בכל שנה יותר ויותר אזרחים מחליטים לרכוש את ביתם בעזרת קרנות אשראי מהבנק. על מנת שמוסד פיננסי יוכל לקבל סיכוי טוב יותר להחזיר את כספו, מונפקת משכנתא לדירה. באיזה סוג נייר מדובר והאם זה מביא יתרונות ללווה יידון בהמשך.
הגדרה
אז משכנתא היא נייר ערך רשום. היא זו שמבטיחה את החזרת הכספים לבנק, מכיוון שהיא מאשרת את זכותו של המחזיק במילוי כל התחייבויות הלווה המפורטות בו. במקרה של הפרת התנאים המפורטים במסמך, לבנק יש את הזכות להחזיר מהחייב את רכוש הביטחונות שלו. כלומר משכנתא היא סוג של כפילות של הסכם הלוואה, מכיוון שהיא מכילה את כל אותן נקודות, אך על בסיסה תוכלו למכור את החוב הזה לארגון אחר ללא ניירת מיותרת.
משכנתא למשכנתא
כרגע, בכדי לקבל משכנתא, אין הכרח לגייס משכנתא, אולם בנקים מסוימים נוהגים צורך זה בעת עריכת הסכמי הלוואה. עבור מוסד אשראי, מסמך כזה מהווה ערובה נוספת להחזר הכסף, וחשוב מאוד שלמעשה כל סעיפיו יופיעו בקנה אחד עם נוסח הסכם ההלוואה עצמו. סתירות אינן מתקבלות על הדעת בחוזה ובמשכנתא בדירה. מה זה נותן ללווה? למעשה, יש גם תועלת מסוימת, מכיוון שנוכחותו של מסמך כזה מאפשרת להשיג את הכספים הדרושים הרבה יותר מהר.
כמו כן, לקוח בנק שמנפיק משכנתא מקבל לעיתים קרובות תנאי אשראי נוחים יותר, מכיוון שזמינות הנייר מפחיתה את הסיכונים של מוסד אשראי בגין אי פירעון כספים.
תוכן המסמך
משכנתא איננה רק כפילות של הסכם הלוואה, ויש לסכם אותה רק בצורה מסוימת. על כל מאמר להכיל מינימום של 14 נקודות, שבמידת הצורך יכולות השלמים להוסיף אותם. בין דרישות החובה:
- המילה "משכנתא" מסומנת בתחילת המסמך.
- יתר על כן, מידע מלא על הלווה והמלווה, כולל פרטי דרכון מלאים, מקום מגורים, רישום, מקום רישום חוקי ופרטים.
- הפסקה הבאה נחוצה לתיאור נתוני הסכם ההלוואה: שמו, תאריך ומקום החתימה, סכום ההלוואה הכולל, סכום התשלומים החודשיים, תקופת תוקף, ריבית, הרכב התשלומים וכן הלאה.
- לאחר מכן, כל המידע אודות חפץ הנדל"ן עצמו מתואר גם בפירוט: כתובתו המדויקת, שטחה, עלותה לפי השמאי.
- אי אפשר לגייס משכנתא מבלי לציין בה את הגוף הממלכתי שרשם רכישה ומכירה של דיור, את כתובתו וזמן העסקה.
- חובה בטקסט היא התייחסות לסוג הבעלות על נדל"ן ונוכחות של שעבודים.
- בסוף המסמך הוא תמיד לשים את תאריך סיומו, חתימות של שני הצדדים ונתונים על רישום המדינה של המסמך.
במידת הצורך ניתן להוסיף את הטקסט, אך לרוב, פשוט נותר מקום פנוי נוסף במשכנתא, כך שבמקרה מכירתו ניתן יהיה לציין את נתוני בעל המסמך החדש.
מסמכים למשכנתא
על מנת לערוך מסמך על פי כל הדרישות, על הלווה להכין מספר מסמכים ספציפיים מראש. אלה כוללים דרכון, כל המסמכים לדיור (בעיקר בעלות) והסכם ההלוואה עצמו.אם הצדדים מכניסים נייר לטקסט, והמשכנתא היא אבטחה, נתונים נוספים, אז יתכן שיהיה צורך גם במספר מסמכים שאינם מחייבים.
חשוב מאוד לדעת כי מסמך כזה נכנס לתוקף רק לאחר רישומו הממלכתי, המתבצע בתשלום של אלף רובל. מיד לאחר הליך הרישום, מקבל הלווה את מספר המשכנתא שלו, והרשויות עורכות כפילות של המסמך ושומרות אותו בבית.
כבטוחה, נכסים עשויים להיות גם נדל"ן שלא נרכש, אך רק אם שוויו תואם את הסכום שהונפק. במקרה זה, שמאי עצמאי יבצע את הבדיקה ויש לספק מסמכים על זכות הבעלות עבור החוזה לשני החפצים.
נוהל הערכה
למעשה, הערכה לגבי משכנתא מתבצעת לעיתים רחוקות על ידי מומחים עצמאיים: בנקים מעסיקים את עובדיהם במשרה מלאה או מומחים עימם יש להם הסכם לנוהל. במקרה זה, על השמאי לרצות את שני הצדדים, שלמרבה הפלא, הם מעוניינים באותה הליך בהליך.
הנוהל מאפשר לבנק לברר את שוויו האמיתי של הדירה ולתת ללווה רק את הסכום הדרוש לרכישה, מבלי לשלם יותר מדי. השומה מאפשרת גם למוסד האשראי לקבוע באופן מיידי כמה היא יכולה לקבל ממכירת מקרקעין אם החייב לא יתמודד עם התחייבויותיו. הלקוח גם מוודא שהמוכר לא הצליח להפריז במחיר הדיור, ולכן לא הכריח אותו לשלם יותר מדי.
חוות דעת מומחה
על מנת להעריך את הבטחונות, המומחה נדרש להגיש מסמכים מסוימים. ביניהם מסמכי חובה המאשרים בעלות על הנכס. אם אתה מקבל כספים למשכנתא, מסמך כזה ייחשב כחוזה מכירה. מכיוון שהמשכנתא משוכנת לאחר הנפקת הכספים ללווה, הדירה באותו הרגע עומדת לרשותו, והסכם ההלוואה עם הבנק נכנס לתוקף. בנוסף לחוזה, הם נדרשים להגיש דרכון קדסטרלי וטכני עבור נדל"ן.
על סמך המסמכים לעיל, מעריך השמאי מסקנה על העבודה בכמה עמודים עם תמונות מצורפות וכל נתוני התמחור. יחד עם זאת, תמונות צולמות לא רק בתוך הבית, אלא גם בחוץ, שכן התשתית כיום משפיעה מאוד על היווצרות עלות הדירה.
מכיוון שהלווה הוא הלקוח רשמית של הליך זה, המסקנה המקורית מועברת אליו, והנושה מקבל עותק בלבד.
עלות נוהל
ישנם המון מומחים עצמאיים שיבצעו הערכת שווי נכסים, כך שכולם מנסים למשוך כמה שיותר לקוחות בתנאים נוחים. התהליך כולו יכול לעלות רק 3-4 אלף רובל, אך מכיוון שהבנקים כמעט ולא לוקחים בחשבון מסקנות כאלה, הנוהל עולה ללווים פי שניים. העניין הוא ששמאי בנקאות במשרה מלאה גובים 6-8 אלף רובל עבור הבדיקה, ולפעמים אפילו יותר. באשר לזמן כתיבת הדו"ח, לאחר בדיקת הדירה נמשכים כשלושה ימים.
מיקום אחסון מסמכים
לאחר גיבוש המשכנתא בהתאם לכל הדרישות, שנחתם ואושר על ידי רשויות המדינה, יש לאחסן אותו אצל המלווה. לשם כך, לבנקים ישנם חדרים מיוחדים עם כספות, שם הם מעמידים את כל ניירות הערך.
המשכנתא חייבת לעמוד לרשות המלווה עד לרגע החזר ההלוואה על ידי החייב, אך במצבים שונים, אפילו ארגוני אשראי יכולים להיקלע למצבים כלכליים קשים עם צורך דחוף לקבל כספים.לשם כך אין לבנק הזכות לגבות כספי הלוואות מוקדמות מלקוחות, אך הוא יכול בקלות למכור את המשכנתא שלהם לארגונים אחרים ובמקביל לקבל את הכספים הדרושים תוך זמן קצר. מצב דומה יכול להתרחש במהלך מיזוג בנקים, כאשר הארגון שמנפיק את ההלוואה פשוט מפסיק להתקיים. יחד עם זאת, התחייבויותיהם אינן מוסרות מהחייבים, הפרטים לתשלומם פשוט משתנים.
לווים במצבים כאלה חשוב מאוד לא להיכנס לפאניקה, מכיוון שלמחזיקי משכנתא חדשים אין את הזכות לשנות את תנאים, כעת רק תשלומים יצטרכו לעבור לחשבון אחר. לקוחות נדרשים לקבל הודעה על שינוי "כוח" בשיחת טלפון, הודעה או מכתב.
קבלת משכנתא בהישג יד
האם לווה זקוק למשכנתא לאחר תשלום המשכנתא? כמובן שאנחנו צריכים את זה, מכיוון שהיא זו שמאשרת שהלקוח שילם את כל הסכום וכעת הוא אינו חייב. תוכלו לקבל משכנתא בבנק תוך מספר ימים לאחר התשלום האחרון על המשכנתא, לא משנה אם זה מתוכנן או מוקדם. כמו כן, הלקוח חייב בהכרח להסיר את הנטל מהנייר, שהעותק שלו נמצא בגוף הממשלתי. לשם כך עליכם להגיע לשם בביקור אישי ולאשר את תשלום החוב שלכם, ללא ביקור העומס לא יוסר.
אם בבקשת משכנתא עובדי הבנק לוקחים זמן, יש ללקוח את הזכות להתלונן בפני ההנהלה ואף להגיש תביעה.
אובדן מסמך
מהי הלוואת משכנתא וכמה היא חשובה, עכשיו ברור, אבל מה אם המסמך אבד או ייפגע? לרוע המזל, מצבים כאלה מתרחשים גם הם, ולא משנה באיזו אשמת המסמך נפגע, הבנק הוא שחייב לשקם אותו. במצבים כאלה, לאחר סגירת החוב, יינתן ללווה כפיל של המשכנתא שבידיו, שגם עליו להיות רשום בסוכנויות ממשלתיות.
כפילות
הליך זה בדרך כלל לוקח הרבה זמן ומאמץ, מכיוון שהמשכנתא נסתיימת במשך עשרות שנים, ומשכנתא יכולה להפסיד בכל עת. ככלל, במצבים כאלה קשה מאוד לשחזר את כל הנתונים שצוינו במקור בדיוק, שכן שנים רבות יכולות לחלוף מרגע סיום העסקה, ואילו המקור עצמו אינו זמין לבדיקה. מצד הלווה במקרים כאלה, חשוב להכיר היטב את כל התנאים לפני חתימה על כפיל חדש, שכן כמה ארגונים חסרי מצפון עשויים להרוס במכוון משכנתא, כך שיוכלו בהמשך לשכתב את תנאי העסקה לטובתם.
כמובן שעל פי החוק זה אסור, אך אי אפשר להוכיח אי התאמה, מכיוון שהמקור כבר לא קיים. לאחר עריכת המסמך, יש לבדוק את הנוכחות בכל עותק של הסימן "שכפל", זה חובה.
במידת הצורך הלקוח של הבנק יכול לדרוש העתק מהמשכנתא בכל עת, ועל הבנק להנפיק אותו ללא עלות.
מסקנה
אז מהות המשכנתא היא לספק ערבות נוספת לבנק להחזרת הכספים שהונפקו לו. אל תפחדו להכין נייר כזה, מכיוון שהוא גם מביא יתרונות מסוימים ללקוחות. כמו כן, גם בעת העברת המשכנתא לבעל אחר, תנאי ההלוואות אינם משתנים, מה שאומר שהלווה, אפילו בסיום העסקה, יכול להיות בטוח שתנאיו יישארו זהים עד תום החוזה.