A lakóépületek eladásának jellemzőiről szólva tisztázni kell, hogy a tranzakciók általános rendje nem változik. A cselekvési terv és a szabályozás változatlan marad. A résztvevők cselekedeteire árnyalatok vannak.
Tranzakció résztvevői
A szerződés lényege, hogy az eladó vállalja, hogy a ház tulajdonjogát átruházza a vevőre, és a vevő elfogadja azt. A lakóépületek eladásának jellemzői az apartmanok, házak, valamint az apartmanok és házak szobái.
Az ügyletben részt vevő felek a tulajdonos és a megszerző, akikre az objektumhoz fűződő összes jog átruházásra kerül. Néha több tulajdonos is van. A képviselők néha a nevében járnak el, meghatalmazás vagy más indok alapján. Például a még nem 18 éves gyermek szülei.
Ha a tulajdonos állam vagy önkormányzat, akkor az ingatlan eladására felhatalmazott testület vagy személy vesz részt az ügyletben. Kivételt képez a lakások privatizációja, ahol az ingatlan átruházása ingyenes.
A lakóépületek értékesítésének jellemzői között szerepel a tárgyhoz való joggal rendelkező házastárs hitelesített hozzájárulásának megszerzése.
Meghatalmazási ügyletek
A regisztrációs szolgálat gondosan ellenőrzi az átruházott szerződéseket és dokumentumokat a vonatkozó törvények betartása érdekében. Ez a sors nem akadályozza meg a meghatalmazást. Mire figyelnek a tisztviselők?
- lejárati ideje lejárt-e;
- vajon a szerződést aláíró személy jogosult-e tárgyalni;
- teljesültek-e egyéb követelmények (például a dokumentumcsomag tartalmazza a gyámhatóság engedélyét egy gyermek vagy inkompetens személy ingatlanával történő ügyletre).
A probléma az, hogy az ellenőrzés a dokumentumok, különösen a hatóságok által kiállított dokumentumok tanulmányozására korlátozódik.
Ha a meghatalmazást hosszú ideje adták ki, és annak időtartama még nem járt le, akkor ésszerű lenne közvetlenül megkérdezni a házigazdától, hogy továbbra is megállapodást akar-e kötni. Teljesen lehetséges, hogy a meghatalmazást visszavonták, és a csaló használja azt. Előfordulhat, hogy a meghatalmazás ellenőrzése a közjegyzőnél nem működik.
Ha az eladó az örökös
Valamely másik személy korábban öröklés útján szerzett vagyonának megszerzése kockázatos vállalkozásnak minősül. Az örökösök bármikor felmerülhetnek, igényelve a részesedésüket, sőt pert is benyújthatnak a bírósághoz.
A probléma nem csak a kellően hosszú elévülési időkben jelentkezik. A törvény előírja ezek helyreállítását.
Hasonló esetek fordulnak elő az ingatlanokkal kapcsolatban, amelyekhez fűződő jogok tranzakciók láncán haladnak át. A lakóingatlanok fenntartásának egyetlen módja a tisztességes vásárlás bizonyítása.
Tranzakció tárgya
A tranzakció tárgya a fent felsorolt egyik objektum. A lakóépületek eladásának jellemzői kötelezik a dokumentumba elegendő információ bevitelét a tárgy azonosításához. A peres ügyek és a jogszabályok elegendő információnak hívják a jogok állami nyilvántartásából a kataszteri számot és az eladó jogainak regisztrálásának alapját (szerződés, öröklési igazolás stb.), A nyilvántartásba vétel dátuma és egyéb jellemzők.
Ha egy lakóépületet vagy annak egy részét eladják, a második fél megkapja a földterületre vagy annak egy részére megfelelő mennyiségű jogot. A föld átruházásával kapcsolatos tranzakciók összevonhatók, vagy egyszerre két dokumentum is aláírható.
E szabály megsértésének az a következménye, hogy az ügyletet nem zárják le. Ez azt jelenti, hogy az alapfeltételekben nem állapodtak meg, és a dokumentumnak nincs jogi hatalma: ez nem jár jogokkal és kötelezettségekkel.
Ha az eladó tárgy szoba vagy lakás egy apartmanházban, akkor az új tulajdonos megkapja a jogot a közös tulajdon egy részére. A felelősség korlátozása jogellenes.
A tranzakció tárgya
Hogyan kapcsolódnak a lakóövezetek adásvételi szerződésének jellemzői és az ügylet tárgya? A következő információk kerülnek be a dokumentumba:
- a város vagy város, amelyben található;
- foglalkoznia;
- teljes terület;
- szobák száma;
- erkélyek és loggiák jelenléte;
- kataszteri szám.
A lakás olyan tulajdonságokkal rendelkezik, amelyeket az eladó megpróbál elrejteni az érthető motívumoktól. A rejtett hiányosságok azonosítása ugyanakkor feljogosítja a vevőt kártérítési igény benyújtására. Ha annyira súlyosak, hogy a vásárlás elveszíti értelmét, akkor megkapják a jogot az ügylet megszüntetésére.
A felújítást vagy felújítást legalizálni kell, különben a lakást úgy mondják, hogy nélkülük adják el őket. Ha a változások súlyosak, akkor a tulajdonosot fel lehet kérni, hogy az objektumot az eredeti helyzetébe hozza. Ezért az ilyen hiányosságú ház megszerzése a jövőben komoly nehézségekkel küzd.
Ha azt javasolják, hogy házat vásároljon ilyen állapotban, akkor annak változásai sokkal könnyebben legalizálódnak. Jelentkezést vagy nyilatkozatot nyújtanak be, valamint a helyi önkormányzat igazolását arról, hogy az ingatlan nem haladja meg a kijelölt földet, és az ingatlan megváltoztatja a jogok nyilvántartását.
Ha egyidejűleg földet szereznek
Melyek a lakáscélú ingatlanok adásvételi szerződésének alapja egy földterület alatt?
Az LC-ben meghatározta a föld és a rajta található ingatlan sorsának egységét. Ha a ház átruházásra kerül, akkor a földet ennek megfelelően átruházják.
A telek papírmunkájának hiánya nem akadályozza meg a tulajdonosot, hogy ingatlanokat adjon el. A szerződés csak a földterület átruházásáról szól, azon feltételekkel, amelyek alapján az eladó tulajdonában volt. Kivételt képeznek az illegális földterület-építés esetei, amelyeket nem erre szántak, vagy amelyek egyáltalán nem az eladó jogszerű felhasználásában vannak.
A törvény tiltja a földterület értékesítését a rajta található ház egyidejű értékesítése nélkül.
Ha a ház alatti földet bérbe adják, akkor az új tulajdonos azt bérleti alapon kapja meg. Ebben az esetben a földtulajdonos hozzájárulása az ügylethez nem szükséges.
A törvény kivételeket is előírhat, amelyek megtiltják a földterület bizonyos személyeknek történő értékesítését, ebben az esetben a lízing engedélyezhető.
Az ügylet tárgyát képező megállapodás kikötései tartalmazzák a kataszteri számot és a törvény nyilvántartásba vételének alapját.
Harmadik fél jogai
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a lakóépületek eladásának sajátossága az eladó azon kötelezettsége, hogy a szerződésben megjelöljön minden olyan személyt, aki megtartja a tartózkodási jogot.
Ez magában foglalja az összes vele élő rokonot, házastársat vagy házastársát. A korábbi családtagokat az együttélés tárgyát képező listán szerepeltetik. A törvény azoknak a személyeknek a kiterjesztését vonja maga után, akiknek nem áll rokona vagy egyéb kapcsolatuk a tulajdonoskal, de ő családtagokként ösztönözte őket.
Ha egy családtag korábban nem vett részt a privatizációban, akkor fenntartja a helyiségek használatának jogát.
A tartózkodási jog alapja: végrendelet, bérleti szerződés, bérleti szerződés az eltartottakkal.
A teljesen kiállított dokumentumok hiánya nem azt jelenti, hogy senkinek nincs joga lakhatásra, kivéve a tulajdonosát. Kivétel azokban az esetekben, amikor alapvető követelmények megsértése elengedhetetlen (például a kötelező közjegyzői igazolás alá eső szerződések).
A szöveg a nevét, családneveit, vezetéknevét és a lakásban való tartózkodáshoz fűződő konkrét jogokat, valamint az útlevél adatait tartalmazza az egyének azonosításához. Az erről szóló rendelkezést a lakóépületek eladásának jellemzőiről szóló cikk tartalmazza.
Külön kérdés a gyermekek jogai.Ha az ügylet egyik félének kiskorú gyermekei vannak, akiknek csak tartózkodási joga van, és nem vagyona, a törvény előírja tőlük, hogy tegyenek intézkedéseket annak biztosítása érdekében, hogy életkörülményeik ne romlanak.
Tranzakciós ár
A kikötés kötelező az adásvételi szerződés esetében. Nélkül az ügylet nem zárult le, és jogi értelme elveszik. Az ár nagysága nemcsak a résztvevők jogainak védelme érdekében, hanem az adó összegének kiszámításához is szükséges.
Hogyan határozzák meg az árat ingatlan eladásakor? A lakóépületek eladásának sajátosságait a felek számára biztosított szabadság biztosításakor csak a piaci árnak nem megfelelő ár átruházásának tilalma korlátozza. A tárgy kataszteri értékkel történő értékelése nem teszi lehetővé az adómegtakarítást, az állam az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának gyakorlatával összhangban kötelezi a piaci árakon alapuló kifizetéseket.
Ha az egyik fél javasolja a szerződéstervezetet, és a másik elfogadja azt, ez nem jelenti azt, hogy automatikusan elfogadja a tervezetben feltüntetett árat.
A számítás és az ár feltüntetése
Lakás vásárlásakor a költségeket meg kell jelölni mind a lakásért, mind a lakóépület teljes ingatlanának egy részéért.
Ha egy telekkel rendelkező ház vagy egy házrész egy telekkel megosztott részesedéssel birtokba kerül, akkor az egyes tárgyak árát előírták.
Az összeg kiszámítható az egységterület felmérése alapján, majd a vevő köteles pénzt fizetni a ténylegesen átadott területért.
Az árat számban és szavakban egyidejűleg írják be a szerződésbe, hogy ne kerüljön vitás kérdés az előkészítésében esetlegesen elkövetett hibák miatt.
Ez nem azt jelenti, hogy az utolsó bekezdés csak a lakóövezeti adásvételi szerződések jellemzőire utal.
A szerződés formája
A törvény szigorúbb követelményeket állapít meg az ingatlan- és lakóépület-eladási ügyletekre, különös tekintettel a szerződés egyetlen dokumentum formájában történő elkészítésére. Az űrlapkövetelmény be nem tartása érvényteleníti az ügyletet. Lehetetlen hivatkozni a levelezésre olyan bizonyítékként, amely megerősíti a megállapodás megkötését.
közokiratba
2015-ben módosításokat hajtottak végre a tulajdonjogok nyilvántartásáról. Néhány ügyletet most közjegyző részvételével kötöttek.
A következő esetek szerepelnek a listában:
- a közös tulajdonjog egy részének eladására irányuló tranzakciók, még akkor is, ha a vevő az egyik tulajdonos;
- lakás eladása az egyedüli tulajdonos által, aki az ügylet időpontjában még nem volt 18 éves;
- közös ingatlan eladása.
Az új rendelkezések bevezetése nem zárja ki annak szükségességét, hogy a gyámhatóságoktól engedélyt szerezzenek egy ügylethez. Sajnos a szülők vagy a gondviselők nem veszik figyelembe a lakóépületek felsorolt tulajdonságait.
Állami regisztráció
A törvény az ügylet feleit kötelezi a tulajdonhoz fűződő jogok átruházásának nyilvántartására. Az a személy, aki a jog bejegyzésétől kezdve teljes jogú lakóingatlan-tulajdonosnak számít. Art. Az 558-as számú, a lakóingatlanok értékesítésének sajátosságaira vonatkozó ügylet a tranzakció megkötésének pillanatában határozta meg a jogok nyilvántartásába való bejegyzés pillanatát.
Ha az egyik fél megtagadja a nyilvántartásba vételét, vagy kijátssza azt, a másik félnek joga van bírósági keresetet benyújtani kényszerített nyilvántartásba vételhez. Így megerősítést nyer, hogy a regisztráció hiánya ellenére a vevő a megszerzett ingatlan törvényes tulajdonosa.
Anyasági tranzakciók
A szülési tőke alapok részleges vagy teljes felhasználása lakásvásárláshoz számos jogszabályi követelmény teljesítését teszi szükségessé. A jellemzők mind a tranzakciók megfogalmazására, mind azok végrehajtására vonatkoznak.
Ezenkívül a törvény meghatározza az így vásárolt lakásokra vonatkozó követelmények listáját. Különösen számos álláspontot adott ki az RF fegyveres erők az anyasági tőke felhasználására vonatkozó igazságügyi gyakorlat áttekintésében.
Összefoglalva
Röviden felsoroljuk a lakóépületek értékesítésének jellemzőit, amelyeket a polgári törvénykönyv 558 tartalmaz:
- alapvető feltétel a harmadik személyeknek a lakáshoz fűződő jogainak átruházása;
- állami regisztráció nélkül a szerződés nem tekinthető megkötöttnek;
- egyéb jellemzők az ügylet résztvevőinek életkorával vagy jogképességével kapcsolatosak.
Módosítást vezettek be a gazdasági osztályú házakkal folytatott tranzakciók szövetségi törvény általi szabályozására, amelyet még nem fogadtak el.