De nombreuses entreprises russes ont de l'expérience dans la conclusion de contrats de sous-location immobilière. Quelles sont les caractéristiques du type de transaction correspondant? Quelles sources de droit régissent les procédures pour leur conclusion? Comment les propriétaires participent-ils à de tels accords?
Qu'est-ce que la sous-location?
Le sous-bail est un type de relation juridique prévu par le Code civil de la Fédération de Russie, dans lequel la contrepartie du propriétaire du bien, qui a conclu un contrat de location de locaux avec lui, signe un nouveau contrat de location avec un tiers. De plus, la loi n'interdit pas expressément, par exemple, d'augmenter les loyers dans le cadre d'un nouveau contrat. Par conséquent, la sous-location de bureaux, ateliers, entrepôts, garages et autres locaux est un phénomène courant dans les entreprises.
Sous-location dans l'entreprise: volet législatif
Comme nous l’avons noté plus haut, la notion de sous-location est consacrée dans le Code civil de la Fédération de Russie. Plusieurs articles du code prévoient un type de relation juridique similaire. Ils sont donc particulièrement pertinents pour la pratique des relations entre entités commerciales: entreprises, concluant des contrats de location «primaires» pour des locaux, puis les louant à leurs contreparties plus chères. Les sujets des transactions dans ce cas sont souvent des biens immobiliers commerciaux. En d’autres termes, la sous-location de locaux non résidentiels est un phénomène caractéristique principalement de la sphère de l’entrepreneuriat.
Toutes les dispositions nécessaires sont fixées dans la législation de la Fédération de Russie, selon laquelle les entreprises qui ont sous-loué des biens immobiliers peuvent elles-mêmes agir en tant que locataires ultérieurs. Et leurs contreparties, qui disposent du bien à leur disposition, ont également le droit de le céder - la chaîne des relations juridiques, comme le pensent certains avocats, peut théoriquement être très longue.
Conditions de sous-location
Dans le même temps, de nombreux avocats prêtent attention aux dispositions de l'article 615 du code civil de la Fédération de Russie. Il dit notamment que, pour la sous-location d'un bien immobilier, le consentement de son propriétaire initial est nécessaire. Qu'est-ce que cela signifie en pratique? Par conséquent, si la société a conclu un contrat de sous-location avec la contrepartie sans le consentement du propriétaire du bien immobilier, ce type de transaction, selon les avocats, devrait alors être considéré comme non valide.
En même temps, comme le notent de nombreux experts, l'article 615 du Code civil de la Fédération de Russie ne dit pas explicitement comment le propriétaire doit donner son consentement pour des opérations ultérieures avec des biens sous forme de sous-location (et plus loin dans la chaîne, si nécessaire). Par conséquent, les avocats recommandent de spécifier la condition appropriée dans le contrat de location de premier niveau directement avec le propriétaire. En fin de compte, il s’agit d’un bail avec sous-location. Moins souhaitable, mais, selon les experts, il est parfois permis d’élaborer des accords additionnels au contrat principal. Conformément à ce document, le propriétaire peut accorder à la contrepartie le droit, le cas échéant, de conclure un contrat de sous-location avec un tiers.
Dépendance contractuelle
Supposons que le propriétaire de l’immeuble a permis à la contrepartie de conclure des contrats de sous-location. Mais qu'en est-il d'un entrepreneur, si le contrat de «premier niveau» a pris fin pour une raison quelconque - son terme a expiré, le propriétaire des lieux a trouvé un motif juridique pour mettre fin à la relation?
Les avocats notent que la sous-location de locaux non résidentiels est considérée comme un contrat dérivé, en fonction du "principal". Ainsi, si le contrat principal est résilié, le contrat que le locataire a conclu avec sa contrepartie est immédiatement annulé.On peut noter que les dispositions pertinentes sont inscrites à l’article 618 du Code civil de la Fédération de Russie. Ainsi, la sous-location de locaux non résidentiels n’est possible que dans le cadre de la validité du contrat principal du locataire avec le propriétaire de l’immobilier.
Si nous examinons le code civil de la Fédération de Russie pour des concessions éventuelles pour le sous-locataire, nous pouvons également porter notre attention sur l'une des dispositions de l'article 618.
Le droit à un nouveau contrat
Il indique notamment que lors de la résiliation du «contrat principal», la contrepartie du locataire a le droit de contacter le propriétaire du bien immobilier afin de conclure, à son tour, un nouveau contrat. Certes, cela n’est possible que dans les délais spécifiés dans le premier contrat. Cependant, comme l'ont noté des avocats, il arrive souvent en pratique que la durée initiale du contrat «primaire» soit suffisante du point de vue des besoins du sous-locataire.
Ainsi, la loi prévoit un mécanisme dans lequel la sous-location de locaux non résidentiels peut être transformée en une location à part entière. Pour cela, le locataire principal et le propriétaire du bien doivent mettre fin au contrat «principal». Après cela, le sous-locataire a le droit "d'échanger des places" avec le locataire d'origine de l'immobilier. La question se pose: "Comment un tel droit de sous-location peut-il être mis en pratique?" Considérons l'aspect pertinent.
Comment le sous-locataire reçoit une «promotion»
Nous avons donc déterminé qu’une contrepartie locataire d’une entreprise ayant passé un «contrat principal» avec le propriétaire d’un bien en vue de louer un objet peut légalement émettre un contrat de location à temps plein de locaux non résidentiels. La première étape à franchir par une entreprise pour exercer le droit approprié consiste à contacter le propriétaire du bien avec une offre. Elle doit exprimer l'intention de la personne morale de louer les locaux, ainsi que les conditions de base du bail ultérieur.
À son tour, le propriétaire de la propriété est légalement tenu d'accepter cette offre. S'il ne le fait pas, alors, conformément à l'article 445 du Code civil de la Fédération de Russie, un sous-locataire qui peut être laissé sans les locaux dont il a tant besoin peut saisir le tribunal. La réclamation aura pour objet de contraindre le propriétaire à conclure un contrat approprié. Comme de nombreux avocats l'ont noté, la pratique judiciaire dans son ensemble témoigne de la tendance des tribunaux à prendre parti pour les sous-locataires.
Prenons un exemple illustrant le mécanisme ci-dessus.
Sous-locataire et propriétaire de biens immobiliers: pratique de l'interaction
Disons que Propeller LLC possède un atelier de production de câbles. IP Ivanov A. B. a loué cet atelier pour une période de 3 ans. La transaction pertinente de l’entrepreneur a pour objectif d’y ouvrir sa propre ligne de production de câbles sous sa propre marque. Cependant, la monnaie nationale russe s'est effondrée et IE Ivanov A. B. a estimé qu'il n'était pas rentable d'ouvrir la production en raison de la hausse du prix des matières premières nécessaires à la production du câble. Cependant, il s'est tourné vers Ivanov entreprise d'Etat "Gidrokabelmontazh", dans les entrepôts qui ont accumulé suffisamment de matière première, mais qui avait un besoin urgent d'un atelier de production de câbles. Ivanov a estimé qu'il avait une bonne opportunité de gagner de l'argent en sous-louant les locaux à un taux plus élevé que dans le contrat avec LLC Propeller. Entreprise appartenant à l'Etat acceptée. Propeller LLC a accepté.
En conséquence, les sujets suivants des relations juridiques ont pris forme. Tout d'abord, il s'agit de LLC Propeller, propriétaire de l'atelier. Deuxièmement, il s’agit du locataire "principal" - IP Ivanov AB Troisièmement, il s’agit de sa contrepartie et, en même temps, du sous-locataire - l’entreprise publique Gidrokabelmontazh.
Le sous-locataire a apporté du matériel à l'atelier et a commencé la production. Mais alors, FE Ivanov A. B. et la direction de Propeller LLC se sont disputés sur le bien-fondé de la conclusion d’un contrat de location. En conséquence, le propriétaire de l'atelier de la société a engagé une action en justice contre l'homme d'affaires, qui s'est rangé du côté du demandeur. Le contrat a été annulé.
Les avocats de Gidrokabelmontazh ont décidé d'utiliser le droit légal de conclure directement un contrat de location avec LLC Propeller, conformément aux dispositions du Code civil de la Fédération de Russie. Ils ont fait une offre, proposant de payer à Propeller LLC le même montant que les obligations du contrat de sous-location envers SP Ivanov B. Le propriétaire de l'atelier, de son côté, était obligé d'accepter l'offre - conformément au Code civil de la Fédération de Russie, une autre, elle le faisait avec plaisir, car il devenait possible de toucher plus de revenus grâce à la location de l'atelier. De plus, il est tout à fait possible de supposer que Propeller LLC a suggéré à Gidrokabelmontazh de conclure un nouveau contrat plus long.
Comment être sous-locataire?
Il existe une autre nuance intéressante concernant le type de relation juridique à l’étude. Comme nous l’avons noté ci-dessus, la location de locaux non résidentiels peut constituer une chaîne séquentielle de transactions. La dernière étape est le contrat du locataire avec le propriétaire. Suivant est la sous-location. Selon ce document, le locataire «principal» signe le contrat correspondant avec sa contrepartie. Après cela, une sous-location secondaire peut être faite, etc. Autrement dit, un scénario est possible dans lequel Gidrokabelmontazh confiera l'atelier à un autre fabricant, par exemple Connectmetallist LLC, après avoir reçu la permission de IE Ivanov A. B., sauf, bien entendu, à ce moment-là, il n'était pas encore entré, comme il est décrit dans le scénario décrit ci-dessus, en désaccord avec LLC Propeller.
Nous avons examiné la nuance dans laquelle la contrepartie peut légalement se substituer au locataire «principal». Cependant, existe-t-il un tel droit pour une entreprise qui agit en tant que sous-locataire «secondaire», étant relativement plus éloignée du propriétaire immobilier?
Les avocats affirment que le droit russe ne prévoit pas explicitement un tel mécanisme. Il s’avère que les droits du sous-locataire «secondaire» ne sont pas protégés autant que dans le cas de la contrepartie qui a conclu un contrat avec le locataire «principal». Et ceci en dépit du fait que la sous-location «secondaire» est une procédure qui n’est pas interdite par la loi.
Double sous-location: spécificités
Cependant, certains avocats prêtent attention à la formulation de l'article 6 du Code civil de la Fédération de Russie. Il indique que dans les situations où les relations civiles ne peuvent pas être résolues directement en raison de l'absence de législation pertinente et où la pratique des entreprises n'a pas encore été définie, les normes sont appliquées dans le cadre de l'analogie du droit. Et dans ce cas, en principe, le sous-locataire «secondaire» peut essayer de présenter au locataire «principal» une demande de renégociation du contrat afin de continuer à utiliser le bien.
Mais dans la pratique, comme le notent les avocats, cela n’est possible que lorsque le sous-locataire a demandé rapidement la signature d’un contrat «direct» avec le propriétaire. Si la contrepartie du locataire "principal" était inactive, tous les "accords subordonnés" dans le cas général cessent d'être valables. Par conséquent, Connectmetallist LLC doit faire preuve de prudence lors de la conclusion de contrats pour lesquels le propriétaire réel de la propriété dépasse de plusieurs niveaux celui du propriétaire.
En même temps, certains avocats disent qu'il est possible d'interpréter les conditions de la sous-location comme un mécanisme dans lequel les contreparties "en aval" peuvent toujours compter sur un nouveau contrat avec le propriétaire - précisément en raison de la possibilité d'appliquer les règles dans le cadre de l'analogie de la loi.
Structure du contrat de sous-location
À quoi devrait ressembler un contrat de sous-location? En principe, sa structure dans son ensemble est très similaire aux contrats correspondants prévoyant une interaction directe entre le locataire de l'immobilier et son propriétaire. Considérez les détails des accords pertinents, en vertu desquels une sous-location est établie, un exemple de la structure de ces contrats.
Comme pour la plupart des autres opérations civiles, le type de contrat en question contient des dispositions générales. Les avocats y recommandent l’utilisation du terme «sous-location» - c’est ce que nous avons défini plus haut qui est assez officiel, c’est dans l’appareil conceptuel de la législation pertinente. Les dispositions générales concernant le type de transaction à l’étude sont fondamentalement les mêmes que pour les contrats de location standard: le propriétaire attribue complètement le droit d’utiliser le bien au locataire, s’assure que le bien n’est pas mis en gage, etc. Le contrat est valable pour la durée du contrat.
Le paragraphe suivant de l’accord concerne les obligations des parties. Ici, tout est presque pareil à celui d’un bail ordinaire. Les délais de transfert des biens immobiliers au locataire sont prescrits, le cas échéant - utilisation de l'objet à cette fin, obligations de la contrepartie du propriétaire de maintenir les lieux en ordre, etc.
En outre, les conditions de paiement sont généralement incluses dans le contrat, ainsi que la procédure de règlement. En règle générale, la durée indiquée par le sous-locataire des paiements correspondants est indiquée - généralement avant le 5e jour de chaque mois, le droit du locataire de recouvrer la dette est stipulé. Sont incluses les dispositions relatives au paiement des services publics, etc. En général, tout est identique à celui du bail "principal" de locaux non résidentiels.
Le paragraphe suivant du contrat est la responsabilité des parties. Le libellé est également assez standard. C’est l’obligation des personnes ayant des relations juridiques de payer des pénalités, des amendes, etc.
Le contrat de sous-location fixe également les conditions pour la modification, la résiliation ou la résiliation du contrat en question. Ils sont généralement associés à la régularité des paiements, ainsi que, comme nous l’avons noté au début de l’article, à la livraison de biens pour un bail ultérieur en faveur de tiers sans le consentement du bailleur.
Les contrats de sous-location, comme de nombreux autres types de contrats, peuvent comporter des conditions spéciales. Ils peuvent refléter, par exemple, le fait que de possibles améliorations inséparables la propriété devient la propriété du bailleur. En outre, une disposition est généralement fixée selon laquelle le sous-locataire a le droit de continuer à utiliser le bien, même si la propriété de celui-ci passe à des tiers.
Parmi les autres conditions du contrat, qui sont aussi généralement prescrites - celles qui, par exemple, régissent, outre le libellé précédent, des options pour la mise en œuvre d’améliorations de la structure de l’objet. Tels que, par exemple, la révision.
L'enregistrement public d'une sous-location n'est généralement pas requis. En même temps, comme nous l’avons noté ci-dessus, le locataire actuel doit avoir l’accord écrit du propriétaire de la propriété pour les transactions ultérieures, dont le sujet est de laisser l’objet correspondant. Les types d’activités des entreprises effectuant de telles transactions peuvent être quelconques. Si les parties signent un accord en vertu duquel les locaux sont sous-loués, les attributs OKVED de la société et les autres attributs caractérisant le profil de l’organisation du point de vue du secteur des affaires importent peu.