מהו קומפלקס בלתי נדיר? המושג, סוגים, שלטים, קומפוזיציה

הצרכים הנוכחיים של המחזור הציבורי של הנדל"ן, כמו גם האינטרס של משתתפיו כיום, מחייבים איחוד של נדל"ן מורכב חדש ביסודו ברמת החקיקה. ראוי לציין כי הדוגמאות הבולטות ביותר לנדל"ן מהטבע המוצג הם המפעל ומתחם נדל"ן יחיד.

הוראות כלליות

למונחים לעיל מאפיינים רבים ומובחנים הקובעים את פרטי השליטה ביחסי ציבור, אשר מטרתם היא. לכן חשיבות מכרעת להבחנה ברורה בין מושגי מיזם לבין קומפלקס יחיד הנדון הן בתיאוריה והן בפועל. זה כרוך לא רק בהפרדת חפצי המשפט האזרחי הרלוונטי אחד מהשני, אלא גם ביישום המוסמך של התקנה הדרושה למשפט אזרחי.

חשוב להוסיף כי ההקדמה לחוק האזרחי הנוכחי של אובייקט חדש מיסודו של זכויות קניין של הטבע, מתחם בלתי נדיר, נקרא כיום להקל באופן משמעותי על הליך הרישום הרלוונטי, כמו גם להגדיל את יעילות תפעול מתקני התשתית של תוכנית משולבת.

קומפלקס בודד הנדון הוא קטגוריה שרלוונטיותה המעשית תלויה במידה רבה בהמשך ההרמוניה של אותן הוראות בחקיקה הנוכחית התואמות אותה.

הרעיון של ENC

יתר על כן, כדאי לשקול את הפרשנות של המושג הנחקר בהתאם לסעיף 133.1 לחוק האזרחי הקיים בשטחה של הפדרציה הרוסית. אם כן, הרעיון של קומפלקס בלתי-נדיר כרוך בשילוב של בניינים, המחוברים זה בזה על-ידי מטרה מסוימת, מבנים ודברים אחרים שקושרים זה לזה באופן טכני ופיזי. יש לכלול כאן גם חפצים לינאריים, ביניהם קווי חשמל, מסילות ברזל, צינורות וכדומה.

יש להוסיף כי מתחם מבנים זה יכול להיות ממוקם גם על חלקת אדמה אחת כאשר הזכות להחזיק שילוב של חפצים אלה כנדל"ן אחד רשומה בפנקס יחיד של זכויות המדינה על מקרקעין. בשל האינדיקציה הישירה של המאמר הרלוונטי לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית בהיעדר נוהל הרישום, לא ניתן להחשב במתחם השידור כ- ESC. מתחם בודד הנדון הוא קטגוריה שלוקחת חלק במחזור כאובייקט יחיד. נכון לעכשיו משתמשים בכללי הדברים הבלתי ניתן לחלוקה ביחס אליו.

הוראות אחרות במאמר הקוד הקודם האזרחי של הפדרציה הרוסית

בהתאם לסעיף 133.1 לחקיקה האזרחית הקיימת בשטחה של הפדרציה הרוסית, ניתן למצוא חלקים ממתחם יחיד הנדון כאובייקט לזכויות אזרחיות על חלקות קרקע שונות. זו הסיבה שסירוב המבנה שמבצע רישום ממלכתי של זכויות קניין לרישום קומפלקס יחיד בעל אופי מקרקעין רק מכיוון שחפצי הנדל"ן הרלוונטיים אינם ממוקמים על חלקת אדמה אחת, אינו בהתאם להוראות הרלוונטיות בסעיף 133.1 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית.

יש לציין כי במסגרת הרפורמה המתמשכת בחקיקה האזרחית בתוקף בשטח הפדרציה הרוסית ב -1 באוקטובר 2013, אותם תיקונים נכנסו לתוקף על ידי החוק הפדרלי מס '142.שינויים אלה מתייחסים למושג והרכב של קומפלקס אחד בלתי ניתן לטיפול, כמו גם לחפצים אזרחיים אחרים. אז הוצג מגוון חדש באופן מהותי של מתחמי מקרקעין הנדונים במאמר זה. בנוסף, בוצעו מספר חידודים לתוכנית הקיזוז ביחס למושג של דבר שאי אפשר לחלק אותו.

תכנון משפטי

נכון לעכשיו, מתחם בודד הנדון הוא מקרקעין שלוקח חלק במחזור כאובייקט יחיד. חשוב לציין כי כללים מיוחדים לגבי דברים מהסוג הבלתי ניתן לחלוקה חלים על ESC. הכללת התפיסה הנחקרת בחקיקה האזרחית הנוכחית מניחה התבססות של הסטטוס החוקי ולכן לפשט את הנוהל הקשור לרישום, כמו גם עלייה ביעילות השימוש בחפצים מורכבים של תכנית תשתית (כולל לינארית) בתפוצה אזרחית.

עד לא מזמן, כאשר זיהו את מצבם של מתקנים כאלה, לא היו קשיים רק בכל הנוגע למתקני תקשורת מסוג כבלים ליניאריים, שהם דוגמא חיה למתחם מקרקעין יחיד ומתייחסים למתחמי מקרקעין עקב התוויה הישירה לחקיקה הנוכחית. לפיכך, הפסקה הראשונה במאמר השמיני לחוק הפדרלי "בנושא תקשורת" מיום 07.07.2003 מס '126 קובעת כי מתקני תקשורת המחוברים היטב לאדמה, בתנאי שלא ניתן יהיה להעבירם ללא נזק בלתי פרופורציונלי, כולל בניית תוכנית כבל קו תקשורת, כלולים בתוך קטגוריית נדל"ן.

במקרים אחרים, בגלל היעדר חקיקה שנוצרה במיוחד, מצבם של החפצים שהוזכרו לעיל נקבע לרוב על ידי הרשויות השיפוטיות על בסיס ניתוח של תכונות טכניות ואחרות של עצמים ספציפיים. במקרה זה נלקחים בחשבון מעשים משפטיים רגולטוריים השולטים בהליך פעולתם. בהיעדר רגולציה ראויה, בפרקטיקה השיפוטית כיום ישנן גישות שונות לזיהוי מעמדן המשפטי של חפצים כאלה.

היבט משפטי: מסקנה

בהתחשב במידע לעיל, בנייה חוקית של מתחם יחיד הנדון כאובייקט לזכויות אזרח יכולה, ככל הנראה, לעניין בעלי מפעלים תעשייתיים מורכבים וגם אובייקטים תשתיתיים של תוכנית מורכבת כאשר תכנון ונכירתם של נכסים אלה נחשבים כאובייקט יחיד. עם זאת, היתכנותם, האפקטיביות והרלוונטיות שלהם בפועל של מבנים מסוג זה יהיו תלויים בעיקר בהרמוניה ופיתוח של הוראות החקיקה הנוכחית בעלת אופי מקביל בכל הנוגע להסדרת היחסים העירוניים והיבשתיים.

זה כולל גם רישום קדסטרלי למתחמים בלתי ניתנים לבנייה, וכן רישום של זכויות רלוונטיות. לפיכך, רצוי להסיק כי הרעיון של הכרה במפעל כמתחם רכוש יחיד על ידי נדל"ן, הקבוע בחקיקה האזרחית הנוכחית, לא מצא כיום יישום נרחב. זה כולל גם את הסיבה לקשיים המעשיים הנובעים מרישום מפעלים כחפצים יחידים.

ENK ומפעל

חשוב לציין כי בתחילה די הרבה זמן התקיים דיון באשר לרעיון של הוצאת מושג המיזם מהמשפט האזרחי ולהשאיר רק אפשרות לרשום קומפלקס בודד. אגב, "מתחם הנכסים הבודדים" הוא אחד השמות שהוצע אז. עם זאת, הגרסה הסופית של מעשה החקיקה הפדרלי מס '142 שמרה על השם "מפעל".

יש לזכור: שתי הקונסטרוקציות המשפטיות שהוצגו מעידות כי הן יכולות לכלול גם דברים מטלטלין וגם מקרקעין, המוכרים בדרך כלל כמתחמי מקרקעין בשל אינדיקציה ישירה לחקיקה הנוכחית. יחד עם זאת, "הארגון" ו"המתחם הבודד הבודד "הם מבנים שיש בהם מספר הבדלים, הכוללים את הדברים הבאים:

• ברמה החקיקתית, מתחם יחיד של נדל"ן מתייחס אך ורק לדברים בעלי אופי בלתי ניתן לחלוקה. עסק יכול לקחת חלק במחזור מסחרי הן כאובייקט יחיד והן בחלקים.
• הרכב קומפלקס יחיד של נדל"ן כולל רק דברים, אך לא את הזכויות וההתחייבויות בעלות אופי רכושני, כמו גם זכויות בלעדיות. לגבי המפעל, ההפך הוא הנכון.
• אם דיברו על הארגון, החקיקה הנוכחית קבעה את הנוהל ליישום סוגים מסוימים של עסקאות. מעמדו המשפטי של קומפלקס נדל"ן יחיד מוסדר רק באמצעות הוראות בעלות אופי כללי.
• הסימן לקומפלקס בודד הנדון אינו השימוש בו כדי ליישם פעילות יזמית. לגבי המיזם, הכל שונה.

למרות העובדה כי ישנם הבדלים ברורים בין מיזם למכלול נדל"ן יחיד, כיום קשה למדי להעריך כיצד מושגים אלה יתייחסו זה לזה מבחינת רישום זכויות, חשבונאות ומיסוי. בנוסף, רישום הזרם הממלכתי של מתחם בודד בודד מתבצע בצורה שונה לחלוטין מאשר רישום מפעל.

יישום וסימני ENC

יתר על כן, כדאי לקחת בחשבון את הסימנים והסיכויים לשימוש במתחם יחיד של נדל"ן במחזור אזרחי. כפי שהתברר, החוק הפדרלי מס '142 מגדיר רק הוראות כלליות לגבי מצבה המשפטי של הקטגוריה המדוברת. עם זאת, היעדר רגולציה חוקית לגבי הכללים והנוהל לשימוש במתחם יחיד של נדל"ן במחזור אזרחי יכול להפחית משמעותית את האטרקטיביות המעשית של עיצוב זה לגופים עסקיים. רצוי ללמוד כמה היבטים הדורשים התייחסות מקרוב מנקודת המבט של סיכויים עתידיים לשימוש במבנה המשפטי של קומפלקס יחיד של נדל"ן במחזור אזרחי.

ראשית, מדובר ברישום זכויות ורישום קדסטרלי של קומפלקס נדל"ן יחיד. כיום החקיקה הנוכחית אינה קובעת כללים עקביים ומיוחדים הנוגעים לרישום המדינה בזכויות בנכס נדל"ן נתון או בנוהל לרישום מבנה ברשומות קדסטרליות.

שנית, מימושו של הבעלים של מתחם יחיד של זכויות בלעדיות בנדל"ן הקשור בחכירה או הפרטה של ​​מגרש במסגרת ESC. סעיף 36 לחקיקת המקרקעין הנוכחית מספק מידע כי כיום קיימת זכות בלעדית של בעלי בניינים, מבנים, מבנים להפריט קרקעות או לרכוש את הזכות להשכיר קרקעות שעליהם נמצאים מבנים, בניינים ומבנים אלה.

ראוי לציין כי אף אחד מהסוגים הידועים כיום של מתחם נדל"ן בודד לא מוזכר במאמר זה. עם זאת, ניתן להסיק כי יש לזכות בבעל המשותף של ה- ENC את הזכות הבלעדית שצוינה לעיל ביחס לקרקע למתחם נדל"ן יחיד.

מדור ENK

כפי שצוין לעיל, נהוג להחיל כללים על דברים בעלי אופי בלתי ניתן לחלוקה על מתחם נדל"ן יחיד. הרעיון של דבר תכנית בלתי ניתן לחלוקה שונה על ידי החוק הפדרלי הנוכחי מס '142, ככל הנראה בכדי לקחת בחשבון את המאפיינים של ה- ESC כמגוון חדש מיסודו של מתחמי נדל"ן.

ראוי לציין כי בעבר נחשבו הדברים האלה לבלתי ניתנים לחלוקה, שחלוקתם באופן עקרוני בלתי אפשרית, אם לא תשתנה מטרתם. חשוב להוסיף כי המוזרויות של הקצאת חלק מהזכות לבעלות על דבר בלתי ניתן לחלוקה נקבעות על פי התקנים הרלוונטיים של המשפט האזרחי הקיים בפדרציה הרוסית בתחום חלוקת מתחמי הרכוש הנמצאים בבעלות משותפת. החל מה -1 באוקטובר 2013, יש לדעת שמתחת לבלתי ניתן לחלוקה יש להבין דבר אשר קטעו בלתי אפשרי אם הוא לא נפגע, לא הופר או שונה בכוונה. דבר כזה מופיע במחזור אזרחי כאובייקט יחיד לזכויות הקניין. יחד עם זאת, הנורמטיבי הרלוונטי מציין כי האובייקט שיש בו המרכיבים יכול להיחשב גם בלתי ניתן לחלוקה.

בנוסף, בחוק הנדון נקבע כי החלפת מרכיב אחד של דבר בעל אופי שאינו ניתן לחלוקה באחר, אינו כרוך בהופעתו של דבר אחר, אם באותה עת נשמרים המאפיינים המקוריים, הבסיסיים של אובייקט זה. לפיכך, בעת עריכת התוכנית הטכנית של מתחם בודד, יש לקחת בחשבון עובדה זו ולהנחות על ידי הבסיס מבחינת רכיבים.

ראוי לציין כי אוסף הדברים בעלי אופי בלתי ניתן לחלוקה יכול להיות הפוך רק במונחים כלליים, אם מעשה או חוק שיפוטי אינם מבססים את האפשרות להפריד רכיב כזה או אחר מהדבר, לרבות ליישומו כמוצר נפרד. יחסים הקשורים למניות בזכות להחזיק דבר בלתי ניתן לחלוקה מוסדרים באמצעות סעיף 1168 ופרק 16 לחוק האזרחי הקיים בפדרציה הרוסית. כך, במקרה של יישום תכנון של קומפלקס יחיד של נדל"ן, על גורם כלכלי לקחת בחשבון את התכונות המפורטות לעיל הקשורות לכללים והנהלים להתנכרות של חברת ESC, כמו גם לנוהל עיקולו, הסדר והכללים לסילוק המבנה כאשר הוא בבעלות משותפת.

היבט מיסים

בהתאם לכלל הכללי, החפצים החייבים במס עבור ארגוני הפדרציה הרוסית הם מקרקעין ומיטלטלין, הנרשמים במאזן כחפצים של רכוש קבוע (רכוש קבוע) באופן שנקבע לחשבונאות. במקרה זה, הפריט החייב במס אינו מס מיטלטלין על מתחמי רכוש, הרשום כרכוש קבוע החל מיום 01.01.2013. קומפלקס יחיד של נדל"ן ממוסה איכשהו על רכוש, נופל לקטגוריה המקבילה של חפצים.

מסקנה

חשוב לציין כי כיום, בשל החידוש במבנה המשפטי הנחשב, קשה לדמיין איזו גישה מבחינת חישוב תשלומי מיסים על מתחמי נכסים יכולים לשמש רשויות המס כאשר חברה מחליטה לרשום קומפלקס של חפצים בודדים כמצרף יחיד של נדל"ן.

על מנת לייעל את נושא המס, חלק מהסחורות המטלטלות לא יהיו חלק מ- ESC. ביניהם, למשל, אובייקטים בודדים מסוג המלאי. אז, הם מטופלים כמרכיבים נפרדים של רכוש קבוע; ניתן להשתמש מחוץ לנכס; כרוך בהדרה של נזק למתחמי רכוש במהלך הפירוק. ההערכה היא כי מטרתם הפונקציונלית של חפצים אלה אינה פועלת כמרכיב בלתי נפרד מתפקוד הנדל"ן בכללותו.