Il y a plusieurs façons de louer un appartement. Le droit russe consacre deux principes fondamentaux: la conclusion de contrats de bail commerciaux et la signature d'un contrat de recrutement social. Comment diffèrent-ils? Quelles sources législatives régissent les contrats concernés?
Différents types d'embauche
Quelle est la différence entre la location commerciale et les autres types de transactions immobilières? On peut noter que les spécificités du type de relation juridique correspondant sont régies par la législation civile et sur le logement de la Fédération de Russie. Selon les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie, un contrat de location implique l’une des parties (le propriétaire ou une autre personne autorisée) de fournir un autre lieu contre rémunération légalement, accompagné du droit de résidence. Étant donné que les relations dans le cadre de ce type de transaction impliquent des règlements monétaires, des locaux commerciaux sont donc loués.
Une variante est possible dans laquelle le propriétaire des lieux est une autorité publique ou la municipalité. Dans ce cas, la discussion portera probablement sur le recrutement social, en vertu duquel il n'y a pas de loyer en tant que tel, c'est-à-dire qu'une personne transfère aux autorités un certain montant conformément au tarif établi.
Cependant, la relation entre un citoyen et l'autorité compétente implique souvent une sorte de règlement monétaire. Et, par conséquent, diverses sources juridiques ont été retenues, bien qu’un terme non officiel, mais toujours utilisé de façon courante, qui caractérise de telles relations - la location à but commercial.
Types d'emploi social et commercial
D'une manière ou d'une autre, du point de vue de la législation civile de la Fédération de Russie, les recrutements sociaux et commerciaux sont des catégories juridiques complètement différentes. Et cela en dépit du fait que les accords qui formalisent les relations pertinentes ont des caractéristiques communes - telles que, par exemple, le consensus, la rétribution (bien que certains avocats considèrent que ce terme ne soit pas tout à fait applicable au recrutement social), ainsi que la réciprocité.
Ainsi, il importe de savoir qui est le propriétaire des lieux. Toutefois, certains avocats ont noté que l’État ou la municipalité pouvait toujours être propriétaire d’un bien immobilier régi par un contrat de type commercial, n’ayant pas un caractère social, le contrat de location. Et par conséquent, estiment les experts, ce n’est pas tant le statut du propriétaire qui importe que le contenu du contrat.
Certains avocats estiment qu’il est également fondamental de savoir qui est l’employeur. La location commerciale n'est applicable que si le particulier loue la propriété. Le sujet des relations juridiques pertinentes relevant de la réglementation d’articles similaires de droit civil, une entité juridique, comme le notent les avocats, ne peut pas être. Cependant, il existe des options dans lesquelles les organisations jouent le rôle d'intermédiaire entre le propriétaire et le particulier qui loue l'appartement.
D'une manière ou d'une autre, la législation civile de la Fédération de Russie prévoit deux types principaux de contrats de location, dont l'objet est l'immobilier résidentiel. Premièrement, il s’agit du contrat proprement dit relatif à la location commerciale de logements, en vertu duquel le propriétaire peut être une personne morale ou une personne physique et seul un citoyen peut être un locataire. Deuxièmement, il s’agit d’un contrat à orientation sociale. Le bailleur est l'Etat ou la municipalité, le locataire est un particulier.
La privatisation est l'un des critères fondamentaux qui distinguent entre la location sociale et la location commerciale. Cela n'est possible que si le logement est fourni dans un ordre préférentiel approprié par l'État. Dans les relations commerciales, la privatisation est possible si le locataire seul achète un logement au propriétaire.
Considérez les spécificités de chacun des contrats.
Embauche sociale: spécificités du contrat
La location sociale de logements est régie par le Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que par les sources de droit pertinentes dans le domaine de la législation du logement, auxquelles le Code peut faire référence. Le domaine dans lequel ces relations juridiques sont établies, conformément aux dispositions du Code, est suffisamment étroit - seuls les logements des États ou des municipalités peuvent faire l’objet des accords pertinents. Le statut juridique des locataires d'appartements est également important.
Un locateur sous contrat social est un organisme gouvernemental qui est propriétaire d'un immeuble situé dans un fonds de logement d'un certain niveau - Etat ou municipal.
À son tour, seul un citoyen russe peut être locataire - le logement n'est pas fourni à des étrangers dans le cadre des accords applicables, sauf disposition contraire de la loi.
Une personne a le droit de compter sur la conclusion d’un contrat de location avec l’État ou la municipalité s’il est reconnu pauvre de la manière prescrite par la loi, ainsi que par le besoin de logement.
Notez qu'il peut y avoir plusieurs employeurs - en règle générale, ce sont des membres de la même famille. Dans le même temps, il peut s’agir de parents éloignés - s’il est prouvé qu’ils ont un ménage commun avec l’employeur. Il est possible qu'une personne soit identifiée comme un membre de la famille d'un citoyen qui loue une maison devant un tribunal.
Tous ceux qui peuvent vivre dans un appartement sous contrat de travail social ont les mêmes droits et obligations. Les obligations contractées conformément aux termes du contrat sont soumises à la condition de la responsabilité solidaire de tous ceux qui vivent dans un appartement loué à l’État ou à la municipalité.
Comme nous l’avons noté plus haut, il est tout à fait possible également de louer à des fins commerciales des logements de l’État. Cependant, dans la pratique, même ces contrats, même s'ils ne sont pas officiellement officiels, sont souvent sociaux. En outre, comme le notent certains avocats, le terme «social» devrait être envisagé principalement dans le contexte de la fourniture de conditions préférentielles du contrat - en particulier en ce qui concerne le montant du loyer.
À quoi devrait ressembler le contrat de location de logements de l'État ou de la municipalité? Considérez sa structure.
Structure du contrat d'embauche sociale
Tout d'abord, les parties sont indiquées dans le type de contrat concerné. L'un est un citoyen ou sa famille, l'autre est un état ou une municipalité.
Le composant suivant de l'accord est l'objet. Il peut s'agir d'une habitation faisant partie du fonds au niveau approprié - Etat ou municipal.
Le prochain article est les conditions de paiement. En règle générale, il se compose de trois parties - le loyer lui-même (on peut noter que, dans un contrat de location social, il est plus souvent appelé loyer des locaux), une compensation pour les services publics, ainsi que des contributions pour la réparation et l'entretien du logement. Si, néanmoins, l'État perçoit des frais pour le recrutement social, le plus souvent, il est alors calculé en fonction de la superficie de l'appartement aux taux établis dans les actes juridiques pertinents.
La location de logements sociaux implique également certains droits et obligations des parties conformément à un accord du type correspondant. En ce qui concerne le propriétaire, qu’il s’agisse de l’État ou de la municipalité, ses obligations sont généralement liées à la nécessité de fournir au locataire une pièce exempte de tout fardeau, d’effectuer les réparations opportunes, d’assurer la stabilité des approvisionnements en services publics, etc.
À son tour, le bailleur en recrutement social a également des droits. Ils sont également prescrits dans le contrat et, en règle générale, reflètent le droit d'exiger des loyers et des services publics en temps voulu, et s'appliquent également au tribunal en cas de violation.
Les obligations du locataire selon le contrat sont les suivantes: utiliser l'appartement aux fins prévues, assurer sa sécurité, effectuer des réparations si nécessaire, payer le loyer et les charges de temps.
Les droits de l'employeur, définis dans les contrats de location à caractère social, sont les suivants: inculquer d'autres personnes dans l'appartement, si cela ne contredit pas les dispositions des lois en vigueur et n'implique pas de gêne pour les voisins. Le citoyen a également le droit de demander une révision rapide au propriétaire.
Résiliation du contrat de travail social
Le contrat de location commerciale de locaux comprend une clause de résiliation du contrat correspondant. La situation est similaire avec un accord de type social. La résiliation du contrat est possible à tout moment par accord mutuel des parties. Pour cela, il suffit que l'employeur en avise le propriétaire par écrit.
L’État ou la municipalité (sujets de la propriété immobilière) ont le droit de résilier le contrat social d’emploi exclusivement devant les tribunaux et uniquement s’il existe un fondement juridique.
Après avoir examiné la manière dont le contrat est établi dans lequel le bailleur est l’État, nous étudions les détails des accords qui n’appartiennent pas à la catégorie du social. Qu'est-ce que l'embauche commerciale?
Les spécificités des contrats privés
Conformément à l'article 671 du Code civil de la Fédération de Russie, des accords sur le transfert de locaux à usage d'habitation à louer peuvent être conclus entre citoyens, ainsi que des personnes physiques et morales, si celles-ci sont propriétaires de biens immobiliers. Un contrat de location commerciale ne nécessite aucune approbation administrative et n'est pas soumis à un enregistrement obligatoire auprès des agences gouvernementales.
L’objet de l’accord concerné peut être un logement qui répond aux critères définis au niveau de la construction, de la prévention des incendies, des normes sanitaires et d’autres normes importantes du point de vue de l’exploitation des locaux. Il est important que l’appartement ait le statut officiel des lieux, consigné dans les documents du BTI.
Un contrat de travail commercial non classé comme social est urgent. Le Code civil de la Fédération de Russie prévoit deux types d’accords selon les termes: jusqu’à un an et jusqu’à cinq ans. Si les parties n’ont pas indiqué le terme dans les termes du contrat, celui-ci est considéré comme signé pour une durée de 5 ans.
Contrairement à un contrat de location social, dans lequel seuls le locataire et les membres de sa famille peuvent vivre dans un appartement loué à un État ou à une municipalité, le fait de louer des locaux à des fins commerciales n'implique, en règle générale, aucune restriction quant à la résidence de personnes. À son tour, toute la responsabilité de l'utilisation du logement incombe au locataire.
Dans le même temps, une variante est possible dans laquelle la location commerciale d'un logement est établie avec la participation de plusieurs locataires. Et dans ce cas, les obligations contractuelles s’appliquent à toutes les personnes qui feront l’objet de relations juridiques. Leur responsabilité devient conjointe, y compris en ce qui concerne le paiement du logement. Sa valeur, contrairement à un contrat de type social, est déterminée en privé et n'est pas basée sur des normes qui dépendent, par exemple, de la superficie de l'appartement.
De plus, dès que le montant du loyer est fixé dans le contrat, il ne peut pas être modifié pendant la durée du contrat. En ce qui concerne la fréquence de paiement - il est déterminé en privé. Toutefois, si les parties ne fixent pas cette clause dans le contrat, conformément à l’article 682 du code civil de la Fédération de Russie, les versements doivent être effectués mensuellement.
Si un contrat est signé pour la location commerciale de logements à l’État, ce document répondra en général aux critères susmentionnés.
Examinons maintenant la structure de tels contrats.
Structure du contrat de travail
Ce type de document doit refléter:
- objet du contrat;
- type de bien immobilier, son adresse;
- droits et obligations du bailleur et du locataire;
- durée de l'accord;
- les moyens par lesquels l'employeur s'acquitte de ses obligations;
- informations sur les documents confirmant la propriété du logement;
- données de passeport du bailleur et du locataire ou autres informations d'identification;
- montant du loyer, régularité du paiement;
- liste des biens situés à l'intérieur de l'appartement;
- conditions de paiement pour les services publics.
Dans certains cas, d’autres éléments sont inclus dans le contrat. Par exemple, il existe un bail commercial de logement avec le droit d’acheter. Certes, dans la pratique russe, de telles relations juridiques sont rares. Cependant, ils sont assez souvent pratiqués dans les pays occidentaux. Le terme correspondant n'est pas expressément inscrit dans la loi, disent les avocats.
Selon les experts, les actes juridiques existants contiennent des dispositions qui peuvent être utilisées dans le cadre de la réglementation des relations juridiques, impliquant la location d'un appartement avec le droit de le racheter.
Les experts recommandent aux citoyens qui enregistrent une location commerciale de signer également auprès du propriétaire un acte d'acceptation et de transfert de logement, qui accompagne le contrat de location principal. Il doit refléter l'état des murs, des sols, des fenêtres, de la plomberie et des autres éléments des locaux, importants en termes d'apparence et de destination.
Sous-location
La principale source de droit qui régit la catégorie de la location commerciale - le Code civil de la Fédération de Russie - comprend des dispositions sur la sous-location, c'est-à-dire sur la possibilité pour un locataire qui, en vertu d'un contrat avec le propriétaire de l'appartement, a le droit de disposer du bien et de conclure des contrats de location supplémentaires avec d'autres personnes.
La nature juridique des contrats de sous-location est suffisamment similaire aux détails des contrats conclus entre le locataire de l'appartement et le propriétaire. Cependant, les contrats respectifs ont quelques limitations. Par exemple, de tels contrats ne peuvent pas être signés pour une période supérieure à celle fixée dans le contrat entre le propriétaire et le premier locataire. Si le premier contrat est résilié plus tôt que prévu, la sous-location est résiliée.
La particularité du contrat de sous-location est que le deuxième locataire, comme le notent certains avocats, ne reçoit pas le plein droit d'utiliser un logement, en particulier, il ne peut en disposer. De plus, le locataire principal est responsable des actes de sa "contrepartie" vis-à-vis du propriétaire de l'appartement.
Pour que le locataire principal puisse sous-louer son appartement, il doit avoir une superficie suffisante, conformément aux dispositions de l'article 685 du Code civil de la Fédération de Russie, de 12 m². M. M. par personne. Cette norme, à son tour, contient une autre loi majeure régissant la location commerciale d’une habitation, la RF LC. Autrement dit, si la norme est inférieure à celle spécifiée dans le Code du logement lors de l’introduction proposée du deuxième locataire, le contrat de sous-location ne peut pas être conclu.
Droit de préemption pour le renouvellement du contrat
En étudiant ce qu’est la location commerciale de logements, il est utile de prêter attention à un aspect tel que le droit de préemption de prolonger le bail. Conformément à l'article 684 du code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire d'un appartement trois mois avant l'expiration du contrat doit proposer au locataire de nouvelles conditions de vente ou confirmer les conditions actuelles. Si le propriétaire ne veut plus louer l'appartement après le contrat, il est tenu d'en informer le locataire. S'il ne le fait pas, le contrat est prolongé pour la même période que celle pour laquelle il avait été conclu à l'origine.
Les dispositions de l'article 684 du Code civil de la Fédération de Russie relatives à la cession ultérieure par le bailleur de son bien lorsque le contrat précédent est terminé et non renouvelé sont encore plus intéressantes. Ainsi, dans le Code civil, en particulier, il est dit que le propriétaire du bien n’est pas autorisé à conclure un contrat de location d’appartement avec une personne au cours de l’année, s’il informe le locataire précédent qu’il ne va pas louer de logement.
Telle est la spécificité des lois régissant la location commerciale de locaux à usage d'habitation. La pratique judiciaire relative à l'exercice par les citoyens de leurs droits respectifs, comme le notent certains experts, est ambiguë. Le fait est que loin d'être toujours l'employeur parvient à prouver dans la pratique qu'il n'a pas reçu l'avertissement approprié.
Résiliation d'un contrat commercial
Nous avons examiné les principaux aspects d’une catégorie juridique telle que la location commerciale. Qu'est-ce que c'est, maintenant vous savez. Il sera également utile d’examiner la nuance reflétant la résiliation du type de contrat concerné. Conformément à l'article 687 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire et le locataire peuvent mettre fin aux relations juridiques en vertu d'un contrat de location commerciale.
Certes, le second dans ce sens a beaucoup plus de possibilités. Le locataire, afin de mettre fin au bail, peut notifier son désir de mettre fin à la relation juridique trois mois avant l'expiration du contrat en cours sans explication. La loi donne au propriétaire le droit de résilier le contrat en justice.
Dans ce cas, le bailleur doit avoir un motif valable pour mettre fin au contrat. Par exemple, des retards systématiques dans les paiements des locataires ou la négligence de la part du locataire de l'obligation de maintenir l'appartement en bon état.
