בעת כריתת חוזה, יש לבדוק מהם הדרישות לצד הפורמלי של העסקה. חשוב לברר האם זה חל על אותם הסכמים המחייבים בהכרח נוטריון. העובדה היא שבשנת 2017 היו כמה חידושים בתחום זה (למשל, החוק לתכונות של רישום נדל"ן נכנס לתוקף). יצוין גם כי נוטריון העסקה מצוין לא רק על פי החוק, אלא גם על התנאי שצוין בחוזה.
באילו מקרים זה נדרש? זה מה שנדון במאמר זה.
סוגי עסקאות עם הרשאת חובה
הרשאת עסקאות היא חובה אם ישנם המקרים הבאים:
- יש לאשר אישור ייפוי כוח לביצוע עסקאות הדורשות טופס נוטריוני, להיפטר מהזכויות הרשומות ברשומי מדינה, להגיש בקשות לרישום המדינה של עסקאות וזכויות, למעט מקרים המועברים בחוק. יישום של ייפוי כוח שהונפק כנאמנות צריך להיות גם נוטריוני. הכלל הנוטרליזציה של ייפוי כוח אלה המונפקים כהבטחת ביטחון על ידי יחידים אינו חל על ייפוי כוח שניתנו כהבטחה על ידי גורמים משפטיים, כמו גם על ידי ראשי נציגיהם וסניפיהם.
- הסכם משכון נוטריוני. ניתן להסיק אותו בצורה הכתובה הרגילה, המסופקת, למשל, בסעיף 22, סעיף 2 לחוק מספר 14 "על חברות בערבון מוגבל". כאן מצוין כי יש לאשר את חוזה המשכון של מניה או חלקה בהון המורשה של חברה. הסכם משכון להבטיח קיום התחייבויות על פי הסכם שצריך להיות נוטריוני כפוף לאישור נוטריוני.
- הקצאת התביעה, המבוססת על אישור העסקה בצורה נוטריונית או בכתב פשוט, חייבת להתבצע בצורה הכתובה המתאימה.
- העברת חובות, אשר עליהם מבחינה פורמלית חלים כללים שנקבעו ברמת החקיקה.
- יש לשרטט חוזה לקצבה, הסכם על ניכור מקרקעין לתשלומי קצבה חייב לקבל גם רישום מדינה.
- צוואה חייבת להיות בכתב ומאושרת על ידי נוטריון. עריכת קומפוזיציה בצורה הכתובה הרגילה עשויה להתיר רק במקרים חריגים נדירים שנקבעו בחוק.
- הסכמת בן / בת הזוג. על מנת שאחד מבני הזוג יוכל לסיים עסקה להיפטר מרכוש כזה שבגינו נדרש רישום זכויות של המדינה, עסקה עם תעודה נוטריונית סטטוטורית או עסקה הכפופה לרישום המדינה, על נוטריון לקבל את הסכמת בן הזוג השני.
- יש להסכם הסכם ממון לפני הנישואין בכתב ולנוטריון.
- הסכם המזונות הנו גם הוא בכתב וצריך להיות נוטריוני.
- יש לאשר עסקאות המנכרות מניות בזכות בעלות משותפת על מקרקעין, לרבות ניכור על ידי כל משתתפי המניות שלהן בעסקה אחת, למעט עסקאות הקשורות בנכסים המרכיבים את קרן ההשקעה היחידה או שנרכשים לצורך הכללתה, עסקאות לרשות מניות מקרקעין לרכישה וניכור של מניות בבעלות משותפת עם כריתת הסכם הקובע העברת זכויות קניין לבניין מגורים כנדרש על ידי רמה בחקיקה.
- יש לאשר גם עסקאות הקשורות לסילוק נדל"ן תחת פיקוח, ועסקאות לצורך ניכורו, אם הנכס הנמצא במקרקעין שייך לקטין או למישהו שמוכר כמי שיש לו יכולת משפטית מוגבלת.
- עסקה עם התמקדות בניכור של מניה או חלקה בהון הציבורי המורשה נופלת אף היא על פי ההרשאה על ידי עריכת מסמך אחד, עליו חתומים הצדדים.
- הסכם שותפות השקעות, הכולל מדיניות פעילות כללית (הצהרת השקעה), וכל השינויים שנעשו בו, נספחים, הסכמים נוספים, הסכמים על העברה חלקית או מלאה על ידי שותפים של חובותיהם וזכויותיהם על פי הסכם זה, הסכמים מקדימים בנושא זה צריכים להיות גם נוטריון במקום שהותו של המנהל המורשה של שותפות זו.
- הסכם ניהול השותפות, כמו גם כל שינוי שנעשה בו, חייב להיות נוטריוני ויש לאחסן במקום שהותו של השותפות עם נוטריון, להיכנס לתוקף למי שמשתתף בהסכם וצדדים שלישיים מרגע קבלת האישור. . יש לרשום גם את הסכם ניהול השותפות, כמו גם את כל השינויים שנעשים בו, עם המדינה, ומידע אודותיו וההוראות הכלולות בו לא נכללות בפנקס המדינה המאוחדת של ישויות משפטיות.
- עסקה שמטרתה ניכור חלק בהון שותף משותף, לרבות גם התחייבות לביצוע עסקה שמטרתה להתנכר למניה בה כאשר מתעוררות התחייבויות כלשהן או כאשר צד שני ממלא התחייבות נגדית, חייבת להתבצע בצורה נוטריונית. ככלל, לעסקה על ניכור מניה יש אישור נוטריוני כנדרש.
מדוע צד הסכם זקוק לתעודה זו?
הרשאת הסכם על ידי נוטריון עשויה להידרש לא רק על פי חוק המדינה, אלא גם על ידי צדדים להסכם שיש להם כל זכות לתקן תנאי כזה. האפשרות לכלול דרישה כזו בטקסט, אשר נוטריון את העסקה, היא חובה ולא נקבעת על ידי האם יהיה צורך לרשום את המסמך לאחר מכן.
כאשר הצדדים בוחרים בצורת הסכמה נוטריונית הם מקבלים יתרונות מסוימים. במקרה זה הנוטריון יתאר לצדדים בחוזה את תנאיו, כמו גם את תפקידם וזכויותיהם. בנוכחות חוסר איזון של אינטרסים בו, הוא בהחלט יצביע על כך. בנוסף, נוטריון ההסכם מאפשר לקבל אחריות נוספת כנגד סכסוך אפשרי. עם אישורו של נוטריון עובדה, כבר לא יהיה צורך להוכיח אותה בישיבת בית המשפט.
מתי בית משפט לא יכול לקחת בחשבון מסמך מנוטריון?
יוצא מן הכלל הם מצבים שבהם האמינות של עובדה או מסמך כזה מופרכת באופן שנקבע. נוטריון, הנוהג שלו הוא פרטי, נושא באחריות רכוש מוחלטת במקרה של הפרת החוק במהלך ביצוע מעשיו וגרימת נזק לרכוש עקב כך.
ניואנסים קלים
עם זאת, בבחירת צורת הסכמה נוטריונית, יש גם צד שלילי. במקרה זה, נדרשים העלויות הנוספות של אמצעים כספיים וזמן כאחד. העובדה היא שלפני ביצוע ההסמכה, חובתו של רופא מומחה היא לבדוק את היכולת המשפטית של שני צדדים לעסקה הכפופה לנוטריון וסמכות נציגיהם. המשתתפים עצמם או הנציגים יצטרכו לבקר באופן אישי במשרד הנוטריון.
מה יכולות להיות ההשלכות של הפרה של הרשאות חובה?
אם ברמה החקיקתית או בהסכמה, הרשאת העסקה היא חובה, אז במקרה זה אי אפשר להפר את הטופס שנקבע. במקרה של אי ציות, חוזהו מתבטל. אם אחד הצדדים מתחמק מנוטרליזציה של העסקה, לשני יש את הזכות להשיג בבית המשפט את ההכרה בהסכם כזה בתוקף. במקרה זה, על הצד, שנמנע באופן בלתי סביר מההיתר של ההסכם, לפצות את ההפסדים לצד שכנגד שלו שהתעוררו עקב האיחור בעיבוד העסקה שלהם. במידה והצד הנגדי מתחמק מהצורה הצורה שנקבעה לסיום החוזה והצד השני רוצה להגיש תביעה, יש לשים לב לחוק ההתיישנות בגין סכסוך מסוג זה.
באילו מקרים נדרשת הרשאה?
עליכם לדעת גם מצבים כאלה בהם אין צורך בהסמכת הרשאות. אלה כוללים את הדברים הבאים:
- מכירת דירה בבעלות משותפת של בעל ואישה;
- מכירת דירה אם יש לה רק בעלים אחד.
מה עוד אינך יכול לאשר?
בנוסף למקרים המפורטים לעיל, מהרשימה הנמצאת תחת האישור הנוטריוני החובה, לא נכללים אותן עסקאות שקשורות לרכוש קרן הנאמנות להשקעה או מה שנרכש על ידי קרן נאמנות השקעה זו. ברמה החקיקתית נקבע כי נכס זה הנו רכוש משותף של כל נציגי קרן הנאמנות, בעוד שהם נשלטים על ידי הבנק המרכזי, ולכן אינם זקוקים להסמכה נוספת. זה בוטל, מכיוון שהנורמה שקיימה בעבר הייתה מיותרת מטבעה.
עלות השירותים הנוטריונים
לשירותי נוטריון יש עלות המורכבת משני רכיבים:
- חובת מדינה לפעולות שבוצעו על ידי נוטריון;
- שכר טרחה עבור פעילויות טכניות ומשפטיות שהוקמו על ידי חדר הנוטריון של האזור באופן ריכוזי.
לסיכום
הסמכה נוטריאלית לעסקה מעניקה ערבויות גדולות להגנה על זכויות הצדדים לעומת טופס כתוב פשוט. נוטריוזציה היא ערובה לכל החיים לזכויות הבעלים בתחום החיים המשפטי, הביתי והפיננסי.