כיום הצורך לרכוש את מרחב המחיה שלהם הוא גבוה כתמיד. שוק הנדל"ן המודרני מספק לצרכנים הזדמנויות גדולות. בעניין זה, עבור כל קונה פוטנציאלי, חשוב שכל התיעוד יבוצע כהלכה, כולל חוזה המכירה, או DKP של הדירה. אכן, חוקיות העסקה תלויה במידה רבה בכך.
מאז 2013, החקיקה פשטה משמעותית את הכנת התיעוד לאישור ההסכם. בנוסף, שונו גם הנוהל לביצוע עובדה בנושא העברת בעלות על מקרקעין ממוכר לקונה. מדוע ההסכם הזה כל כך חשוב? ננתח את נושא מאמר זה.
מה זה DCT?
הסכמי רכישה ומכירה שונים, אך נדרשת הרשאה במהלך הרכישה:
- דירות;
- מכונית;
- חלקת אדמה;
- בעלות על בית פרטי;
- מניות ההון המורשה של המיזם.
כפי שאתה יכול לראות, אלה לא רק מקרקעין, אלא גם מטלטלין של רכוש. מבחינה משפטית, מסמך זה הנו הסכם בין מוכר הנכס לקונה, שנערך בכתב. במקביל מועברת בו זמנית הבעלות על הדיור שנמכר. זה מה DCT כשקונים דירה.
הסכם ראשוני
בנוסף להסכם העיקרי לרכישה או מכירת נדל"ן, מופיע מסמך נוסף המכונה חוזה ראשוני. מדוע זה נחוץ? זהו כלי נוח מאוד במהלך עסקאות עם נדל"ן בעלי אופי קשה. נוכחותו מאפשרת להבטיח באופן חוקי לצדדים להסכם את זכויותיהם וחובותיהם במקרה של קשיים מסוימים. לדוגמה, עסקה לא יכולה להיות אפשרית בעתיד הקרוב (שבוע או שבועיים).
במקרה זה, מסכם מסוג דומה. עם זאת, הדבר דורש סיבה רצינית:
- לקונה אין כספים זמינים לרכישת נדל"ן.
- אין מספיק מסמכים וזה לוקח קצת זמן לאסוף אותם.
- היעדרו של אחד המוכרים מסיבה טובה, שנוכחותו חובה.
- DKP ראשוני של הדירה יועיל במהלך רכישת נדל"ן עם סובסידיות. במקרה זה, הכספים יהפכו לרשות הקונה רק לאחר רישום העסקה ברוססטר, שיימשך לפחות שבועיים.
- הקונה לוקח חלק בהליך הירושה, הדורש 6 חודשים, אולם שני הצדדים מתכוונים להשלים את העסקה. במקרה זה, מומחים לא ממליצים לחתום על הסכם כזה בהעדר תעודת ירושה נוטריונית.
בנוסף, המסמך המקדים יהיה שימושי במקרה של סכסוך שנוצר על ידי אחד הצדדים להסכם - סירוב לחתום על החוזה הראשי.
למסמך זה יש כוח משפטי. לפיכך, במידת הצורך, זה ייבחן על ידי בית המשפט, שכן הוא מחייב את הצדדים למלא את החובות המפורטות בו.
סוגי הסכמים
ישנם שני סוגים של דירות DCT:
- הסכם כתוב בצורה פשוטה. כאן מדובר על מסמך שנחתם על ידי שני הצדדים המסכים לתנאים שצוינו בחוזה. אם ישנם מספר גיליונות, הם מהודקים זה לזה ואטומים בחתימות.
- מסמך נוטריוני. במקרה זה, נבדקת היכולת המשפטית של כל משתתף בעסקה. אם יש צורך, תרגם לשפה הכרחית אחרת. יש גם ערבות מלאה לגבי חוקיות הליך המכירה.אך עדיין נדרש תשלום אגרה, התלוי בערך הנכס.
כפי שאתה יכול לנחש, אפשרות הנוטריון עדיפה עדיין. בנוסף, בידי נוטריון מופקד כעת הנוהל לאימות הבעלות על המוכר. בנוסף, המומחה יכול לבצע גם רישום של זכויות קניין בנדל"ן לאחר אישור התיעוד והרישום של דירת DKP.
לפיכך, העסקה מפושטת מאוד על ידי ביקור בכתובת אחת כדי להשיג את הטווח המלא למכירה או לרכישת נדל"ן.
צדדים למכירה
בעסקה משתתפים לפחות שני אנשים:
- מוכר - האדם שבבעלותו הנכס, נשוא החוזה.
- קונה - אדם אשר לאחר השלמת העסקה, מעביר את הבעלות על מושא החוזה.
כלומר, מדובר בהסכם בין הצדדים: המוכר מעביר לצד השני, שהוא הקונה, את רכושו תמורת תשלום. במידת הצורך, נאמנים המייצגים את האינטרסים של הצדדים רשאים להשתתף בעסקה.
רק עליהם להיות בעלי ייפוי כוח שאושר על ידי נוטריון. המשתתפים במכירות דירות DCT יכולים להיות לא רק יחידים אלא גם ישויות משפטיות.
נושא החוזה
נושא החוזה הוא הנכס שהבעלים מעמיד למכירה. זהו התנאי החשוב ביותר של העסקה, שבוודאי צריך לבוא לידי ביטוי בחוזה. אחרת זו תהיה הפרה ברורה. בהקשר זה, יש לתאר את נושא החוזה בפרטים מקסימאליים, ולא לשכוח לציין את כל הפרמטרים של האובייקט ואת השלטים שעל פיהם הוא מזוהה.
במקרים בהם נושא החוזה הוא דירה, יש לבוא לידי ביטוי בנקודות הבאות במסמך:
- הכתובת המלאה של מיקום הנכס (מדינה, עיר, רחוב, מספר דירה ודירה).
- השטח הכולל של מושא המכירה כפי שהוא משתקף בתעודת הבעלות.
- באיזו קומה נמצאת הדירה.
- מטרת נדל"ן (מגורים, לא למגורים).
- מספר פנקס המדינה המאוחדת (קסטר).
אם מסיבה כלשהי כל הבעלים לא שוחררו מהדירה בהתאם לתנאי הדירה, הרי שניתן לעשות זאת באמצעות בית משפט. עם זאת, לא בכל מקרה ניתן לעשות זאת. לדוגמה, אינך יכול לרשום אזרחים שסירבו להפריט בדרך זו, עם זאת יש להם את הזכות המלאה לרכוש בשווה ערך עם המוכר או כלולים בצו.
גם כאן ניתן לייחס את אותם אנשים שחתמו על חוזה למזונות חיים עם תלויים. חלק מהאזרחים שומרים על זכות השימוש בחצרים בהתאם לצוואה. משך הזמן בא לידי ביטוי ברצון הירושה ונמשך מספר שנים או אפילו לכל החיים.
הכנת תיעוד נחוץ
הדבר החשוב ביותר שיש להחליט לפני שמבצעים את נוהל הקנייה והמכירה של נדל"ן הוא לבחור נוטריון טוב. על פי החקיקה הקיימת כיום, למומחים פרטיים יש את אותן סמכויות כמו נוטריונים ממלכתיים. במילים אחרות, כמעט כל המומחים בתחום זה מבצעים את פעילותם מטעם המדינה.
רק בעת בחירת נוטריון להרכיב חשבון נכס דירה יש לקחת בחשבון מספר נסיבות. העסקה צריכה להתבצע רק במקום המיקום בפועל של הנכס או במקום מגוריו של המוכר או הקונה.
חובותיו של בעל הנכס כוללות הכנת חבילת המסמכים הבאה:
- הדרכון שלך עם קוד זיהוי ותמונה.
- הוכחת כותרת למקרקעין.
- דרכון טכני של הדירה (אם שני הצדדים לחוזה רוצים בכך).
- מידע על מספר האנשים שגרים ונרשמים בדירה.ככלל, זה מונפק במשרד דיור ויש לדאוג ליומיים-שלושה לפני העסקה.
- ישנם זמנים בהם ילדים או אנשים חסרי יכולת גרים בדירה. אז יש צורך לקבל היתר מתאים למכירת הנכס מרשויות האפוטרופסות והנאמנות במיקומו.
- כמו כן, יש צורך להעריך את הנדל"ן לפי שווי השוק הנוכחי. גופי ממשלת שמאות מיוחדים אחראים לכך.
בנוסף למסמכים המפורטים, עבור דירות DKP יתכן ויהיה צורך בכמה מסמכים אחרים מכיוון שהמצבים הם שונים. לדוגמא, המוכר הוא הבעלים של הדירה בשווה ערך עם בן / בת הזוג, או ששני הבעלים מחוקקים על ידי נישואין. במקרה זה, יש צורך בהסכמה בכתב של בעל המשותף לדירה הנמכרת. יתר על כן, הוא מוגש לנוטריון על ידי בן הזוג השני באופן אישי, יחד עם הדרכון שלו, קוד הזיהוי, תעודת הנישואין.
נוהל רכישה
בהתאם לחקיקה הנוכחית של הפדרציה הרוסית, כל ההליך למכירת נדל"ן מתבצע בשלושה שלבים:
- ראשית, כל המידע אודות המוכר נכנס לרשם מדינה יחיד של זכויות קניין במקרקעין. נבדק האם נושא החוזה מאובטח.
- השלב השני הוא העסקה עצמה.
- כעת נותר להכניס מידע לקסטר על הבעלים החדש של נושא החוזה. כמו כן בשלב זה, הכנת והוצאת מסמכים אשר נותנים לגיטימציה לקונה כבעלים האמיתי של הדירה.
כדוגמה, דירות DKP - תמונה למטה.
כל הליך שצוין צריך להתבצע תוך יום אחד. יתר על כן, על סמך המצב הספציפי וחבילת המסמכים, התהליך יכול לארוך 2-4 שעות.
סיום חוזה
לרכישה ומכירה של דירות בדרך כלל השלכות שונות. חלקם טובים ואילו אחרים מבולבלים. לדוגמא, נרכש נדל"ן, חנוכת בית נחגגה עם חברים, קרובי משפחה והבעלים כבר החלו לבצע תיקונים - נראה כי כל הקשיים עברו ורק עתיד מזהיר עומד לפנינו. אבל זה לא היה שם - זימון מוזמן ומגיעים הליכים נוספים בנוגע לסיום החוזה.
תפנית כזו מסוגלת לכל אחד, מבחינה פיגורטיבית, פשוט מעורער, לקלקל למדי את מערכת העצבים. מה יכול לשמש הסיבה העיקרית לסיום העסקה?
שגיאות תשלום
כסיבה רצינית לסיום דירת DKP עשויה להוות הפרה של תשלום. בעסקאות נדל"ן של שני הצדדים לחוזה נעשים לעתים קרובות טעויות משמעותיות. ולפעמים זה מוביל לתוצאות עצובות מאוד. אופייני להם הוא היעדר אישור התשלום שבוצע או מסמכי התשלום ערוכים בשגיאה.
לכן, על מנת להימנע מצרות רבות, יש צורך שלא לטעות במהלך עסקאות תשלום. כלומר, אם הדירה נרכשת מגורם משפטי, אזי יש לבצע תשלום רק לחשבון הארגון.
לגבי יחידים, הכל מעט פשוט יותר - כאן החישוב צריך להתבצע רק במזומן. במקרה זה, על המוכר למסור קבלה המשקפת את כל פרטי העברת הכספים. זה ישמש ערובה ואישור אמין כי הקונה מילא את התחייבויותיו ביחס לתשלום עבור הנכס שנרכש.
סוגיות רישום
כדי שחוזה המכירה יזכה בכוחו החוקי, אין די בכך כדי להבטיח לו ציבור נוטריוני. כמובן שהעסקה עצמה יכולה פשוט להתבצע בכתב, עם זאת, בכל מקרה, יש צורך לרשום נכס לדירה ברוזרסטר. החוזה מועבר לגוף ממלכתי זה באופן אישי או באמצעות מיופה כוח עם מתן ייפוי כוח.
בנוסף, תזדקק לקבלה לתשלום חובה ממלכתית, תמצית ספר הבית, כמו גם הצהרה נוטריונית של בן הזוג על ההסכמה למכירת מקרקעין. אם הבעלים לא נשוי, אז מצורף לחבילת המסמכים הצהרה עם חותם של נוטריון. לאחר 11 יום, אם העסקה הושלמה בצורה פשוטה ו -3 ימים עם הרשאה, יקבע שירות הרישום הפדרלי את הזכות להעביר בעלות לבעלים החדש. ובדיוק ברגע זה, תנאי העסקה נחשבים ליישום מלא.
ידוע מקרה עצוב שהתרחש עם אזרח אחד שכתוצאה מהמשפט נותר ללא דירה נרכשת. היה בידו חוזה שהוצא לפועל במיומנות בהשתתפות נוטריון, אך במשך תקופה ארוכה לא הוענק לו לשירות רישום המדינה על מנת לתת לגיטימציה לבעלותו על נדל"ן.
אבל זה היה בתקופה שבה, לפי הגרסה הישנה של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, היה די קשה להיכנס לזכויותיהם החוקיות. כעת, כל ההליך לרישום דירת בית דירות פשט, ואזרחים אינם יכולים לדאוג - כעת המקרה שהוזכר לעיל לא יקרה להם.
נסיבות אחרות
מוכרי נדל"ן רבים פשוט בטוחים בלגיטימיות שלהם לסיים את ההסכם לאחר 6 חודשים לאחר חתימת המסמך. עם זאת, להאמין בכך הוא לטעות בגדול. כן, למעשה ניתן להסתיים את ההסכם, אך חייבת להיות לכך סיבה טובה. ובנוסף לסיטואציות שכבר מופיעות, נסיבות אחרות עשויות לשמש סיבה רצינית להכרזת העסקה. ככלל, בעת כריתת ההסכם לא היו מצבים כאלה; הם מופיעים אחר כך. בכל מקרה, יש לשקול את כל המצבים הללו בבית המשפט.
לסיכום
קנייה ומכירה של דירה (כמו גם כל חפץ נדל"ן אחר) היא הליך בעייתי למדי. יכולות להיות מגוון של השלכות, כפי שכבר תואר לעיל. לכן, יש צורך לנהוג יותר מאחריות בעסקה מסוג זה.
בפרט, הימנע משגיאות בלתי ניתנות להחלפה וביצע נכון עסקאות תשלום. חשוב גם לקרוא בעיון את החוזה במהלך רכישת דיור, מכיוון שלא ידוע איזה מוכר, מיהו ולאיזו מטרה הוא מוכר נדל"ן. ובכן, יש לבצע את העסקה בציבור נוטריוני - כך לפחות תהיה ערובה כלשהי לחוקיות ההסכם.
לבסוף, תוכלו לאחל לכל המשתתפים בעסקאות נדל"ן להימנע מטעויות ולעמוד בחוק החל. אבל הדבר החשוב ביותר הוא להבין בבירור מה זה DCT בעת קניית דירה. רק אז תוכלו לישון בשלווה!