בשוק הרוסי של ימינו, ערך המכר חוזר הופך לחשוב יותר ויותר. בדרך כלל הוא משמש לעבודה עם ארגונים פושט רגל או אובייקטים של בנייה ארוכת טווח של הקרן הפדרלית. תהליך הערכת הרכוש חשוב במיוחד במצב משבר במדינה.
סוגי עלויות
כל מוצר מאופיין בערך. בתנאים סטנדרטיים, קיים שוק שנחשב לבסיס להערכת אובייקט. כאשר חורג מתכונותיו האופייניות, מתעוררים סוגים אחרים של ערך.
שוק - זהו מחיר האובייקט שנחשב לסביר ביותר. נושא ההערכה נמכר בשוק תחרותי. לצדדים נודע עם הנתונים הדרושים על החפץ. המחיר אינו מושפע מסיבות חירום הכוללות:
- אין חובות המוטלות על הצדדים לעסקה: האחד צריך למכור, השני צריך לממש.
- החפץ מוצג למכירה פומבית.
- מחיר הטובין מתבטא במונחים כספיים.
- סכום העסקה נראה הולם, אין כפייה למכירה.
- שני הצדדים לעסקה מחזיקים במידע על הנושא שלה ופועלים לטובתם.
אי עמידה באחד הקריטריונים המתוארים בערך השוק מביא להופעתם של סוגים אחרים. עובדה זו דורשת הגדרה ברורה של הצורה המתאימה ביותר בכל סיטואציה נתונה. שווי השקעה מתעורר ברכישת נכסים עם יעדים ברורים. זהו רצון מסחרי גרידא לרווח בעתיד, וסיבות לא כלכליות, למשל, ליהנות מתמונה ישנה. הצלה נדרשת כאשר מתרחשות נסיבות יוצאות דופן ומחיר הנכס מוערך.
עלות הפירוק - מה זה?
המושג ערך שיורי מתייחס לאספקת הכסף שניתן להשיג מחיסול נכסים. אלה כוללים רכוש השייך ליישות פרטנית או משפטית. בהתאם, זהו הסכום האמיתי אותו מצפה הבעלים בעת מכירת החפץ תוך זמן קצר. בשוק הרוסי אין עדיין בסיס סטטיסטי מספיק למכירת חפצים כאלה, ולכן נעשה שימוש בסוג הערכת השווי.
במקביל, מחושב הערך השיורי של האובייקט. זה מייצג ערך השווה לערך הריאלי מבחינה כלכלית, תוך התחשבות בפחת בנדל"ן. כדי להשיג את התוצאה הנכונה, נדרש לנכות את הפחת שנצבר מהמחיר ההתחלתי. נתונים כאלה נלקחים בחשבון בעת חישוב שווי הפירוק של נכס שהועמד למכירה פומבית בנסיבות מאולצות.
מתי זה מתרחש?
עסק מוערך בשיטת שווי הפירוק כאשר נדרש לפרוע חובות קיימים עם נושים. מכירת מוצרים מיוצרים אינה יכולה לכסות חובות ומאלצת את הבעלים למכור נכסים כדי להחזירם. גורם הזמן הופך להיות מכריע. ככל שנמכר הנכסים מהר יותר, כך החובות יוחזרו מוקדם יותר.
תנאי העסקה מתקבלים באופן פרטני לכל מקרה ומקרה. פירוק ישות משפטית מתבצע הן בכפייה והן בצורות וולונטריות. במקרה של מכירת נכס מרצון, ניתן יהיה לערוך לוח מכירות מקובל, לתכנן את פעולותיך על סמך פרטים ספציפיים. עזבון פשיטת רגל (רכוש החייב) מוצג למכירה פומבית במועד.הערך השיורי הוא ערובה לנושים לפירעון החוב. נכס הופך למשכון. המלווה חשוב לדעת מתי יבוצע החישוב, באיזה מחיר המכירה תתקיים. לפעמים ערך חוזר נקרא בטחונות.
במקרה של פירוק מאולץ, התנאים מופחתים בצורה חדה. במקרה זה, הערכת שווי השאיפה של הנכס נעשית על סמך החקיקה של הפדרציה הרוסית. פריטי רכוש נמכרים תוך חודשיים לאחר תפיסתם. חיסול מרצון וגם כפוי מובילים לירידה בערך האובייקט, המחיר הופך להיות פחות מהשוק. עבור המוכר זה הופך לאירוע בלתי רווחי, ועבור הקונה - רווחי.
גורמי הערכה
מהכפייה להעמיד למכירה פומבית של הנכס תלוי בערך הפירוק של אובייקט ההערכה. זה הגורם העיקרי המשפיע על הגודל, בהיעדר הסכמי שוק. לצורך החישוב המדויק של ערך השייר, נלקחים בחשבון גם סיבות אחרות:
- מונח התצוגה הוא הזמן המוקצב למכירת חפץ. ככל שתקופת המכרז קצרה יותר, מחיר הנכס נמוך יותר.
- המצב הכלכלי במדינה בזמן המכירה הפומבית. המצב האובייקטיבי של השוק עשוי להשפיע לרעה על הערכת השווי של האובייקט.
- האטרקטיביות של נכס בשוק הנדל"ן תלויה במאפייניו האישיים ובביקוש השוק לסוג מסוים של מוצג.
במקום נפרד נמצא ערך המכירה מחדש מניות מועדפות. בעליהם עם סיום הארגון מקבלים מלכתחילה פיצויים על הפסדים. הם גם נהנים מהזכות העדיפה לשלם את סכום הכספים התואמים לממד כספי סולידי או כאחוז מהערך הנקוב של המניה.
שיטות הערכה
בשוק הנדל"ן הרוסי משתמשים בשיטות ייחודיות לחישוב שווי החיסול בעת הערכת אובייקט.
כדי לבצע שיטה ישירה של הערכת שווי נדל"ן, נדרש להשתמש בניתוח השוואתי של מכירות של חפצים דומים בענף שוק זה. זה נדרש על מנת ללמוד עסקאות מכירה אחרונות במקום מסוים במקצועות דומים. ואז, נוצרת תלות ישירה של ערך החיסול של האובייקט בגורמים העיקריים.
שיטה עקיפה של הערכת נדל"ן מבוססת על שווי השוק בפועל של נדל"ן בפרק זמן מסוים. המחיר מותאם למקדם (תיקון) של השפעת הגורמים העיקריים המאלצים את הנכס להגיש למכירה פומבית. שיטה זו אינה תלויה בדעות סובייקטיביות, שכן היא מחושבת על ידי הנוסחה.
נוסחת חישוב
כדי להימנע מתמחור אינטואיטיבי של הנכס, עדיף להשתמש בשיטה המתמטית. הנוסחה מעניקה דיוק בלתי ניתן להחלפה בשאלה כיצד למצוא ערך מכירה חוזרת.
אז הנוסחה לחישוב המדויק: ערך הפירוק הוא שווי השוק כפול גורם התיקון. אנו מבהירים את המושג האחרון. גורם התיקון הוא אינדיקטור של הצעה כפויה. הטווח של ערך זה נע בין אחד לאפס. אין אינדיקטורים מתמטיים לחישוב זה. השמאי, בהתבסס על ניסיון אישי, ידע ואינטואיציה, מקצה גורם תיקון (תיקון מאולץ). המציאות הרוסית חושפת אותה בערך מעשירית לשלוש עשיריות. זה, בהתאמה, מהווה מעשרה לשלושים אחוזים משווי השוק של הנכס. אינדיקטורים כאלה מופיעים כתוצאה מסחר כושל. מציאויות מודרניות בשוק הנדל"ן מרמזות על גורם תיקון של חמש עשיריות ומעלה.ערך זה הופיע כתוצאה ממחקר הגורמים לכפיית חיסול: דרכי מכירה ועלויות עבורה, תקופת חשיפה, סיכוני השקעה. מבין מרכיבי הנוסחה, המדויק ביותר הוא שווי השוק.
הערכת נכסים בלתי מוחשיים מציבה קושי מסוים. הנוסחה המתמטית אינה מתאימה, לכל מקרה יש חישוב פרטני. זה נובע מקשיים בקביעת התוצאות הכמותיות של השימוש באובייקט לצורך יצירת הכנסה. השיטה המדויקת עולה. זה מבוסס על חישוב עלויות פיתוח ויצירת הבסיס המשפטי של נכסים בלתי מוחשיים. השיטה משמשת להערכת תוצאות עבודות העיצוב והמחקר המדעי. כאשר מיישמים את שיטת העלות, נלקח בחשבון כי ננקטים כמה צעדים כדי להמיר את תוצאות המחקר ליישום מניב הכנסות. ראשית עליכם לסיים את עבודת הפיתוח. על סמך תוצאותיו, תכנן את המוצר, צור גרסת ניסיון. אם יש אינדיקציות לייצור המוני, כך טוענים צרכנים, אז נבנה מפעל לייצורו. רק לאחר ששלטו ביכולות הייצור, הם מתחילים לייצר ולמכור פריטים חדשים. כדי לקדם את המוצר תצטרך לנקוט במדיניות כיבוש שוק. כל שלב מספק עלויות חומרים, וחשוב מכך, יש מסגרת זמן.
מקרים של היווצרות ערך חוזר
דוגמאות להמרת שווי שוק לפירוק מחולקות לשלושה סוגים טיפוסיים:
- ביטול ארגון הוא לרוב תוצאה של פשיטת רגל.
- מכירת בטחונות.
- מכירה כפויה של נכס אחר.
חיסול ארגון או מפעל מוביל לגיבוש לוח זמנים למכירת נכסים לתשלום החוב הקיים. ישנם מקרים בהם הסכום הכולל של ההכנסה ממכירת נכס אינו יכול לכסות את כל החובות. העיתוי של צעדים לפני המכירה והצעת המחיר עצמה מוגבלת. מנוכחות גורם זמני תלוי בערך השיורי של אובייקט ההערכה. זה, עם שוויון כל שאר התנאים, ממלא תפקיד מכריע.
בכל מקרה, משך תקופת הפירוק נקבע באופן פרטני. חשוב לקחת בחשבון שאפשר לקבל החלטה כזו מרצון. ואז יש אפשרויות נוספות לפתרון הבעיה, נראה כי הזמן לפתח וליישם תוכנית אפקטיבית לחיסול המיזם. מכירת נכסים בכפייה להסדר עם נושים מתבצעת לאחר החלטה על הליכי פשיטת רגל על בסיס תוצאות ההנהלה החיצונית. יש למכור את הבסיס התחרותי שנוצר במכירה פומבית פתוחה. העיתוי של אירוע כזה מוגבל ביותר. הבעלים רשאים, לפני שנאלצים לחיסול בכפייה, לשקול לבצע אותה בהתנדבות.
מכירת נכס משועבד דומה לבידוד מהמציאות. במקרה זה, הערך השאורי המשוער נדרש לקביעת גבול ההלוואה התחתון, שלשמו יש צורך לממש את הנכס המשועבד. זה לא קובע את המכירה בפועל של הנכס. אך המלווה צריך לדעת באיזה מחיר אפשר למכור פריט משועבד בפרק זמן מוגבל אם לא יוחזר הסכום. זמן מוגבל ומכירות כפויות מאפשרים לנו לקרוא ערך זה של חיסול. אם כי במקורות מסוימים זה נקרא בטחונות והוא מוקצה בקטגוריה נפרדת.
מכירה כפויה של נכסים גם בגלל מגבלת זמן החשיפה מחייבת חישוב שווי הפירוק. ניתן למכור נכס מיוזמתו (מכירה מרצון) ועל ידי אכיפה כדין (מכירה כפויה).במקרה השני, תקופת חשיפת הרכוש שנעצרה בהליך שיפוטי נמשכת לא יותר מחודשיים מרגע התפיסה.
השפעת המשבר על הערכת המתקן
חוסר היציבות של השוק הכלכלי משפיע על שווי הפירוק של הנדל"ן, ולעיתים קרובות יותר לרעה. המשבר מחמיר את ההשפעה הלא שלילית הזו. ההשפעה ההדדית נובעת מכמה סיבות:
- לא מספיק משאבים כספיים נכנסים לשוק הכלכלי;
- רכוש קטן של דיור משני מבוקש מאוד;
- כישלון בהלוואות בענף הבנקאות מקטין את הביקוש לנדל"ן גדול.
המשבר מבצע התאמות לפעילות השמאים ודורש בעלים זהירים יותר. כדי להשיג מחיר הולם, עדיף להשתמש בשתי השיטות לקביעת הערך השיורי של אובייקט. בתנאים קיימים, אין להסתמך רק על ניסיונם של אנשי מקצוע. התכונות של הערכת ערך החיסול בזמן משבר הן שכל אחת מהשיטות מביאה יתרונות משלה. ישיר מאפשר לך לנתח את מצב שוק הנדל"ן ועסקאות מכירה דומות. המסקנה תהפוך לבסיס השיטה העקיפה. הוא ייקח בחשבון את שווי השוק בפועל של הנכס, יביא בחשבון את הערכת השווי הקאדסטרי ויקבע גורם התאמה המתאים לכוח.
רק שילוב הרמוני של שתי גישות, תוך התחשבות בסיבות אובייקטיביות ובגורמים סובייקטיביים, ישיג את האפקט המרבי.
מסקנה: המוזרויות של הערכת שווי הפירוק בשוק הרוסי הן חוסר השלמות שלו והרלוונטיות של יישומה. מידע אמפירי והתפיסה האינטואיטיבית של מומחים הם הליבה של פעילויות הערכה. כדי להשיג תוצאה מדויקת, עליך להשתמש בכל השיטות הזמינות.
שיטות לחישוב שווי הרכוש הקבוע
בפועל, יש צורך לחשב את הערך השיורי של רכוש קבוע. ישנן כמה דעות ביחס להסבר מושג זה. הראשון הוא מחיר הפסולת השימושית שתתקבל לאחר מכירת המתקן, הכלולה בסכום הכולל. השני הוא ההבדל בין ערך האובייקט לאחר השלמת השימוש בו לבין עלות חיסולו. יש דעה שלישית: כאשר הכספים מופחתים במלואה ומוכרים חוסר כושרם לפעולה לאחר מכן, ערך זה יהיה שווה להפרש בין מחיר הפסולת השימושית (עצי הסקה, גרוטאות מתכת, לבנים וכו ') לבין עלות השמדת הפריט.
לפיכך, הערך השיורי של רכוש קבוע מחושב על פי נוסחה מיוחדת. נניח שאובייקט הוערך במקור במיליון רובל, הוא משמש כבר עשר שנים. שווי השוק של ציוד דומה באותה תקופת שימוש ירד לשלוש מאות אלף. העלויות המשוערות של ביטולו הן כ תשעים אלף. לכן שלוש מאות פחות תשעים זה מאתיים ועשרת אלפים רובל. סכום זה יהיה הכנסתו של הארגון ממכירת פסולת שימושית לאחר ביטול רכוש קבוע.
חשוב לקחת בחשבון שכאשר מחליטים על חיסול בסוף חייו של חפץ, יש לקחת בחשבון כמה קריטריונים. אלה כוללים:
- המורכבות של עבודת הפירוק;
- סכום ההוצאות להשמדת רכוש קבוע;
- פחת של שאריות, הן פיזיות והן מוסריות;
- מחיר דינמיקה של חומרי בניין, מתכת, חלפים ועוד;
- היכולת להשתמש ביתרות בפעילויות שלהם או לממש אותן;
- הערכה אמינה של השאריות שנמכרו.
סיום עצם קיומו של מיזם כישות משפטית מוביל לערוך מסמך חשבונאות חשבונאית. עלות יתרת פירוק מאפיין את מקורות הכספים ואת ערכם בעת סגירת הארגון. במשך התקופה המוקצית לביטול מיזם, יש להחזיר את החובות לבנקים ולנושים. מצב ההתנחלות של הארגון לאחר תקופת הפירוק מראה את המצב הכספי בפועל.
קשיי הערכה
חישוב ערך השייר מלווה בכמה בעיות. העיקרי שבהם הוא מגבלת זמן מכירת הנכס. כדי לרשום נכס לוקח זמן ואימות קפדני של מסמכים. הבעיה השנייה היא צמצום מעגל הלקוחות.
הערכת הרווחיות של העסק יכולה להתבצע בשלושה אופנים.
- שיטת ההכנסה מביאה בחשבון את ההטבות בעתיד הקרוב והרחוק.
- השיטה ההשוואתית מבוססת על המחיר האמיתי של הנכס הנמכר בשוק החופשי.
- תצוגת העלות מרמזת על העלויות המותרות שייגרם לבעלים ברכישתו ובעקבותיה מחדש.
הרלוונטיות של השיטות משפיעה על קביעת ערך הפירוק של המיזם. פרק הזמן המוגבל אינו מאפשר לקונים פוטנציאליים להיות מודעים ליתרונות הנכסים. לאישור הסופי של השיעור, נדרש לנתח את התוצאות של כל הגישות לאומדן.
