Cooperative edilizie (ZhSK): definizione, noleggio, contratto

Attualmente, ci sono un sacco di aziende sul mercato che offrono di acquistare un immobile da loro aderendo a una cooperativa di costruzione di alloggi (ZhSK). Certamente, i cittadini hanno una domanda sulla sicurezza e l'affidabilità di un tale schema.

La situazione negli anni sovietici

prima cooperative abitative iniziò ad apparire negli anni '20. Tuttavia, già nel 1937 iniziarono ad essere eliminati. Le autorità lo hanno spiegato con il fatto che tali associazioni erano una manifestazione di proprietà privata. Dopo la guerra, la popolazione urbana aumentò rapidamente e iniziò la costruzione di alloggi su larga scala. E nel 1958, il Consiglio dei ministri e il Comitato centrale del PCUS consentirono nuovamente la creazione di associazioni precedentemente annullate. Gli alloggi sono stati finanziati dagli azionisti. Tuttavia, le associazioni hanno ricevuto un prestito statale fino al 70% per 20 anni e altri benefici. Per accelerare il lavoro e migliorarne la qualità, alcuni futuri proprietari stessi hanno partecipato alla costruzione di edifici. Le squadre che sono state formate da loro sono entrate nel secondo e terzo turno dopo il completamento del ciclo zero da parte del contraente.

I problemi

Prezzi degli appartamenti cooperativi a Mosca entro la metà del 1980. ammontano a circa 3 mila p. (monolocale), 5 mila rubli (due stanze). E i guadagni medi di un cittadino sovietico erano entro 200 rubli / mese. Anche con risparmi, molte persone non hanno acquistato alloggi cooperativi. Ciò era dovuto alla presenza di linee pluriennali per l'adesione ad associazioni per residenti in città. Inoltre, c'erano città praticamente chiuse per adozione non residente. Inoltre, sono stati automaticamente esclusi dalle code per gli alloggi dipartimentali o statali. Le associazioni rappresentavano circa il 7-8% del totale degli alloggi. Nella prima metà degli anni '80. Fu iniziata la costruzione di circa 80 mila condomini. Molti di loro furono commissionati solo alla fine degli anni '90. Pertanto, molti cittadini hanno dovuto attendere 15 anni o più.

Situazione oggi

Il Codice degli alloggi della Federazione Russa contiene diverse norme che determinano le forme di auto-organizzazione dei cittadini che cercano di migliorare le loro condizioni. Le associazioni in questione sono caratterizzate dall'art. 110. Tuttavia, vale la pena dire che, secondo le regole generali, i cittadini non dovrebbero entrare in cooperative di alloggi, ma in cooperative di alloggi e finanziate. Ciò è dovuto al fatto che in relazione a quest'ultimo, la legislazione prevede una procedura più rigorosa per il controllo della circolazione dei fondi. Esistono tuttavia alcune regole procedurali relative alla formazione e al funzionamento delle associazioni.

Organizzazione di cooperative abitative nella Federazione Russa

Un numero sufficientemente grande di tali associazioni è rimasto nel paese dall'era sovietica. I legislatori, tuttavia, emanando il Codice degli alloggi della Federazione Russa, hanno cercato di obbligarli a trasformarsi in HOA. Ma l'emendamento corrispondente è stato deciso di annullare. Nella maggior parte dei casi, le cooperative di abitazione oggi agiscono come società operative. La formazione di queste associazioni per l'erezione diretta di strutture era dovuta a numerose truffe nei mercati immobiliari. Le cooperative di abitazione sono utilizzate da investitori immobiliari truffati. Questi cittadini si riuniscono per completare l'erezione degli edifici dopo che le società che hanno raccolto i loro fondi per questo cessano le loro attività.

essenza

Le cooperative di edilizia e costruzione sono una forma di interazione tra l'acquirente e la società impegnata nella costruzione di un oggetto immobile. L'essenza di tali associazioni è che si tratta di società di mutuo prestito. I fondi per l'acquisto di beni immobili provengono esclusivamente dai contributi dei cittadini che vi partecipano. Lo schema di attività di queste associazioni può essere rappresentato come segue. Prima di tutto, il cittadino, che decide di partecipare alla cooperativa abitativa, fa la quota iniziale e le quote di iscrizione. Di solito costituiscono il 10% e il 5%, rispettivamente, del valore stimato della proprietà. Successivamente, i membri della cooperativa per l'edilizia abitativa accumulano parte della quota, necessaria per ottenere un prestito dall'associazione. Di norma, è il 50% del costo. Successivamente, i cittadini vengono inclusi nella riga di acquisto. Il posto in essa dipenderà non solo dall'ordine di accumulazione della parte necessaria della quota, ma anche dal rapporto tra durata e piano di pagamento. In poche parole, più a lungo una persona risparmia, cioè più a lungo consente agli altri di utilizzare i suoi soldi, e più velocemente li restituisce in seguito, prima può trasferirsi nell'appartamento.

Specifiche di progettazione

I cittadini che si sono trasferiti in un condominio ricevono il loro spazio in proprietà condivisa. Le azioni sono determinate in conformità con la parte pagata dell'azione. Aumenterà in proporzione diretta ai fondi restituiti. Va anche detto che il prezzo di un oggetto immobile è fissato al momento della sua acquisizione. Ciò significa che il probabile aumento del costo degli alloggi sul mercato non influirà in alcun modo sulla procedura di rimborso del prestito. Non appena un cittadino entra e si registra, inizia a restituire i fondi ricevuti per l'acquisto. Di solito un prestito viene concesso per un periodo doppio rispetto al periodo di accumulazione. Puoi rimborsare il debito prima del previsto. Questo è abbastanza redditizio, perché, oltre al cittadino di base, paga le quote associative. Questi ultimi sono in media pari allo 0,5% del prezzo dell'appartamento. I pagamenti vengono effettuati mensilmente. Dopo il completo rimborso del debito, l'appartamento viene trasformato in una proprietà individuale.

I rischi

Il sistema delle cooperative di abitazione presenta numerosi svantaggi. Spesso si rivelano molto utili per i truffatori. Il primo aspetto negativo è nascosto nello stesso schema dell'associazione. Il fatto che i partecipanti restituiscano i fondi più lentamente di quanto accumulino porta alla creazione di code per l'acquisto. Supponiamo che 10 persone si uniscano a una cooperativa ogni mese. Ognuno di loro accumula l'importo richiesto per 2 anni e paga per quattro. I primi due anni, il capitale nella cooperativa viene accumulato. L'importo accumulato successivamente viene speso circa un anno per l'acquisto di appartamenti. Durante questo periodo, il fondo monetario viene reintegrato più lentamente di quanto viene speso, poiché ogni mese è necessario acquistare beni immobili per ogni nuovo 10 partecipanti. Questi cittadini, entrando durante le rate, distribuiscono il doppio dell'importo mensile rispetto al periodo di accumulo.

Pertanto, dopo circa un anno, tutti i fondi vengono spesi per l'acquisto di proprietà per i nuovi membri. Di conseguenza, all'associazione non sono rimasti soldi. Tutti i proventi vengono immediatamente inviati all'acquisto di appartamenti. Inizia così la formazione della coda. Con un flusso costante di nuovi cittadini, arriva meno denaro del necessario. Tre anni dopo, la linea aumenterà solo. E solo dopo 6 anni di lavoro, la cooperativa raggiungerà una fase stabile, perché i partecipanti inizieranno a lasciarla in modo pianificato, poiché ripagheranno completamente i prestiti. L'importo che proviene dai cittadini durante l'accumulazione diventa uguale al capitale delle persone che si trovano nel periodo della rata. Pertanto, i partecipanti non solo pagano direttamente i loro soldi, ma perdono anche molto tempo.Se il numero di cittadini che entrano nell'associazione inizia a diminuire, la linea di coloro che hanno già aderito aumenterà. In questo caso, il meglio su cui possono contare le persone che non hanno accumulato il 50% del costo è restituire i propri fondi e, nel peggiore dei casi, salutarli per sempre.

Interesse per le associazioni

La maggiore attenzione degli sviluppatori verso le cooperative è dovuta a diversi motivi. Lo stato, inasprendo le sanzioni, li costringe a scegliere uno degli schemi esistenti per la vendita di immobili. Questo può essere un certificato immobiliare, un accordo sulla partecipazione azionaria o l'accumulo di azioni in una cooperativa immobiliare. Allo stesso tempo, la legge federale n. 214 prevede un quadro abbastanza rigoroso per le aziende. A questo proposito, la cooperativa immobiliare ha indubbiamente una serie di vantaggi.

dignità

Secondo gli esperti, all'interno di tali associazioni esiste una procedura meno regolamentata per la firma di un accordo con un acquirente. Inoltre, è possibile formare un valore più competitivo sugli oggetti immobiliari stessi. La quota di partecipazione che un cittadino paga per un appartamento in una cooperativa non è tassata. La legge n. 214 non considera un accordo di capitale come investimento. A questo proposito, la società che costruisce un edificio multi-appartamento, stabilisce il valore dell'IVA, il cui importo è del 18%. Ciò, pertanto, aumenta significativamente il prezzo dell'oggetto previo accordo di partecipazione azionaria. Un altro vantaggio delle cooperative, secondo gli esperti, è che la vendita di oggetti nell'ambito di questo schema è conveniente per le aziende. Protegge i diritti degli acquirenti in misura inferiore rispetto alla legge federale n. 214. Nel regime in esame, le possibilità legali degli azionisti sono determinate dalla Carta delle abitazioni e dei servizi pubblici. La sua compagnia si sta preparando prima di unirsi all'associazione dei cittadini. Di conseguenza, il documento è più nell'interesse dell'azienda che delle persone.

Selezione dell'azienda

La maggior parte dei cittadini che decidono di investire in costruzioni effettuano un'analisi comparativa degli schemi di vendita esistenti. In genere, gli immobili vengono selezionati in base ad altri criteri:

1. La posizione
2. Tempo di costruzione stimato.
3. Prezzo.
4. Disposizione.

E solo dopo aver selezionato l'oggetto, un cittadino può scoprire che è stato costruito da una cooperativa abitativa. Un certo numero di esperti ritiene che non vi sia nulla di sbagliato in un simile regime se la società fornisce all'acquirente tutta la documentazione necessaria. Prima di tutto, si dovrebbe prestare attenzione ai documenti che servono come base per la costruzione:

1. Decreto del governo della città.
2. Il contratto di locazione o la proprietà della proprietà fondiaria.
3. Documenti permissivi.

Caratteristiche della relazione

Esistono due opzioni per le cooperative abitative. Il primo presuppone che l'associazione agisca sia come investitore che come appaltatore. Questa opzione è considerata preferibile perché rafforza la responsabilità dell'azienda. Nel secondo caso, la cooperativa, in qualità di investitore, ha una relazione contrattuale con lo sviluppatore. Quest'ultimo, a sua volta, è un'entità legale indipendente. Un accordo di cooperazione abitativa può nascondere un certo rischio. In caso di inadempienza da parte dell'associazione, il contraente non dovrebbe trasferire a lui il volume di immobili originariamente previsto. A questo proposito, quando si studia l'accordo, è possibile trovare una clausola che preveda la risoluzione del contratto su iniziativa dello sviluppatore.

Presidente dell'HBC

La legislazione stabilisce gli obblighi di questa persona. Sono previsti in Art. 148 LCD. I doveri di una persona includono:

1. Rispetto della combinazione di legislazione e disposizioni della Carta.
2. Monitoraggio del pagamento tempestivo da parte dei partecipanti dell'azienda di contributi valutati e pagamenti obbligatori.
3. Elaborazione di stime delle entrate e delle spese per l'anno corrispondente, preparazione dei rendiconti finanziari, nonché fornitura di questi documenti all'assemblea generale dell'associazione per l'approvazione.
4. Gestione interna o conclusione di accordi con aziende impegnate in questa attività.
5. Assumere lavoratori per mantenere l'edificio e il loro licenziamento.
6. Stipula di contratti per l'esercizio, la manutenzione e la riparazione di proprietà comune.
7. Mantenimento di un elenco di partecipanti all'associazione, rendiconti finanziari, scartoffie.
8. Organizzazione e organizzazione di assemblee generali.

La persona responsabile può adempiere ad altri doveri. Sono registrati nella carta di HBC.