קניית דירה היא תהליך מורכב למדי וממושך הדורש התייחסות מיוחדת ויחס זהיר. לא רק סכום כסף גדול עומד על כף המאזניים, גם שאלת הגג מעל הראש מטופלת. כשאתם קונים דירה, עליכם להיות ערניים ככל האפשר כדי לא ליפול על תעלולי הרמאים הרבים. גם אם הקונה מתמודד עם מוכר בנאמנות, קיימת סבירות גבוהה למצבים בלתי צפויים בעת רכישת דירה. מה לחפש כדי שהדיור שנרכש לא יאכזב בעתיד?
מיקום הדירה
כשאתה רוכש דיור אתה צריך לשקול בזהירות הכל. חשוב שזה יהיה נוח לא רק בפנים, אלא גם בחוץ. לכן הדבר הראשון שכדאי לשים לב אליו הוא אזור העיר בה נמצאת הדירה. בנוסף למאפיינים חשובים כמו קרבה למקומות עבודה, לימודים, קלות נסיעה למדינה, עליכם לקחת בחשבון את התשתית של האזור:
- על בעלי מכוניות להעריך את זמינות החניה והחניות החינמיות;
- אם אתה משתמש באופן קבוע בתחבורה ציבורית, רצוי שהמטרו או תחנת האוטובוס יהיו במרחק הליכה;
- נוכחות שוק מכולת או חנות גדולה לא תהיה מיותרת;
- חשוב על בני המשפחה הקטנים ביותר - מגרש משחקים או כיכר בקרבת הבית יהיו שימושיים מאוד, והמיקום הקרוב של הגן או בית הספר ממלא גם תפקיד חשוב;
- אם אתה אוהב ספורט, ראה אם יש מועדון כושר, חדר כושר או בריכה בקרבת מקום;
- אל תשכח ממרפאות הילדים והמבוגרים.
הכירו את השכנים
אם התמודדת עם המשימה והרמת מספר אפשרויות שבאופן עקרוני עומדות בכל הדרישות שלעיל, עליך להכיר באופן אישי את היתרונות והחסרונות של כל דירה. עדיף להסכים על הצפייה בשעות אור היום. רצוי להגיע מוקדם יותר מהזמן שנקבע על מנת לערוך באופן עצמאי מושג ברור של בעיות תחבורה אפשריות ולבדוק את האזור. זה ממלא תפקיד חשוב ועשוי להשפיע על ההחלטה הסופית בעת רכישת דירה.
מה לחפש קודם? דלת הכניסה היא פני הבית, שיכולה לספר הרבה על שכנים עתידיים. אנשים שגרים בשכונה מסוגלים להשפיע מאוד על איכות החיים בדירה חדשה. תמיד קיימת האפשרות ששכן בחדר המדרגות הוא אלכוהוליסט שיסדר שתייה לילית. או שמשפחה גדולה חיה מעליך, אז בכי, זעקות וצעקות של ילדים יהפכו לשותפי חייך למשך זמן רב.
בדיקת דירה
כדי לקבל דעה אובייקטיבית יותר על אזור המגורים, עדיף לערוך בדיקה ללא רהיטים. בדיקת הדירה במהלך הרכישה צריכה להתחיל במבט על התקשורת: חיווט חשמלי, מערכת ביוב, צנרת מים, רדיאטורים לחימום, במיוחד אם התיקון לאחר הרכישה אינו כלול בתוכניות שלך. חשוב הוא המוליכות התרמית של החדר. כשאתה מסתכל סביב הדירה בעונה הקרה, אתה יכול להעריך את החימום, אבל אתה לא יכול לומר בוודאות כמה חם יהיה בקיץ, ולהיפך.
הרצפה, התקרה, דלתות פנים וחוץ, אביזרי אינסטלציה, חלונות עם זכוכית כפולה, המצב הכללי של המטבח והחדר האמבטיה הם המקומות היקרים והזולים ביותר מבחינת התיקון, אותם יש לבחון בקפידה בעת קניית דירה.
מה לחפש בחדרים פינתיים? במקרה זה, הקיר הוא האינדיקטור העיקרי. נוכחות עובש עליהם מעידה על רטיבות ולחות גבוהה בחדרים. בדירות בקומות העליונות, גג עלול לדלוף, וכתוצאה מכך כתמים בתקרה. רטיבות נצפתה גם בחדרים בקומות הראשונות. זה מצביע על כך שהמרתף מאוורר בצורה לא טובה.
יש להתריע על נוכחות תיקונים קוסמטיים לפני המכירה, שנעשית ככל הנראה על מנת להסתיר פגמים שונים. עדיף אם התיקון יהיה בן כמה שנים, והוא "יושב" על ידי בעלי הדירה. בדוק את בידוד הרעשים של החדר בשקט מוחלט. כמה רעש התנועה וצלילים מהרחוב?
הצד המשפטי של הנושא
בנוסף למאפיינים האיכותיים של הדיור שנרכש, אסור לשכוח את הצד המשפטי של הנושא. זכור: על המוכר להיות בעל כותרת של המקום. רשימת המסמכים בקניית דירה המאשרת בעלות על הנכס למכירה:
- חוזה המכירה, חוזה המתנה, סחר חליפין, תרומה או תחזוקה לכל החיים.
- תעודת בעלות או זכות ירושה.
- הסכם חליפין.
- החלטת בית המשפט שנכנסה לתוקף.
- תעודת רכישת נדל"ן במכירה פומבית או במכירה פומבית ציבורית.
בנוסף, יש לרשום את זכות הבעלות, שאושרה על ידי אחד המסמכים לעיל, ברשויות המלאי הטכני. ביצוע רכישת דירה צריך להתרחש רק לאחר מתן תמצית מיוחדת מפנקס המדינה, המהווה עדות חוקית לעסקה.
דירות בבניינים חדשים
קניית דירה בבניין חדש היא צעד מסוכן למדי, ולא תמיד הסיכון משתלם. ככלל, עלות הדיור כאן אינה נמוכה בהרבה מעלות הדירות המוגמרות. קניית נדל"ן בבניין חדש כמעט במחיר השוק, אתה נתקל בסיכונים גבוהים באופן בלתי סביר בהשוואה לדיור בשוק המשני.
כדי לא ליפול לידי הרמאים, אתה צריך להעריך כל מיני מצבים בעת רכישת דירה. מה לחפש בבחירת בניין חדש:
- מידת המוכנות בבית. אם המתווך טוען שהבית כמעט מוכן, כל התקשורת הושלמה, עדיף לאמת זאת ממקור ראשון ולבקר באתר הבנייה.
- חוזה. התעניין באיזה חוזה מוצע לך לסיים. עדיף אם זה הסכם הון עצמי (DDU). יש לו יתרונות על פני חוזים ראשוניים ומאשר אוטומטית שליזם יש היתר בנייה. בנוסף, במקרה של פשיטת רגל, תביעותיך יובטחו בביטחונות.
- הסמכת בניין חדש בבנק הוא מספר הבנקים שיכולים לספק הלוואה לרכישת דיור. אם אף בנקים לא מלווים, פירוש הדבר שלמפתח יש קשיים מסוימים.
- המוניטין של היזם. הכירו את פרויקטי הבנייה שהוזמנו בעבר, בעיות כלכליות אפשריות של היזם וההיסטוריה של החברה.
- בדוק מסמכים:
- חוזה השקעה;
- תיעוד פרוייקט;
- היתר בניה;
- תעודת בעלות או חכירה על קרקעות;
- חוזה עם חברת ביטוח;
- תמצית מהמרשם המאוחד של המקרקעין;
- מסמכי רישום ומרכיב של היזם;
- צורת החוזה שבאמצעותו תבוצע רכישת הדירה.
החסרונות בעת רכישת בית בשוק המשני
רכישת דיור קשורה תמיד להרבה ניואנסים ודקויות משפטיות שלא כולם מכירים. לכן חשוב לטפל בנושא זה בזהירות ובקפדנות. איך לא לטעות כשקונים בית שני?
ראשית, עליך ללמוד בזהירות את המסמכים שבבעלות המוכר. אלה עשויים להיות חוזי מכירה, מתנה, ירושה, החלטות בית משפט שנכנסו לתוקף.
שנית, ילדים קטינים עשויים להיות בעלים על דיור משני או את הזכות להשתמש בדירה. לפני קניית נכס, בקש מהמוכר לתת אישור מרשויות האפוטרופסות למכירת דיור. אם הילדים אינם בעלי הדירה, אלא רק רשומים בה, עליהם להשתחרר ולהירשם במקום אחר. אם לא מתקיימים תנאים אלה, בית המשפט יסיים את חוזה המכירה לטובת הילד.
שלישית, בבדיקת הדרכון של בעל הדירה, שימו לב לנוכחות חותמות בגירושין-נישואין. בדוק את התאריכים שלהם עם תאריכי המסמכים המאשרים את הבעלות על הנכס. אם הנכס נרכש בנישואין, לבן הזוג יש את הזכות לחצי מהדירה, גם אם הוא לא רשום ולא התגורר בחדר זה.
רביעית, עדיף שעד החתימה על חוזה המכירה כל הדיירים יירשמו במקום אחר. גלה על בני משפחה נעדרים. אולי אחד מהם נמצא בבית החולים, בצבא ובמקומות של שלילת חירות. עם חזרתם, יש להם את הזכות לערער על העסקה שנעשתה ללא ידיעתם.
חמישית, בעת ביצוע עסקת ייפוי כוח, הכיר את סמכותו של בעל מסמך זה. יש לקבוע את כל הפעולות המשמעותיות מבחינה משפטית בייפוי הכוח. ניתן לציין שם גם טווח מחירים, שמעבר לו הנציג אינו רשאי לחרוג. בדוק את תקפות ייפוי הכוח. אם לא צוין תאריך ההנפקה, המסמך אינו תקף. במקרה של מות המנהל מבוטל ייפוי הכוח.
שישית, כאשר קונים דירה בירושה, כדאי לקחת בחשבון שתוך 6 חודשים לאחר מות הבעלים עשויים להופיע מבקשים חדשים לרכוש. עדיף אם המוכר הוא היורש היחיד של הצוואה. יש לעגן את זכויותיו בתעודת ירושה.
הדבר האחרון שיש לבדוק הוא ההיסטוריה של הדירה. בקש מהבעלים לספק תמצית ממרשם הזכויות של המדינה המאוחדת. כך תוכלו לגלות על כל הנרשמים בדירה. עליך להיזהר אם הנדל"ן לעתים קרובות החליף בעלים בשנים האחרונות.
נוהל רכישת דירה
אין הרבה הבדל אם דירה נרכשת בשוק המשני או בבניין חדש. שלבי הבעלות על הבית אינם שונים מדי. בכל מקרה רצף הפעולות מובן.
שלב ראשון. בדיקות וניירת בעת קניית דירה.
שלב שני. חתימה על הסכם ניכור (במקרה של קניית בית בשוק המשני) או מעשה העברה וקבלה (במקרה של רכישת נדל"ן בבניין חדש)
שלב 3. רישום ברכישת דירה של זכות הבעלות על הדיור שנרכש בגופים ממלכתיים.
אימות וניירת
לרוב האזרחים לא נאלצים להתמודד עם דבר כזה כמו לקנות דירה. אילו מסמכים דרושים? מהם שלבי רישום הנדל"ן? כיצד לבצע עסקה באופן חוקי? זו לא כל רשימת הנושאים שמתעוררים במהלך עסקאות כאלה.
מוקדם יותר רשימת המסמכים הכפופים לאימות חובה בעת רכישת דירה בבניין חדש או בשוק המשני. אם במהלך בדיקת ניירות הערך לא עלו שאלות, תוכלו להמשיך לחתום על החוזה המקדים ולבצע מקדמה. ישנם מספר סוגים של תשלום מראש:
- הפיקדון בעת רכישת דירה הוא סכום כסף מסוים אותו הקונה משלם למוכר כערובה לעסקה. אם בעתיד הקונה יסרב לרכוש דיור מכל סיבה שהיא, הכסף לא יוחזר. במקרה של ביטול העסקה ביוזמת הבעלים, הפיקדון ברכישת דירה משולם בגודל כפול. העברת ההפקדה חובה על ידי נוטריון במסמך מיוחד.
- מקדמה היא סכום הכסף שמשלם הקונה בתשלום מראש. אם בוטלה העסקה, המקדמה מוחזרת לקונה.הסכם להעברת תשלום מראש קבוע גם הוא בכתב, אולם אין צורך בנוכחות נוטריון.
חוזה ניכור או תעודת קבלה
תלוי אם הדירה נרכשה בבניין חדש או בשוק המשני, הקונה חייב להיות בעל תעודת העברת קבלה או הסכם ניכור עם החוזה. בהיעדר מסמכים אלה, רשאי בית המשפט לפסול אפילו את החוזה המשולם והרשום.
חוזה ניכור הוא מסמך שעל בסיסו מחושב מס עבור המוכר. זה למעשה מאשר את הסכמת שני הצדדים לעסקה והכנת חוזה מכירה בעתיד.
אישור הקבלה נערך במקרה של רכישת דיור בבניין חדש. לאחר חתימתו, הקונה הופך לבעל הדירה, אולם, העברת הנדל"ן יכולה להיעשות רק לאחר חתימת חוזה המכירה במהלך הרישום ברשויות המדינה או קבלת תעודת בעלות.
רישום מדינה
רישום מדינה הוא הוכחה חוקית לבעלות על נדל"ן למגורים, ללא קשר אם נרכש בבניין חדש או בשוק המשני. רישום הבעלות מתרחש תוך 30 יום קלנדריים מיום הגשת חבילת המסמכים הדרושה. לאחר בדיקת המסמכים רשומים רשומים בפנקס הזכויות של המדינה המאוחדת (USRP) הערה כי הכותרת לנכס רשומה.
תנאי קניית דירה
רוכשי נדל"ן מודאגים בעיקר מהשאלה כמה אתה יכול לקנות דירה. אך לא פחות מעניין הוא עיתוי העסקה. הכל תלוי בזמינותם של מסמכים נחוצים, בהעדר סוגיות מעוררות עניין וניואנסים אחרים הדורשים זמן נוסף. בהסכם טוב ובהסכמה הדדית של הצדדים ניתן לבצע את העסקה תוך חודש.
