségek elismerésére a nyereség megadóztatása céljából.

HÉA-kockázatok

Ugyancsak az Art. 1 256 Adótörvény. Ha az elválaszthatatlan javítás költségeit nem veszik figyelembe az adó kiszámításakor, akkor nagyon problematikus lesz bizonyítani, hogy azokat a HÉA-tárgyként elismert műveletek elvégzése céljából hajtották végre. Annak ellenére, hogy ezeknek a levonásoknak nincs közvetlen összefüggésük egymással, az ellenőrző szervek szorosan figyelemmel kísérik a számítási eljárás betartását. Ezért a fenti helyzetben nagy valószínűséggel az ÁFA nem vonható le. Még ha a fizető is készen áll arra, hogy megvédje pozícióját a bíróságon, nem garantált, hogy kérelmeit kielégítik - a hatóságok általában az ellenőrző szervek oldalán állnak.

Lehetséges kijárat

A fentiek alapján a következő megközelítés tekinthető a legkevésbé kockázatosnak:

1. A jövedelemadó szempontjából elválaszthatatlan fejlesztések költségeit nem veszik figyelembe.
2. Az áfa levonható nem elfogadott.

Ebben az esetben ezt az alpontot kell emlékezni. 1. o., 1. cikk 146. §-a, az adó a tárgyi adó után. a költség az az áruk Oroszország területén történő átadása (munkavégzés, szolgáltatásnyújtás) saját szükségletekre, amelynek költségeit a jövedelemadó meghatározásakor nem veszik figyelembe a számításban (beleértve az értékcsökkenést). Más szavakkal: ha az ingatlanjavításokat önmagában hajtják végre, és a költségeket nem veszik figyelembe, akkor a megbízó kiszámolja és fizeti az áfát az általa elvégzett munka költségei után. Ennek megfelelően az ext. az érték levonható. Ennek eredményeként csökken a költségvetés levonásainak összege.

Főbb feltételek

Mivel a PBU 6/01 nem határoz meg korlátozásokat, a bérelt ingatlan minőségi változásait belefoglalják az operációs rendszerbe, ha:

1. Az objektumot áruk előállításához, munkák elvégzéséhez vagy szolgáltatások nyújtásához használják fel, a vállalkozás ideiglenes használatra / tulajdonjogának díjért vagy irányítási igényekre történő átadására.
2. Ezen ingatlanértékek későbbi viszonteladása nem várható.
3. Egy tárgy a jövőben gazdasági haszonnal járhat a vállalkozás számára.

Ennek az ingatlannak a költségeit, valamint a saját állóeszközeit a PBU 6/01 17. bekezdésének értékcsökkenése alapján kell megtéríteni. A futamidőt a lízing időtartamának megfelelően lehet meghatározni. Ezt a PBU-k 20. pontja határozza meg. Ha a megállapodás futamidejének végén az elválaszthatatlan javulást a tulajdonos átruházza anélkül, hogy az utóbbi megtérítené a költségeit, akkor ezt ingyenesen kell átutalásnak tekinteni.

Pénzügyminisztérium magyarázata

A 2012. július 26-i 03-07-05 / 29 levélben megállapítást nyert, hogy a Az adótörvény 146. cikke értelmében a HÉA tárgya az Oroszország területén végzett munka, beleértve az ingyen is. Ha korábban elválaszthatatlan fejlesztésekkel jár, add hozzá. a levonási értéket nem fogadták el (például ha azokat a tulajdonos engedély nélkül hajtják végre), ha ingyen átutalással jóváírják, akkor be lehet számítani a számításba, és a fizetendő adó összege csökken.

Levonások az ingatlanból

Ezt az adót az a társaság fizeti ki, amely elválaszthatatlan javulást hajtott végre, amikor azt eszközként veszik fel a mérlegbe. A kérdés pontosítása a Pénzügyminisztérium 2012. december 13-i 03-03-06 / 1/651 számú levelében található. Az adótörvény 374. cikke értelmében az orosz vállalkozások adóköteles tárgyai ingatlanok és ingóságok, ideértve az ideiglenes használatra, átruházásra, birtoklásra, vagyonkezelésre biztosított eszközöket is, amelyek általános tevékenységekbe léptek, vagy egy koncessziós megállapodással összhangban szereztek be, amelyet a mérlegben tárgyi eszközként tartalmaznak. a pénzügyi kimutatások vezetésére előírt eljárásnak megfelelően, kivéve, ha az adótörvény 378. és 378. cikk (1) bekezdése másként rendelkezik.

Az operációs rendszer adatainak előállítására vonatkozó szabályokat a PBU 6/01 és az iránymutatások tartalmazzák, amelyek olyan részben alkalmazandók, amely nem ellentmond a PBU-nak. Utóbbi (5) bekezdése szerint az állóeszközök tartalmazzák a bérelt állóeszközökbe történő tőkebefektetéseket. Bekezdés szerintA 29. cikk szerint a gazdálkodó egység nyugdíjba vonulásának vagy haszonszerzésének költségeit le kell vonni. A PBU 6/01 rendelkezéseivel összhangban a bérelt állóeszközökbe történő tőkebefektetéseket azok átruházásáig veszik figyelembe. Ez utóbbit többek között úgy kell értelmezni, mint a tulajdonos által a bérlő által végzett javítások költségeinek megtérítését. Kivétel azokban az esetekben, amikor a jogos tulajdonos a létesítmény karbantartási díjának megfelelő összegének megállapításával megtéríti a felhasználó költségeit.

posta

Az elszámolási terv szerint az objektumokkal kapcsolatos információkat, amelyeket a társaság később operációs rendszerként elfogad, beleértve a tőkeépítési költségeket, a c. 08. Az üzembe helyezett és a megállapított eljárásnak megfelelően végrehajtott bérelt állóeszközökbe történő beruházások kezdeti költségét a számláról kell terhelni. 08. Áthelyezik a DB SCH-be. 01. Így a lízingbe vett tárgyba történő beruházásokat a fejlesztéseik költségeként a felhasználó tulajdonolja az állóeszközöknek, amíg az objektumokat a megállapodás részeként elidegenítik, és ingatlanadó alá nem vonják. Más eljárás vonatkozik arra az esetre, amikor a tulajdonos a költségeket teljes egészében megtéríti. Ilyen helyzetben a felhasználó által végrehajtott tőkebefektetések, amelyeket a törvényes tulajdonos visszatérít az üzembe helyezés előtt, nem tartoznak az operációs rendszerbe, és nem adóztatják őket.

Elválaszthatatlan fejlesztések a lakás eladásában

Jelenleg a legtöbb szakértő megjegyzi, hogy a bankok aktívan átalakulnak az ügyfelekkel való együttműködés speciális rendszeréhez. Különösen van egy olyan rendszer, amelyben a vételi és eladási ügylet összegét 1 millióra csökkentik. Ezt a helyzetet a növekvő verseny oka a lakáspiacon. A bankok legfeljebb 1 millió rubelt jelzálogkölcsönöket nyújtanak, a szükséges pénzeszközök fennmaradó részét fogyasztási kölcsön formájában nyújtják. A két hitel nyújtásának feltételei azonban azonosak. Egyes pénzügyi szervezetek, felismerve, hogy az ilyen hitelezés bizonyos kockázatokat hordoz, 1-1,5 ponttal növelik a kölcsönök kamatlábát. A jelzálogkölcsön-tranzakciók mennyiségét azonban minden esetben nem lehet 1 millió rubelre csökkenteni. Például ez nem lehetséges a mai meglehetősen elterjedt hitelezési rendszerrel, az állami támogatások felhasználásával.

Ebben az esetben felmerül a kérdés, hogy az eladó fizeti-e a jövedelemadót. Ennek a helyzetnek többféle módja van. Tehát például a szakértők magyarázzák, hogy ha a felvásárló érdekli az objektum teljes piaci értékének feltüntetése, akkor lehetséges egy olyan lehetőség, amelyben az eladónak megtéríti a jövedelemadó összegét. A gyakorlatban voltak olyan esetek is, amikor az ügyletben részt vevő felek megállapodtak egymással, hogy megosztják egymással a levonások fizetésének költségeit. De ahogy a szakértők mondják, egy ilyen rendszert ritkán használnak. Korábban stagnálás körülmények között használták, amikor nem volt ilyen sok vásárló, és az eladók hűségesebbek voltak. A piac fellendülésének ideje alatt az adókedvezményt az érdekelt fél végzi. Ha a felvásárló számára előnyös, ha a tárgy valós értékét meg kell jelölni, az eladónak nem, akkor a visszatérítést előbb meg kell fizetni. Egyes esetekben az ingatlantulajdonos érdekli a teljes ár feltüntetését. Például ez történik, amikor külföldre utazik, és legalizálnia kell a nyereséget. Növekszik az ingatlanok teljes piaci értékének feltüntetésekor a papírmunkához kapcsolódó közjegyzői költségek. Ha a felvásárló nem akar valamit túlfizetni, akkor az eladó viseli ezeket a költségeket. A tulajdonos általában két bevételt készít. Az elsőben a költségeket a felvásárlóval kötött megállapodással tünteti fel. Egy másik nyugta mutatja az ingatlan fennmaradó árát. Ugyanakkor megkapja az összeget, például "vásárlási előjogért" vagy "elválaszthatatlan lakásfelújításért". Eközben számos szakértő felhívja a figyelmet egy fontos tényre.

Az az összeg, amely meghaladja az 1 millió rubelt nem adóköteles korlátot, amelyet a tulajdonos általában „javításért”, „elválaszthatatlan fejlesztésért”, „vásárlási jog biztosításáért” és így tovább kíván kapni, jövedelemként is szolgál. Egyes szakértők szerint nem számít, hol származik a tárgy - ingatlan vagy bútor eladásakor. Mindenesetre ez jövedelem. A törvény szerint a jövedelemadó formájában is kötelező levonásokat kell végrehajtani. A különbség csak az adómentes alap méretében van. Ebben az esetben 250 ezer rubelt fog elérni. Ennek ellenére ez a lehetőség nem alkalmas az adócsaláshoz. Ráadásul az ilyen esetekben a bíróságok általában a szabályozó testület, és nem a tárgy tárgyát képezik.