La procedura per la registrazione della vendita di un appartamento è interessante non solo per i principianti, ma anche per coloro che sono impegnati in questo professionalmente. Dopo tutto, la legislazione introduce costantemente nuovi emendamenti e la procedura stessa è soggetta ad adeguamenti. Solo le fasi della transazione non cambiano.
ispezione
La procedura per la registrazione della vendita di un appartamento è sempre la stessa. E il primo articolo sta verificando. Ciò si riferisce non solo all'ispezione esterna dell'alloggiamento, ma anche all'appartamento di proprietà del venditore. Inoltre, la presenza di una procura è del tutto accettabile. Ma dovrebbe avere un normale periodo di validità e dettagli.
Per non imbattersi in truffatori, è meglio incontrare personalmente il proprietario e conoscere tutti i documenti che stabiliscono la proprietà.
Inoltre, prima di osservare l'ordine di registrazione della vendita di un appartamento, è meglio verificare i documenti del proprietario e la sua foto.
Successivamente, è necessario scoprire se l'appartamento è gravato, se è in cauzione o in arresto. Questo può essere fatto andando al Rosreestr nel luogo di residenza e richiedendo un estratto dal registro legale dello stato unificato. Questo estratto mostrerà tutte le informazioni sull'appartamento e le eventuali restrizioni imposte.
È altrettanto importante scoprire la presenza o l'assenza di malattie nel venditore, che in futuro potrebbe diventare la base per annullare la transazione. Questa è una dipendenza o un qualche tipo di malattia mentale. Per questo motivo, il venditore deve fornire certificati medici. Questo punto può essere omesso se il proprietario ha il diritto di guidare un veicolo.
La procedura per la registrazione della vendita di un appartamento include anche la raccolta di informazioni su quelle persone che hanno il diritto di utilizzare questo alloggio. Puoi scoprire se prendi un certificato nell'ufficio alloggi o un estratto del libro di casa. Complicare lo scarico di persone dall'appartamento che vivono lì bambini minori.
Inoltre, è necessario assicurarsi che i proprietari non abbiano debiti comuni. In caso contrario, tutti i debiti verranno trasferiti al nuovo proprietario.
Conclusione di un contratto preliminare
La procedura per completare una transazione di acquisto e vendita di appartamenti include una clausola preliminare di contratto. Questo momento è facoltativo, ma la pratica dimostra che di solito le persone non si rifiutano di compilarlo.
Qual è il significato di questo accordo e perché è incluso nella procedura di registrazione di una transazione di acquisto e vendita di un appartamento? È tutto abbastanza semplice. Con tale accordo, le parti confermano il loro consenso a concludere la transazione principale dopo qualche tempo. Il motivo del ritardo può essere il periodo di vacanza della casa o il periodo per il quale l'acquirente trova la giusta quantità. È in questa fase che viene determinato il costo degli alloggi e quando verrà venduto. Non è possibile modificare questi dati in un secondo momento.
Contenuto del contratto preliminare
Non importa quale sarà l'ordine di registrazione per l'acquisto e la vendita dell'appartamento: tramite ipoteca o contanti, il contratto indica tutti gli articoli che verranno visualizzati nel documento principale. Cioè, ci sarà una descrizione dell'appartamento, il suo costo, la procedura di regolamento e il momento della conclusione del contratto principale.
deposito
Spesso, in pratica, molti avvocati si trovano ad affrontare la questione di un deposito. Ma il problema è che con queste leggi questa azione è considerata errata. Pertanto, è impossibile redigere contemporaneamente un accordo di deposito e un contratto preliminare. Dovrà scegliere.
Rischi di firmare un contratto preliminare
La procedura per la registrazione della vendita di un appartamento tramite mutuo o contanti non differisce. Ma ci sono rischi nel mercato immobiliare primario.È possibile che la società di costruzioni stipuli un contratto preliminare con diversi futuri proprietari e poi trasferisca l'alloggio a sua discrezione. Per evitare tali situazioni, viene concluso un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa. Tale accordo è soggetto a registrazione obbligatoria presso il Servizio federale di registrazione.
La situazione con il mercato immobiliare secondario è molto più semplice, poiché il contratto preliminare non contiene alcun rischio per entrambe le parti.
Fare l'affare stesso
La procedura per la registrazione della vendita di un appartamento in Russia non proibisce la conclusione di un contratto per iscritto. Ma è meglio certificare tale documento con un notaio. Ciò eliminerà alcuni rischi, anche se costerà di più. Qualunque sia il contratto, ma indica necessariamente l'acquirente e il venditore, una descrizione completa della proprietà, il suo prezzo, il metodo di pagamento, gli obblighi di ciascuna parte. Qualunque sia l'ordine di registrazione della vendita: in un mutuo o in contanti, in ogni caso, il contratto è sigillato dalle firme di entrambe le parti.
È meglio fare tre copie di documenti contemporaneamente, in modo che ciascuna parte abbia la propria e una sia archiviata nel registro federale.
Oltre al contratto principale, viene fatto un atto di consegna dell'appartamento. Cattura il fatto che l'abitazione è passata dal venditore all'acquirente. Il contratto e l'atto sono conclusi insieme. Durante il trasferimento del contratto, il nuovo proprietario accetta la documentazione tecnica e tutti i documenti che confermano il diritto di proprietà.
Metodi di pagamento per un appartamento
Quando viene acquistato un appartamento, l'acquirente può pagare in diversi modi. Il più comune è il pagamento in contanti. Sarà meglio per l'acquirente se i soldi saranno trasferiti solo dopo che le firme sono state fatte sul contratto principale. Dopo che il denaro è stato trasferito, è necessario redigere una ricevuta.
Un altro tipo di pagamento, consentito dalla procedura di compilazione dei documenti per la vendita di un appartamento, è il deposito di denaro in una cella bancaria, che verrà indicato dal venditore. Ma questo metodo, di regola, si trasforma in ulteriori problemi per quest'ultimo.
È inoltre consentito il pagamento per l'acquisto tramite bonifico bancario. Ciò significa che è del tutto legale trasferire denaro da un conto all'altro.
La legge prevede anche ogni tipo di data di regolamento. Inoltre, secondo la legge, tutti gli obblighi finanziari possono essere risolti dopo che il nuovo proprietario ha registrato nuovamente i diritti di alloggio.
Come registrarsi
Da gennaio 2017 la procedura di registrazione è stata semplificata. Ora puoi emettere un appartamento nella proprietà in qualsiasi dipartimento di Rosreestr, indipendentemente da dove si trova l'alloggio. Anche se è una città diversa. La procedura per registrare la vendita di un appartamento tramite l'MFC è molto più comoda e veloce.
Anche a Rosreestr è ora possibile registrare il trasferimento di diritti immobiliari e metterlo sulla registrazione catastale. Poiché prima ciò doveva essere fatto separatamente, ora l'intera procedura richiede molto meno tempo e fatica.
La procedura per la registrazione della vendita di un appartamento con un notaio è leggermente diversa dalla registrazione a Rosreestr. Per registrare la proprietà, devi avere:
- Dichiarazione.
- Contratto di acquisto e vendita con atto di trasferimento e accettazione.
- Documenti che confermano i diritti dell'appartamento.
Per ri-registrare la proprietà dell'appartamento, dovrai pagare duemila rubli. Tale imposta statale deve essere pagata entro e non oltre cinque giorni dalla presentazione dei documenti.
La registrazione può richiedere da tre a dieci giorni. Al momento, l'elaborazione dei dati sull'MFC non è inclusa. Una volta completata la registrazione, l'acquirente riceve un estratto dal registro di stato unificato. Certificato di proprietà nelle mani di n.
Se necessario, è possibile effettuare un nuovo certificato di registrazione dell'appartamento in ITV.
tasse
L'imposta sulla vendita di un appartamento dipende da diversi fattori. Questo è:
- I motivi per il trasferimento della proprietà dell'appartamento.
- Durata del mandato.
Se l'appartamento viene ereditato, donato o dopo la privatizzazione, in questo caso non ci sarà alcuna imposta sulle vendite. Questo vale solo per gli alloggi che al momento della vendita erano di proprietà da più di tre anni.
Le stesse regole si applicano alla situazione in cui il proprietario ha ottenuto la proprietà dopo aver progettato la manutenzione a vita.
In qualsiasi altra situazione, per non pagare le tasse sulla vendita di un appartamento, devono passare almeno cinque anni. Ma questo vale solo per quegli appartamenti che sono stati acquistati dopo il primo gennaio 2016. Per i proprietari che possiedono un appartamento di un tempo precedente, vengono mantenuti gli stessi tre anni.
Cioè, se l'appartamento viene venduto senza rispettare le scadenze, sarà necessario pagare una tassa del 13%. Viene addebitato in base al valore catastale e al coefficiente 0.7. Il coefficiente viene calcolato in base all'anno in cui il proprietario ha acquistato la proprietà.
Il costo degli alloggi per catasto è disponibile online sul sito web di Rosreestr. Per fare questo, hai solo bisogno delle coordinate dell'appartamento.
Le entrate dalla vendita dell'appartamento, l'ex proprietario deve indicare se stesso nella dichiarazione dei redditi. Viene fornito fino alla fine di aprile del prossimo anno. Cioè, quando la transazione è stata completata nel 2016, l'imposta è archiviata e pagata nel 2017. La scadenza per il pagamento è il 15 luglio. Allo stesso tempo, non importa affatto attraverso chi verrà implementata la procedura per la registrazione della vendita di un appartamento: attraverso un notaio o senza il suo aiuto.
Acquistare una casa tramite un agente immobiliare
Se non c'è il desiderio e il tempo di scherzare con le carte e approfondire la procedura per registrare la vendita di un appartamento da un mutuo a Sberbank o in contanti, allora è meglio contattare un agente immobiliare. Trovare un professionista non è facile, ma del tutto possibile. Gli annunci possono essere trovati sia sui giornali che su Internet e in TV o radio. Esistono diversi segnali per distinguere una cattiva agenzia da una buona:
- Ottima esperienza lavorativa.
- L'ufficio dell'azienda si trova in un posto prestigioso e ha una buona riparazione.
- Ci sono recensioni più positive di quelle negative.
- L'agenzia è un'associazione professionale di agenti immobiliari.
- Nessun problema con il pacchetto di documenti costitutivi.
- I dipendenti guardano e si comportano con dignità.
- La qualità del lavoro è documentata.
La società esegue l'intera transazione e monitora la procedura di registrazione della vendita di un appartamento per capitale di maternità, mutuo o contanti. Ma tali servizi costeranno molto. Di solito un agente è disposto a lavorare per il cinque percento del prezzo delle abitazioni.
Chi può vendere un appartamento
Anche se una persona non compra l'intero appartamento, in questo caso può solo fare un accordo con il proprietario. Ciò significa che questa persona deve essere registrata nei documenti. Faranno un accordo sull'acquisto di alloggi, un certificato di proprietà, un contratto di dono. Se il proprietario effettivo per qualche motivo non può essere presente alla transazione, può essere fatto da un trustee. Ciò richiede una procura rilasciata dal proprietario stesso e certificata da lui e dal notaio. La procura può essere rilasciata a chiunque, l'importante è che ciò avvenga correttamente.
Ma cosa fare quando il proprietario è minorenne? Se il bambino non ha ancora raggiunto l'età di quattordici anni, tutte le operazioni legali per lui vengono eseguite dai suoi rappresentanti legali. Sia la procedura per registrare la vendita di una quota in un appartamento o un intero appartamento. Se un adolescente ha dai quattordici ai diciotto anni, può agire con calma per proprio conto, ma è ancora necessario il consenso dei rappresentanti legali.
È richiesta carta aggiuntiva
Per vendere rapidamente un appartamento, potresti anche aver bisogno di questi documenti:
- Certificato di capacità giuridica. Questo è particolarmente vero per gli anziani. Viene rilasciata in un dispensario neuropsichiatrico nel luogo di residenza.
- Quando una delle parti della transazione è minorenne, è necessario fornire un certificato delle autorità di tutela.Conferma che nessuno viola i diritti di un minore.
- Se un appartamento viene venduto da uno dei coniugi, devi avere il consenso scritto del secondo coniuge con te. Se i coniugi sono divorziati, sarà comunque necessario un documento del genere. Tale consenso deve essere autenticato. Inoltre, è necessario allegare un certificato di divorzio o matrimonio.
- È inoltre necessario fornire un certificato di morte in caso di decesso del coniuge.
- Nel caso di utilizzo del capitale di maternità, è necessario un certificato per non violare i diritti del bambino in caso di vendita di un appartamento.
- Informazioni che i proprietari non hanno debiti per servizi pubblici.
- Il contratto di vendita, che è stato eseguito in precedenza. Tale documento conferma ancora una volta la transazione.
Determinare il costo degli alloggi
Se la custodia ha un prezzo corretto, questo fornisce al proprietario diverse migliaia di rubli.
Naturalmente, il prezzo può essere messo a caso, ma puoi rivolgerti ai professionisti. C'è anche una terza opzione: monitorare il prezzo medio di tali alloggi. Dopo aver valutato la tendenza a fissare un prezzo che sarà superiore del venti percento rispetto alla media, se gli acquirenti chiamano e si interessano, puoi aumentare un altro dieci percento. In assenza di reazione, il prezzo, al contrario, dovrà essere ridotto dello stesso dieci percento.
Come viene stimato il valore dell'appartamento? Con i seguenti criteri:
- Quante stanze. Naturalmente, più ci sono, più costoso sarà l'appartamento. Ma un metro quadrato in questo caso costa meno, perché è inversamente proporzionale al numero di stanze. Per questo motivo, Odnushki è ancora più costoso di qualsiasi altro appartamento.
- Il filmato dell'appartamento.
- Il filmato della cucina. Quando è inferiore a dieci metri, il prezzo scende.
- La disposizione delle stanze. Le stanze isolate sono più popolari delle stanze comunicanti.
- Piano su cui si trova l'appartamento. Gli alloggi più costosi si trovano ai piani intermedi della casa.
- Quanto è buona l'area circostante.
- La pulizia dell'ingresso, quanto è nuova la casa, se ha un ascensore.
- Riparazione nell'appartamento. Le riparazioni costose di alta qualità possono aumentare i costi del dieci percento e le cattive condizioni estetiche, al contrario, riducono il prezzo. Un tentativo economico di "coprire gli occhi" non aiuterà a vendere alloggi più costosi.
- Il costo delle utility.
- Che tipo di riscaldamento. Il riscaldamento individuale è più costoso.
- Infrastruttura sviluppata. Il prezzo di un appartamento dipende da quanti negozi ci sono in giro, che tipo di trasporto, se ci sono scuole e ospedali.
- Un ruolo importante è svolto dalla zona in cui si trova l'appartamento.
Come vendere o acquistare un appartamento tramite l'MFC
I documenti necessari per la registrazione dell'acquisto e della vendita di un appartamento tramite l'MFC sono gli stessi, ma l'algoritmo delle azioni è leggermente cambiato. Per prima cosa devi ordinare un modulo in cui devi specificare tutte le informazioni. E poi vieni al MFC e parla con uno specialista. Di solito forniscono un elenco dei documenti necessari a seconda del metodo di pagamento per la transazione.
Riassumendo, possiamo dire che prima di acquistare un appartamento, devi soppesare tutto molto bene. Dopotutto, è molto facile imbattersi in truffatori in questa materia, sia per il venditore che per l'acquirente. Per evitare ciò, è necessario studiare attentamente tutti i documenti e non esitate a chiedere una spiegazione al proprietario dell'appartamento. Inoltre, sarà utile passeggiare per i vicini e scoprire tutto sull'appartamento e i suoi proprietari. Perché il venditore stesso non può dire tutta la verità. Un altro modo per proteggersi è visitare un distretto locale o un ufficio per gli alloggi. È lì che le persone di solito sanno tutto di tutti.
Ma il pericolo non sta solo nel venditore o nell'acquirente, ma anche nell'agente immobiliare. Queste persone dovrebbero essere trattate con grande cura. Al minimo dubbio, è meglio rifiutare i servizi di questa persona in particolare e cercarne un'altra. Dopotutto, non scherzano con un appartamento, quindi puoi stare senza alcun alloggio. Per questo motivo, un atteggiamento frivolo nei confronti della transazione di vendita è semplicemente inaccettabile.Più attenzione verrà prestata alla selezione degli alloggi e alla verifica della pulizia documentale, meglio è. Ed è meglio che una persona non faccia un accordo del genere, dovrebbe esserci qualcuno che può aiutare e suggerire.