אנשים רבים בנקודת זמן מסוימת יש צורך לשכור דירה למגורים קבועים או זמניים. לרוב זה קשור למעבר לעיר חדשה, יצירת משפחה משלך או יציאה לטיול עסקים. חברות זקוקות למתקנים מסחריים לצורך עשיית עסקים, שלרוב מושכרים. אם נבחר בעל חפץ ששוכר רשמית נכס, אז בהכרח נסכם עמו חוזה שכירות בעל תוקף משפטי. זה מסדיר את כל הניואנסים של שיתוף הפעולה בין שני הצדדים. במקרה זה, לעיתים קרובות נדרש תשלום אבטחה בחכירה מהשוכר. הוא מיוצג על ידי סכום מסוים של כספים, המשמש כמשכון ומבטיח כי השוכר ימלא בקפידה אחר דרישות ההסכם.
תפיסת תשלום אבטחה
תשלום כזה פועל כערבות לבעל הנכס, אז השוכר בהחלט יבוא אחר הדרישות של החוזה שנערך. תשלום אבטחה בחכירה עשוי להשתנות בגודלו, אך לרוב תלוי בשכר הדירה החודשי.
לרוב זה נדרש אם מושכר נכס מסחרי, כך שהחברה פועלת כדייר. החברה מעבירה את הכספים לבעל החפץ, והחזרת תשלום האבטחה במסגרת הסכם השכירות מתבצעת עם תום ההסכם או עם סיום ההתקשרות המוקדמת.
לא ניתן להחזיר את הסכום אם השוכר מפר תנאים כלשהם בחוזה או אם הוא מפר את שלמות הנכס. לכן תשלום כזה נקרא גם פיקדון או ערבות.
כיצד לציין תשלום בחוזה?
בעת עריכת הסכם שכירות משתמשים בטופס המסמך הרגיל. על ידי שני הצדדים מותר לבצע בו תיקונים ופסקאות. הסכם שכירות לדוגמא ניתן למצוא בהמשך.
אם בעל הנכס מוחל על תשלום אבטחה, המידע נכלל בהסכם:
- גודל התשלום הזה, יתר על כן, בדרך כלל משתמשים בגודל המשולש של דמי הנדל"ן החודשיים;
- מציין את התקופה בה על השוכר להעביר כסף במזומן או באמצעות העברה בנקאית למשכיר;
- נאמר כי על חשבון הכספים שהתקבלו, בעל הנכס יכול לכסות הפסדים שנגרמו בגלל אשמת בעל הבית, ובנוסף החוזה מקדיש תשומת לב רבה לרישום הפסדים אפשריים אלה;
- מידע נמסר כי לאחר סיום החוזה, הנבדק נבדק על ידי הבעלים, ולאחריו מתקבלת החלטה להחזיר את הסכום שהתקבל אם אין הפרות שלמות הנכס;
- מונה מקרים בהם המשכיר יכול להשתמש בכספים אלה;
- ניתנת הזדמנות לחדש או להפחית סכום זה בנסיבות שונות;
- תנאי ההחזר מצוין עם סיום החוזה.
עקב תשלום זה מוגנים רכוש השייך לחוכר. הדיירים עצמם מתייחסים לרעה לתשלום הביטחון בחכירה, מכיוון שהם מקפיאים סכום כסף משמעותי אשר על חשבוןו הם לא יכולים להשתמש במשך זמן רב.
לעיתים קרובות ישנן בעיות בהחזר, שכן בעל הבית ממציא בעיות שונות והפרות של החוזה, שבגללן הוא שומר כספים.במקרה זה, כל מחלוקות יצטרכו להיפתר דרך בית המשפט.
מתי רצוי להשתמש?
הסכם שכירות לדוגמא מאפשר לכל בעל בית לחתוך נכון הסכם עם הדיירים. הוא אינו מכיל נתונים על הפיקדון הביטוח, אך פריטים כאלה יכולים להיעשות על ידי הבעלים הישיר של הנכס, במידת הצורך. תשלום האבטחה הנפוץ ביותר בחוזה חוזה משמש במצבים כאלה:
- נערך הסכם לגבי נדל"ן יקר המועבר לדיירים יחד עם ריהוט, ציוד לבית או למשרד ופריטים אחרים שיכולים להיהרס על ידי המשתמשים;
- בעל הנכס מטיל ספק ביושרו ובאחריותו של השוכר, לכן תשלום כזה משמש ערובה לכך שתשלומים חודשיים עבור השימוש המיועד בנכס יועברו;
- נוצרת שכירות לטווח ארוך.
אפשרות של שימוש בתשלום כזה מוסכמת על ידי שני צדדים. לעתים קרובות, הדיירים אינם מסכימים עם העברת סכום גדול של כספים, ולכן הם לא חותמים על הסכם.
אילו משימות נפתרות על חשבון פיקדון הביטוח?
תשלום אבטחה בהסכם השכרת דירות מבצע מספר משימות בבת אחת. אלה כוללים:
- מובטח שאם רכושו של השוכר נגנב או ייהרס, הוא יוכל לכסות את הפסדיו מבלי שיצטרך לפנות לבית המשפט כדי להחזיר את הדייר מהסכום הנדרש, מכיוון שכבר יהיה לו הכסף;
- יכול לשמש כתשלום הבא אם יש עיכובים מצד השוכר;
- הוחל כעונש במקרה של הפרה של המשתמש ברכוש של סעיפים שונים של ההסכם
כתשלום ביטחון על בסיס סעיף 381.1 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, לא רק מזומנים, אלא גם פריטים בעלי ערך שונים יכולים לפעול, אם כי בדרך כלל בעלי נדל"ן שונים מעדיפים להתמודד עם כסף.
כיצד נקבע הסכום?
האפשרות להחיל ערבות מוסכמת על ידי שני הצדדים לעסקה מראש, שכן לעיתים קרובות הדיירים אינם מסכימים להעביר סכום גדול לאחסון לבעל הנכס. אם הצדדים מצליחים להגיע לפשרה, נקבע גודל תשלום האבטחה לפי הסכם השכירות. הניואנסים הבאים נלקחים בחשבון:
- בדרך כלל הסכום נקבע בהתאם לתשלומי השכירות החודשיים, ולעיתים קרובות נלקחים עמלה משולשת;
- כל סכום שרירותי נקבע על ידי בעל האובייקט, והחוכר עשוי שלא להסכים לתשלום כזה, אך במקרה זה החוזה לא נסכם.
כל השאלות הנוגעות לתשלום כזה מוסכמות על ידי שני הצדדים, מכיוון שיש להזהיר את השוכר לגבי הימצאותו של פיקדון ביטוח מראש.
דרישות תשלום
תנאי תשלום הביטחון בחכירה משמש לעיתים קרובות יותר ויותר, שכן הוא מאפשר לנו להבטיח כי השוכר הוא אדם אחראי שיטפל בזהירות ברכוש השוכר.
כל הדרישות לתשלום זה ניתנות בסעיף 381.1 הקוד האזרחי. אלה כוללים את הדברים הבאים:
- מטרתו לכסות את אובדן המשכיר תוך הפרה של תנאי ההסכם על ידי הצד השני;
- אם החברה שהשתמשה במתחם לא הפרה את תנאי החוזה, לאחר שתום תוקפו, מוחזר לה סכום הכספים הנדרש;
- החקיקה אינה מכילה דרישות ספציפיות לתשלום ערבות זו;
- לאחר גילוי הפרות שונות, יכול המחכיר להחזיר רק חלק מסוים מהכספים, מכיוון שהיתר שנותר יופנה לכיסוי הפסדיו;
- על פי החוק, שני הצדדים להסכם מחליטים באופן עצמאי באילו תנאים סכום זה יועבר, אך יש לתקן אותם בחוזה.
כל התנאים נקבעים בחוזה.
ניואנסים בהיעדר ערבות
לא תמיד משתמשים בתשלום אבטחה. במקרה זה, אם למשכיר ייגרמו הפסדים מסוימים, הוא יצטרך להגיש תביעה על מנת להביא את השוכר לדין ולהחזיר ממנו את הכספים הנדרשים.
מותר לציין בחוזה כי הכספים שקיבל בעל הנכס נספרים בחוזה השכירות. במקרה זה, תשלום האבטחה לא מוחזר עם סיום חוזה השכירות, שכן השוכר משתמש בחצרים בחודשים האחרונים מבלי לבצע תשלומי שכירות.
כיצד מוחזרים כספים?
הצדדים להסכם עצמם קובעים מה הנוהל והמונח להחזרת תשלום הערבות. ניתן להשתמש באפשרויות הבאות לשם כך:
- כספים פועלים כתשלום עבור החודשים האחרונים של השימוש בחצרים, לכן, בשלב זה הדייר משתמש בנכס, אך אינו משלם כספים כלשהם עבורו;
- הכסף מוחזר במלואו לחוכר;
- הכספים מחולקים בין הצדדים להסכם ביחס מסוים או באופן שווה;
- הזכויות בכספים אלה מועברות לחוכר אם יתגלה כי השוכר הפר את תנאי החוזה בדרכים שונות.
האפשרות הספציפית והתנאים ליישומה נקבעים בחוזה. הליך ההחזר אינו מעיד על השלכות מס על משתתף כלשהו בתהליך.
האם מוטלים מיסי תשלום?
תשלום ערבות למיסוי שווה לפיקדון או לפיקדון. לפיכך, במהלך תקופת החכירה לא נראה כי מדובר בהכנסה של המשכיר או בהוצאות השוכר.
אם הכספים לא מוחזרים מסיבות שונות, אז הם הכנסתו של בעל הנכס. אם בעל המקום הוא אדם פרטי, אז הוא משלם מס הכנסה אישי מסכום זה. אם הוא מיוצג על ידי חברה, אז מס הכנסה ומע"מ מועברים לתקציב.
מה אם בעל הבית יסרב להחזיר את הכספים?
כל צד צריך ללמוד בקפידה את כל תנאי השכירות של הנחות חוץ למגורים. תשלום אבטחה מאפשר לבעל הנכס להיות בטוח כי כל סעיפי ההסכם יתקיימו על ידי הצד השני לעסקה.
הכספים מוחזרים רק אם מתקיימים כל התנאים שנקבעו בחוזה. לעתים קרובות, הדיירים אינם מפרים את כללי ההסכם, משלמים במועד תשלום אגרה עבור המקום, מספקים טיפול נאות לרהיטים, וכן מבצעים פעולות חובה אחרות, אך בעל הבית מסיבות רחוקות מסרב להחזיר את הכסף שקיבל קודם לכן. במקרה זה, נדרש גביית תשלום אבטחה במסגרת חוזה שכירות.
יישוב חילוקי דעות לפני המשפט
בתחילה, על הדיירים לנסות ולפתור מינהלית את כל המחלוקות שהתעוררו. לצורך כך מושכת תביעה על שמו של בעל הנכס, ובית המשפט אינו מקבל טענות אם אין לחברה ראיות לניסיון קדם משפט לפתור את הסוגיה.
התביעה מוגשת בכתב ומועברת לבעל הנכס. לשם כך ניתן להשתמש בדואר או להעביר את המסמך באופן אישי לידי עדים. התשובה ניתנת תוך 30 יום. אם זה נעדר או שלילי, תצטרך להשיב כספים דרך בית המשפט.
הולך לבית המשפט
אם בעזרת התביעה לא ניתן להשיג את החזרת התשלום, יהיה עליכם להתמודד עם המשכיר באמצעות בית המשפט. לצורך כך עריכה נכונה כתב תביעה, בו מוזנים מידע:
- שם בית המשפט;
- תביעות שהוגשו על ידי הבראת התשלום מבעל הנכס;
- התנאים החיוניים של חוזה השכירות;
- יצוין כי השוכר בשום פנים ואופן לא הפר את תנאי ההסכם;
- שנקבע עם תום החוזה.
לתביעה מצורף העתק של הסכם השכירות ותביעת קדם המשפט שנשלחה לבעל הנכס, המאשר כי התובע השתמש בשיטת קדם המשפט ליישוב חילוקי דעות.
לאחר קבלת התביעה נקבע מועד לישיבה בה נשקלת הראיות העיקריות שהגישו הצדדים. לעתים קרובות, מקרים כאלה מתעכבים זמן רב, אך אם יש עדויות מצד השוכר, ניתן לקבל החלטה להחזיר לו את הכסף.
אם אפילו בהחלטת בית המשפט בעל הנכס מסרב להעביר כספים לדייר לשעבר, אז ההוצאה לפועל מעורבת בהליך זה. הם יכולים למשוך כספים מחשבונות או לתפוס ולמכור רכוש של חייב.
מסקנה
חוזה שכירות מאפשר לך לספק נכסים לשימוש צדדים שלישיים. במקביל, בעלי נכסים נדרשים לעיתים קרובות מהשוכרים לשלם תשלום אבטחה. היא מבטיחה כי תשלומי שכירות יועברו בזמן וכי לא יופרו דרישות אחרות מההסכם.
ניתן להחזיר תשלום אבטחה לחוכר או לחלוקה בין שני הצדדים. אם בעל המקרקעין מגלה נזקים שונים בחדר, אז הוא מבצע תיקונים על חשבון הכספים שהתקבלו מהשוכר.