Amélioration locative inextricable

Lors de la location de locaux, en particulier à long terme, les utilisateurs de ces espaces investissent souvent dans ces immobilisations. Ceci est fait pour amener l'objet dans un état dans lequel il correspondra le mieux aux spécificités de l'activité économique et aux besoins de la personne. Souvent, dans de telles situations, des améliorations inséparables se produisent. La location, en tant que relation juridique, est particulière aux caractéristiques. En particulier, l'objet dans lequel la personne investit ne lui appartient pas par droit de propriété. Pendant ce temps, les améliorations inséparables du locataire sont légalement acquises. Cependant, une condition différente peut être établie par accord entre les parties. Examinons plus en détail les améliorations indissociables d’un objet loué.

Informations générales

Les améliorations inséparables sont des changements qualitatifs qui ajoutent de la valeur à un actif. Ils peuvent viser à:

• amélioration;
• amélioration des propriétés et des caractéristiques techniques;
• élargir la gamme de fonctionnalités, etc.

Il convient de garder à l'esprit que l'objet n'acquiert aucune nouvelle qualité lors de la réparation. Ses caractéristiques techniques ne s'améliorent pas non plus. À cet égard, les travaux de réparation ne peuvent être considérés comme des améliorations indissociables du bien loué. Ils peuvent reconnaître des actions telles que:

• équipement supplémentaire;
• l'achèvement;
• reconstruction;
• la modernisation;
• rééquipement technique.

Les améliorations inséparables sont les modifications qui ne peuvent pas être supprimées ou démantelées sans endommager la propriété.

Recouvrement des coûts

Les améliorations inséparables apportées au bien loué sont effectuées aux frais de l'entité qui l'utilise conformément aux termes de l'accord avec le propriétaire. Après la fin de son action, une personne a le droit de rembourser ses frais. Cependant, la loi prévoit un certain nombre de conditions pour l’indemnisation. Ainsi, le propriétaire ne rembourse les coûts des améliorations inséparables que si les modifications ont été apportées avec son consentement. Une condition différente peut être prescrite par la loi. Améliorations inséparables apportées à la propriété par frais d'amortissement de lui, agissent comme la propriété du propriétaire légal de l'objet.

Difficultés possibles

Avant d'apporter une amélioration inséparable, il est nécessaire d'étudier les termes de l'accord. Le document peut ne pas déterminer la procédure pour leur mise en œuvre ou peut établir la nécessité d'obtenir le consentement écrit du propriétaire. En conséquence, le sujet doit contacter le propriétaire légal de l'installation avant d'apporter des améliorations indissociables (un modèle d'accord supplémentaire est présenté dans l'article). Cependant, il existe des situations où le consentement écrit n'est pas possible. Ce problème se produit lorsque la propriété fédérale est louée. Parallèlement à cela, l'utilisateur doit apporter certaines modifications à l'objet pour un fonctionnement normal. Selon que les dépenses seront ou non remboursées et si le consentement du propriétaire sera obtenu, l'entreprise utilisatrice choisira l'option de comptabilisation des dépenses. Considérons plusieurs situations.

Modifications avec l'accord du propriétaire avec compensation

Selon le paragraphe 1 de l'art. 256 Code fiscal, les modifications qualitatives apportées avec l’autorisation du propriétaire légal de l’objet avec compensation ultérieure pour le coût de celles-ci, sont considérées comme des immobilisations amorties. La comptabilisation des améliorations inséparables dans ce cas est effectuée conformément au paragraphe 1 de l'art. 258 Code des impôts. Les investissements en capital, dont le coût est compensé pour l'utilisateur par le propriétaire, sont amortis par ce dernier. Conformément au paragraphe 4 de l'art.623 du code civil, le locataire n'aura aucun droit sur ces améliorations. Selon le ministère des Finances, les coûts de l’utilisateur liés aux modifications qualitatives de l’installation, lorsqu’ils sont remboursés par le propriétaire, sont considérés comme des dépenses engagées par le propriétaire légitime au cours des travaux. Si une amélioration inséparable est réalisée avec le consentement de la seconde partie, cela doit être documenté. En particulier, cette condition est prescrite dans l'accord initial ou dans l'annexe de celui-ci. Dans le même temps, si le propriétaire compense les dépenses engagées par l'utilisateur, le locataire peut en tenir compte en tant que frais occasionnés par les travaux du propriétaire légitime lors du calcul de l'impôt sur le revenu. De plus, les coûts doivent être conformes aux exigences du paragraphe 1 de l'art. 252 Code des impôts.

Point important

Dans les rapports, le temps sera important au moment de la transition / transfert des améliorations inséparables. Les explications sont données dans l’ordre du Ministère des finances n o 91 du 13 octobre 2003. Au paragraphe 35 de ce document, il est indiqué que, conformément à l’accord investissements en capital l'utilisateur est transféré au propriétaire, les coûts des travaux finis, sous réserve de remboursement, doivent être déduits du compte pour les investissements dans des actifs non courants. Dans ce cas, l'article de règlement est débité. Mais si le contrat d’améliorations indissociables prévoit leur transfert au propriétaire de l’objet avec compensation pour la valeur résiduelle de l’utilisateur qui les a effectuées, les investissements sont affectés à l’OS du propriétaire légal jusqu’à l’expiration du contrat.

Modifications de la propriété avec permission sans compensation

Les investissements dans des installations locatives sous la forme d'améliorations indissociables effectuées avec le consentement du propriétaire sont considérés comme amortissables. Cette position est établie au paragraphe 1 de l'art. 256 Code des impôts. Au paragraphe 1 de l'art. 258 du Code stipule que les immobilisations réalisées avec l'autorisation du propriétaire, dont il ne rémunère pas la valeur, sont amorties par l'entité qui a procédé à une amélioration indissociable. Ceci est fait pour la durée de l'accord. Les montants d'amortissement déterminés en fonction de la durée de vie sont pris en compte. Il est installé pour le système d’exploitation ou pour les investissements en capital classification des immobilisations approuvé par le gouvernement. Les amortissements sont imputés le premier jour du mois suivant la période au cours de laquelle l'amélioration indissociable est mise en œuvre.

Nuances

Selon le paragraphe 5 de la PBU 6/01, les immobilisations corporelles comprennent les investissements dans des immobilisations louées. Le paragraphe 35 des instructions méthodologiques indique que si, en vertu de la convention, elles agissent en tant que propriété du propriétaire légal de l'objet, les coûts des travaux terminés sont débités du compte de prêt pour les investissements dans des actifs non courants. En même temps, le poste comptable pour le système d'exploitation est débité. Pour le montant des coûts, l'utilisateur ouvre une fiche d'inventaire distincte pour chaque objet.

Modifications sans le consentement du propriétaire

La législation n'interdit pas explicitement les améliorations inséparables sans l'autorisation du bailleur. En attendant, l'utilisateur doit comprendre que dans le cas de la mise en œuvre de changements qualitatifs, le propriétaire est peu susceptible de rembourser les coûts. En outre, conformément aux dispositions de l'article 622 du Code civil, en cas de résiliation du contrat, la personne est tenue de restituer à son propriétaire légitime l'objet tel qu'il l'a reçu, compte tenu du degré d'usure normal ou dans l'état convenu par les parties. Il en résulte que le propriétaire a le droit d'exiger que le sujet ramène les lieux à leur forme originale. Cela entraînera certains coûts. Si l’entreprise souhaite simultanément accepter les dépenses spécifiées lors du calcul de l’impôt sur le revenu, des risques fiscaux graves peuvent en résulter. Ils sont dus aux dispositions du paragraphe 1 de l'art. 256 Code des impôts. Selon la norme, seuls les investissements dans des immobilisations louées qui sont effectués avec l’autorisation du propriétaire peuvent constituer des biens amortissables.Il s'ensuit que les utilisateurs payeurs, qui les ont produits sans le consentement du propriétaire légitime, n'ont aucune raison de reconnaître les coûts aux fins de l'imposition des bénéfices.

Risques TVA

Ils découlent également des dispositions du paragraphe 1 de l'art. 256 Code des impôts. Si les coûts d'améliorations inséparables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la taxe, il sera très difficile de prouver qu'ils ont été effectués pour des opérations reconnues comme objets de la TVA. Bien que ces déductions n'aient pas de lien législatif direct entre elles, les organismes de contrôle surveillent de près le respect de la procédure de calcul. Par conséquent, dans la situation ci-dessus, avec un degré de probabilité élevé, la TVA ne sera pas déductible. Même si le payeur est prêt à défendre sa position devant les tribunaux, rien ne garantit que ses demandes seront satisfaites - les autorités, en règle générale, prennent parti pour les organismes de contrôle.

Issue possible

Compte tenu de ce qui précède, l'approche suivante peut être considérée comme la moins risquée:

1. Les coûts d'améliorations indissociables aux fins de l'impôt sur le revenu ne sont pas pris en compte.
2. La franchise de TVA n'est pas acceptée.

Dans ce cas, il convient de rappeler que sub. 1 p.1 Article 146 du Code des impôts, en tant qu'objet de la taxe sur ext. le coût correspond au transfert sur le territoire russe de produits (travaux, prestation de services) destinés à satisfaire leurs propres besoins et dont les coûts ne sont pas inclus dans le calcul (y compris l'amortissement) pour la détermination de l'impôt sur le revenu. En d'autres termes, si des améliorations immobilières sont apportées de manière autonome et que les coûts ne sont pas pris en compte, alors le payeur calcule et paie la TVA sur le coût des travaux qu'il a effectués. En conséquence, la taxe sur ext. la valeur peut être prise déductible. En conséquence, le montant des déductions au budget sera réduit.

Conditions clés

PBU 6/01 n'établissant aucune restriction, les modifications qualitatives des biens loués sont incluses dans le système d'exploitation si:

1. L'objet sera utilisé dans la production de biens, l'exécution de travaux ou la fourniture de services, pour la mise à disposition de l'entreprise pour une utilisation / propriété temporaire moyennant des frais ou pour des besoins de gestion.
2. La revente ultérieure de ces valeurs de propriété n'est pas anticipée.
3. Un objet peut apporter des avantages économiques à l'entreprise dans le futur.

Le coût de cet immeuble, ainsi que de ses propres immobilisations, est remboursé par amortissement conformément au paragraphe 17 de la PBU 6/01. La durée peut être définie en fonction de la durée du bail. Il est défini au paragraphe 20 de ces PBU. Si, à la fin de la durée du contrat, l'amélioration indissociable est transférée au propriétaire sans indemnisation de ses frais, ce dernier peut alors être considéré comme un reçu gratuit.

Précisions du ministère des finances

Dans la lettre n ° 03-07-05 / 29 du 26 juillet 2012, il a été déterminé que, en vertu du paragraphe 1 de l'article 146 du code des impôts, les opérations pour effectuer des travaux sur le territoire de la Russie, y compris gratuitement, font l'objet d'une TVA. Si précédemment, des améliorations inséparables ont été ajoutées. la valeur de la déduction n'a pas été acceptée (par exemple, lorsqu'elles sont effectuées sans l'autorisation du propriétaire), lorsqu'elle est créditée à partir d'un transfert gratuit, elle peut être entrée dans le calcul et le montant de l'impôt à payer sera réduit.

Déductions de la propriété

Cette taxe est payée par l'entité qui a apporté l'amélioration indissociable lorsqu'elle est portée au bilan en tant qu'actif. Des précisions à ce sujet figurent dans la lettre du 13 décembre 2012 du ministère des Finances n ° 03-03-06 / 1/651. Aux termes du paragraphe 1 de l'art. 374 du Code des impôts, les objets d'imposition des entreprises russes sont les biens immobiliers et mobiliers, y compris ceux destinés à un usage temporaire, à une cession, à une possession, à une gestion fiduciaire, engagés dans des activités générales ou obtenus conformément à un contrat de concession, qui est inclus dans le bilan en tant qu'actif immobilisé conformément à la procédure prévue pour la tenue des états financiers, sauf disposition contraire des articles 378 et 378.1 du Code des impôts.

Les règles selon lesquelles les données de système d'exploitation sont générées sont définies dans PBU 6/01 et dans les directives applicables qui ne contredisent pas en partie PBU. En vertu du paragraphe 5 de ce dernier, les immobilisations corporelles comprennent les investissements dans des immobilisations louées. Selon le paragraphe29, les coûts de retrait ou d'incapacité de réaliser un profit pour l'entité doivent être déduits. Conformément aux dispositions de la PBU 6/01, les investissements dans les immobilisations louées sont pris en compte jusqu'à leur cession. Ce dernier doit être compris, entre autres, comme un remboursement par le propriétaire du coût des améliorations apportées par le locataire. L'exception concerne les cas où le propriétaire légitime compense les coûts supportés par l'utilisateur en établissant le montant approprié de la redevance de maintenance.

Postings

Selon le plan comptable, les informations sur les objets que la société accepte par la suite en tant que système d'exploitation, y compris les coûts de construction, sont résumées au point c. 08. Le coût initial des investissements dans des immobilisations louées mises en service et exécutées conformément à la procédure établie est débité du compte. 08. Elle est transférée à DB SCH. 01. Ainsi, les investissements dans un objet loué en tant que coût de ses améliorations sont attribués par l’utilisateur à des immobilisations jusqu’à ce que les objets soient cédés dans le cadre de la convention et soient soumis au précompte immobilier. Une procédure différente est prévue pour le cas où le propriétaire rembourse intégralement les frais. Dans une telle situation, les investissements réalisés par l'utilisateur, remboursés par le propriétaire légal avant leur mise en service, ne sont pas inclus dans le système d'exploitation et ne sont pas taxés.

Améliorations inséparables dans la vente d'un appartement

Actuellement, la plupart des experts notent une transition active des banques vers un système spécial de travail avec les clients. En particulier, il existe un système dans lequel le montant d'une transaction d'achat et de vente est réduit à 1 million p. Cette situation est due à la concurrence croissante sur le marché du logement. Les banques accordent des prêts hypothécaires d’un montant maximal de 1 million de roubles, le solde des fonds nécessaires étant versé à la consommation. Cependant, les conditions pour accorder les deux prêts sont les mêmes. Certaines organisations financières, réalisant que de tels prêts comportent certains risques, augmentent le taux d’intérêt sur les prêts de 1-1,5 point. Cependant, le volume d'une transaction hypothécaire ne peut pas toujours être réduit à 1 million de roubles dans tous les cas. Par exemple, cela n’est pas possible avec le système de crédit assez répandu d’aujourd’hui qui utilise des subventions de l’État.

Dans ce cas, la question se pose de paiement par le vendeur de l'impôt sur le revenu. Il y a plusieurs façons de sortir de cette situation. Ainsi, par exemple, les experts expliquent que si l’acquéreur souhaite indiquer la valeur totale du marché de l’objet, une option est possible dans laquelle il indemnise le vendeur du montant de l’impôt sur le revenu. Dans la pratique, il est également arrivé que les parties à la transaction s’entendent pour partager les coûts du paiement des déductions entre elles. Mais, comme le disent les experts, un tel système est rarement utilisé. Auparavant, il était utilisé dans des conditions de stagnation, lorsqu'il y avait peu d'acheteurs et que les vendeurs étaient plus fidèles. Pendant la période de récupération du marché, la compensation fiscale est effectuée par la partie intéressée. S'il est avantageux pour l'acquéreur que la valeur réelle de l'objet soit indiquée, mais pas pour le vendeur, le remboursement est effectué en premier. Dans certains cas, le propriétaire souhaite indiquer le prix total. Par exemple, cela se produit lorsqu'il se rend à l'étranger et qu'il doit légaliser ses bénéfices. Frais notariés de paperasserie lors de l’indication de l’augmentation de la valeur marchande totale d’un objet immobilier. Si l'acquéreur ne veut rien payer en trop, le vendeur peut assumer ces coûts. En règle générale, le propriétaire établit deux reçus. Dans la première, il indique le coût en accord avec l'acquéreur. Un autre reçu indique le prix restant de la propriété. Dans le même temps, il reçoit le montant, par exemple, pour "droit de préemption à l’achat" ou "améliorations indissociables de la maison". Pendant ce temps, un certain nombre d'experts attirent l'attention sur un fait important.

Le montant excédant la limite non imposable d'un million de roubles que le propriétaire souhaite recevoir, en règle générale, pour «réparation», «amélioration indissociable», constitution d'un «droit d'achat», etc., constitue également un revenu. Selon certains experts, peu importe l’origine du sujet, lors de la vente d’une propriété ou de meubles. En tout cas, c'est un revenu. Selon la loi, il est également nécessaire de faire des déductions obligatoires sous la forme d’impôt sur le revenu. La différence réside uniquement dans la taille de la base libre d'impôt. Dans ce cas, il s'élèvera à 250 000 roubles. Néanmoins, cette option ne convient pas à l'évasion fiscale. En outre, dans de tels cas, les tribunaux adoptent généralement la position de l'organisme de réglementation et non le sujet.