עסקאות הקשורות לרכישה ומכירה של נדל"ן בשנים האחרונות מתבצעות יותר ויותר דרך הבנק באמצעות משכנתא. שיעורי ריבית נוחים, תנאי התחשבות מינימליים, אפשרות שימוש בתעודת לידה ותוכניות סובסידיות ממלכתיות הופכים אותם לזולים יותר. מי שנתקל לראשונה בשירותי בנקאות בבואו למשרד שומע המון מונחים וביטויים חדשים. אחד מהם הוא משכנתא על פי חוק. מה זה - אז אל תבינו מייד. לכן כדאי להתייחס לנושא זה בנפרד, כך שלמשתתפים בעסקה תהיה הבנה ומודעות למתרחש.
ייעוד משכנתא על פי חוק
בחוק האזרחי ובחוק הפדרלי של הפדרציה הרוסית מס '102 "על משכנתא", המחוקק קבע את ההגדרה מה זה - משכנתא מכוח החוק. כיוון ההלוואות הזה תמיד מרמז על נוכחות של שעבוד או שהוא מכונה גם ביטחונות. לרוב, רישום עסקאות נדל"ן באמצעות קרנות בנקאיות. כך נוצרת משכנתא. האפשרות המהימנה ביותר היא למסד אותה בכוח החוק, מכיוון שהלווה לא יוכל לערער על זכות הבעלות לאור קיומו המובטח של שעבוד.
לאחר שהזכות למקרקעין תירשם בפנקס המדינה המאוחדת (מרשם הזכויות של המדינה המאוחדת), נוכל לדבר על הופעת התחייבויות מסוג משכנתא מסוג זה. זכות הבעלות נוצרת על ידי עריכת חוזה לקצבה, מכירה ורכישה, משכון של זכויות קניין.
תכונות עיצוב
מרבית הלקוחות מקבלים תחילה אישור להלוואת משכנתא ורק לאחר מכן מתחילים לחפש נכס מתאים. לאחר שהחליטו, הם חותמים על הסכם הלוואה ורק לאחר המכירה. ברגע שרשום המדינה למשכנתאות על פי חוק, הבנק מעביר את ההלוואה למוכר הנדל"ן. לפיכך, לקוחות אינם יכולים לבחור באיזו צורה תונפק משכנתא. כשמדובר ברכישת נדל"ן באמצעות קרנות מושאלות, משכנתא תיחשב אוטומטית כמוסמכת בחוק.
תיעודי, הלווה הופך לבעלים של הנכס, אך מכיוון שהוא נרכש על חשבון כספים שאולים, הוא הופך גם לשעבוד. הלווה יכול להוציא את הכסף שהתקבל רק על רכישת חפץ מקרקעין, אשר לאחר מכן עובר כבטוחה למוסד אשראי. לא ניתן להשתמש במזומן בכספי אשראי.
עילות לרישום
סוגי הנדל"ן הבאים קבועים ברמת החקיקה, אותם ניתן לרכוש כחלק ממשכנתא: דירה בשוק המשני או בניין חדש, חדר, חלקת אדמה, בית (קוטג ', אחוזה), מוסך, קואופרטיב וחדר ייצור. אם אחד מהם נרכש באמצעות חלק מכספי הבנק, אז מתעוררת משכנתא מכוח החוק. זה כולל את המקרה בו נרכשים נדל"ן בתשלומים.
ניתן לספק אותו גם בעת עריכת חוזה לקצבה או לבניית בית. בבניית מבנה או מבנה על חלקת קרקע שמופעלת על ידי מוסד אשראי, המשכנתא תחול גם על חפצים אלה. היוצא מן הכלל יכול להיות הכללים הקבועים בהסכם המשכנתא.
חובות וזכויות הלווה
לאחר הפירעון של המשכנתא על פי החוק, יש לשמור את המשכנתא באותה צורה בה הועברה במקור.חבות הלווה נמשכת למקרים של נזק או אובדן שלמות הרכוש. אם התרחשה אחת מהנקודות הללו, יש צורך ליידע את המלווה.
במקרה בו הבית הכפרי נושא נושא המשכנתא, הלווה רשאי לבנות את השטח סביבו עם כל מבנים שאינם עומדים בסתירה לחוק. לשם כך הוא אינו צריך לקבל את אישור הבנק או את הסכמתו.
אם הפרמטרים של הלוואת משכנתא מספקים אפשרות להעביר את הנכס המשועבד לצד שלישי, אז הוא הופך למשכנתא ואחראי לקיים את תנאי הסכם המשכנתא. זה עשוי לכלול גם התחייבויות שהבעלים הקודם הפר.
רישום הזכות
לאחר שהחלטתם מהי משכנתא מכוח החוק, עליכם להבין כיצד מתנהל הליך הרישום. כל מקרה שקשור לשינוי בעלות כפוף לרישום המדינה בפנקס הזכויות של המדינה המאוחדת. לפני שתעשו עסקה, עליכם להחליט אם האובייקט מטופל על ידי צדדים שלישיים. אתה יכול לאמת את המידע באמצעות השירותים המקוונים של מרשם החברות של המדינה המאוחדת או המרכז הפיננסי הבינלאומי, על ידי פנייה לרוזרסטר.
כדי להמשיך בתהליך ההרשמה, עליך לבצע את הצעדים הבאים:
- קבל אישור להלוואה בבנק, ערוך חוזה מכירה.
- ספק מסמכים אלה לגוף המדינה, כמו גם משכנתא לרישום.
ההרשמה מתבצעת תוך 5 ימי עסקים. אם אנו מדברים על נדל"ן כגון קרקעות, הנחות חוץ למגורים, בנייה, בנייה, אז החוק הרוסי קובע תקופה של 15 ימי עבודה.
תיעוד
האישור הרשמי כי הנכס מעומם הוא משכנתא. ככלל, לאחר רישום משכנתא מכוח החוק, היא מבוצעת על ידי עובד בנק. עם זאת, ישנם גם מקרים בהם נוטריון מגייס משכנתא.
מכיוון שהנכס מעופף, לא ניתן לממש אותו ללא אישור הבנק. בתעודת רישום הזכויות בסעיף "שעבוד" יש לשים לב כי החפץ נרכש על חשבון קרנות אשראי. ברגע שכל החוב נפרע וההתחייבויות לבנק מולאו במלואו, הרשם יניח חותמת ביטול על תעודת הבעלות. החובה הממלכתית לנוהל זה אינה מחויבת, החוק קובע תקופה של שלושה ימים ליישום נוהל זה.
ללא הסכמתו בכתב של בעל המשכון, לא ניתן לתפוס או להתנכר לרכוש מקרקעין שנלקחו במשכנתא.
האם אוכל להחליף במשכנתא מכוח הסכם
כדי להבין מה זה - משכנתא מכוח החוק, יש צורך להבחין בצורתה האחרת - משכנתא מכוח החוזה. אפשר במהלך ביצוע עסקה עם מושא מקרקעין שכבר היה בבעלות הלווה העתידי, אותו הוא מעביר כבטוחה. יתכן גם שהלווה מקבל הלוואה, מנסח את זכות הבעלות ורק לאחר מכן מעביר את הנכס כבטוחה לבנק. ללא משכנתא, חוזה אפשרי גם מכוח הסכם, ובמקרה זה לא תיווצר שעבוד.
לכיוון זה יש סיכונים מסוימים, מכיוון שיש אפשרות לאי פירעון של כספים שהונפקו. אי אפשר לקבוע באופן עצמאי את סוג המשכנתא. זה בא על בסיס נושא המשכנתא ואופן סילוק הכספים שהתקבלו.
בקצרה על ההבדלים בין שתי צורות המשכנתא
לסיכום ההבדלים זה ייראה כך:
- נוהל רישום: המשכנתא מכוח החוזה כפופה לרישום בנפרד ויש למסור את המסמכים לרשם המדינה המאוחדת יחד עם המשכנתא והמשכיר.בעת רישום הסכם משכנתא, מכוח החוק, הליך הרישום מתרחש במקביל לרישום הזכויות בפנקס המדינה המאוחדת על ידי הבעלים החדש. בעל המשכון והמשכון רשאים להגיש מסמכים לגוף המדינה בנפרד.
- מכוח החוק, קבלת משכנתא מרמזת על שימוש ממוקד בכספים, בהם הנכס הנרכש הופך אוטומטית למשכנתא. במסגרת משכנתא חוזית יתכן שלא יהיו בטחונות, אולם הנדל"ן של הבעלים עשוי לשמש כנטל.
- הליך רישום המשכנתא מכוח החוק אינו קובע את הצורך בתשלום אגרה ממלכתית, דבר שלא ניתן לומר בצורתו החוזית.
החלפת בעל או סיום משכנתא
במידה ונרשמת משכנתא לרכוש מכוח החוק, אך הלווה אינו ממלא את התחייבויותיו, ניתן להעביר את המשכנתא לנושה למכירה. ברגע שמתקיימים ההתחייבויות במסגרת הסכם הלוואת המשכנתא, החזר נפרע, הוא (המשכנתא) חדל להיות תקף. אתה יכול לדבר בבטחה על הסרת המשכנתא מכוח החוק.
ברמה החקיקתית ניתן להחליף בעל משכנתא, למשל בעת מכירתו או מימון מחדש של הלוואת משכנתא. אם לבעל התעודה אין סימני אשראי בשדה "נטל", הוא יצטרך להנפיק אישור חדש. כדי לקבל אותו, הבעלים משלם אגרת מדינה של 200 רובל.
משך השיקול והמסמכים הדרושים להסרת הנטל
התקופה המקסימאלית במהלכה מתרחשת רישום המדינה להסרת שעבוד היא שלושה ימים. כדי ליישם את הנוהל, עליך לספק את המסמכים הבאים:
- בקשה מהמשכנתא עם מסמכים המעידים על מילוי מלא של התחייבויות במסגרת המשכנתא.
- בקשתו של בעל המשכנתא מתבצעת לרוב מטעם הבנק.
- אם הפסקת ההתחייבויות במסגרת המשכנתא נעשתה על בסיס החלטת בית משפט, אז יש לספק אותה גם.
ניתן להגיש בקשה במשותף על ידי בעל הנכס והבנק. ברוב המקרים, לאחר מילוי התחייבויות מלא, הלקוח (לווה לשעבר) עצמו פונה לגוף המדינה. ראוי לציין שהוא יכול לקבל משכנתא על ידי חתימה על אישור קבלה בסניף בנק בו הונפקה הלוואת משכנתא. תזדקק גם לתעודת היעדר חוב המציין את המועד בו נסגר חוזה המשכנתא.
אם הבנק גדול, הוא יכול להסיר באופן עצמאי את הנטל, לאחר שהלווה מילא את ההתחייבויות על המשכנתא.
