Hypothèque commerciale pour particuliers: caractéristiques, types, conditions

Il y a quelques années à peine, un nouveau produit bancaire est apparu sur le marché russe: une hypothèque pour l'immobilier commercial. Bien que ce phénomène soit pour nous tout à fait nouveau, les entreprises occidentales l’apprécient depuis longtemps. Examinons de plus près ce type de prêt commercial, ses caractéristiques, ses avantages et ses inconvénients.

Propriété pour les affaires

Si vous décidez d'ouvrir votre propre entreprise ou d'agrandir une entreprise existante, vous aurez peut-être besoin d'espace supplémentaire. Bien sûr, si vous avez le montant requis, vous pouvez obtenir immédiatement ce que vous voulez. S'il n'y a pas d'argent, le seul moyen de se rapprocher de l'objectif est un prêt. L’hypothèque commerciale est un emprunt bancaire à long terme destiné à l’achat de locaux non résidentiels à des fins commerciales. Grâce à un tel prêt, vous pouvez acheter un bureau, un entrepôt, des locaux commerciaux ou industriels.

En règle générale, de tels services bancaires sont nécessaires pour les jeunes qui commencent à peine, ainsi que pour les entrepreneurs individuels qui souhaitent développer leur entreprise. De plus, les citoyens qui travaillent seuls peuvent tirer parti d'une telle proposition: notaires, avocats. Ils ont besoin d'un bureau pour recevoir les citoyens. En outre, le service peut être utilisé par les citoyens qui souhaitent investir de manière rentable en espèces. Après avoir acquis un objet immobilier commercial dans une hypothèque, vous pouvez le louer avec profit.

Questions juridiques

L’hypothèque commerciale en Fédération de Russie est loin de la sphère des intérêts de l’État. De ce fait, la législation n’explique pas clairement les spécificités de ce type de prêt. La loi actuelle sur les hypothèques (loi fédérale n ° 102) est conçue pour les prêts au logement, mais elle présente de nombreuses lacunes en matière de prêt à une entreprise. En conséquence, toutes les banques russes ne se risquent pas à contracter un emprunt hypothécaire.

En revanche, l’immobilier devient en outre, à des fins commerciales, une garantie de ce type de prêt. Cela fait que certaines banques surmontent leurs peurs. Ainsi, ce secteur du crédit, bien que lent, se développe.

Conditions de prêt

Étant donné que les prêts hypothécaires garantis par de l'immobilier commercial pour les banques russes sont relativement nouveaux, les conditions d'obtention d'un tel prêt auprès de différentes institutions financières peuvent varier considérablement. Mais, après avoir examiné plusieurs propositions de ce type, on peut en tirer une liste de conditions pour l’emprunteur moyen. Cela ressemble à ceci:

• montant du prêt - de 1 à 100 millions de roubles russes;
• devise de prêt: roubles, dollars, euros;
• taux d'intérêt - de 10 à 15,5% pour les personnes physiques, jusqu'à 20% - pour les personnes morales;
• acompte - au moins 20% de la valeur de l'objet;
• durée du prêt - de 5 à 10 ans;
• assurance obligatoire de perte ou de dommages causés à un objet.

Dans ce cas, il sera nécessaire de prouver en outre que votre entreprise existe depuis au moins six mois et qu’elle est assez performante et qu’elle réalise un bénéfice. Comme vous pouvez le constater, pour un entrepreneur prospère, les conditions sont tout à fait acceptables. Un taux d'intérêt considérable peut poser des questions. Mais si vous tenez compte du fait que le terme de l'hypothèque est assez court, il devient clair que vous n'aurez tout simplement pas le temps de trop payer en trop.

Exigences de la salle

Les hypothèques pour l'immobilier commercial en Russie ne sont pas très courantes. Les banques abordent ce problème avec une extrême prudence. Tout d'abord, cela concerne les exigences pour une propriété. Il y en a beaucoup:

1. Tout d’abord, une chambre ou un bâtiment séparé doit être situé dans la région où ce type d’hypothèque est fourni.
2. Surface des chambres - pas moins de 150 m².
3. Le bâtiment ne peut pas être mobile, il doit être lié à la construction d'un capital.
4. La salle doit être adaptée à l'usage auquel elle est destinée. Par exemple, si un emprunteur est engagé dans l’agriculture, les locaux acquis peuvent être un entrepôt, une grange, une porcherie, etc. Dans ce cas, l’achat d’une salle pour le stationnement ne fonctionnera pas.
5. La salle doit être légalement «propre». Le numéro cadastral, la documentation technique et les autres titres de propriété doivent être normaux.
6. Les biens immobiliers doivent être libres de tout recours de tiers.
7. Le terrain sur lequel l’objet est construit (ou situé) doit appartenir à l’emprunteur sur la base de droits de propriété ou de baux à long terme. Dans ce dernier cas, la banque exigera des garanties qu'à la fin du bail, le terrain deviendra la propriété de l'emprunteur.
8. Le coût des locaux doit correspondre au marché. Ce fait doit être confirmé par un rapport d'évaluation datant d'au plus six mois. L’évaluation devrait être effectuée par un expert indépendant.
9. L'objet d'une hypothèque doit être assuré.

Comme vous pouvez le constater, la liste des exigences est assez longue. Par conséquent, les banques qui développent ce domaine avec diligence disposent le plus souvent d’une liste d’objets répondant à toutes les exigences et prêts à être vendus. Sous une telle liste, obtenir une hypothèque n’est pas difficile.

Exigences de l'emprunteur

Mais pour ceux qui veulent prendre une hypothèque commerciale, les exigences sont beaucoup moins. Les principaux critères sont:

• l'emprunteur est un résident de la Fédération de Russie;
• âge - de 21 à 70 ans (à la fin de l'hypothèque);
• la durée de vie de l'entreprise (entreprise, entrepreneur individuel) est de 6 mois (12 ans pour les activités saisonnières).

Pour demander une hypothèque sur une propriété commerciale, vous aurez besoin de:

• demande de prêt;
• profil (propre à chaque banque);
• les documents de constitution et d'enregistrement de votre entreprise;
• documents confirmant les activités commerciales;
• états financiers.

Bien sûr, la liste peut être légèrement différente. La liste complète vous sera indiquée par le responsable de l’établissement de crédit lors de l’enregistrement d’une hypothèque.

Hypothèque commerciale pour particuliers

L’hypothèque commerciale pour particuliers est un concept totalement nouveau pour les institutions bancaires russes. Tout d'abord, un tel service est fourni par les grandes banques:

• Sberbank
• Vneshtorg.

Vous pouvez également contacter d'autres institutions:

• AbsolutBank.
• Moskommertsbank.
• RosBank.
• Banque hypothécaire russe.
• "VTB 24".
• "UNION AKB".
• "PromTransBank" et d'autres.

Chacun d’entre eux offre ses propres conditions pour recevoir de l’argent, mais la liste de tous les documents est approximativement la même:

• passeport, TIN;
• identité militaire (le cas échéant);
• des copies de documents sur l'état matrimonial;
• certificat de revenu et du bureau des impôts;
• documents confirmant l'existence de comptes, actions, obligations et autres preuves de solvabilité;
• licence d'exploitation;
• rapport d'expert sur l'évaluation de la propriété, sa valeur marchande;
• documents d'assurance immobilière;
• titres de propriété pour les terres sous la propriété ou le bail;
• contrat de vente d'un bien acquis dans le cadre d'une hypothèque;
• autres documents à la demande de la banque.

Les avantages

Bien entendu, le principal avantage des prêts hypothécaires commerciaux réside dans l’acquisition rapide de leurs propres locaux commerciaux. Ceci est très important Après tout, la présence de votre propre bureau, espace de vente ou autres locaux rend l’entrepreneur indépendant des modifications de prix de location et d’autres moments désagréables. Bien entendu, une hypothèque ne dispense pas de l'obligation de payer un montant assez élevé chaque mois. Mais ce seront des paiements pour des biens immobiliers personnels, et non pas un loyer. Une autre affaire, n'est-ce pas?

Un autre avantage réside dans le fait que de nombreuses banques offrent une durée de prêt assez longue - jusqu’à 10 ans. Parfois, vous pouvez obtenir une hypothèque commerciale même sans mise de fonds. Certes, pour cela, vous devrez fournir à la banque un dépôt supplémentaire.

De nombreuses banques pratiquent également le remboursement anticipé sans pénalité, ainsi que le remboursement du principal différé pour une période maximale de six mois.

Inconvénients

Comme tout autre prêt, les hypothèques commerciales ont sans aucun doute des inconvénients. Les principaux incluent:

• absence de réglementation législative claire;
• le manque de pratique suffisante pour de nombreuses banques, les régimes hypothécaires, les limites de risque clairement établies, etc.
• la présence de points controversés lors de l'enregistrement d'un terrain comme gage dans le cas où l'ensemble du bâtiment est acquis;
• volume clairement surévalué des documents requis;
• la nécessité de mener et de payer pour des procédures supplémentaires: assurance, examen, estimation des coûts, etc. Tout cela entraîne un temps de traitement long et des coûts supplémentaires.

Caractéristiques du prêt aux personnes morales

Les hypothèques commerciales pour personnes morales ont également leurs propres caractéristiques. Par exemple, la loi contient une règle directe interdisant l’exécution d’une hypothèque avant l’enregistrement d’une transaction. C'est un assez gros risque pour une institution financière. Il s’avère que la banque donne d’abord de l’argent pour l’acheter, puis que l’immobilier est acquis et que c’est alors seulement qu’elle peut servir de garantie. Les établissements de crédit doivent faire des astuces supplémentaires. Dans ce cas, les fonds sont souvent placés dans une cellule bancaire appartenant à cette institution financière ou reçus sur une lettre de crédit spéciale sans possibilité de retrait.

Il y a encore une difficulté. On sait que l'immobilier commercial a une valeur comptable. Il est généralement bien en dessous du prix du marché. Dans ce cas, le vendeur se pose revenu imposable. Il n’est pas non plus intéressant pour l’acheteur d’inscrire la valeur réelle des locaux dans le contrat, car le montant de la taxe dans ce cas sera beaucoup plus élevé. Mais le prix du marché bancaire est très important. Sinon, une partie du prêt ne sera pas couverte par la valeur de la garantie.

Pour demander une hypothèque sur un immeuble d’entreprise, les personnes morales doivent préparer:

• rapport de comptabilité des profits et pertes;
• analyse du chiffre d'affaires de l'entreprise pendant au moins 6 mois;
• informations sur les créances et les dettes;
• informations bancaires sur l'état des comptes de l'entreprise;
• informations sur les immobilisations;
• des informations sur les opérations de crédit existantes, d'autres types d'accords;
• autres documents à la discrétion de la banque.

Schémas de conception

Comme les hypothèques commerciales ne sont pas clairement réglementées par la législation, ces transactions sont plutôt risquées pour les banques. Il existe trois schémas de conception de base permettant de minimiser les risques.

Option numéro 1:

• les parties concluent un contrat de vente;
• l'acheteur verse un acompte et la banque s'engage à payer le reste après l'établissement du dépôt;
• l'acheteur enregistre la propriété;
• un dépôt est établi et l'acheteur reçoit le montant manquant.

Option numéro 2:

• l'acheteur verse un acompte au vendeur;
• les locaux sont mis en gage à la banque;
• l'enregistrement d'un changement de propriété est effectué, un contrat de vente est conclu;
• le vendeur reçoit le reste du montant malgré le fait que les activités d’enregistrement se poursuivent.

Option numéro 3:

• une entité juridique distincte est enregistrée, dont la propriété est transférée à la propriété;
• pour les fonds de crédit, l'acheteur acquiert la propriété de cette entité juridique;
• après le remboursement du prêt, l'acheteur peut réenregistrer sa propriété.

Pour contrôler pleinement les progrès de la transaction, l'emprunteur se voit le plus souvent offrir une présentation de ses intérêts. Ainsi, le représentant de la banque prend en charge la coordination de tous les problèmes et la communication dans divers services.Cela permet à l'emprunteur non seulement de gagner du temps, mais également de réduire les risques à toutes les étapes du processus.