דירה בבעלות פחות מ 3 שנים, איך למכור? קניית דירה: סיכונים

קניית דירה היא רגע חשוב בחייו של כל אדם. השקעה זו אינה רק גדולה, אלא גם חשופה לסיכון מסוים. "הדירה נמצאת בבעלות פחות משלוש שנים" - כותרות מודעות כאלה נפוצות מאוד כיום. רוב האנשים לא מבינים מדוע המוכר מציין פרטים כאלה במודעה. כיצד להימנע מטעויות ולקנות דירה ללא סיכון? לשם כך עליכם להכיר את עצמכם בפירוט בכל הפורמליות ותנאי הרכישה והמכירה.

כללי בטיחות בקניית נכס

הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה הם גדולים מאוד כיום. איך לא ליפול על הטעיית מתווך ומוכר? כיצד להגן על עצמך במהלך הרכישה והמכירה של בית מגורים? קונה פוטנציאלי, על מנת שלא יונע, צריך לשים לב לפרטים כמו ההיסטוריה של נכס למגורים, מסמכים לדירה, מבקשי דיור, עמידה בדירות במסמכים.

לפני העיבוד של מסמכי הרכישה, יש צורך ללמוד את ההיסטוריה של הדיור בפירוט. עליכם לדעת את התשובות למספר שאלות:

• מיהו בעל הדירה;
• מי היה הבעלים לפני כן;
• מי רשום בדירה זו;
• כמה תושבים לא רשומים גרים.

באשר למסמכים, לפני הרישום, יש צורך ללמוד בזהירות את המסמכים בחצרים. לעתים קרובות מאוד הרמאים משתמשים במסמכים מזויפים.

בנוסף על הקונה להיות בטוח שהוא רוכש את הדירה כחוק, ועל הדיור לעמוד במסמכים. לדוגמה, הנה כמה שאלות מבהירות שיש לשאול את הבעלים אם שוחזרה את הדירה: "האם שיפוץ הדירה היה חוקי?", "שירותי ניהול הסכימו להעביר תקשורת?".

מסמכים הכרחיים לדירה

קניית דירה היא עסקה רצינית, לכן חשוב להיות ערים לחבילת המסמכים הדרושה בעת עריכת הסכם. מרבית הקונים חושבים שניתן להעביר את כל השאלות במכירה לסוכן נדלן. יש לזכור שהוא אינו נושא באחריות כלכלית ומשפטית לחתימה על העסקה. סוכן נדל"ן מספק שירותי מידע בלבד.

דירות יכולות להיות בדרך כלל ראשוניות או משניות. במהלך הרכישה בבניין חדש הלקוח יכול לרכוש דיור שכבר נמצא בבית השכור או להשתתף בבנייה משותפת. הנהלים לרכישת בית בבית חדש שכבר הוזמן והנהלים לרכישת דיור בשוק המשני זהים.

אם הלקוח משתתף בבנייה משותפת, אז תחילה הם מתקשרים איתו בהסכם שיתוף משותף (DDU), ואחרי הקמת הבניין, הקונה מגבש את הזכות לרכוש. על מנת לרשום DDU, הלקוח נדרש:

• בקשה (ניתן להשיג טופס בקשה במקום);
• הסכם DU;
• לבדוק את תשלום החובה הממלכתית בסכום של 100 רובל בתוספת עותק של הצ'ק.

החסרונות בעת רכישת נכס

במהלך המכירה המטרה העיקרית של המוכר היא להרוויח כמה שיותר מהעסקה. כדי לא לרכוש דיור שלא יתאים למחיר, עליכם להיזהר מטעויות שבשגרה. טעויות נפוצות במהלך הרכישה:

1. קניית דירה ממהרת. אין צורך למהר בעניין זה, ויש לקחת בחשבון לפחות עשר אפשרויות לפני סיום הניירת.
2. רכישת דיור בקיץ. על מנת לזהות טעויות בחדר, עליכם לשקול אפשרויות בסתיו או בחורף.אז אתה יכול להבין כמה טוב החדר מחומם, האם הגג דולף, לבדוק את הקירות אם יש עובש.
3. חלונות וצפה מהם. אתה צריך לשים לב אם יש אתר בנייה או כביש רועש מתחת לחלונות.
4. פיתוח מחדש של החדר. כדי להימנע מבעיות בחוק, על תוכנית הדירות לעמוד בדרכון ה- BTI.
5. הנחות אספקת חשמל. על פי חוקי הפדרציה הרוסית, כדי להעביר את השקעים, על הבעלים להיות בעל פרויקט לאספקת חשמל של מתקן מגורים.
6. בדיקת דיור בערב. מומחים ממליצים לבדוק דיור במהלך היום כדי לראות את כל שגיאות החדר.
7. סירוב לעזרתו של עורך דין. בעת רכישת נכס עליכם להשתמש בשירותיו של עורך דין. זה יעזור להימנע מבעיות בעתיד.

דרכי הונאה אפשריות במהלך רכישה ומכירה של אירוח

איך להגן על עצמך ולא להיכנס לרמאי? כיום מתנדבי הדירות עובדים על פי תוכניות כאלה:

1. מכירות ביתיות מרובות. במהלך עסקה כזו, מרמאים מוסרים מסמכים כוזבים ומחייבים תשלום מלא לאחר הרשמה על ידי נוטריון.
2. מוכר דירה של מישהו אחר. הנוכלים מכינים חבילת מסמכים לא אמיתית לדירה שכורה ומנסים למכור אותה.
3. תשלום מקדמה. המתאמן דורש התקדמות מהקונה, שלאחריה נעלמת הרמה במהירות.

כדי לא ליפול להונאה, עליך לעקוב אחר כמה המלצות:

1. עליכם לכרות חוזה מכר בנוכחות עורך דין.
2. יש לבקש את כל העותקים של המסמכים החתומים של בעל הדירה.
3. לפני חתימת החוזה, עליכם ללמוד כמה שיותר על הבעלים.
4. לקונה בעת כריתת החוזה יש את הזכות המלאה לבצע שינויים. אם המוכר אוסר על הכנסת שינויים, יש לוותר על חוזה כזה.
5. בעת העסקה, חייבים להיות שני אנשים. הם יכולים להיות עדים בבית המשפט אם יתעוררו בעיות.

קניית בית בבעלות פחות מ -3 שנים

מכירת דירה בפחות משלוש שנים בנכס נובעת מהתנאים והנהלים הקבועים בסעיף 220 לחוק המס של הפדרציה הרוסית. אם עלות הדיור היא יותר ממיליון רובל, אז החוק מחייב את המוכר לשלם מס הכנסה על מכירת דיור. אם הדירה למכירה נמצאת בבעלות פחות משלוש שנים, המס הוא 13 אחוז מעלות הדיור הכוללת.

מוכרים רבים עשויים לנסות להערים על החוק ולא לשלם את המס המגיע להם. הם מציעים לקונה לחתום על הסכם בסך פחות ממיליון רובל ולשלם את החלק החסר באופן לא רשמי. אין לקבל עסקאות כאלה, מכיוון שאתה יכול להסתבך בצרות גדולות. לדוגמא, המוכר יכול לסיים את חוזה המכירה, ובמהלך ישיבת בית המשפט יוחזר למוכר את הדירה, והקונה יקבל את הכסף שצוין בחוזה. אם הדירה נמכרה פחות משלוש שנים בנכס, יש לשלם את המס על פי חוק. אחרת, הדבר יביא לעונש משפטי.

סיכונים אופייניים

קניית דירה פחות משלוש שנים בנכס עלולה להוביל לסיכונים גדולים. ישנן כמה סיבות לדאגה:

1. דירה שנתרמה של פחות משלוש שנים בנכס עשויה לחזור לבעלים בחזרה אם לא חלפו יותר משלוש שנים מרגע התרומה.
2. ניתן לבטל את החוזה אם רשומים בדירה קטינים או אנשים חסרי כושר חוקי.
3. לא ניתן לקבל ניכוי מס מנכס מגורים אם הדירה בבעלות פחות מ -3 שנים.

סיכונים כאלה אפשריים, אך לא בכל המקרים. כיום דירה שבבעלותה פחות משלוש שנים, ככלל, אינה מביאה עימה בעיות ודאגות לקונה. אם כי, כמובן, תמיד יש חריגים. אתה יכול להיכנס לרמאים, דיור עם חובות או כבטוחה.

סיכונים במהלך רכישת דיור באמצעות מיופה כוח

במהלך רכישת דירה באמצעות שלוח, ישנם סיכונים. שלושה איומים עיקריים:

1. רכישת דירה על ידי ייפוי כוח מזויף.
2. ניכור רכוש עקב ייפוי כוח פג או מבוטל.
3. מותו של הבעלים, ממנו פועל מיופה כוח. במקרה זה, עדיף להיפגש עם הבעלים ולהסכים כי הקונה יעסוק ברישום ללא מתווך.

אם ישנם מספר בעלי נכס, יש צורך לקבל ויתור בכתב מכל בעלים.

ממה צריך ייפוי כוח אמיתי

על מנת לאמת את אמיתות ייפוי הכוח, יש לבדוק את תקפותו. על מסמך אמיתי לציין:

• נתוני הדרכון של המנהל (שם, תאריך לידה, מקום רישום, סדרה ומספר דרכון);
• נתונים על הנציג המוסמך;
• כתובת הדיור המנוכר;
• חתימתו של מי שהנפיק ייפוי כוח זה;
• רישום אישור וחותם נוטריוני.

סיכונים במהלך רכישת נכס המתקבלים בירושה

המוכר יכול להיות אדם שירש דירה מאדם אחר. עליכם לדעת את הדקויות של ירושה כזו:

• ירושה עשויה לעבור יחד עם חובות;
• ניתן להעביר את הירושה ליורש בהיותו במשכון; במצב כזה אין לו את הזכות להיפטר מהירושה;

כמה בעיות שעלולות להתעורר:

• הגשת תביעה על מנת להפר את עסקת הירושה;
• שעבוד הדירה, למשל, אם נחתם חוזה שכירות לטווח ארוך, אז הסכם כזה נשאר חוקי, גם אם הבעלים ישתנה.

ניקיון משפטי של הדירה

על מנת להגן על עצמך ולא להיכנס להונאה של רמאי, עליך לבדוק בדירה את הניקיון החוקי. הבעלים החדש זקוק:

• ללמוד על עיתוי כניסת הזכות לירושה;
• צרו קשר עם הנוטריון שביצע את הירושה על מנת למנוע הופעתם של יורשים אחרים.

מאתגר עסקה

ישנם מקרים בהם הקונה יוזם את סיום חוזה המכירה. בהתאם לחוק (סעיף 450 לחוק האזרחי ברוסיה) ניתן לבטל עסקה כחוק:

• אם המוכר הפר באופן קשה את החוזה שנחתם;
• במקרה שתנאי העסקה מנוגדים לפעולות משפטיות רגולטוריות;
• במקרה של פגיעה בזכויותיו של צד ג '(יורש);

ניתן לפתור סוגיה זו בשני אופנים: בהסכמה הדדית של הצדדים או בבית המשפט, אם אחד הצדדים אינו מעוניין להפר את החוזה.

החלפת דירה בבעלות פחות משלוש שנים

חילופי דיור הפכו רלוונטיים כיום. לאנשים רבים יש שאלות:

• ניתן להחליף דירה בבעלות פחות מגיל 3?
• האם הבעלים נדרשים לשלם מס בעת ההחלפה?

אם הנכס נמצא ברשותו פחות משלוש שנים, אזי הבעלים פטור ממס במהלך החלפת דיור, בטענה לניכוי מס. הניכוי הזה שווה רק לשלושה עשר אחוז מכלל הדיור.

אך אם כהונתו חורגת מחודש לפחות, על הבעלים לשלם את מס המדינה על מנת שהעסקה תחשב כתקפה ורשומה.

כל החוקים של הפדרציה הרוסית בנושא חילופי דירות נקבעים בחוק האזרחי (סעיף 567), ובסעיף 217 לחוק המס מצוין סכום המס לתשלום.