A lakás eladásának nyilvántartásba vételi eljárása nem csak a kezdők számára, hanem azok számára is érdekes, akik ezt hivatásszerűen folytatják. Végül is a jogszabály folyamatosan új módosításokat vezet be, és maga az eljárás is módosul. Csak a tranzakció szakaszai nem változnak.
ellenőrzés
A lakás eladásának nyilvántartási eljárása mindig azonos. És az első elem az ellenőrzés. Ez nem csak a ház külső ellenőrzésére vonatkozik, hanem arra is, hogy a lakás az eladó tulajdonában van. A meghatalmazás megléte szintén elfogadható. De normál érvényességi idejével és részleteivel kell rendelkeznie.
Annak elkerülése érdekében, hogy elkerülje a csalókat, a legjobb, ha személyesen találkozik a bérbeadóval és megismerheti az ingatlant megalapozó összes dokumentumot.
A lakás eladásának nyilvántartásba vételének megfigyelése előtt jobb is ellenőrizni a tulajdonos dokumentumait és fotóját.
Ezután meg kell tudnia, hogy a lakás megterhelt-e, óvadékban vagy letartóztatva. Ezt úgy lehet megtenni, ha meglátogatja a Rosreestr-t a lakóhelyen és kivonatot kér az egységes állami jogi nyilvántartásból. Ez a kivonat tartalmazza a lakással kapcsolatos összes információt és a rá vonatkozó korlátozásokat.
Ugyanilyen fontos, hogy megtudjuk, hogy az eladóban vannak-e betegségek vagy azok hiánya, amelyek a jövőben az ügylet törlésének alapjául válhatnak. Ez függőség vagy valamilyen mentális betegség. Ezért az eladónak orvosi igazolást kell benyújtania. Ez a pont elhagyható, ha a bérbeadónak joga van jármű vezetésére.
A lakás eladásának nyilvántartására vonatkozó eljárás magában foglalja azoknak az embereknek a gyűjtését is, akiknek joguk van ennek a háznak a használatához. Megtudhatja, ha igazolást szerez-e a lakásirodában, vagy egy kivonatot a házkönyvből. Bonyolult az emberek kiengedése az apartmanból lakó kiskorú gyermekek számára.
Ezen felül meg kell győződnie arról, hogy a tulajdonosok nem rendelkeznek kommunális tartozásokkal. Ha ez nem történik meg, akkor minden tartozás átkerül az új tulajdonoshoz.
Előzetes szerződés megkötése
A lakás-vétel-tranzakció befejezésére vonatkozó eljárás tartalmaz egy előzetes szerződési záradékot. Ez a pillanat nem kötelező, de a gyakorlat azt mutatja, hogy általában az emberek nem hajlandóak megfordítani azt.
Mi a megállapodás értelme és miért van belefoglalva a lakás-vételi ügylet nyilvántartásba vételi eljárásába? Minden nagyon egyszerű. Ilyen megállapodással a felek megerősítik egyetértésüket abban, hogy egy idő után megkötik a fő ügyletet. A késés oka lehet a ház szabadsága vagy az az időszak, amelyre a vevő megtalálja a megfelelő összeget. Ebben a szakaszban határozzák meg a ház költségeit, és mikor fogják eladni. Ezek az adatok később nem módosíthatók.
Az előzetes szerződés tartalma
Nem számít, milyen lesz a lakás vételének és eladásának nyilvántartásba vételi sorrendje: jelzáloggal vagy készpénzzel a szerződés megjelöli az összes elemet, amely megjelenik a fő dokumentumban. Vagyis ott lesz a lakás leírása, annak költsége, elszámolási eljárás és a fő szerződés megkötésének pillanata.
letét
A gyakorlatban gyakran sok ügyvéd szembesül a betét kérdésével. De a probléma az, hogy ezekkel a törvényekkel ez a fellépés hibásnak tekinthető. Ezért lehetetlen egyidejűleg egyidejűleg a betéti megállapodást és az előzetes szerződést is megkötni. Kell választania.
Az előzetes szerződés aláírásának kockázata
A lakás eladásának jelzáloggal vagy készpénzzel történő nyilvántartásba vételi eljárása nem különbözik egymástól. Az elsődleges lakáspiacon azonban vannak kockázatok.Lehetséges, hogy az építőipari vállalkozás előzetes szerződést fog kötni több jövőbeli tulajdonosval, majd saját belátása szerint átadja a házat. Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében megállapodást kötnek a közös építésben való részvételről. Az ilyen megállapodást kötelező regisztrálni kell a Szövetségi Nyilvántartási Szolgálatnál.
A másodlagos lakáspiacon a helyzet sokkal egyszerűbb, mivel az előzetes szerződés nem jelent semmilyen kockázatot egyik fél számára sem.
Maga az üzlet
Az oroszországi lakás eladásának nyilvántartásba vételi eljárása nem tiltja az írásbeli szerződés megkötését. De a legjobb, ha egy ilyen dokumentumot közjegyzővel hitelesítenek. Ez kiküszöböli a kockázatokat, bár többe kerül. Bármi legyen is a szerződés, de feltétlenül feltünteti a vevőt és az eladót, az ingatlan alapos leírását, árát, fizetési módját és az egyes felek kötelezettségeit. Bármi legyen is az eladás nyilvántartásba vételének sorrendje: jelzáloggal vagy készpénzzel, mindenesetre a szerződést mindkét fél aláírja.
A legjobb, ha egyszerre három másolatot készít a dokumentumokról, hogy mindegyik oldalnak megvan a sajátja, és egyet a szövetségi nyilvántartásban tárolja.
A főszerződésen kívül a lakás átadására is sor kerül. Megállapítja azt a tényt, hogy a ház átkerült az eladótól a vevőig. A szerződést és a jogi aktust együtt kötik. A szerződés átruházása során az új tulajdonos elfogadja a műszaki dokumentációt, valamint az ingatlanokhoz való jogot megerősítő összes iratot.
Fizetési módok egy lakásért
Lakás vásárlásakor a vevő többféle módon fizethet. A leggyakoribb a készpénzes elszámolás. A vevő számára jobb lesz, ha a pénzt csak a fő szerződés aláírása után utalják át. A pénz átutalása után ki kell készíteni a nyugtát.
Egy másik fizetési mód, amelyet a lakás-eladási dokumentumok kitöltési eljárása megengedett, az, hogy pénzt utalnak be egy bank cellába, amelyet az eladó megjelöl. Ez a módszer azonban rendszerint további bajokká válik az utóbbi számára.
A vásárlás banki átutalással is fizethető. Ez azt jelenti, hogy a pénz átutalása az egyik számláról a másikra teljesen törvényes.
A törvény mindenféle elszámolási dátumot is lehetővé tesz. Sőt, a törvény szerint minden pénzügyi kötelezettség rendezhető, miután az új tulajdonos újra regisztrálja a lakhatási jogokat.
Hogyan regisztrálhat
2017 januárja óta a regisztrációs eljárást egyszerűsítették. Most kiadhat egy lakást az ingatlanban, a Rosreestr abszolút bármilyen megyéjében, függetlenül attól, hogy hol található a ház. Még ha ez egy másik város is. A lakás eladásának az MFC-n keresztüli nyilvántartásba vétele sokkal kényelmesebb és gyorsabb.
Rosreestrben most már lehetőség van az ingatlanjogok átruházásának regisztrálására és a kataszteri nyilvántartásba vételre. Mivel ezt korábban külön kellett elvégezni, most az egész eljárás sokkal kevesebb időt és erőfeszítést igényel.
A lakás eladásának közjegyzőnél történő nyilvántartásba vételének eljárása kissé eltér a Rosreestrben történő regisztrációtól. A tulajdonjog regisztrálásához a következőkkel kell rendelkeznie:
- Nyilatkozatot.
- Adásvételi szerződés átruházási és átvételi aktussal.
- A lakáshoz fűződő jogokat megerősítő dokumentumok
A lakás tulajdonjogának újraregisztrálása érdekében kétezer rubelt kell fizetnie. Ezt az állami illetéket legkésőbb a dokumentumok benyújtását követő öt napon belül meg kell fizetni.
A regisztráció három-tíz napig tarthat. Jelenleg az MFC-n nem történik adatfeldolgozás. A regisztráció befejezése után a vevő kivonatot kap az egységes állami nyilvántartásból. Tulajdoni igazolás a nem.
Szükség esetén új lakás-nyilvántartási igazolást lehet készíteni a KTF-ben.
adók
A lakás eladásának adója több tényezőtől függ. Ez a következő:
- A lakás tulajdonjogának átruházásának okai.
- A megbízatás időtartama.
Ha a lakást örökölték, adományozták vagy a privatizációt követően, akkor ebben az esetben nincs forgalmi adó. Ez csak a lakásokra vonatkozik, amelyek az eladás idején több mint három évig voltak tulajdonában.
Ugyanezek a szabályok vonatkoznak arra az esetre is, amikor a bérbeadó megszerezte az ingatlant, miután tervezte az élettartam karbantartását.
Minden más helyzetben legalább öt évnek el kell telnie ahhoz, hogy ne fizessen adót a lakás eladásáért. Ez azonban csak azokra a lakásokra vonatkozik, amelyeket 2016. január 1. után vásároltak meg. Azoknak a tulajdonosoknak, akik korábban rendelkeznek lakással, ugyanaz a három év marad meg.
Vagyis ha a lakást határidők be nem tartása mellett adják el, akkor tizenhárom százalékos adót kell fizetni. A kataszteri érték és a 0.7 együttható alapján számítják fel. Az együtthatót arra az évre kell kiszámítani, amikor a tulajdonos megvásárolta az ingatlant.
A lakhatás költsége kataszterenként megtalálható online a Rosreestr weboldalán. Ehhez csak a lakás koordinátáira van szükség.
A lakás eladásából származó jövedelemnek a volt tulajdonosnak jeleznie kell magát az adóbevallásban. A támogatás jövő év áprilisának végéig nyújtható. Vagyis amikor az ügylet 2016-ban befejeződött, az adót 2017-ben kell benyújtani és megfizetni. A fizetés határideje július 15. Ugyanakkor egyáltalán nem számít, hogy ki fogja végrehajtani a lakás-eladás nyilvántartásba vételének eljárását: közjegyzőn keresztül vagy segítség nélkül.
Vásároljon otthont ingatlanügynökön keresztül
Ha nincs kívánság és idő, hogy összezavarja a papírokat, és elmélyüljön a lakás vételének és eladásának Sberbankban vagy készpénzben történő jelzéssel történő bejegyzésének folyamata, akkor jobb, ha kapcsolatba lép az ingatlanügynökkel. Szakembert nem könnyű megtalálni, de lehetséges. A hirdetések újságokban vagy az interneten, valamint a TV-ben vagy a rádióban találhatók. Számos jel létezik, amelyek alapján megkülönböztetheti a rossz ügynökséget a jóitól:
- Nagyszerű tapasztalat.
- A cég irodája tekintélyes helyen van, és jó állapotban van.
- Több pozitív vélemény van, mint negatív.
- Az ügynökség egy ingatlanügynökök szakmai szövetsége.
- Nincs probléma az alapanyagok csomagolásával.
- Az alkalmazottak méltóságteljesen néznek ki és viselkednek.
- A munka minőségét dokumentálják.
A társaság vállalja a teljes tranzakciót, és figyelemmel kíséri a lakás vételének és eladásának anyasági tőkével, jelzáloggal vagy készpénzzel történő nyilvántartásba vételét. De az ilyen szolgáltatások sokba kerülnek. Általában egy ügynök hajlandó dolgozni a ház árának öt százalékáért.
Ki adhat el lakást
Még akkor is, ha valaki nem vásárolja meg az egész lakást, akkor ebben az esetben csak a tulajdonosral tud üzletet kötni. Ez azt jelenti, hogy ezt a személyt rögzíteni kell a dokumentumokban. Megállapodást fog kötni a ház megvásárlásáról, a tulajdonosi igazolást és az ajándékszerződést. Ha a tényleges tulajdonos valamilyen okból nem lehet jelen a tranzakción, akkor azt meghatalmazott hajthatja végre. Ehhez a tulajdonos által kiállított, a tulajdonos és a közjegyző által hitelesített meghatalmazás szükséges. A meghatalmazást bárki megkaphatja, a lényeg az, hogy ezt helyesen végezzék el.
De mit kell tenni, ha a tulajdonos kiskorú? Ha a gyermek még nem érte el tizennégy éves korát, akkor minden jogi mûveletet a törvényes képviselõk végeznek. Legyen ez egy lakás vagy egy teljes lakás részvényeinek eladásának nyilvántartásba vétele. Ha egy tinédzser tizennégy és tizennyolc éves, akkor nyugodtan cselekedhet a saját nevében, de a törvényes képviselők hozzájárulása továbbra is szükséges.
További papír szükséges
Lakás gyors eladásához a következőkre is szüksége lehet:
- A cselekvőképességről szóló igazolás. Ez különösen igaz az idős emberekre. Kiadják a lakóhely neuropszichiátriai kórházában.
- Ha az ügylet egyik fele kiskorú, igazolást kell benyújtania a gyámhatóságtól.Megerősíti, hogy senki sem sérti a kiskorú jogait.
- Ha a házat a házastársak egyike értékesíti, akkor a második házastárs írásbeli hozzájárulásával kell rendelkeznie. Ha a házastársak elvált, akkor ilyen dokumentumra továbbra is szükség lesz. Az ilyen hozzájárulást közjegyzői hitelesítéssel kell ellátni. Ezenkívül csatolnia kell a válási vagy házassági igazolást.
- Ha a házastárs meghalt, akkor be kell nyújtania halálos igazolást.
- Anyasági tőke felhasználása esetén igazolásra van szükség, hogy a lakás eladása esetén a gyermek jogait nem sértik meg.
- Információ arról, hogy a tulajdonosok nem tartoznak a közüzembe.
- Az adásvételi szerződés, amelyet korábban teljesítettek. Ez a papír ismét megerősíti az ügyletet.
A lakhatási költségek meghatározása
Ha a ház ára megfelelő, akkor ez több ezer rubelt ad a tulajdonosnak.
Az árat természetesen véletlenszerűen lehet megadni, de fordulhat szakemberekhez. Van egy harmadik lehetőség is - az ilyen ház átlagárának figyelemmel kísérése. Miután felmérte annak tendenciáját, hogy az árat húsz százalékkal magasabbra állítsa, mint az átlag, ha a vásárlók felhívják és érdeklődnek, akkor további tíz százalékot emelhetnek. Reakció hiányában az árat éppen ellenkezőleg, ugyanolyan tíz százalékkal kell csökkenteni.
Hogyan becsüljük meg a lakás értékét? A következő kritériumok szerint:
- Hány szoba. Természetesen minél több lesz, annál drágább lesz a lakás. De egy négyzetméter ebben az esetben kevesebbet fizet, mert fordítottan arányos a szobák számával. Ezért az odnushki továbbra is drágább, mint bármely más apartman.
- A felvétel a lakás.
- A felvétel a konyhából. Ha kevesebb, mint tíz méter, akkor az ár csökken.
- A szobák elrendezése. Az elkülönített szobák népszerűbbek, mint a szomszédos szobák.
- Emelet, amelyen a lakás található. A drágább ház a ház középső szintjén található.
- Mennyire jó a környék?
- A bejárat tisztasága, mennyire új a ház, van lift.
- Javítás a lakásban. A drága, magas színvonalú javítás tíz százalékkal növeli a költségeket, ellenkezőleg, a rossz kozmetikai állapot csökkenti az árat. Az a olcsó kísérlet, hogy "fedezze be a szemét", nem segít drágább házak eladásában.
- A közművek költségei.
- Milyen fűtés. Az egyéni fűtés drágább.
- Fejlett infrastruktúra. A lakás ára attól függ, hogy hány üzlet található a környéken, milyen szállítást kínál, van-e iskola és kórház.
- Fontos szerepet játszik az a terület, ahol a lakás található.
Hogyan lehet eladni vagy vásárolni lakást az MFC-n keresztül
A lakások MFC-n keresztüli vásárlásának és regisztrációjának a szükséges dokumentumai megegyeznek, de a műveletek algoritmusa kissé megváltozott. Először meg kell rendelnie egy űrlapot, amelyben meg kell adnia az összes információt. Aztán jöjjön az MFC-hez és beszéljen szakemberekkel. Általában a szükséges dokumentumok listáját adják ki, a tranzakció fizetési módjától függően.
Összefoglalva elmondhatjuk, hogy mielőtt lakást vásárolna, mindent nagyon jól meg kell mérnie. Végül is nagyon könnyű becsapni a csalókat ebben az ügyben, mind az eladónak, mind a vevőnek. Ennek elkerülése érdekében alaposan meg kell tanulmányoznia az összes dokumentumot, és ne habozzon, és magyarázatot kérjen a lakás tulajdonosától. Ezen felül hasznos lesz sétálni a szomszédok körében, és mindent megtudni a lakásról és annak tulajdonosairól. Mivel maga az eladó nem tudja megmondani az egész igazságot. Egy másik módja annak, hogy megvédje magát, egy helyi birtok vagy lakóhivatal felkeresése. Az emberek általában mindent tudnak mindenkiről.
A veszély azonban nemcsak az eladóban vagy a vevőben, hanem az ingatlanügynökben rejlik. Ezeket az embereket nagyon óvatosan kell kezelni. A legkisebb kétség esetén jobb, ha visszautasítják ennek a személynek a szolgáltatásait, és másikat keresnek. Végül is nem viccelődnek egy lakással, így otthon nélkül is maradhat. Ezért egyszerűen elfogadhatatlan az értékesítési tranzakciókkal szembeni könnyű hozzáállás.Minél több figyelmet fordítanak a ház kiválasztására és annak dokumentális tisztaságának ellenőrzésére, annál jobb. És jobb, ha egy ember nem ilyen megállapodást köt, létezik valaki, aki segíthet és javaslatot tehet.