הנוהל לרישום מכירת דירה מעניין לא רק למתחילים, אלא גם למי שעוסק בזה באופן מקצועי. אחרי הכל, החקיקה מכניסה כל העת תיקונים חדשים, והנוהל עצמו כפוף להתאמות. רק שלבי העסקה אינם משתנים.
בדוק
הנוהל לרישום מכירת דירה הוא תמיד זהה. והפריט הראשון הוא בדיקה. הכוונה לא רק לבדיקה חיצונית של הדיור, אלא גם לכך שהדירה נמצאת בבעלות המוכר. כמו כן, נוכחות של ייפוי כוח מקובלת למדי. אבל צריכה להיות לה תקופת תוקף ופרטים.
כדי לא להיתקל בונאים, עדיף להיפגש באופן אישי עם בעל הבית ולהכיר את כל המסמכים שמקים את הנכס.
כמו כן, לפני שמקפידים על צו רישום מכירת דירה, עדיף לאמת את מסמכי הבעלים ותמונתו.
בשלב הבא עליכם לברר אם הדירה מכבידה, האם היא בערבות או במעצר. ניתן לעשות זאת על ידי מעבר לרוזרסטר במקום המגורים ולבקש תמצית מהמרשם המשפטי של המדינה המאוחדת. תמצית זו תציג את כל המידע אודות הדירה וכל המגבלות המוטלות עליה.
חשוב לא פחות לברר את הימצאותן או היעדרן של מחלות אצל המוכר, אשר בעתיד עשויות להפוך לבסיס לביטול העסקה. זו התמכרות או סוג של מחלה נפשית. מסיבה זו על המוכר לספק אישורים רפואיים. ניתן להשמיט נקודה זו אם בעל הבית רשאי לנהוג ברכב.
הנוהל לרישום מכירת דירה כולל גם איסוף מידע על אותם אנשים הזכות להשתמש בדיור זה. אתה יכול לגלות אם אתה לוקח תעודה במשרד הדיור או תמצית מתוך ספר הבית. סיבוך שחרורם של אנשים מהדירה שגרים בה ילדים קטינים.
בנוסף, עליכם לוודא שלבעלים אין חובות קהילתיים. אם זה לא נעשה, כל החובות יועברו לבעלים החדש.
כריתת חוזה ראשוני
הנוהל להשלמת עסקת רכישה ומכירה של דירה כולל סעיף חוזה מקדים. הרגע הזה הוא לא חובה, אך התרגול מראה שלרוב אנשים לא מסרבים להרכיב אותו.
מה המשמעות של הסכם זה ומדוע הוא נכלל בהליך רישום עסקת רכישה ומכירה של דירה? הכל די פשוט. על פי הסכם כזה הצדדים מאשרים את הסכמתם לביצוע העסקה העיקרית לאחר זמן מה. הסיבה לעיכוב יכולה להיות תקופת החופשה של הבית או התקופה בה הקונה מוצא את הסכום הנכון. בשלב זה נקבעת עלות הדיור ומתי היא תימכר. אינך יכול לשנות נתונים אלה מאוחר יותר.
תוכן החוזה המקדים
לא משנה מה יהיה סדר רישום הרכישה והמכירה של הדירה: במשכנתא או במזומן, החוזה מציין את כל הפריטים שיוצגו במסמך הראשי. כלומר, יהיה תיאור של הדירה, עלותה, הליך הפשרה ורגע סיום החוזה הראשי.
הפקדה
לעתים קרובות, בפועל, עורכי דין רבים מתמודדים עם שאלת הפיקדון. אך הבעיה היא שעם חוקים אלה פעולה זו נחשבת לא נכונה. לכן אי אפשר לערוך בו זמנית גם הסכם הפקדה וגם חוזה ראשוני. יצטרך לבחור.
סיכוני חתימה על חוזה ראשוני
הנוהל לרישום מכירת דירה במשכנתא או במזומן אינו שונה. אך ישנם סיכונים בשוק הדיור הראשוני.יתכן שחברת הבנייה תערוך חוזה מקדים עם מספר בעלי עתיד בעתיד ואז תעביר את הדיור לפי שיקול דעתה. כדי להימנע ממצבים כאלה, נחתם הסכם על השתתפות בבנייה משותפת. הסכם כזה כפוף לרישום חובה בשירות הרישום הפדרלי.
המצב עם שוק הדיור המשני הוא הרבה יותר פשוט, מכיוון שהחוזה המקדים אינו מכיל סיכונים עבור אף אחד מהצדדים.
ביצוע העסקה עצמה
הנוהל לרישום מכירת דירה ברוסיה אינו אוסר על כריתת חוזה בכתב. אבל עדיף לאשר מסמך כזה אצל נוטריון. זה יסיר כמה סיכונים, אם כי זה יעלה יותר. יהיה החוזה אשר יהיה, אך הוא בהכרח מציין את הקונה והמוכר, תיאור יסודי של הנכס, מחירו, אופן התשלום, התחייבויות של כל צד. לא משנה מה צו רישום המכירה: במשכנתא או במזומן, בכל מקרה החוזה חתום על ידי חתימות שני הצדדים.
עדיף לעשות שלושה עותקים של מסמכים בבת אחת, כך שלכל אחד מהצדדים יהיה משלו, ואחד מאוחסן בפנקס הפדרלי.
בנוסף לחוזה העיקרי, נעשית פעולת מסירת הדירה. זה לוכד את העובדה שהדיור עבר ממוכר לקונה. החוזה והמעשה נחתמים יחד. במהלך העברת החוזה, הבעלים החדש מקבל את התיעוד הטכני, כמו גם את כל המסמכים המאשרים את זכות הקניין.
אמצעי תשלום עבור דירה
כאשר קונים דירה, הקונה יכול לשלם בכמה אופנים. הנפוץ ביותר הוא הסדר מזומנים. מוטב עבור הקונה אם הכסף יועבר רק לאחר חתימות על החוזה הראשי. לאחר העברת הכסף, יש צורך לערוך קבלה.
סוג נוסף של תשלום, שמותר על פי נוהל מילוי המסמכים למכירת דירה, הוא הפקדת כספים בתא בנקאי, אותו יציין המוכר. אולם שיטה זו, ככלל, הופכת לצרות נוספות עבור האחרונים.
מותר גם לשלם עבור הרכישה בהעברה בנקאית. המשמעות היא שזה חוקי לחלוטין להעביר כסף מחשבון לחשבון.
החוק מאפשר גם כל מיני מועדי יישוב. יתר על כן, על פי החוק, ניתן להסדיר את כל ההתחייבויות הכספיות לאחר שהבעלים החדש רושם מחדש את זכויות הדיור.
כיצד להירשם
מאז ינואר 2017 פשט הליך הרישום. עכשיו אתה יכול להנפיק דירה בנכס כמעט בכל מחלקה ברוזרסטר, ללא קשר למקום בו נמצאים הדיור. גם אם זו עיר אחרת. הנוהל לרישום מכירת דירה דרך ה- MFC הנוח הרבה יותר ונוח.
גם ברוזרסטר ניתן כיום לרשום את העברת הזכויות על נדל"ן ולהעמיד אותה על רישום קדסטרלי. מכיוון שלפני כן היה צורך לעשות זאת בנפרד, כעת ההליך כולו לוקח הרבה פחות זמן ומאמץ.
הנוהל לרישום מכירת דירה אצל נוטריון שונה מעט מהרישום ברוזרסטר. כדי לרשום בעלות, עליך להיות:
- הצהרה.
- הסכם רכישה ומכירה עם פעולת ההעברה והקבלה.
- מסמכים המאשרים את הזכויות בדירה.
על מנת לרשום מחדש את הבעלות בדירה, תצטרך לשלם אלפיים רובל. יש לשלם חובה מדינה זו לא יאוחר מחמישה ימים לאחר הגשת המסמכים.
ההרשמה עשויה לארוך שלושה עד עשרה ימים. נכון לעכשיו, עיבוד נתונים ב- MFC אינו כלול. לאחר סיום הרישום, הקונה מקבל תמצית מפנקס המדינה המאוחדת. תעודת בעלות בידי מס.
במידת הצורך, ניתן להכין תעודת רישום דירה חדשה ב- BTI.
מיסים
המס על מכירת דירה תלוי בכמה גורמים. זהו:
- עילות להעברת הבעלות בדירה.
- משך כהונה.
אם הדירה עוברת בירושה, תרומה או לאחר הפרטה, במקרה זה לא יהיה מס מכר. זה תקף רק לדיור שבעת המכירה היה בבעלות במשך יותר משלוש שנים.
אותם כללים חלים על המצב כאשר בעל הבית קיבל את הנכס לאחר שתכנן תחזוקה למשך כל החיים.
בכל סיטואציה אחרת, כדי לא לשלם מס על מכירת דירה, חייבות לעבור חמש שנים לפחות. אך זה תקף רק לדירות שנרכשו לאחר הראשון בינואר 2016. לבעלי בעלי דירה מתקופה קודמת, אותן שלוש שנים נשמרות.
כלומר, אם הדירה נמכרת ללא עמידה בלוחות זמנים, יהיה צורך לשלם מס של 13 אחוזים. הוא טעון לפי הערך הקדסטרי ומקדם 0.7. המקדם מחושב בהתאם לשנה בה רכש הבעלים את הנכס.
את עלות הדיור על ידי קדסטר ניתן למצוא באתר האינטרנט של רוזרסטר. לשם כך, אתה זקוק רק לקואורדינטות הדירה.
ההכנסה ממכירת הדירה, על הבעלים לשעבר לציין את עצמו בהחזר המס. הוא מסופק עד סוף אפריל בשנה הבאה. כלומר, כאשר הושלמה העסקה בשנת 2016 המס מוגש ומשולם בשנת 2017. המועד האחרון לתשלום הוא 15 ביולי. יחד עם זאת, לא משנה בכלל באמצעות מי ייושם נוהל רישום מכירת דירה: באמצעות נוטריון או ללא עזרתו.
קניית בית באמצעות מתווך
אם אין רצון וזמן להתעסק בניירות ולהתעמק בנוהל רישום מכירת דירה באמצעות משכנתא בסברבנק או במזומן, עדיף ליצור קשר עם מתווך. למצוא איש מקצוע אינו קל, אך אפשרי בהחלט. ניתן למצוא מודעות הן בעיתונים והן באינטרנט, וגם בטלוויזיה או ברדיו. ישנם כמה סימנים שבאמצעותם אתה יכול להבחין בין סוכנות גרועה לבין טובה:
- ניסיון בעבודה נהדר.
- משרד החברה נמצא במקום יוקרתי ויש לו תיקון טוב.
- יש ביקורות חיוביות יותר מאשר ביקורות שליליות.
- הסוכנות היא איגוד מקצועי של מתווכים.
- אין בעיות בחבילת המסמכים המרכיבים.
- עובדים נראים ומתנהגים בכבוד.
- איכות העבודה מתועדת.
החברה מבצעת את כל העסקה ועוקבת אחר נוהל רישום הרכישה והמכירה של דירה בהון יולדות, משכנתא או במזומן. אבל שירותים כאלה יעלו הרבה. בדרך כלל, סוכן מוכן לעבוד תמורת חמישה אחוזים ממחיר הדיור.
מי יכול למכור דירה
גם אם אדם לא קונה את כל הדירה, אז במקרה זה הוא יכול רק לעשות עסקה עם הבעלים. המשמעות היא שצריך לרשום אדם זה במסמכים. הסכם לרכישת דיור, תעודת בעלות, הסכם מתנה יעשה. אם הבעלים בפועל מסיבה כלשהי לא יכול להיות נוכח בעסקה, זה יכול להיעשות על ידי נאמן. זה דורש ייפוי כוח שהונפק על ידי הבעלים עצמו ואושר על ידו ועל ידי הציבור הנוטריוני. ייפוי הכוח ניתן להנפקה לכל אחד, העיקר שזה נעשה נכון.
אבל מה לעשות כשהבעלים קטין? אם הילד טרם מלאו לו ארבע עשרה, אז כל הפעולות המשפטיות עבורו מתבצעות על ידי נציגיו המשפטיים. יהיה זה נוהל רישום מכירת מניה בדירה או בדירה שלמה. אם נער הוא בן ארבע עשרה עד שמונה עשרה, אז הוא יכול לפעול בשקט בשמו, אך עדיין יש צורך בהסכמת נציגים משפטיים.
נדרש נייר נוסף
כדי למכור דירה במהירות, יתכן שתצטרך גם את המסמכים הבאים:
- תעודת כושר משפטי. הדבר נכון במיוחד לקשישים. היא מונפקת במרפאת נוירו-פסיכיאטרית במקום המגורים.
- כאשר אחד הצדדים לעסקה הוא קטין, יש צורך לספק אישור מרשויות האפוטרופסות.היא מאשרת שאיש אינו פוגע בזכויותיו של קטין.
- אם דירה נמכרת על ידי אחד מבני הזוג, עליכם לקבל את הסכמתכם בכתב של בן הזוג השני אתכם. אם בני הזוג גרושים, אז עדיין יהיה צורך במסמך כזה. יש לאשר הסכמה כזו. בנוסף עליכם לצרף תעודת גירושין או נישואין.
- עליכם לספק אישור פטירה גם במקרה שבני הזוג נפטרו.
- במקרה של שימוש בהון לידה, יש צורך בתעודה כי לא נפגעים בזכויותיו של הילד במקרה של מכירת דירה.
- מידע שלבעלים אין חובות עבור כלי עזר.
- חוזה המכירה, שבוצע קודם לכן. נייר כזה מאשר שוב את העסקה.
קביעת עלות הדיור
אם הדיור מתומחר כראוי, אז זה מספק לבעלים כמה אלפי רובלים.
כמובן שניתן להציב את המחיר באקראי, אך תוכלו לפנות לאנשי מקצוע. יש גם אפשרות שלישית - לפקח על המחיר הממוצע של דיור כזה. לאחר הערכת הנטייה לקבוע מחיר שיהיה גבוה בעשרים אחוז מהממוצע, אם הקונים יתקשרו ויתעניינו, תוכלו להעלות עוד עשרה אחוזים. בהעדר תגובה, המחיר, להפך, יצטרך להפחית בעשרה אחוזים זהים.
כיצד מעריכים את שווי הדירה? על פי הקריטריונים הבאים:
- כמה חדרים. באופן טבעי, ככל שיש יותר, כך הדירה תהיה יקרה יותר. אבל מטר מרובע במקרה זה עולה פחות, מכיוון שהוא ביחס הפוך למספר החדרים. מסיבה זו, odnushki עדיין יקר מכל דירה אחרת.
- קטעי הדירה.
- קטעי המטבח. כשהוא פחות מעשרה מטרים, אז המחיר יורד.
- מתווה החדרים. חדרים מבודדים פופולריים יותר מחדרים סמוכים.
- קומה עליה נמצאת הדירה. דיור יקר יותר ממוקם בקומות האמצעיות של הבית.
- כמה טוב האזור מסביב.
- ניקיון הכניסה, כמה חדש הבית, האם יש לו מעלית.
- תיקון בדירה. תיקונים יקרים באיכות גבוהה יכולים להעלות את העלות בעשרה אחוזים, ומצב קוסמטי ירוד, להפך, מוריד את המחיר. ניסיון זול "לכסות את העיניים" לא יעזור למכור דיור יקר יותר.
- עלות השירותים.
- איזה סוג של חימום. חימום פרטני יקר יותר.
- תשתית מפותחת. מחיר דירה תלוי בכמה חנויות יש, איזה סוג של הובלה, האם יש בתי ספר ובתי חולים.
- תפקיד חשוב ממלא האזור בו נמצאת הדירה.
כיצד למכור או לקנות דירה דרך MFC
המסמכים הדרושים לרישום רכישה ומכירה של דירה דרך ה- MFC זהים, אך אלגוריתם הפעולות שונה מעט. ראשית עליכם להזמין טופס בו עליכם לציין את כל המידע. ואז בוא ל- MFC ושוחח עם מומחה. בדרך כלל הם מוציאים רשימה של מסמכים נחוצים בהתאם לשיטת התשלום עבור העסקה.
לסיכום, אנו יכולים לומר שלפני שאתה קונה דירה אתה צריך לשקול הכל טוב מאוד. אחרי הכל, קל מאוד להיתקל בונאים בעניין זה, הן למוכר והן לקונה. כדי להימנע מכך, עליכם ללמוד בזהירות את כל המסמכים ואל תהססו לבקש מבעלי הדירה הסבר. בנוסף, יהיה מועיל להסתובב בשכנים ולברר הכל אודות הדירה ובעליה. כי המוכר עצמו לא יכול לומר את כל האמת. דרך נוספת להגן על עצמך היא לבקר במתחם מקומי או במשרד דיור. זה שבדרך כלל אנשים יודעים הכל על כולם.
אך הסכנה טמונה לא רק במוכר או בקונה, אלא גם במתווך. יש לטפל באנשים אלה בזהירות רבה. למעט הספק, עדיף לסרב לשירותיו של אדם מסוים זה ולחפש אחר. אחרי הכל, הם לא מתבדחים עם דירה, כך שתוכלו להישאר בלי דיור בכלל. מסיבה זו, יחס קל דעת לעסקת המכירה אינו מתקבל על הדעת.ככל שתושם תשומת לב רבה יותר לבחירת הדיור ובדיקת הניקיון התיעודי, כן ייטב. ועדיף שאדם אחד לא יבצע עסקה כזו, צריך להיות מישהו שיכול לעזור ולהציע.